理想の家を手に入れる!中古マンション選びで失敗しない3つのポイント

投稿日:

マンションを購入する際、中古マンションも検討すると選択肢が広がります。

実際、中古マンションには新築にはない良さがたくさんあります。

中古マンションが気になっている人の中には、

  • 中古マンションって、どんなところが良いの?
  • 中古マンションを選ぶときは、どんなところに気を付ければいいの?
  • 築年数が古いと心配だけど、どこに注意すればいいの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「中古マンションの選び方」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、中古マンションの選び方と、築年数について注意すべき点を知ることができます。

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕
不動産売却の教科書の責任者・編集
合同会社ラビッツ 代表社員
石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。
───
経歴:不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.中古マンションは見て買える

中古マンションは「見て買える」という大きなメリットがあります。

新築マンションは完成前に契約しなければならないため、実際に見て買うことができません。

新築マンションは、人生最大の買物であるにも関わらず「見ずに買う」という冒険が必要です。

車ですら、新車を購入する際は、カーディーラーで同じ車を試乗させてもらえます。

何千万円もする買物で、確認できずに買わなければいけないのは、新築マンションくらいです。

新築マンションは、見ずに買うため、購入後、様々な後悔をします。

良くある後悔としては、以下のような点です。

  • 日当たりが思いのほか悪かった
  • 1階を購入したら歩行者から良く覗かれた
  • 施工が安普請(やすぶしん)だった

中古マンションであれば、実際に見て買うことができるため、「予想より○○だった」というような失敗を防ぐことができます。

日当たりや視線、施工の質等の問題は、全て確認した上で購入することができるため、変な失敗が少ないのが中古マンションの特徴です。

「見て買える」という最大のメリットを生かして、後悔しないマンション選びを行いましょう。

以上、ここまで中古マンションは見て買えるということについて見てきました。

中古マンションを購入する際は、周辺環境について調べておくことがポイントです。

そこで次に、事前の周辺環境リサーチが一番重要であることについて解説いたします。

2.事前の周辺環境リサーチが一番重要

中古マンションを購入する人は、事前に周辺環境リサーチをしておくことが一番重要です。

中古マンションは、いつ、どのような物件が売りに出されるか分かりません。

良い物件がでたらパッと決断する必要があります。


先日、筆者の知人のAさんが中古マンションを購入しました。

Aさんは、インターネットの広告を見て、良いと思ったのでパッと決断しました。

そのマンション自体は、値段も手ごろで、比較的新しく、デザインも良いマンションでした。

しかしながら、そのマンションの周辺にはスーパーやコンビニも一切なく、少し離れたスーパーに行くにも、急な坂道を登らなければいけないというエリアのマンションでした。

周辺環境を知っている地元の人には、実はそのエリアのマンションは人気がありません。

Aさんは地元の人ではなかったため、そこまでの情報を把握していませんでした。

Aさんは、購入後、早くも生活に苦労し、後悔を感じ始めています。


このように、中古マンションでは、特に自分の良く知らないエリアの物件を買うときは、周辺環境の調査不足で大きな失敗をすることがあります。

中古マンションは焦って購入しない

中古マンションは、新築マンションのようにじっくり検討する時間がありません。

不動産会社に「急がないと他の人に申し込まれますよ」などと急かされると、焦って決断しなければならないことも多いです。

中古マンションは、良く知ったエリアを買うと失敗は少ないです。

まずは、住みたい場所を事前に調査した上で、「物件が出てくるのをじっくり待つ」というのがコツになります。

以上、ここまで事前の周辺環境リサーチが一番重要であることについて見てきました。

中古マンションを選ぶ際は、「立地」と「建物」、「専有部」3つにポイントがあります。

そこで次に、中古マンションの選び方について解説いたします。

3.失敗しない!中古マンションの選び方3ポイント

中古といえどマンションは高い買い物です。

そこで3つの重要ポイントから失敗しない中古マンション選びをお伝えします。

中古マンション選びの3ポイント

  1. 立地選びのポイント
  2. 建物選びのポイント
  3. 専有部のポイント

ポイント1.立地選び

中古マンションを選ぶ際は、立地が最大のポイントです。

立地は、中古マンションの価値を90%決めるといっても過言ではありません。

どんなに良いマンションを買っても、生活しにくい場所のマンションを買ってしまったら最悪です。

前章でも紹介しましたが、まずは住みたい街を先に決め、その次にマンションを探すのが順番となります。

住みたい街は、通勤や通学等の利便性を優先することで、路線や駅が決まります。

駅が決まったら、必ずスーパーなどの生活利便施設を調査してください。

「この駅ならなんとか住めそうだ」ということがわかったら、次に物件を探します。

くれぐれも「物件探し」から始めないようにしてください。

最初に行うのは、「街探し」です。

住みたい街が決まったら、SUUMOアットホームなどのポータルサイトを使って物件を探します。

最初は駅距離徒歩5分圏内で探してみましょう。

5分圏内に良い物件がない場合、7分くらいまでの物件を優先的に探すようにします。

駅から徒歩10分と表示されている物件は、実際には結構歩きます。

マンションの距離は、マンションの敷地の端部から測っても良いことになっています。

マンションは、エレベーターの待ち時間や、棟からマンション敷地の端部までの距離を考慮すると、プラス3分程度加味する必要がでてきます。

駅から徒歩7分となっていても、実際には10分以上かかることも多いです。

駅距離は、なるべく7分以内に抑えるようにしましょう。

ちなみに、駅距離は、80mを1分で換算します。

表記のルール上、80mを少しでも超えていたら、2分と切上ることになっています。

400mは徒歩5分ですが、401mだと徒歩6分です。

徒歩6分と表記されている物件の中には、意外と近い物件もあるので、よく見ながら探すのが良いでしょう。

また、立地を選ぶ際、物件と駅との間にスーパーやコンビニなどの生活利便施設があると便利です。

生活動線上に、生活利便施設があるとかなり便利なので、スーパーなどの位置も確認しながら選ぶことがポイントです。

ポイント2.建物選び

建物は、200戸以上あるような大型マンションがオススメです。

戸数の多いマンションは、管理費や修繕積立金も安いです。

管理組合の理事も回ってくる確率が低くなります。

ただし、タワーマンションの場合、戸数が多くても管理費や修繕積立金が高い物件があります。

共用部分が充実し過ぎて、維持管理にお金がかかり過ぎるというのが理由です。

また、見逃せないポイントとしては、マンションの施工会社がどこだったかという点です。

施工会社とは、実際に建築した建設会社のこと

施工会社が二流、三流のゼネコンだと、同じ築年数のマンションでも不具合箇所や劣化部分が多かったりします。

一流のゼネコンが建てたマンションだと、築年数が古くてもかなりしっかりしたマンションが多いです。

不具合箇所の多いマンションだと、管理組合とゼネコンが揉めるケースも多く、修繕積立金もすぐに膨れ上がっていきます。

施工会社は大きなポイントなので、しっかりチェックするようにしてください。

ポイント3.専有部選び

専有部は、日照・通風・眺望を確認します。

日照・通風・眺望は、新築マンションでは確認できないことなので、中古マンションを購入する場合は、ぜひ確かめるようにしてください。

日照に関しては、朝とか夕方などの条件の悪い時間帯でも、こっそりと見に行くことをおススメします。

特に、低層階は朝や夕方の暗い時間が長い可能性があるためです。

西向きの部屋を選ぶ場合には、夕方に室内から必ず確認すべきです。

西日はきついと、夏場に全くクーラーが効かない部屋もあります。

また、マンションは、基本的に通風は悪いです。部屋の中は風が抜けません。

ただ、玄関を半開きにしたりすると、風が抜けるマンションは多いです。

セキュリティー上、玄関を半開きにしても大丈夫そうか確認するのがポイントとなります。

位置に関しては、エレベーター前の住戸を選んでしまうと、「騒音」や「良く覗かれる」といった問題があります。

エレベーターに近い場所の部屋は、騒音や視線を確認するようにしてください。

騒音や視線が気にならない場合、逆にエレベーターに近い住戸は便利ですので価値があります。

以上、ここまで中古マンションの選び方について見てきました。

中古マンションでは、築年数に注意すべき点があります。

そこで次に、築年数の注意点について解説いたします。

4.中古マンションは「築年数」に注意する

中古マンションを購入する際は、原則として、築年数は25年以内の物件を選ぶことが注意点となります。

築25年超の物件は、住宅ローン控除を利用できないのが理由です。

住宅ローンを使って中古マンションを購入する人は、住宅ローン控除の適用要件を十分に確認した上で購入するようにしてください。

中古マンションの住宅ローン控除の適用要件については下記記事に詳しくまとめてあります。

2,924view
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり ...

続きを見る

0view
不動産購入時に発生する4つの税金と知っておきたい住宅ローン控除

大きな金額である不動産は、購入時に大きな金額の税金が発生します。 不動産購入で発生する税金は、 不動産取得税 登録免許税 ...

続きを見る

尚、築25年超の物件であっても、既存住宅売買瑕疵(かし)担保保険が付保されたマンションであれば、住宅ローン控除を利用することができます。

瑕疵とは、窓からの雨水の浸入等、マンションとしての通常有すべき品質を欠くこと

既存住宅売買瑕疵担保保険とは瑕疵が発見されたとき、その修繕費用を保険金でカバーできる保険

もし、築25年超の物件を検討する場合には、既存住宅売買瑕疵担保保険が付保されているか確認するようにしましょう。

瑕疵担保保険については以下の記事に詳しく記載しています。

2,481view
売主・買主必見!瑕疵担保保険を付保したときの税制優遇全まとめ

近年、注目を浴びつつある「住宅瑕疵担保責任保険」は、その効果は瑕疵発見時の保険だけに留まりません。 瑕疵担保保険を付保し ...

続きを見る

873view
既存住宅売買瑕疵担保保険とは何か?保証内容・保険料と加入条件

中古住宅の売買では、思わぬ不具合に見舞われるリスクがつきものです。 とくに、普段は目に見えない住宅の基礎部分については、 ...

続きを見る

5.まとめ

以上、ここまで、中古マンションの選び方と、築年数について注意すべき点について見てきました。

中古マンションは、価格が安く、入居後のイメージが沸くというメリットがあります。

住宅ローン控除の要件等に注意して、後悔しない中古マンションを選ぶようにしてください。

合わせて読まれている記事

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,700社

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

おすすめ記事一覧

45,988view

「マンションを売却しようかな・・・」 そう考えたとき多くの人はまずインターネットで情報を調べることがほとんど。 それもそ ...

38,527view
不動産一括査定サイトのロゴ一覧

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

2,645view

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

200view

土地の売却、何から始めたらいいんだろう・・・ 土地って大きな金額動くし失敗したくない ボロボロの家が建っているから壊して ...

-家購入

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2019 All Rights Reserved.