プロが中古マンションの物件ばかりを狙って投資している理由

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不動産投資をする人の中には、必要以上に中古か新築かを気にする人がいます。

しかしながら、プロの不動産投資家は、そこまで中古か新築かについてはこだわっていません。

もちろん、いたずらに古い物件を選ぶよりは、新築もしくは築浅の物件を選んだ方が良いです。

築浅の物件の方が望ましいと言うのは、投資の基本的なセオリーです。

これからマンション投資を行おうとする人の中には、

  • 中古マンションに投資して良いかどうか迷っている
  • 中古マンションに投資することのデメリットを知っておきたい
  • 中古マンション投資で良い物件を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「中古マンション物件投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは投資対象としての中古マンションに対して理解し、投資にあたっての考え方を得ることができるようになります。

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1.中古だから投資を止めるは理由にならない

マンション投資をするに当たり、中古という理由で投資を止める理由にはなりません。

マンション投資を行う場合、物件選定にあたり、色々な判断要素があります。

ざっと並べても、以下のような判断要素があり、建物の築年数はほんの一部の判断要素に過ぎません。

項目判断要素
立地路線
駅の特性(乗換駅・快速停車駅等)
駅までの距離
生活利便施設の有無
街の明るさ
敷地の規模
建物建物の規模
建物のグレード
管理の質(有人管理等)
エントランス
バイク置場
築年数
専有部階数
部屋の位置(角部屋等)
部屋の形
間口の広さ
バス・トイレの別
賃料総額

マンション投資には、築年数以外にも見るべきところがあり、特に入居率に深くかかわる立地については重要視すべきです。

築年数に関しては、どちらかと言うと、立地に比べれば重要度は低い判断項目になります。

まず、中古であるからと言って投資をしないという判断はありません。

立地の良い物件については、中古であっても優先的に投資すべき物件

以上、ここまで中古だから投資を止めるは理由にならないについて見てきました。

中古物件に投資をする前に、投資物件の価格の決り方を理解する必要があります。

そこで次に投資物件の価格の決まり方についてご紹介します。

2.投資物件の価格の決まり方

中古でも新築でも、投資物件の価格は純収益と利回りの関係で決まります。

以下のような算式で投資物件の価格を求める方法を収益還元法と呼びます。

投資物件の価格 = NOI ÷ 利回り

NOIとは「Net Operating Income」の略です。

家賃から諸経費を引いた純収益のことを指します。

この算式の中には直接、築年数という項目は登場してきません。

築年数は間接的にNOIや利回りには反映されますが、直接的には表に出てこないため、築年数が古いことが価値を下落させる直接の原因とはなっていないことが分かります。


投資物件は、中古マンションだからと言って、価格には直接影響しません。

価格はあくまでもNOIと利回りとの関係によって決まる

築年数が古くなると、必ずしも投資物件の価値が下がるものではないということを理解しておきましょう。

以上、ここまで投資物件の価格の決まり方について見てきました。

では中古マンションは、なぜ一般的に投資対象として敬遠されるのでしょうか。

そこで次に中古マンションの明らかなデメリットについて解説します。

3.中古マンションの明らかなデメリット

中古マンションには、新築マンションや築浅マンションと比べ、明らかなデメリットがあります。

それは修繕費が多くかかるということです。

区分のワンルームマンションであれば、修繕積立金が高くなります。

賃料は、価格とは異なり、必ずしも築年数が経過すると下がるものではありません。

例えば、駅間の分譲マンションが賃貸物件となっている場合、中古の分譲マンションとしての価格は年々下がっていたとしても、賃料の方はなかなか下がらないということは良くあります。

そのため、一見すると、賃料のなかなか下がらない中古マンションはメリットがあるような気がしますが、修繕費は増えていくため、結局のところ収益が落ちる原因にはなります。

また中古物件は、大規模修繕も発生するため、物件を購入した後に大きな投資が発生するリスクがあります。

中古物件を購入する際は、修繕履歴を十分にチェックすることが重要

前の所有者が、計画的に修繕を施している物件であれば、とても良い物件と判断することができます。

中古物件は修繕リスクが伴うため、修繕状況については必ずチェックした上で購入するようにしましょう。

以上、ここまで中古マンションの明らかなデメリットについて見てきました。

中古マンション投資では耐震性も注意する必要があります。

そこで次に築年数では決まらない耐震性について解説します。

4.築年数では決まらない耐震性

マンションに限らず、中古不動産に投資をする場合、注意が必要な点として「耐震性」の問題があります。

耐震基準に関しては、昭和56年(1981年)6月1日に建築基準法に改正があったことから、

  • 旧耐震:昭和56年5月31日までに確認申請を取った建物
  • 新耐震:昭和56年6月1日以降に確認申請を取得した建物

と呼んでいます。

平成7年(1995年)1月17日に発生した阪神・淡路大震災においては、多くの建物が倒壊したことを記憶している方も多いかと思われます。

この際、倒壊した建物のほとんどが、いわゆる旧耐震基準で建てられた建物であり、倒壊せずに残った建物が新耐震基準の建物でした。

この阪神・淡路大震災がきっかけで、耐震基準はとても注目されるようになりました。

地震に馴染みのない海外投資家が日本の不動産に投資をする場合、この耐震性については非常に気にします。


一方で、阪神・淡路大震災においても、実はかなりの旧耐震基準の建物が倒壊せずに残っていました。

また、その後に発生した東日本大震災でも旧耐震基準の建物がかなり残っています。

良く勘違いされるのですが、旧耐震基準の建物であるからと言って、すぐに倒壊するわけではありません。

原則的には、旧耐震基準の建物であっても、大地震を乗り越えている建物は多く存在します。

実は耐震性については、旧耐震時代からも設計者の判断によって頑丈に建てられている建物は多いです。

例えば、日本の商品ではJIS企画と呼ばれる最低限の規格が存在しますが、各メーカーは自主的にJIS企画以上の品質を定めて商品を作っているようなことは良くあります。

建物もそれと同じで、当時から最低限の基準である建築基準法で定められた基準を上回る品質で建てられた建物は多く存在していました。

今でも、免震マンションなどがありますが、免震マンションなどは、現行の建築基準法を遥に上回る性能の耐震性を有しています。

そのため、中古マンションにおいて、旧耐震基準の建物だから、耐震性がないというわけではないということになります。

耐震性を判断するIs値

耐震性を判断するにはIs値というものを用います。

Is値は、耐震診断という診断を行うと分かります。

このIs値は0.6以上であれば、新耐震基準並みの強度を持った建物ということができます。

昭和56年5月31日より前に建てられた建物でも、Is値が0.6を上回る物件は多く存在します。

中古マンションでもIs値が0.6以上の物件であれば、耐震性は問題ありません。

ただし、最近では入居者も知恵がついてきており、旧耐震基準の中古マンションは選ばないという入居者も少しずつ増えてきています。

オフィスビルなどはかなり以前からこのような傾向がありますが、中古マンションについても旧耐震を気にする人が増え始めました。

今では、築年数を見ただけで入居を止めるような人もいます。

耐震基準については認知度がありますが、Is値についてはまだまだ認知度が低いため、築年数だけで判断されてしまうことも多いです。

そのため、たとえIs値0.6以上であっても昭和56年5月31日以前の建物は、入居率が悪くなる可能性はあります。

耐震性は築年数だけでは決まりませんが、旧耐震基準は入居率を悪くする原因にもなるため、注意しましょう。

以上、ここまで築年数では決まらない耐震性について見てきました。

中古マンションに通しする場合、意外な障壁として銀行の融資があります。

そこで次に銀行は融資したがらないけど良い物件について解説します。

5.銀行は融資したがらないけど良い物件

個人投資家の目を曇らせる理由の一つに銀行の融資基準があります。

銀行は新築物件の方を好むため、それだけでも個人投資家は新築物件の方が良いのかなと勘違いしてしまいます。

その他にも、不動産のプロから見ると良い物件なのに、融資を通さない物件もあります。

例えば典型的なのか、中古マンションのシェアハウス物件です。

シェアハウスは一つの部屋を複数人でシェアするため、1つの部屋が稼ぐ賃料総額は大きくなります。

また入居者1人当たりの賃料は安いですが、単価を上げることができるため、部屋全体の賃料単価も普通に貸すよりも高くなります。

そのため、シェアハウスは通所の物件よりも利回りが高いです。

近年、都内などは、シャアハウスが相当一般化してきていますが、未だにシェアハウスをキワモノ扱いにして融資を通さない銀行もいます。

このような物件は、中古マンションでも良い物件ですが、融資が下りにくいため投資しにくい傾向があります。

もし、自己資金だけで投資をできるのであれば、中古マンションのシェアハウスなどは競合が少ないため、安く購入できる可能性はあります。

銀行には、銀行の独自ルールがあって融資判断をしていますが、そのルールは画一的であるがゆえに、銀行的にはNGであっても本当は良い物件というのも中古マンションには存在します。

銀行の融資が付きにくい物件は、購入できる人が極端に減るため、安く購入できるチャンスが増えます。

もし、自己資金が十分にあるのであれば、銀行の融資が下りないけれど、本当は良い物件というものを狙って投資をするのが良いでしょう。

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6.まとめ

以上、こっそり教えます!プロが中古マンション物件に投資している理由とはについて見てきました。

投資物件は中古だからNGというわけではありません。

築年数以外にも、立地等の条件も加味して良い物件を選ぶ必要があります。

中古マンションであっても、良い物件は存在しますので、物件をしっかりと確認した上で投資をするようにしましょう。

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