利回り30%が可能な土地活用!トランクルーム経営について解説

土地活用xトランクルーム

トランクルームとは、個人や企業の物品を収納する貸し倉庫等の施設のこと

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「トランクルーム経営」が気になっている方は、どのようにテナント経営を始めたらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • トランクルーム経営って、どんな土地活用なのか知りたい
  • トランクルーム経営って、儲かる土地活用なのか知りたい
  • 個人がトランクルーム経営で土地活用するにはどうすればいいのか知りたい

そこで今回の記事ではトランクルームによる土地活用について押さえておくべき知識をわかりやすく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。

土地活用「トランクルーム経営」の基礎知識

まず最初に紹介するのは「トランクルーム経営の基礎知識」です。

トランクルームの魅力とは

トランクルーム経営は収納空間を賃貸するサービスです。

過去では「貸倉庫」「コンテナ」の名称で、企業の利用が多いのがトランクルームでしたが、名称については特に定められておらず、貸倉庫でもトランクルームという名称で営業している業者もあります。

現在も引き続き企業の利用もありますが、今はほとんどが個人利用になってきています。

家具や衣類、趣味のスポーツ用品やレジャー用品など、収納することに制限が少ないトランクルームは、「もう一つの貯蔵庫」「家の外にあるタンス」と姿を変えて、魅力的なサービスとして発展を続けています。

万全の安全対策で、24時間いつでも収納・回収できる点もトランクルームの大きな魅力だと言えます。

因みに、トランクルームと貸倉庫には以下のような違いがあります。

項目貸倉庫トランクルーム
契約形態賃貸契約 ※場所を貸す契約委託契約 ※物を預かる契約
荷物の出し入れ自由業者が立ち会う
保管荷物の保障義務無し有り

貸倉庫とトランクルームの大きな違いは契約形態で、トランクルームは荷物を預かるという契約なので、その荷物に対しての保障がありますが、貸倉庫は賃貸物件の契約と同じようにスペースを借りるため、中に入れる荷物に関しては基本的に保障がありません。

ただし、「トランクルーム」と「貸倉庫」の名称は明確に定められておらず、貸倉庫でもトランクルームという名称で営業している業者もありますので注意しましょう。

貸倉庫については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考土地活用で「貸倉庫」を経営するなら絶対に知っておくべき全知識

日本はトランクルーム不足

米国では1970年から拡大を見せるトランクルームですが、日本での本格的な普及は2000年を過ぎた頃からです。

自宅の収納不足問題のせいで、トランクルームを使いたいという要求が多く、不足しているのが現状です。

2013年の「トランクルームマーケット情報」の市場調査によれば、米国では10世帯に1世帯が利用されています。

日本では使いたくても150世帯に1つしか使えないほど、数が不足しています。

今のところ、アメリカと同じ動きしているので、日本のトランクルームの成長は、米国と同様の成長曲線をたどっていくでしょう。

今は明らかに需要が多く、供給が少ない状態ですので、トランクルーム経営に参加するには絶好の機会といえます。

低リスクで高利回りな土地活用

トランクルーム経営の特徴として、最大のポイントは「低リスク」と「高い利回り」です。

トランクルームは、その性質上、利用満足度や持続性が非常に高くなる土地活用で、高い利回りを維持できます。

またマンションの他の不動産投資と違って、トランクルームには老朽化がありません。

退去時の修繕費が小さくなるので、リスクも低くてすむのです。

人が居住する通常の不動産のように、水配管などの費用が増えず、建設費もかかりません。

このようにトランクルーム経営には、低リスクで高利回りを実現できる要素が多分にあるのです。

トラブルが少なくて運用がラク

トランクルームは、建物の築年数に入居率を左右されないので、現在の築年数に気にすることなく運用が可能です。

空き部屋が多い事業用ビルやマンションのテナント部分はトランクルームだと、上手くいく可能性もあります。

看板など最小限の改修はあっても、マンションのように共用部が少ないため、維持費の削減も可能です。

利用者との契約もガチガチにならないので、撤去のトラブルに発展することが少ないのも運用上のメリットの一つです。

改修頻度が少なく、電気・ガス・水道の手配やゴミの管理も不要なことに加えて、利用者の交代も少なく、空室リスクも分散できるので、安定した収益を確保しながら運用できます。

投資対象としても関心が高まっている

トランクルーム経営の利用需要が高まっているのは、「低リスク」と「高利率」だからです。

マンション経営より失敗のリスクが低い点において、メリットが非常に高いと判断され、プロの投資対象としても、関心が急速に高まっています。

土地・空きビルなどの有効活用の手段として、投資対象の副業として注目されているのです。

条件が合えば誰でも出来るのでプロはもちろん素人でも可能な土地活用です。

新たな成長が望めるトランクルームの運営を開始するなら、今がチャンスといえるでしょう。

これまでトランクルーム経営の基礎知識について見てきましたが、次にトランクルームで土地活用をするとどれくらい儲かるのかについてお伝えします。

トランクルームで土地活用するとどれくらい儲かるのか

アパート経営やマンション経営などの不動産投資の収益率は、8%あれば優秀です。

一方、トランクルーム経営では15%〜35%の利回りが可能になっています。

この章ではこれまでの土地活用とは違う新しい方法として、注目のトランクルームの収益性を深掘りしていきます。

平均利回り20%の高利回りを実現できる

トランクルーム投資の最大の長所は、利率の高さにあります。

一般的に8%程度の利回りでOKと言われるのがアパート経営です。一方、トランクルーム投資の場合は平均利回りが20%です。

アパート経営などの不動産投資にくらべると、ほとんど二倍の高利回りが実現可能です。

運営を業者に任せるのであれば10〜15%、自身が積極的に運営するなら15%〜35%になるでしょう。

運営計画によって収益率は違いますが、どちらを選択されても不動産投資より高い利回りを実現できます。

投資効率がいい

トランクルームはマンションなど住居物件と違いガス・水道・電気の基盤施設が不要なため、初期投資が抑制される点が特徴です。

また外観の修繕リニューアルも不要で、修繕費も最低限に抑制されるため、少ない初期投資額の運用開始できます。

効率的な運営が可能なので、投資回収も5年ほどで可能です。

無理のない投資で簡単に投資回収が可能なのが、トランクルーム経営の大きなメリットの一つです。

借り手が見つからないと高い収益を維持できないので注意

トランクルームは基本的に借り手がつかないと収益が入らない土地活用です。

しかし、肝心の借り手を見つけるまでの難易度が高いのが問題と言えます。

借り手が見つからない最大の原因は、広告手段がないことです。

広告を掲載するインターネットサイトも代表的なものがまだ確立されておらず、「このサイトに掲載していれば大丈夫」といったものがありません。

現状では、現地を見て「借りたい」と思った人だけが利用客になることが多く、トランクルーム周辺の道路に看板広告を設置することもあります。

これまでトランクルームがどれくらい儲かるのかついて見てきましたが、次にトランクルーム経営を始めるための方法についてお伝えします。

トランクルーム経営で土地活用を始める方法

大きく分類すると、以下の3ステップでトランクルーム経営を始めることができます。

トランクルーム経営を行う3ステップ

  1. 条件の確認をする
  2. 運営方法を選択する
  3. 必要な設備・用具をそろえる

STEP1.条件の確認をする

土地活用としてトランクルームを開設するためには、収納できるコンテナはもちろんこと、駐車場も必要です。

設備だけでなく、関係法令の遵守が求められるので確認しておきましょう。

トランクルーム経営をするうえで、少なくとも知っておかなければならない条件は、次のようになっています。

敷地の広さ

コンテナの大きさは多様ですが、レジャー用品、家具の大きな物を収納するので、広さの要求があります。

2〜3畳前後の大きさは必要です。駐車場も物を運ぶので、通常(12平方メートル程度)よりは広くとりましょう。

1スペース当たり20㎡〜25平方メートルが標準になります。

ちなみに1個のコンテナが複数に間仕切りされるタイプを使用すると、フレーム部分が減って場所が節約できます。

さらに1室ごとに駐車場を構えなくてもいいように上手く配置すれば、場所が節約できます。

用途地域

倉庫の用途としてコンテナを設置する場合には、用途地域の制限を受けます。

具体的には「第一種低層住居専用地域」、第一種中高層住居専用地域」には倉庫を建築はできません。

これらの制限は、建築確認申請を「コンテナ用途」として行うことにより発生します。

仮に法令を無視して虚偽の申請でコンテナを設置すれば、行政処分の対象になるので注意してください。

建築基準法

コンテナでも土地に作って持続的に使用するのは建築物に該当するとして、建築基準法の適用を受けます。

キチンと法に則った建物を建築するようにしてください。問題があれば摘発の対象になるので注意しましょう。

ちなみに、新たに建築しないケースでも、最初から建築基準法に対応するコンテナを入手することが確実です。

STEP2.トランクルーム経営の運営方法を選ぶ

トランクルームの運営方法は3つであり、どのような方法を選ぶかによって自分が行うべき手続きも異なります。

トランクルーム経営を行うための具体的な方法は、以下の3つです。

トランクルーム経営を行う3つの方法

  1. すべて自分で運営する
  2. フランチャイズを活用する
  3. サブリースを活用する

方法①すべて自分で運営する

最も利益が出る代わりに、開始するまで大変な方法です。

コンテナの調達、設置会社の手配、建築確認申請契約業務、管理業務など、しなければならないことが多いです。

トランクルーム向けにコンテナを販売する会社に代行サービスもあるので、相談するのも1つの手でしょう。

方法②フランチャイズ

既存の企業の知名度を活用しながら、トランクルームを開業する方法です。コンビニ経営と同じ方法になります。

コンビニ経営と同じように経営者が従事する業務はほとんどないため、労務に対する負担は減ります。

トランクルームのフランチャイズ業者は、以下のような会社がありますので、参考にしてみてください。

トランクルームのフランチャイズ業者一覧

方法③サブリース

建築したコンテナを運営会社が借り、利回り保証をする形態です。一括借り上げとも言われます。

自ら経営せず安定経営になりますが、満額の賃料は入らないので収益性は最も小さくなる方法です。

STEP3.必要な設備・用具をそろえる

トランクルーム経営をするうえで用意しなければならない設備や用具は何があるのでしょうか。

もちろんトランク=コンテナは明確に必要だとわかりますが、それ以外にも用意しないといけないモノがあります。

駐車場

トランクルームに大きな物を運べるように駐車場が必要です。

1室1台分が理想的ですが、車両を挟んで向かい合って兼用するようにコンテナを設置する形態も可能です。

駐車場スペースを確保するときは、事故が起きないように細心の注意を払ってください。

看板

トランクルーム経営を告知するための広告看板です。

人気があるとはいえ、トランクルーム経営は誘致方法が限定される土地活用です。

トランクルーム経営の認知度も高くない地域もあるので、接する道路によく見えるように看板を配置しましょう。

電灯

人の配置が必要な土地活用と違って、トランクルームは利用者が自由な時間帯に使用できます。

もしトランクルームを24時間営業するなら、電灯は必須です。

また庫内も明るい方が便利ですが、必須ではありません。

監視カメラ

実際に使うかは別として、監視カメラがあると契約者の安心度が高まり、不法行為の抑制にもつながります。

事故が起きた際の責任の所在を確認する為に、設置する方が良いのは確実です。

これまでトランクルームの運営方法について見てきましたが、次に最適な土地活用方法の選び方についてお伝えします。

「トランクルーム」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  

選択肢が多いからこそプロに相談

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

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土地活用一括資料請求をする流れ

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※プランを入手するだけ、強引な営業はありません。

また、土地活用だけではなく売却も視野にいれてみるのも手です。

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参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

「土地活用でのトランクルーム経営」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがでしたか?

紹介してきた知識さえ押さえておけば、「トランクルーム経営」に関する知識は、すべて網羅できているので安心してください。

今後、実際にトランクルーム経営にチャレンジするのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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