3,000万円特別控除とは？不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。

不動産を売却した時は下記5つの特例があります。

譲渡益	譲渡の種類	特例
譲渡益が生じる場合 (所得税が発生)	売却	3,000万円の特別控除
	売却	所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
	買換え	特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる)	買換え	居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
	売却	居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

今回は1つ目の「居住用財産の3,000万円の特別控除」について説明します。

この制度を知ることで、あなたは安心して不動産を売却することが可能になります。

国税庁のHPを見れば、細かく説明がありますが、少しむずかしいと感じる方が多いと思います。

ですので、主に初心者に向けて噛み砕いて説明しています。

この記事を読むことで、あなたが特別控除の制度を理解し、無駄な税金を払わなくて済むようになることを約束します。

1.居住用財産を譲渡した場合の特別控除とは

初めに、個人が不動産を売却した時に発生する所得税の原則から解説します。

所得税は、譲渡益（譲渡所得がプラス）が発生するとかかります。

まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えします。

1-1.課税譲渡所得の基本式

不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算は以下の式になります。

課税譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額とは不動産を売却した金額です。

取得費とは売却した不動産を購入した時の昔の価格です。

譲渡費用は仲介手数料等になります。

課税譲渡所得がプラスの場合は税金が発生する

不動産の価格が取得した当時よりも値上がりしていれば、課税譲渡所得がプラスとなるため、所得税が発生します。

一方で、不動産の価格が取得した当時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しません。

バブル崩壊以降に購入した不動産は、ほとんどのケースで不動産が値下がりしていることが多いです、そのため課税譲渡所得はマイナスとなります。

しかしながら、相当以前に購入した不動産であれば、購入金額が低いため、課税譲渡所得がプラスとなっている可能性が有ります。

1-2.特別控除を適用した場合

しかしながら、個人が居住用財産(マイホーム)を売る度に、いちいち所得税が発生してしまうと、売却の足かせになってしまいます。

そこで国としては、個人がマイホームを売却しやすくするために、さらに3,000万円を課税譲渡所得から控除する施策を設けています。

居住用財産を売却した場合の課税譲渡所得は以下の式になります。

課税譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円

一般的に、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3,000万円以上もマイホームの価格が値上がりしているケースはほとんどありません。

ほとんどの人は家売却では税金は発生しない

そのため3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税は発生しないのです。

以上、ここまで居住用財産を譲渡した場合の特別控除の概要について見てきました。

それでは次に気になる3,000万円の特別控除が受けられる適用要件について見ていきましょう。

2.3,000万円の特別控除の適用要件

2-1.居住用財産の定義

居住用財産の特別控除の適用要件は以下のいずれかに該当する場合になります。

尚、特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となり、特例の適用も3年に1度しか適用できません。

2-2.軽減税率のＷ適用も可

また3,000万円の特別控除は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで適用することができます。

譲渡益	譲渡の種類	特例
譲渡益が生じる場合 (所得税が発生)	売却	3,000万円の特別控除
	売却	所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
	買換え	特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる)	買換え	居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
	売却	居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

例えば、戦後すぐに購入したような相当に古い不動産であれば、たとえ3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになっている可能性が有ります。

それでも所有期間が10年以上であれば、税率を低くしてくれる特例が適用され、なるべく所得税が発生しないような仕組みとなっているのです。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになります。

課税譲渡所得金額	所得税	住民税	合計税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％	39％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％	20％

以上、ここまで適用要件について見てきました。

それでは次に気になる平成28年の法改正で新たに導入された相続した不動産の3,000万円特別控除の適用要件について見ていきましょう。

3.相続財産を売却した場合の適用要件

相続した被相続人の居住用家屋を譲渡した場合、以下の要件に合致すると、3,000万円の特別控除を受けることができます。

この3,000万円特別控除の特例が相続財産に適用されるようになった背景は、相続財産を売却しやすくするためです。

その背景には全国で増え続ける空き家の撲滅にあります。

3-1.空き家が増える一番の原因は相続

空き家が増える一番の原因は相続です。空き家は不審火による火災や犯罪現場の温床になりやすく、防災・防犯上、減らさなければなりません。そのため国としては相続財産も売却しやすくしたのです。

相続財産は親が昔に購入した不動産であり、取得費も安く売却すると課税譲渡所得がプラスとなりやすい不動産です。

そこで相続財産にも3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなりました。

またこの特例の背景は空き家を無くすことにあるため、建物を取り壊しても3,000万円の特別控除を受けられることがポイントとなります。

売却の際、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで相続財産を売却した場合の適用要件について見てきました。

3-2.遠隔地にある相続財産はどのようにして売却する？

東京で働いているサラリーマンの方が、地元の親の不動産を相続するケースは良くあります。

もう地元には戻らない方も多いため、地元の不動産は売却する方も少なくありません。

相続財産においても3,000万円の特別控除が適用できるようになったため、今後はますます東京在住の方が遠隔地の不動産を売却するようなケースが増えてきます。

遠隔地である地元の不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないケースが多いです。

また相場観も分からないため、いくらくらいで売れるのか見当もつきません。

3-3.一括査定を使って適正価格を把握するのがオススメ

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定は遠隔地の所有者でも査定依頼が可能です。

一括査定サイトでは、各エリアで信頼のできる不動産会社を揃えています。

そのため一括査定サイトを利用すると、一度に複数の地元不動産会社と知り合うことが可能です。

地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は、先進的であり、比較的やる気のある不動産会社が集まっています。

遠隔地の相続財産は、一括査定サイトを使って売却するのが有効です。

一括査定のオススメはHOME4U

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

相続の不動産売却における3,000万円特別控除については、下記記事でさらに詳細を説明しています。

4.まとめ

いかがでしたか。

不動産を売却した時の3,000万円特別控除について徹底解説してきました。

まずは、これから売却する不動産が特別控除の特例に適用するかどうか確認してみましょう。