個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。
不動産を売却した時は下記5つの特例があります。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
|---|---|---|
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
今回は1つ目の「居住用財産の3,000万円の特別控除」について説明します。
この制度を知ることで、あなたは安心して不動産を売却することが可能になります。
国税庁のHPを見れば、細かく説明がありますが、少しむずかしいと感じる方が多いと思います。
ですので、主に初心者に向けて噛み砕いて説明しています。
この記事を読むことで、あなたが特別控除の制度を理解し、無駄な税金を払わなくて済むようになることを約束します。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.居住用財産を譲渡した場合の特別控除とは
初めに、個人が不動産を売却した時に発生する所得税の原則から解説します。
所得税は、譲渡益（譲渡所得がプラス）が発生するとかかります。
まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えします。
課税譲渡所得の基本式
不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは不動産を売却した金額です。
取得費とは売却した不動産を購入した時の昔の価格です。
譲渡費用は仲介手数料等になります。
課税譲渡所得がプラスの場合は税金が発生する
不動産の価格が取得した当時よりも値上がりしていれば、課税譲渡所得がプラスとなるため、所得税が発生します。
一方で、不動産の価格が取得した当時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しません。
バブル崩壊以降に購入した不動産は、ほとんどのケースで不動産が値下がりしていることが多いです、そのため課税譲渡所得はマイナスとなります。
しかしながら、相当以前に購入した不動産であれば、購入金額が低いため、課税譲渡所得がプラスとなっている可能性が有ります。
特別控除を適用した場合
しかしながら、個人が居住用財産(マイホーム)を売る度に、いちいち所得税が発生してしまうと、売却の足かせになってしまいます。
そこで国としては、個人がマイホームを売却しやすくするために、さらに3,000万円を課税譲渡所得から控除する施策を設けています。
居住用財産を売却した場合の課税譲渡所得は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
一般的に、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3,000万円以上もマイホームの価格が値上がりしているケースはほとんどありません。
ほとんどの人は家売却では税金は発生しない
そのため3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税は発生しないのです。
以上、ここまで居住用財産を譲渡した場合の特別控除の概要について見てきました。
それでは次に気になる3,000万円の特別控除が受けられる適用要件について見ていきましょう。
2.3,000万円の特別控除の適用要件
居住用財産の定義
居住用財産の特別控除の適用要件は以下のいずれかに該当する場合になります。
- 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
尚、特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となり、特例の適用も3年に1度しか適用できません。
軽減税率のダブル適用も可
また3,000万円の特別控除は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで適用することができます。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
例えば、戦後すぐに購入したような相当に古い不動産であれば、たとえ3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになっている可能性が有ります。
それでも所有期間が10年以上であれば、税率を低くしてくれる特例が適用され、なるべく所得税が発生しないような仕組みとなっているのです。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになります。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 39％ |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
以上、ここまで適用要件について見てきました。
それでは次に気になる平成28年の法改正で新たに導入された相続した不動産の3,000万円特別控除の適用要件について見ていきましょう。
3.相続財産を売却した場合の適用要件
相続した被相続人の居住用家屋を譲渡した場合、以下の要件に合致すると、3,000万円の特別控除を受けることができます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物を除く)であること。
- 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定に適合していること、または建物を取り壊して更地とすること。
- 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がないこと。
- 相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。
- 譲渡金額の合計が1億円以下であること。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと。
- 地方公共団体の長などが②⑥の要件をみなすことを確認した旨を証する書類を添付すること。
この3,000万円特別控除の特例が相続財産に適用されるようになった背景は、相続財産を売却しやすくするためです。
その背景には全国で増え続ける空き家の撲滅にあります。
空き家が増える一番の原因は相続
空き家が増える一番の原因は相続です。空き家は不審火による火災や犯罪現場の温床になりやすく、防災・防犯上、減らさなければなりません。そのため国としては相続財産も売却しやすくしたのです。
相続財産は親が昔に購入した不動産であり、取得費も安く売却すると課税譲渡所得がプラスとなりやすい不動産です。
そこで相続財産にも3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなりました。
またこの特例の背景は空き家を無くすことにあるため、建物を取り壊しても3,000万円の特別控除を受けられることがポイントとなります。
売却の際、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記記事で詳しく解説しています。
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不動産を売却するときは更地がいい？不動産のプロが判断基準を解説
更地の方が高く売れると聞いたことのある人もいると思います。ただ、不動産を売るのが初めての方は、更地にすべきかどうかの判断 ...
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以上、ここまで相続財産を売却した場合の適用要件について見てきました。
遠隔地にある相続財産はどのようにして売却する？
東京で働いているサラリーマンの方が、地元の親の不動産を相続するケースは良くあります。
もう地元には戻らない方も多いため、地元の不動産は売却する方も少なくありません。
相続財産においても3,000万円の特別控除が適用できるようになったため、今後はますます東京在住の方が遠隔地の不動産を売却するようなケースが増えてきます。
遠隔地である地元の不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないケースが多いです。
また相場観も分からないため、いくらくらいで売れるのか見当もつきません。
一括査定を使って適正価格を把握するのがオススメ
ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
不動産一括査定のイメージ図
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定の流れ
一括査定は遠隔地の所有者でも査定依頼が可能です。
一括査定サイトでは、各エリアで信頼のできる不動産会社を揃えています。
そのため一括査定サイトを利用すると、一度に複数の地元不動産会社と知り合うことが可能です。
地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は、先進的であり、比較的やる気のある不動産会社が集まっています。
遠隔地の相続財産は、一括査定サイトを使って売却するのが有効です。
一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」
- 【1都3県・大阪・兵庫 限定】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U 」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール 」
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
◆どの地域でも外せない「すまいValue」
超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。
次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。
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◆両手仲介無し「SRE不動産（旧ソニー不動産）」※一都三県、大阪、兵庫の方限定
SRE不動産（旧ソニー不動産）公式サイト
https://sony-fudosan.com/
SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。
SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。
東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。
◆NTTグループの安心運営！運営歴も長く実績抜群「HOME4U」
大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。
NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。
とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。
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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」
上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
「 イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。
つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。
| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | SRE不動産（旧ソニー不動産）のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし ・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1 | 一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| おうちダイレクト | 不明 中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
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4.まとめ
いかがでしたか。
不動産を売却した時の3,000万円特別控除について徹底解説してきました。
まずは、これから売却する不動産が特別控除の特例に適用するかどうか確認してみましょう。
