東京の目黒川沿いにあるオープンカフェを見かけると、思わず「わーっ、オシャレ！」と感嘆してしまいます。
自分の空き家もあんな風にオシャレなカフェを開けたらと憧れる人も少なくありません。
しかしながら、その発想は危険です。
カフェは決して家賃が高くなく、撤退の可能性も高いテナントです。
こんな悩みをスッキリ解消！
- カフェの家賃ってどうなのだろう
- カフェの現状ってどうなのだろう
- 空き家にカフェを入れた成功例はどういうものだろう
そこで今回の記事では、「空き家のカフェ活用」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは空き家のカフェ活用について理解し、カフェはどのように活用したら有効なのかを知ることができます。
なんでもかんでもカフェの現状
平成28年3月に国土交通省が「道を活用した地域活動の円滑化のためのガイドライン」というものを公表しています。
このガイドラインには、以下のような記述が見られます。
近年、道路空間を活用して継続的・反復的にオープンカフェなどが展開され、観光の目玉として賑わいを見せるとともに、地域の活性化にも寄与している例が増えており、民間事業者のビジネスチャンスとしても注目されてきています。
これは一部の例ですが、このような国や市区町村が定める街づくりのガイドラインには「カフェ」という言葉が多く登場します。
行政の街づくりの方向性では、カフェを誘致することで、街に賑わいを創出するという考えが多いです。
地方再生や街づくり等々では、なんでも「カフェ、カフェ」と連呼されることが多いのですが、果たして世の中の人がそんなにカフェに行くのでしょうか？
ここで、全日本コーヒー協会が示すカフェの事業所数の推移を示します。
| 年 | 事業所数(個所) | 従業者数(人) |
| 2009 | 77,036 | 350,845 |
| 2012 | 70,454 | 324,036 |
| 2014 | 69,983 | 339,004 |
| 2016 | 67,198 | 328,893 |
| 2021 | 58,669 | 307,693 |
※出典：一般財団法人全日本コーヒー協会「喫茶店の事業所数及び従業員数」より
国内のカフェの数は、1981年をピークに一貫して下がり続けています。
事業所数が減っているということは、出店以上に廃業が多いということを意味しています。
現在、カフェ業界は非常に厳しい経営環境に置かれています。
数年前からコンビニが美味しい100円コーヒーを提供し始めていることも影響しています。
また、スターバックスに加え、コメダ珈琲などの新興勢力も拡大していることから、単独でカフェを出店しても利益を確保するのはかなり厳しい状況です。
このようなことから、カフェはテナントで入ったとしても早期に撤退される可能性が高いというリスクがあります。
以上、ここまでなんでもかんでもカフェの現状について見てきました。
では、カフェの賃料はいくらくらいなのでしょうか。
そこで次にカフェの家賃は低いについて見ていきます。
カフェの家賃は低い
商業テナントには、コンビニやドラッグストア、アパレル、整体院、学習塾、飲食店、カフェなどがあります。
このうち、賃料を一番高く支払うことのできるのはコンビニまたはドラッグストアです。
カフェは、家賃が低い部類のテナントになります。
整体院や学習塾等は、それほど家賃は高くありませんが、2階以上でも出店する可能性が高いです。
それに対して、カフェは1階に出店しないと多くの集客を見込めないことから、1階に出店したがります。
しかも、カフェは視認性の高く集客力のある立地ではないと、出店を申し込んできません。
しかしながら、1階にはもっと高い賃料を支払ってくれるコンビニやドラッグストアが入居する可能性があります。
カフェは小さな区画でも出店ができる
ただし、カフェは10～15坪程度の小さな区画でも出店の可能性があります。
面積的にコンビニやドラッグストアに貸せないような場合には、消去法でカフェが有力候補となってきます。
良い立地なのに狭いといったような場合、カフェは有力候補になりますが、それでも家賃は安くなります。
また、カフェの家賃は売上に対して10％程度が適正です。
それ以上高い家賃では、経営が苦しくなります。
カフェの売上は店舗の床面積の1坪当たりで換算すると、月額12万円程度です。
月額12万円の10％となると、坪1.2万円(共益費込)が支払うことのできる適正家賃ということになります。
カフェは1杯300円前後のコーヒーを売っているため、客単価が低いです。
また店内にも長時間滞在されることが多く、回転量も少なくなります。
そのため、カフェは売上がコンビニ等に比べると相対的に小さくなります。
店舗の区画だと、都内であれば坪2～3万円の家賃を取れるところはたくさんあります。
カフェの場合は、坪1万円台がせいぜいとなります。
以上、ここまでカフェの家賃は低いについて見てきました。
カフェは商業施設にも入居しています。
そこで次に商業施設でカフェが入っている理由をご紹介します。
商業施設でカフェが入っている理由
カフェは家賃が安いのにもかかわらず、ショッピングモールやアウトレット等の商業施設においても、比較的目立つところに入居しています。
ショッピングモールの1階の入口など、一番良さそうな場所にカフェが入っているのを見たことのある人もいるのではないでしょうか。
一番良いところにカフェが入っているので、さぞかし儲かって一番高い家賃を払っているのだろうと思われがちですが、実はそんなことはありません。
実際のところ、ショッピングモールの一等地に入っているカフェも、支払っている家賃の単価は他のテナントよりも低いです。
では、なぜそのような良い場所に家賃の低いカフェが入るのかと言うと、それは建物オーナーである商業施設側が、わざと良い場所にカフェを誘致しているからです。
もちろん、商業施設側もカフェは家賃が低いことを知っています。
しかしながら、1階入口などの目立つところにカフェが入ると、商業施設が全体的にオシャレに見え、雰囲気が良くなるためです。
商業施設では、テナントの配置を賃料だけで決めていません。
雰囲気の良い店舗などは、家賃が安くでも、わざと目立つ場所に出店させるという考えを持っています。
このように、テナントの配置を工夫して、商業施設全体の売上を上げていく策をテナントミックスと呼びます。
テナントミックスによって、計算された配置を行うことで、商業施設全体が活性化し、他の店舗にも良い影響を与えることができるのです。
逆に言えば、カフェは、家賃が安くても、商業施設全体の雰囲気を良くするという力があります。
そのため、商業施設側にとっては欠くことのできない存在です。
1階にスターバックスが入っているだけで、なんとなく建物全体の雰囲気が良くなります。
カフェには、それだけの魅力があるということになります。
以上、ここまで商業施設でカフェが入っている理由について見てきました。
では、空き家にカフェを入れることで成功した例はあるのでしょうか。
そこで次に空き家にカフェを入れた成功例についてご紹介します。
空き家にカフェを入れた成功例
空き家にカフェを入れて成功した例に、東京都江東区にある清澄白河の事例があります。
清澄白河はここ数年、コーヒーの聖地として生まれ変わっています。
全国的には、清澄白河と聞いて、「どこそれ？」と思う方も多いと思います。
清澄白河は、都営地下鉄大江戸線と東京メトロ半蔵門線が交差する駅です。
元々、清澄白河は、昭和の中頃まで工場や倉庫が建ち並ぶ工場地帯でした。
高度成長時代の後は、その後、閉鎖する工場や倉庫が増え、倉庫を中心とした空き家街となっていました。
倉庫は、天井が高いため、コンヴァージョン(用途変更)やリノベーション(改修工事)を行うと、通常の新築では味わえないような作りの建物ができることができます。
天井が高いと、人間は空間が広く感じることができます。
そのような倉庫に目を付けたのが、アメリカ発のブルーボトルコーヒーでした。
ブルーボトルコーヒーはサードウェーブと呼ばれるアメリカ西海岸から始まったコーヒー文化の象徴のような店舗です。
サードウェーブとは、産地や焙煎方法にこだわった単一品種の豆を、1杯ずつ抽出するコーヒー文化のことです
ブルーボトルコーヒーが、天井の高い倉庫をリノベーションして、気持ちの良い空間の店舗を作ったため、一気に人気店となりました。
すると、その周辺には他の空き倉庫にも次々と他のコーヒー店も出店するようになりました。
さらにそれに引きずられて、オシャレなベーカリーやギャラリーなども周辺の空き店舗に出店するようになり、かつての倉庫街から大きく街が生まれ変わったのです。
清澄白河の例は、かなりレアケースと思われますが、1つの成功例として有名です。
一つのカフェが街全体を生まれ変わらせてしまうため、オシャレなカフェには大きな影響力があると言えます。
以上、ここまで空き家にカフェを入れた成功例について見てきました。
では、空き家の有効活用でカフェを入れたい場合にはどのようにしたら良いのでしょうか。
そこで最後にカフェは付随的な位置付けとするについて解説します。
カフェは付随的な位置付けとする
カフェは、家賃が安く、撤退リスクも高いため、カフェをメインで考えてしまうと、空き家活用としては上手く行きません。
ただ、商業施設のテナントミックスや清澄白河の例を見ても分かるように、カフェには建物や街を変える大きな可能性があります。
そこで、カフェは空き家活用の付随的な要素をして併設することをオススメします。
例えば、空き家を「私設図書館」や「コミュニティスペース」とすることをメインに考えます。
その私設図書館やコミュニティスペースの価値を上げる目的で、小さなカフェを併設するのです。
小さなカフェが併設されることで、私設図書館やコミュニティスペースといったメインの用途がなんとなくオシャレな感じに変わります。
カフェがあることで、私設図書館やコミュニティスペースを利用したいと思う人が増えるようになります。
自分の空き家の活用を、テナントミックスのような発想で、配置することがポイントとなります。
空き家の活用では、カフェをメインに考えるのではなく、他にメインを考えた上で、カフェでメインの利用価値を上げることを考えましょう。
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まとめ
空き家のカフェ活用を徹底解説してきました。
カフェは家賃も安く撤退リスクが高いです。
メインテナントとは考えず、付随的に配置し、メイン用途の価値を高めるのに活用することをオススメします。