個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。
不動産を売却した時は下記5つの特例があります。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
今回は1つ目の「居住用財産の3,000万円の特別控除」について説明します。
この制度を知ることで、あなたは安心して不動産を売却することが可能になります。
国税庁のHPを見れば、細かく説明がありますが、少しむずかしいと感じる方が多いと思います。
ですので、主に初心者に向けて噛み砕いて説明しています。
この記事を読むことで、あなたが特別控除の制度を理解し、無駄な税金を払わなくて済むようになることを約束します。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
＞NTTグループが運営！利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績！＜
目次
1.居住用財産を譲渡した場合の特別控除とは
初めに、個人が不動産を売却した時に発生する所得税の原則から解説します。
所得税は、譲渡益（譲渡所得がプラス）が発生するとかかります。
まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えします。
課税譲渡所得の基本式
不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは不動産を売却した金額です。
取得費とは売却した不動産を購入した時の昔の価格です。
譲渡費用は仲介手数料等になります。
課税譲渡所得がプラスの場合は税金が発生する
不動産の価格が取得した当時よりも値上がりしていれば、課税譲渡所得がプラスとなるため、所得税が発生します。
一方で、不動産の価格が取得した当時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスとなるため、所得税は発生しません。
バブル崩壊以降に購入した不動産は、ほとんどのケースで不動産が値下がりしていることが多いです、そのため課税譲渡所得はマイナスとなります。
しかしながら、相当以前に購入した不動産であれば、購入金額が低いため、課税譲渡所得がプラスとなっている可能性が有ります。
特別控除を適用した場合
しかしながら、個人が居住用財産(マイホーム)を売る度に、いちいち所得税が発生してしまうと、売却の足かせになってしまいます。
そこで国としては、個人がマイホームを売却しやすくするために、さらに3,000万円を課税譲渡所得から控除する施策を設けています。
居住用財産を売却した場合の課税譲渡所得は以下の式になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
一般的に、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3,000万円以上もマイホームの価格が値上がりしているケースはほとんどありません。
ほとんどの人は家売却では税金は発生しない
そのため3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税は発生しないのです。
以上、ここまで居住用財産を譲渡した場合の特別控除の概要について見てきました。
それでは次に気になる3,000万円の特別控除が受けられる適用要件について見ていきましょう。
2.3,000万円の特別控除の適用要件
居住用財産の定義
居住用財産の特別控除の適用要件は以下のいずれかに該当する場合になります。
- 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
尚、特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となり、特例の適用も3年に1度しか適用できません。
軽減税率のダブル適用も可
また3,000万円の特別控除は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで適用することができます。
| 譲渡益 | 譲渡の種類 | 特例 |
| 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) | 売却 | 3,000万円の特別控除 |
| 売却 | 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | |
| 買換え | 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) | 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却 | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
例えば、戦後すぐに購入したような相当に古い不動産であれば、たとえ3,000万円の特別控除を適用しても、課税譲渡所得がプラスになっている可能性が有ります。
それでも所有期間が10年以上であれば、税率を低くしてくれる特例が適用され、なるべく所得税が発生しないような仕組みとなっているのです。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになります。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 39％ |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
以上、ここまで適用要件について見てきました。
それでは次に気になる平成28年の法改正で新たに導入された相続した不動産の3,000万円特別控除の適用要件について見ていきましょう。
3.相続財産を売却した場合の適用要件
相続した被相続人の居住用家屋を譲渡した場合、以下の要件に合致すると、3,000万円の特別控除を受けることができます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物を除く)であること。
- 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定に適合していること、または建物を取り壊して更地とすること。
- 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がないこと。
- 相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。
- 譲渡金額の合計が1億円以下であること。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと。
- 地方公共団体の長などが②⑥の要件をみなすことを確認した旨を証する書類を添付すること。
この3,000万円特別控除の特例が相続財産に適用されるようになった背景は、相続財産を売却しやすくするためです。
その背景には全国で増え続ける空き家の撲滅にあります。
空き家が増える一番の原因は相続
空き家が増える一番の原因は相続です。空き家は不審火による火災や犯罪現場の温床になりやすく、防災・防犯上、減らさなければなりません。そのため国としては相続財産も売却しやすくしたのです。
相続財産は親が昔に購入した不動産であり、取得費も安く売却すると課税譲渡所得がプラスとなりやすい不動産です。
そこで相続財産にも3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなりました。
またこの特例の背景は空き家を無くすことにあるため、建物を取り壊しても3,000万円の特別控除を受けられることがポイントとなります。
売却の際、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記記事で詳しく解説しています。
-
不動産を売却するときは更地がいい？不動産のプロが判断基準を解説
更地の方が高く売れると聞いたことのある人もいると思います。ただ、不動産を売るのが初めての方は、更地にすべきかどうかの判断基準が分かりません。 これから不動産を売却する人の中には 不動産を売却するときは ...
以上、ここまで相続財産を売却した場合の適用要件について見てきました。
遠隔地にある相続財産はどのようにして売却する？
東京で働いているサラリーマンの方が、地元の親の不動産を相続するケースは良くあります。
もう地元には戻らない方も多いため、地元の不動産は売却する方も少なくありません。
相続財産においても3,000万円の特別控除が適用できるようになったため、今後はますます東京在住の方が遠隔地の不動産を売却するようなケースが増えてきます。
遠隔地である地元の不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないケースが多いです。
また相場観も分からないため、いくらくらいで売れるのか見当もつきません。
一括査定を使って適正価格を把握するのがオススメ
ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
不動産一括査定サービスとは？
不動産一括査定のイメージ図
一括査定は遠隔地の所有者でも査定依頼が可能です。
一括査定サイトでは、各エリアで信頼のできる不動産会社を揃えています。
そのため一括査定サイトを利用すると、一度に複数の地元不動産会社と知り合うことが可能です。
地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は、先進的であり、比較的やる気のある不動産会社が集まっています。
遠隔地の相続財産は、一括査定サイトを使って売却するのが有効です。
一括査定のオススメは
「イエウール」「すまいValue」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
」を特にオススメしています。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。
利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。
人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。
逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。
初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。
まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。
何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。
NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。
リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/
リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。
最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。
古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| イエウール | 1,500社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 900社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
-
遠隔地の不動産の売却はどうすればいいの？ベストな方法を徹底解説
「地元精通者」という不動産用語をご存知でしょうか。その地元の不動産事情に詳しい人のことを指します。 地元精通者は、一般的にその地元の古くからの不動産会社の人が該当します。 プロでも遠隔地の不動産を売買 ...
相続の不動産売却における3,000万円特別控除については、下記記事でさらに詳細を説明しています。
-
その空き家の活用ちょっと待った！相続物件の3,000万円特別控除について
最近は古民家を見ると、「カフェやろう」と言い出す人が増えていますが、商売はそんなに甘くありません。 古民家カフェも供給過剰になればすぐに飽きられてしまいます。 古民家までいかなくても、空き家の活用に ...
4.まとめ
いかがでしたか。
不動産を売却した時の3,000万円特別控除について徹底解説してきました。
まずは、これから売却する不動産が特別控除の特例に適用するかどうか確認してみましょう。
