3,000万円特別控除とは？他の特例との併用は可能？適用要件と必要書類

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。

個人がマイホームを売却や買換えした時によく使われる特例は下記5つがあります。

今回は1つ目の「マイホームを売ったときの特例」について説明します。

この制度を知ることで、あなたは安心して不動産を売却することが可能になります。

国税庁のHPを見れば、細かく説明がありますが、少し難しいと感じる方が多いと思います。

ですので、主に初心者に向けて噛み砕いて説明しています。

この記事を読むことで、あなたが特別控除の制度を理解し、無駄な税金を払わなくて済むようになることを約束します。

※当記事では、居住用財産とマイホームと同じ言葉として記載しています。

1.マイホームを譲渡した場合の特別控除と適用要件

初めに、個人が不動産を売却した時に発生する所得税の原則から解説します。

所得税は、譲渡益（譲渡所得がプラス）が発生するとかかります。

まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えします。

課税譲渡所得の基本式

不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算は以下の式になります。

課税譲渡所得がプラスの場合は税金が発生する

不動産の価格が取得した当時よりも値上がりしていれば、課税譲渡所得がプラスとなるため、所得税が発生します。

一方で、不動産の価格が取得した当時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しません。

バブル崩壊以降に購入した不動産は、ほとんどのケースで不動産が値下がりしていることが多い。

そのため課税譲渡所得はマイナスとなります。

しかしながら、1900年代に購入した不動産や都心部の不動産であれば、課税譲渡所得がプラスとなっている可能性も十分ありえます。

特別控除を適用するとほとんどの不動産は課税されなくなる

しかしながら、個人がマイホーム（居住用財産）を売る度に、いちいち所得税が発生してしまうと、売却の足かせになってしまいます。

そこで国としては、個人がマイホームを売却しやすくするために、さらに3,000万円を課税譲渡所得から控除する施策を設けています。

マイホームを売却した場合の課税譲渡所得は以下の式になります。

つまり、購入したときよりも3,000万円以上高く売れた場合は、課税譲渡所得がプラスになり所得税が発生する可能性があるということです。

3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税は発生しないのです。

3,000万円の特別控除の適用要件

今回の特例はすべてのマイホームが適用させるわけではありません。

特例が適応できる条件は下記の通り。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
  • イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
• 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
• 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
• 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
  特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

逆に適用できないものは下記の通り。

1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

適応受けるためには確定申告と必要書類

3,000万円の特別控除を受けるためには必ず確定申告をする必要があります。

確定申告は売却した翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

通常の確定申告書とは別に下記2つの書類を添付する必要があります。

1. 除票住民票
2. 譲渡所得計算明細書

※参考：国税庁「居住用財産を譲渡した場合の特例適用チェック表」より

除票住民票は、市区町村役場で入手ができます。

譲渡所得計算明細書は、国税庁のHPよりダウンロードできます。

書き方が分からなければ、確定申告時に税務署にいる無料相談員に聞きましょう。

軽減税率のダブル適用も可

また3,000万円の特別控除は、「所有期間10年超のマイホームを譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで適用することができます。

例えば、戦後すぐに購入したような相当に古い不動産であれば、たとえ3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになっている可能性が有ります。

それでも所有期間が10年以上であれば、税率を低くしてくれる特例が適用され、なるべく所得税が発生しないような仕組みとなっているのです。

所有期間10年超のマイホームを譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになります。

以上、ここまで適用要件について見てきました。

それでは次に気になる平成28年の法改正で新たに導入された相続した不動産の3,000万円特別控除の適用要件について見ていきましょう。

2.相続財産を売却した場合も特例あり

相続した被相続人の居住用家屋を譲渡した場合、以下の要件に合致すると、3,000万円の特別控除を受けることができます。

1. 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
2. 次のイ又はロの売却をしたこと。
   • イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
     （注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
     • （イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
     • （ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
   • ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
     （注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
     • （イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
     • （ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
     • （ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
4. 売却代金が1億円以下であること。
   この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
   このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
   
5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
6. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
   特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」より

この3,000万円特別控除の特例が相続財産に適用されるようになった背景は、相続財産を売却しやすくするためです。

その背景には全国で増え続ける空き家の撲滅にあります。

空き家が増える一番の原因は相続

空き家が増える一番の原因は相続です。

空き家は不審火による火災や犯罪現場の温床になりやすく、防災・防犯上、減らさなければなりません。

そのため国としては相続財産も売却しやすくしたのです。

相続財産は親が昔に購入した不動産であり、取得費も安く売却すると課税譲渡所得がプラスとなりやすい不動産です。

そこで相続財産にも3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなりました。

またこの特例の背景は空き家を無くすことにあるため、建物を取り壊しても3,000万円の特別控除を受けられることがポイントとなります。

売却の際、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記記事で詳しく解説しています。

相続の不動産売却における3,000万円特別控除については、下記記事でさらに詳細を説明しています。

以上、ここまで相続財産を売却した場合の適用要件について見てきました。

遠隔地にある相続財産はどのようにして売却する？

東京で働いているサラリーマンの方が、地元の親の不動産を相続するケースは良くあります。

もう地元には戻らない方も多いため、地元の不動産は売却する方も少なくありません。

相続財産においても3,000万円の特別控除が適用できるようになったため、今後はますます東京在住の方が遠隔地の不動産を売却するようなケースが増えてきます。

遠隔地である地元の不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないケースが多いです。

また相場観も分からないため、いくらくらいで売れるのか見当もつきません。

そこで次章で紹介する一括査定を使うのが便利です。

3.不動産を売る前なら「一括査定」を使って適正価格を把握する

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定はマイホームはもちろん、遠隔地の親の不動産などでも査定依頼が可能です。

一括査定サイトでは、各エリアで信頼のできる不動産会社を揃えています。

そのため一括査定サイトを利用すると、一度に複数の地元不動産会社と知り合うことが可能。

地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は、先進的であり、比較的やる気のある不動産会社が集まっています。

特に遠隔地の不動産は、一括査定サイトを使って売却するのが有効です。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒

知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか？

売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ！

フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

• 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫：「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」を併用する
• 都道府県内でも比較的人口が多い市区町村：「 すまいValue 」「 HOME4U 」を併用する
• 田舎など人口が少ない市町村：「 HOME4U 」「 イエウール 」を併用する

売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか？

下記に比較してまとめてみたぞ！

フクロウ先生

一括査定	机上査定	備考欄
すまいValue	〇	〇
HOME4U	〇	〇
イエウール	〇
SRE不動産（※旧ソニー不動産）	〇	〇

4.まとめ

不動産を売却した時の3,000万円特別控除について解説してきました。

まずは、これから売却する不動産が特別控除の特例に適用するかどうか確認してみましょう。