個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。
不動産を売却した時は下記5つの特例があります。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
今回は1つ目の「居住用財産の3,000万円の特別控除」について説明します。
この制度を知ることで、あなたは安心して不動産を売却することが可能になります。
国税庁のHPを見れば、細かく説明がありますが、少しむずかしいと感じる方が多いと思います。
ですので、主に初心者に向けて噛み砕いて説明しています。
この記事を読むことで、あなたが特別控除の制度を理解し、無駄な税金を払わなくて済むようになることを約束します。
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目次
1.居住用財産を譲渡した場合の特別控除とは
初めに、個人が不動産を売却した時に発生する所得税の原則から解説します。
所得税は、譲渡益（譲渡所得がプラス）が発生するとかかります。
まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えします。
1-1.課税譲渡所得の基本式
不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは不動産を売却した金額です。
取得費とは売却した不動産を購入した時の昔の価格です。
譲渡費用は仲介手数料等になります。
課税譲渡所得がプラスの場合は税金が発生する
不動産の価格が取得した当時よりも値上がりしていれば、課税譲渡所得がプラスとなるため、所得税が発生します。
一方で、不動産の価格が取得した当時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しません。
バブル崩壊以降に購入した不動産は、ほとんどのケースで不動産が値下がりしていることが多いです、そのため課税譲渡所得はマイナスとなります。
しかしながら、相当以前に購入した不動産であれば、購入金額が低いため、課税譲渡所得がプラスとなっている可能性が有ります。
1-2.特別控除を適用した場合
しかしながら、個人が居住用財産(マイホーム)を売る度に、いちいち所得税が発生してしまうと、売却の足かせになってしまいます。
そこで国としては、個人がマイホームを売却しやすくするために、さらに3,000万円を課税譲渡所得から控除する施策を設けています。
居住用財産を売却した場合の課税譲渡所得は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
一般的に、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3,000万円以上もマイホームの価格が値上がりしているケースはほとんどありません。
ほとんどの人は家売却では税金は発生しない
そのため3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税は発生しないのです。
以上、ここまで居住用財産を譲渡した場合の特別控除の概要について見てきました。
それでは次に気になる3,000万円の特別控除が受けられる適用要件について見ていきましょう。
2.3,000万円の特別控除の適用要件
2-1.居住用財産の定義
居住用財産の特別控除の適用要件は以下のいずれかに該当する場合になります。
- 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
尚、特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となり、特例の適用も3年に1度しか適用できません。
2-2.軽減税率のＷ適用も可
また3,000万円の特別控除は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで適用することができます。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
例えば、戦後すぐに購入したような相当に古い不動産であれば、たとえ3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになっている可能性が有ります。
それでも所有期間が10年以上であれば、税率を低くしてくれる特例が適用され、なるべく所得税が発生しないような仕組みとなっているのです。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになります。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 39％ |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
以上、ここまで適用要件について見てきました。
それでは次に気になる平成28年の法改正で新たに導入された相続した不動産の3,000万円特別控除の適用要件について見ていきましょう。
3.相続財産を売却した場合の適用要件
相続した被相続人の居住用家屋を譲渡した場合、以下の要件に合致すると、3,000万円の特別控除を受けることができます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物を除く)であること。
- 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定に適合していること、または建物を取り壊して更地とすること。
- 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がないこと。
- 相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。
- 譲渡金額の合計が1億円以下であること。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと。
- 地方公共団体の長などが②⑥の要件をみなすことを確認した旨を証する書類を添付すること。
この3,000万円特別控除の特例が相続財産に適用されるようになった背景は、相続財産を売却しやすくするためです。
その背景には全国で増え続ける空き家の撲滅にあります。
3-1.空き家が増える一番の原因は相続
空き家が増える一番の原因は相続です。空き家は不審火による火災や犯罪現場の温床になりやすく、防災・防犯上、減らさなければなりません。そのため国としては相続財産も売却しやすくしたのです。
相続財産は親が昔に購入した不動産であり、取得費も安く売却すると課税譲渡所得がプラスとなりやすい不動産です。
そこで相続財産にも3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなりました。
またこの特例の背景は空き家を無くすことにあるため、建物を取り壊しても3,000万円の特別控除を受けられることがポイントとなります。
売却の際、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記記事で詳しく解説しています。
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不動産を売却するときは更地がいい？不動産のプロが判断基準を解説
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以上、ここまで相続財産を売却した場合の適用要件について見てきました。
3-2.遠隔地にある相続財産はどのようにして売却する？
東京で働いているサラリーマンの方が、地元の親の不動産を相続するケースは良くあります。
もう地元には戻らない方も多いため、地元の不動産は売却する方も少なくありません。
相続財産においても3,000万円の特別控除が適用できるようになったため、今後はますます東京在住の方が遠隔地の不動産を売却するようなケースが増えてきます。
遠隔地である地元の不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないケースが多いです。
また相場観も分からないため、いくらくらいで売れるのか見当もつきません。
3-3.一括査定を使って適正価格を把握するのがオススメ
ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
不動産一括査定サービスとは？
一括査定は遠隔地の所有者でも査定依頼が可能です。
一括査定サイトでは、各エリアで信頼のできる不動産会社を揃えています。
そのため一括査定サイトを利用すると、一度に複数の地元不動産会社と知り合うことが可能です。
地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は、先進的であり、比較的やる気のある不動産会社が集まっています。
遠隔地の相続財産は、一括査定サイトを使って売却するのが有効です。
一括査定のオススメはHOME4U
不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。
先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。
NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。
また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。
とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。
すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。
不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。
不動産売却成功のシナリオ
下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。
※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30～40坪（130㎡）が平均です。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HOME4U | 550社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・利用者実績、運営歴ともにNo.1 ・NTTグループ運営だから安心！ | 提携している不動産提携不動産会社が少なめ |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※一部の地域を除く | 非公開 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定 | 地元密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | 非公開 | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 | 一都三県のみしか対応できない |
| リガイド | 550社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている | 提携不動産会社が少なめ |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| イエウール | 1,400社 | 全国 | 450万人 ※2015/03時点 | 2013年～ | ・比較できる不動産会社がNo.1 ・利用者数が多い安心の実績 | 運営歴が浅い |
| マンションナビ | 非公開※2,500店舗 | 全国 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える ・最大9社からの査定結果を比較できる | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| スマイスター | 1,200社 | 全国 | 350万人 ※2015/12時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
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4.まとめ
いかがでしたか。
不動産を売却した時の3,000万円特別控除について徹底解説してきました。
まずは、これから売却する不動産が特別控除の特例に適用するかどうか確認してみましょう。
