MENU
机上査定OK!60秒で不動産最高額をチェック

HOME4U

不動産一括査定ののオススメランキング

不動産一括査定

不動産仲介会社のオススメランキング

不動産仲介ランキング

マンション売却のオススメ方法

マンション売却のおすすめ

一戸建て売却のオススメ方法

一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

土地売却のオススメ方法

土地売却は注意点が多い!スムーズに売却するための完全ガイド

投資・収益物件のオススメ売却方法

投資用不動産を高く売却するために知っておきたい全知識を解説

土地活用のオススメ方法

土地活用の全てを一挙公開

不動産売却で未登記物件はどうするべき?売りにくい理由と売却方法

記事内に商品プロモーションを含みます。
不動産売却で未登記物件はどうするべき?売りにくい理由と売却方法

売却しにくい不動産の1つに「未登記物件」があります。

これから不動産を売却するのであれば、やはり登記は完了すべきです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 未登記の不動産売却がしにくいのはどうして?
  • 未登記の不動産が生じるのは、どのようなケースがあるの?
  • 未登記物件の不動産売却をするときは、どうすればいいの?

そこでこの記事では、「未登記の不動産売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却の際に未登記物件はどうするべきか、ということや、未登記物件が売りにくい理由およびその対策について知ることができます。

目次

未登記不動産が売却しにくい2つの理由

未登記不動産が売却しにくい理由は、以下の2点があります。

  1. 所有者が誰か分からない
  2. 抵当権を設定できない

理由1.所有者が誰か分からない

未登記物件は、外部からは所有者が誰か分からないため、購入しにくいです。

買主からしてみると、嘘の所有者と名乗る人物から騙されて不動産を購入する可能性があります。

登記簿謄本に記載されている所有者は、必ずしも真の所有者とは限りませんが、一定の信用力があることに間違いはありません。

所有者の分からない不動産は、不動産会社も仲介することを嫌がります。後から別の所有者が現れてしまった場合、買主から「なんでもっときちんと調べなかったのか?」と訴えられる可能性があるためです。

買主や不動産会社から敬遠されるため、未登記物件は売却しにくくなります。

理由2.抵当権を設定できない

未登記のままだと、買主が購入後、抵当権を設定することができません。

抵当権とは、債務者(お金を借りる人)が不動産などを自分の手元に留めたまま、債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる権利

後ほど解説しますが、抵当権は登記簿謄本の乙区と呼ばれるところに記載されます。

未登記物件は、登記簿謄本が存在しないため、そもそも抵当権の設定登記をすることができません。

住宅ローンを利用する予定のある人にとっては、未登記物件は購入しにくくなります。

以上、ここまで未登記不動産が売却しにくい理由について見てきました。

では、未登記の不動産とは、具体的にどのような物件なのでしょうか。

そこで次に、未登記不動産の例について解説いたします。

未登記不動産でよくある3つの事例

この章では未登記不動産の例をご紹介します。

事例1.庭に建てた小屋

未登記不動産の例として、庭に建てた小屋が良くあります。

物置のような動産ではなく、ログハウスのようにしっかり建てており、固定資産税も発生しているような建物です。

自分の庭に建てた小屋なので、所有権等を第三者に対して公示する必要がありません。

庭に建てた小屋は、完全な建物であるにもかかわらず、未登記となっているケースをために見かけます。

事例2.増築部分

未登記不動産の例として、増築部分があります。増築の場合、増築前の建物がしっかり登記されており、増築部分のみが登記されていないことがたまにあります。

このようなケースでは、固定資産税納税通知書に記載されている建物面積と、登記面積が異なっています。

増築で未登記の場合、容積率オーバー等の違反建築のケースであることが多いです。

容積率とは、行政が指定している敷地面積に対する延床面積の割合

あわせて読みたい
容積率とは?道路幅員による計算方法や売却価格との関係性 容積率が大きいほど、大きな建物を建てることのできる土地であるため、その土地価格は高くなります。 容積率は土地価格に直結する非常に重要な要因です。 そこで今回の...

違反建築と疑われてしまうと、その時点で、売却が困難になります。

違反建築でなければ、増築部分もきちんと登記を行っておきましょう。

事例3.未登記不動産の相続

未登記不動産の相続してしまうと、そのまま未登記となってしまうことが多いです。

原因は親が未登記のままにしていたことによりますが、売却するのであればやはり登記し直さなければいけません。

相続によって未登記の不動産を引き継いだ場合は、早めに登記をしておくようにしてください。

以上、ここまで未登記不動産の例について見てきました。

では、登記をすれば未登記不動産を売却できるのでしょうか。

そこで次に、表示登記と保存登記について解説いたします。

不動産登記には「表示登記」「保存登記」の2つ

不動産登記とは、不動産の物理的な現況を記録するとともに、各不動産に関する権利の変動を全て記録し、公示する制度

登記簿謄本の内容は、大きく「表示の関する登記」と「権利に関する登記」の2種類に分けられます。

表示に関する登記

表示に関する登記とは、不動産の物理的な現況を示す登記

単に「表示登記」と呼ばれることもあります。

土地であれば

  • 不動産番号
  • 所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積
  • 所有者

等を表示。

建物であれば

  • 不動産番号
  • 所在
  • 家屋番号
  • 種類
  • 構造
  • 床面積
  • 建物の番号
  • 所有者

等について公示がされます。

表示の登記は、登記簿謄本の一番上にある表題部になされます。

登記簿謄本のサンプル

※出典:法務省「不動産登記のABC」より

表示に関する登記は、原則として権利の変動を第三者に主張する効力は持たず、土地の分筆、建物の新築、変更、滅失などのときになされる登記です。

登記の申請者は所有者ですが、実際には土地家屋調査士がその代理人として申請手続きを行っています。

表示の登記には、所有者に登記の申請義務が課されています。

建物を新築したり、土地が新たに生じたりした場合等には、その原因が生じた日から1ヶ月以内に登記の申請をしなければなりません。

表示登記を行っていないと10万円以下の罰金が科させることもあります。

例えば、建物の表題部登記は、以下のようになっています。

建物の表題部登記

権利に関する登記

権利に関する登記とは、権利の変動を公示するもので、登記記録の「権利部・甲区」または「権利部・乙区」になされます。

登記できる権利については、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権の9種類に限られています。

このうち、「甲区」には所有権に関する登記がなされます。

甲区を見れば、この土地または建物の所有権者はだれで、いつ、どのような原因で所有権を取得したかという経緯が分かるようになっています。

例えば、甲区は以下のような内容です。

権利部の甲区

それに対して「乙区」には所有権以外の権利(抵当権、賃借権、地上権、地役権、先取特権、質権等)に関する事項の記録がなされます。

乙区を見れば、いつ、誰から、どのような条件で金銭を借り、どのような担保物件が設定されたのかといったことが分かります。

例えば、乙区に抵当権が設定されている登記簿謄本は、以下のような記載がなされます。

権利部の乙区

権利に関する登記は、所有権の移転や地役権、抵当権の設定、変更・抹消などのときに行われるもので、不動産登記制度の中核をなすものです。

権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同してこれを行うのが原則ですが、実際には司法書士が双方の代理人として申請手続きを行っています。

ただし、権利の登記には申請義務はありません。第三者に対して対抗力を取得するかどうかは、もっぱら当事者の意思に任せられています。

対抗力とは、自己に権利があることなどを第三者に対して主張できる法律上の効力のことです。

保存登記

ここで、権利に関する登記の内、甲区に関しては「保存登記」と「移転登記」の2種類があります。

「保存登記」とは、今まで存在しなかった不動産に対して初めて行う登記のこと

新築の建物は初めて行う登記になるため、甲区の登記は保存登記に該当します。土地については、分筆した土地や埋立地のように新たにできた土地が保存登記の対象です。

分筆とは、土地を物理的に切って分けること

未登記物件であれば、登記がなされていない状態であるため、甲区の登記を行う場合には、保存登記を行います。

一方で、既に登記をされている不動産において、売買などで甲区の所有権者を書き換える登記は、「移転登記」に該当します。

未登記物件の売却では、まず保存登記がなされておらず、甲区が存在しません。

よって、移転登記ができない状況です。未登記物件を売却する場合には、まず、「表示の登記」と「保存登記」を行います。

そして、甲区に所有者名が記載された後、「移転登記」によって買主へ所有者を変更するのが流れです。

以上、ここまで表示登記と保存登記について見てきました。

では、未登記物件を売却するにはどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に、売却までに登記を完了させておくことについて解説いたします。

未登記物件を売却するには登記を完了させておく

未登記物件を売却する場合には、売却までに登記を完了させておくことがポイントです。

表示登記に必要な11つの書類

未登記物件で最初に行うのは、表示登記です。表示登記には原則として以下の書類が必要となります。

  1. 建築確認申請書
  2. 建築確認済証
  3. 建築検査済証
  4. 引渡証明証又は建築確認完了検査済証
  5. 施工会社の代表者事項証明書
  6. 施工会社の印鑑証明証
  7. 登記申請者の印鑑証明書
  8. 登記申請者の住民票
  9. 案内図
  10. 建物図面・各階平面図
  11. 建物表題登記申請書

ただし、建築から年数が経過しており、書類がそろわないというケースもあります。その場合、土地家屋調査士に委任してしまった方が早いです。

土地家屋調査士に委任すると、土地家屋調査士から建設会社に対して必要資料が請求されるようになります。

土地家屋調査士費用としては、10万円前後~20万円前後が相場となります。

表示登記が終わったら保存登記を行う

表示登記が終わった後は、次は保存登記です。保存登記は義務ではありませんが、買主が抵当権を設定する可能性があるので、売却では保存登記までやっておく必要があります。

保存登記に必要な書類は以下の通りです。

  1. 住宅用家屋証明書(軽減税率を適用する場合)
  2. 登記申請者の住民票
  3. 所有権保存登記申請書

保存登記は、司法書士に依頼すると楽です。司法書士への所有権保存登記費用は、「2万円前後~3万円前後」が相場となります。

また、保存登記に関しては、別途登録免許税が生じます。

登録免許税は、固定資産税評価額に以下の税率が乗じられて求められます。

項目 土地 建物
所有権の保存登記(軽減税率なし) 0.4% 0.4%
所有権の保存登記(軽減税率あり) 0.4% 0.15%

ここで、軽減税率のある不動産とは、以下の住宅を指します。

新築住宅の場合

  • 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
  • マンションなどの区分所有のものについては自己の居住用部分の床面積が50㎡以上(登記面積)であること。

中古住宅の場合

  • 上記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること
    • イ.建築されたから20年以内(耐火建築物※の場合は25年)の家屋であること
      ※耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造の家屋をいいます。
    • ロ.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること、又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。

ここで上記の住宅とは、以下の2つの基本要件が必要です。

【住宅の基本要件】

  1. 個人が平成32年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。
  2. 新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。

「もっぱら自分が住むための家屋」であるため、倉庫等は対象外となります。

未登記物件に強い不動産会社を探す

未登記物件は不動産会社も嫌がります。

それは、なかなか買主を見つけることができずなかなか売り上げにならないから。

不動産会社は、売却ができて仲介手数料がもらえるビジネスです。

売りやすい物件は喜んで対応してくれますが、売れにくい物件は渋い顔をされます。

そこでオススメなのが、一括査定サイトを使って未登記物件に強い不動産会社を探すことです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定の仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

一括査定サイトを使うと、複数社の不動産会社が見つかります。

そこでやる気がある不動産会社を探せばいいのです。

一括査定サイトのオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「すまいValue
  • 賃貸サイトで有名で大手から地域密着の不動産会社を探せる「SUUMO
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「イエウール

上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。

ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。

不動産仲介会社によって得意不得意がある

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

メールで査定額を送付してください

どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。

不動産一括査定サイト名 机上査定が対応 メール要望
すまいValue
SUUMO
HOME4U
イエウール × ×
SRE不動産(※旧ソニー不動産) ×

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

あわせて読みたい
【2024年6月】不動産一括査定サイトを比較!おすすめ人気ランキングベスト6 マンションや一戸建て、土地などを売りたい・査定相場を知りたいと考え始めたとき、インターネットで調べることが一般的になっています。 そして不動産を売るときに大事...

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

あわせて読みたい
【2024年決定版】不動産仲介のおすすめランキングTOP36!不動産を売るならどこがいい? 「不動産の仲介をお願いするなら実績がある大手の不動産会社が良い」 これは多くの人が考えることです。 そこで今回は「不動産売買の仲介売上や件数」「顧客の評判」を...

まとめ

不動産売却の際に未登記物件はどうするべきか、未登記物件が売りにくい理由とその対策について見てきました。

未登記物件は、売却までに登記をしておくことが原則です。

売却することを決めたら、まずは表示の登記から速やかに実行するようにしてください。

目次