アパート経営を始めるにはいくら必要?超コンパクトアパートの始め方

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サラリーマンの間でもアパート経営を始める人が増えてきました。

不動産投資に成功して、脱サラする人も登場しています。

ところで、アパート経営を始めるには、実際のところいくらくらい必要なのでしょうか。

アパート経営に興味のある人の中には、

  • アパート経営を始めるにはいくらくらいかかるの?
  • コストを抑えてアパート経営を始めるにはどうしたら良い?
  • アパート経営を始めるにはどのようなコストがかかるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこで今回の記事でははじめてアパート経営をする人向けに「アパート経営にはいくらかかるのか」にフォーカスしてお伝えいたします。

アパートの中でも、現実的に始めやすく、収益性の高いワンルームのコンパクトアパートを中心にコストについて解説します。

この記事を読むことで、あなたはアパート経営にはいくらかかるのか分かるようになります。

1.アパート経営はいくらあれば始められるか

以下のようなアパートを、首都圏で土地から購入して建てることを想定します。

  • 土地の広さ:60坪
  • 建物の大きさ:60坪
  • 部屋の数:10戸
  • 構造:木造2階建
  • 各戸の間取:7畳の1K
  • 1戸当たりの家賃:6万円で想定

アパートの金額は以下のようになります。

項目価格
土地価格4,000万円
建物価格4,500万円
諸経費286.5万円
合計8,786.5万円

土地から購入してアパートを建てようとすると、約8,800万円が必要となってきます。

賃料収入が年間720万円(=6万円×10戸×12ヶ月)とすると、表面利回りは約8.2%となります。

以上、ここまでアパート経営はいくらあれば始められるかについて見てきました。

ではコンパクトアパートとは、どのようなものなのでしょうか。

まずコンパクトアパートのターゲットについて紹介します。

2.コンパクトアパートのターゲット

コンパクトアパートは、ワンルームタイプの小さいアパートです。

一部屋7畳程度の1Kアパートで、学生や若い社会人がターゲットとなります。

ワンルームタイプのアパートがおススメなのは、以下の5つの理由があります。

  1. 戸建住宅が建つ程度の広さの土地でできる
  2. 比較的どこでも建築できるため土地を探しやすい
  3. 部屋の面積が小さいため、賃料単価を上げることができる
  4. ファミリータイプより賃貸需要が強いため、空室リスクを下げることができる
  5. 戸数を多くできるため、全体の空室率を下げることができる

1つ目に、戸建住宅が建つ程度の広さの土地でできるという点があります。

小さなワンルームタイプのアパートであれば、50~60坪程度の戸建住宅が建つ程度の土地であっても建築することが可能です。

単身者向けなら駐車場も作る必要なく100坪のような広い土地も不要でコストを抑えることができます。

2つ目として、比較的どこでも建築できるため土地を探しやすいという点があります。

土地には用途規制がありますが、2階建アパートならほぼどこでも建築できるため、土地を探しやすいというメリットがあります。

3つ目としては、部屋の面積が小さいため、賃料単価を上げることができるという点があります。

賃料単価を高ければ投資効率を上げることができるため、利回りも良くなります。

4つ目としては、ファミリータイプより賃貸需要が強いため、空室リスクを下げることができるという点があります。

賃貸経営をするなら、まずは一番賃貸需要の強いワンルームタイプを検討することが基本です。

5つ目としては、戸数を多くできるため、全体の空室率を下げることができるという点があります。

狭い土地にファミリータイプで4戸しか作らなかったら、1戸空室ができるだけでも空室率は25%です。

それに対し、狭い土地にワンルームタイプを10戸作れば、1戸の空室なら10%の空室で留めることができます。

このようにコンパクトアパートは、小さい土地でコストを抑えることができ、かつ、賃貸需要の高いワンルームタイプの部屋を多く作ることができるため、おススメです。

以上、ここまでコンパクトアパートのターゲットについて見てきました。

コンパクトアパートはどの程度の規模でできるのでしょうか。

そこで次にコンパクトアパートの必要面積について紹介します。

3.コンパクトアパートの必要面積

コンパクトアパートは30坪程度の土地でもできますが、ここでは土地の広さは60坪で考えてみたいと思います。

一般的に、戸建住宅の土地は40~60坪程度ですので、若干広めの戸建用地をイメージしてください。

土地の用途地域としては、一番規制の厳しい第一種低層住居専用地域で考えます。

第一種低層住居専用地域は、原則として戸建住宅しか建てられないエリアの地域ですが、2階建アパートなら建築することが可能です。

都市部では、第一種低層住居専用地域の土地の面積が最も広いため、土地が探しやすいというメリットがあります。

また第一種低層住居専用地域は、規制が厳しいことがから、土地価格も安くなっています。

安い土地を探しやすいという点から、第一種低層住居専用地域を前提にアパート建築を考えます。

第一種低層住居専用地域では、建ぺい率50%、容積率100%と規制されていることが多いです。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合

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建築面積とは建物を上から見た場合の面積です。

容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合をいいます。

延床面積とは、各階床の合計面積になります。

例えば、60坪の土地で建ぺい率が50%と指定されている場合、建物を上から見た場合の面積(建築面積)は30坪(=60坪×50%)まで広げることができます。

また60坪の土地で、容積率が100%と指定されていれば、延床面積が60坪(=60坪×100%)までのアパートの建築が可能です。

1階を30坪、2階を30坪とすることで、延床面積はちょうど60坪となります。

60坪の土地で建ぺい率50%、容積率100%と指定されているような土地であれば、1階は30坪、2階も30坪のアパートを建築することができます。

1階あたりの面積が30坪程度だと、7畳程度の1Kタイプのワンルームの部屋が5部屋作れます。

2階建で60坪とすると、合計で10部屋作ることが可能です。

このように考えると、60坪程度の土地であれば、建ぺい率や容積率の規制が厳しい土地であっても、少なくとも10部屋程度のワンルームタイプのアパートを作ることができます。

7畳1Kタイプの部屋は、エリアによって家賃は異なってきます。

例えば、家賃が月額6万円だとすると、10戸で月額60万円の家賃となります。

年間収入に換算すると、720万円となります。

逆に言えば、ワンルームタイプのアパートを10戸作ろうと思ったら、60坪程度の敷地は必要となるという考え方もできます。

10戸程度であれば自主管理も可のであるため、土地がない人は、まずは60坪程度の土地を探すのが良いでしょう。

以上、ここまでコンパクトアパートの必要面積について見てきました。

では、アパート経営を始めるには、いくらくらい必要なのでしょうか。

最初に土地価格についてご紹介します。

尚、既に土地を持っている人は、次章場読み飛ばし、次々章に飛んでいただいて構いません。

4.アパート経営に必要な「土地」の価格

土地価格を考えるために、前章で解説した60坪の土地にワンルームタイプのアパート10戸を建築するケースを考えます。

  • 土地の広さ:60坪
  • 建物の大きさ:60坪
  • 部屋の数:10戸
  • 構造:木造2階建

公益財団法人東日本不動産流通機構によると2017年度における首都圏の土地の平米単価は以下の通りとなっています。

土地(100~200㎡)

地域㎡単価(万円)
東京都34.90万円
埼玉県13.51万円
千葉県10.11万円
神奈川県17.69万円
首都圏19.79万円

60坪というのは、約198.35㎡となるため、上表の100~200㎡の統計数値の中にちょうどあてはまります。

首都圏の平均土地単価は19.79万円です。

60坪である約198.35㎡の土地を購入すると、以下のようになります。

土地価格 = 面積 × 単価 = 198.35㎡(60坪) × 19.79万円/㎡ = 39,253,465円 ≒ 40,000,000円(計算例のため切りの良い数字でまとめます。)

首都圏では60坪程度の土地を購入しようとすると、平均で約4,000万円かかるということになります。

以上、ここまで土地価格について見てきました。

では建物価格はいくらかかるのでしょうか。

次に建物価格について紹介します。

5.アパート経営に必要な「建築費」

次にアパートの建築費を計算します。

条件としては、再び以下のアパートを想定します。

土地の広さ:60坪
建物の大きさ:60坪
部屋の数:10戸
構造:木造2階建

木造アパートの建築費の坪単価は75万円/坪程度です。

延床面積60坪のアパートを建築しようとすると、以下のような計算となります。

建物価格 = 延床面積 × 単価 = 60坪 × 75万円/坪 = 45,000,000円

建物の工事費は全国どこでも同じです。

2階建10戸のワンルームタイプのアパートを作ろうとしたら、4,500万円程度が必要となります。

以上、ここまで建築費について見てきました。

アパート経営を始めには諸経費も掛かります。

そこで次に経営開始で発生する諸経費について解説します。

6.アパート経営に必要な「諸経費」

仲介手数料

4,000万円の土地を購入する際、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は取引額が400万円超の場合、「取引額×3%+6万円」が上限額となります。

一般的に、仲介手数料は上限額目一杯で請求されることが多いため、ここでは仲介手数料を「取引額×3%+6万円」で計算します。

仲介手数料 = 取引額×3%+6万円 = 4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円

土地購入の不動産取得税

土地を購入すると、不動産取得税が発生します。

土地の不動産取得税は、土地の固定資産税評価額の1/2に対して3.0%の税率を乗じたものになります。

土地の固定資産税評価額は、時価の70%相当ですので、ここでは土地の固定資産税評価額を2,800万円(=4,000万円×70%)と仮定します。

すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。

土地の不動産取得税 = 土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3% = 2,800万円 × 1/2 × 3% = 42万円

土地購入の登録免許税

土地の購入の際には、所有権移転のための登録免許税が生じます。

ワンルームアパートの場合、住宅の軽減税率の適用がないため、登録免許税は土地の固定資産税評価額に1.5%を乗じたものとなります。

土地の登録免許税 = 土地の固定資産税評価額 × 1.5% = 2,800万 × 1.5% = 42万円

建物の不動産取得税

新築建物には不動産取得税が発生します。

ワンルームタイプのアパートは住宅軽減が適用されないため、建物の固定資産税評価額に3%乗じたものが建物の不動産取得税となります。

建物の固定資産税評価額は、新築工事費の50%相当ですので、ここでは建物の固定資産税評価額を2,250万円(=4,500万円×50%)と仮定します。

すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。

建物の不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 3% = 2,250万円 × 3% = 67.5万円

建物の登録免許税

新築の建物には、建物保存登記の登録免許税が発生します。

保存登記とは、新築物件などのように、はじめて行う登記のことです。

ワンルームアパートの場合、住宅の軽減税率の適用がないため、登録免許税は建物の固定資産税評価額に0.4%を乗じたものとなります。

建物の登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 0.4% = 2,250万円 × 0.4% = 9万円

諸経費合計額

諸経費を合計すると以下のようになります。

諸経費項目金額
仲介手数料126万円
土地の不動産取得税42万円
土地の登録免許税42万円
建物の不動産取得税67.5万円
建物の登録免許税9万円
諸経費合計286.5万円

7.まとめ

以上、アパート経営を始めるにはいくら必要?超コンパクトアパートの始め方について見てきました。

60坪の敷地で建てるアパートには、約8,800万円必要です。

しっかりと資金計画を立てて、アパート投資に取組みましょう。

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