その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除について

投稿日:2017年3月19日 更新日:

最近は古民家を見ると、「カフェやろう」と言い出す人が増えていますが、商売はそんなに甘くありません。

古民家カフェも供給過剰になればすぐに飽きられてしまいます。 

古民家までいかなくても、空き家の活用に頭を抱えている人は多くいます。

特に相続をきっかけに所有者となった実家に空き家を抱えている人は悩みどころではないでしょうか。 

空き家を持つ人の中には、

  • せっかく空き家なのだから何か活用できないだろうか
  • 売るのはもったいないし、人に貸せないだろうか
  • 取壊費用を捻出できないが、このままで売れるだろうか
  • 親の不動産を売却したら、また税金が発生するのだろうか

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では平成28年4月から適用になったばかりの相続空き家の3,000万円の特別控除の話を中心に、「空き家の売却」についてご紹介いたします。

この記事を読むことで、あなたは空き家を貸すか売却するかを判断できるようになります。

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1.相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要

1-1.増え続ける空き家とその原因

地方経済が衰退し、東京一極集中が続く中、国内の空き家増加が問題となっています。

ここで問題視している空き家とは賃貸マンションや賃貸アパートの空室ではなく、誰も住んでいない一戸建てのことです。

一戸建ての空き家の発生する原因として最も多いものは「相続」です。

子供たちが故郷を離れ東京で働いている中、親の死亡により実家が空き家となるケースが典型的な例です。

このような空き家は所有者が遠隔地となるため、管理不行き届きとなり、放火や犯罪などに利用されかねません。

そのため、国としてもこの空き家をなんとか減少させたいという目的の中から、空き家の売却を促す複数の政策が始まりました。

1-2.相続空き家の3,000万円の特別控除とは

その具体的な政策の1つが、空き家の売却を促すために設けられた「相続空き家の3,000万円の特別控除」です。

空き家を解消させる最も有効な手段は売却によって所有者を変更させることです。

近くの人が購入すれば、空き家になった土地や建物を利用が始まり、空き家が空き家でなくなります。

そのため国としては、なんとか空き家の所有者に空き家を売却してもらうために、「相続空き家の3,000万円の特別控除」の制度を設けています。

この制度は、相続人である子供が空き家を売却したときに、所得税が発生しないように課税譲渡所得から3,000万円を控除する特例です。

1-3.課税譲渡所得と所得税

個人が不動産を売却して、プラスの譲渡益があると所得税が発生します。

課税譲渡所得の基本式は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

ここで取得費は売却した不動産の購入額(建物は減価償却後)となります。

相続財産は親である被相続人がかなり昔に購入した不動産が多く、取得費が低い場合が多いです。

そのため相続財産を売却すると、大きな課税譲渡所得が発生し、所得税も高くなることから、空き家の売却は進みませんでした。

そこで相続した空き家にも3,000万円の特別控除の適用を図ったのが「相続空き家の3,000万円の特別控除」です。

この特例を適用すると、課税譲渡所得は以下の計算式に変わります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

つまり3,000万円以上の売却益が出なければ、売却益がプラスになっても所得税を払わなくて済むことになります。

よって相続人である子供が安心して気楽にできるようになったのです。

以上、ここまで相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要について見てきました。

それでは次に気になる相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件について見ていきましょう。

2.相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件

2-1.土地建物の要件

相続空き家の3,000万円の特別控除を受けるには、譲渡する土地建物が以下の5つの要件を満たす必要があります。

土地建物の要件

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと(※)
    ※相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

ここでポイントとなる要件の5つ目です。

相続空き家を一度誰かに貸してしまうと、後で3,000万円の特別控除の特例を受けることができなくなってしまいます。

空き家を下手にカフェや賃貸住宅として活用することを検討する前に、まずは売却を一度検討すべきなのです。

2-2.譲渡する際の要件

また上述の5つの要件を満たす不動産を売却する際は、さらに次の2つの要件を満たす必要があります。

譲渡する際の要件

  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

そのためまずは相続空き家の価値が1億円以内かどうかを確認しておく必要があります。

この場合も最近流行っている無料の一括査定サイトを使えばおよその金額が分かります。

一括査定サイトはインターネットを使い全国の不動産を地元の不動産会社が無料で査定をしてくれますので、地元に知り合いの不動産屋がいなくでも価格を知ることができます。

2-2-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

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https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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2-3.地元の不動産会社にヒアリングを行う

ほとんどの場合、1億円には届きませんが、地元の今の不動産情報を色々ヒアリングできることがメリットです。

査定を依頼した会社に、「貸したらいくらで貸せるか?、借り手はいるか?、売却とどちらが良いか?」等々の疑問に思っていることをついでに聞いてしまいましょう。

地元の不動産会社の生の意見を聞けば、売却すべきか賃貸すべきか判断できるようになります。

2-4.取り壊しを誘導している制度

また「家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」という要件も、非常に厄介です。

そもそも「土地建物の要件②」にある昭和56年5月31日以前に建築された家屋というのは旧耐震基準の建物であるため、現行の耐震基準に適合していない可能性が高いためです。

そのため耐震基準を満たしていない場合には、耐震リフォームを行う必要があります。

耐震リフォームまでして売却するのがバカバカしいということであれば、取り壊して売却することになります。

この特例のポイントは、耐震リフォームを行わずに建物を取壊して「更地」で売却しても適用が可能であるという点です。

結局のところ、この「相続空き家の3,000万円の特別控除の特例」は、取壊し売却を誘導しており、「所得税を払わなくていい代わりに、空き家を壊してください」と言っているような制度といえます。

以上、ここまで相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件について見てきました。

それでは次に相続空き家に注意点について見ていきましょう。

3.相続空き家の注意点

注意点としては、「安易に貸さない」ということが第一ですが、もう1点注意すべき事項があります。

それは「遺品の整理」です。

売却するにしても、貸すにしても、とりあえず空き家を「空の状態」にしなければなりません。

一見簡単そうな遺品の整理ですが、実はこれが大変です。自分のものであれば、全て自分で捨てるか残すかを判断できますが、亡くなった親の遺品となるとそう簡単にはいきません。

何を残すべきか、何を捨てるべきか、兄弟姉妹で確認が必要となってくる場合も生じます。

例えば親の趣味だった絵画や書道など、魂がこもっている思い出の作品は捨てる決断ができません。また残すにしても保管場所にも頭を悩ませます。

このように遺品の整理は予想外に時間がかかるため、早めに着手しましょう。

4.まとめ

以上、「その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除」について見てきました。

安易に貸してしまうと、特例の適用ができないため注意が必要です。

相続空き家はまずは売却も視野に入れながら、活用を考えるのが良いでしょう。

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インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

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  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
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