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その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除について

投稿日:2017年3月19日 更新日:

最近は古民家を見ると、「カフェやろう」と言い出す人が増えていますが、商売はそんなに甘くありません。

古民家カフェも供給過剰になればすぐに飽きられてしまいます。 

古民家までいかなくても、空き家の活用に頭を抱えている人は多くいます。

特に相続をきっかけに所有者となった実家に空き家を抱えている人は悩みどころではないでしょうか。 

空き家を持つ人の中には、

  • せっかく空き家なのだから何か活用できないだろうか
  • 売るのはもったいないし、人に貸せないだろうか
  • 取壊費用を捻出できないが、このままで売れるだろうか
  • 親の不動産を売却したら、また税金が発生するのだろうか

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では平成28年4月から適用になったばかりの相続空き家の3,000万円の特別控除の話を中心に、「空き家の売却」についてご紹介いたします。

この記事を読むことで、あなたは空き家を貸すか売却するかを判断できるようになります。

1.相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要

1-1.増え続ける空き家とその原因

地方経済が衰退し、東京一極集中が続く中、国内の空き家増加が問題となっています。

ここで問題視している空き家とは賃貸マンションや賃貸アパートの空室ではなく、誰も住んでいない一戸建てのことです。

一戸建ての空き家の発生する原因として最も多いものは「相続」です。

子供たちが故郷を離れ東京で働いている中、親の死亡により実家が空き家となるケースが典型的な例です。

このような空き家は所有者が遠隔地となるため、管理不行き届きとなり、放火や犯罪などに利用されかねません。

そのため、国としてもこの空き家をなんとか減少させたいという目的の中から、空き家の売却を促す複数の政策が始まりました。

1-2.相続空き家の3,000円の特別控除とは

その具体的な政策の1つが、空き家の売却を促すために設けられた「相続空き家の3,000円の特別控除」です。

空き家を解消させる最も有効な手段は売却によって所有者を変更させることです。

近くの人が購入すれば、空き家になった土地や建物を利用が始まり、空き家が空き家でなくなります。

そのため国としては、なんとか空き家の所有者に空き家を売却してもらうために、「相続空き家の3,000円の特別控除」の制度を設けています。

この制度は、相続人である子供が空き家を売却したときに、所得税が発生しないように課税譲渡所得から3,000万円を控除する特例です。

1-3.課税譲渡所得と所得税

個人が不動産を売却して、プラスの譲渡益があると所得税が発生します。

課税譲渡所得の基本式は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

ここで取得費は売却した不動産の購入額(建物は減価償却後)となります。

相続財産は親である被相続人がかなり昔に購入した不動産が多く、取得費が低い場合が多いです。

そのため相続財産を売却すると、大きな課税譲渡所得が発生し、所得税も高くなることから、空き家の売却は進みませんでした。

そこで相続した空き家にも3,000万円の特別控除の適用を図ったのが「相続空き家の3,000円の特別控除」です。

この特例を適用すると、課税譲渡所得は以下の計算式に変わります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

つまり3,000万円以上の売却益が出なければ、売却益がプラスになっても所得税を払わなくて済むことになります。

よって相続人である子供が安心して気楽にできるようになったのです。

以上、ここまで相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要について見てきました。

それでは次に気になる相続空き家の3,000円の特別控除の適用要件について見ていきましょう。

2.相続空き家の3,000円の特別控除の適用要件

2-1.土地建物の要件

相続空き家の3,000円の特別控除を受けるには、譲渡する土地建物が以下の5つの要件を満たす必要があります。

土地建物の要件

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと(※)
    ※相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

ここでポイントとなる要件の5つ目です。

相続空き家を一度誰かに貸してしまうと、後で3,000万円の特別控除の特例を受けることができなくなってしまいます。

空き家を下手にカフェや賃貸住宅として活用することを検討する前に、まずは売却を一度検討すべきなのです。

2-2.譲渡する際の要件

また上述の5つの要件を満たす不動産を売却する際は、さらに次の2つの要件を満たす必要があります。

譲渡する際の要件

  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

そのためまずは相続空き家の価値が1億円以内かどうかを確認しておく必要があります。

この場合も最近流行っている無料の一括査定サイトを使えばおよその金額が分かります。

一括査定サイトはインターネットを使い全国の不動産を地元の不動産会社が無料で査定をしてくれますので、地元に知り合いの不動産屋がいなくでも価格を知ることができます。

2-2-1.一括査定のオススメはHOME4U

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また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
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※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
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提携不動産会社が少なめ
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2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
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2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
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2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
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【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
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下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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2-3.地元の不動産会社にヒアリングを行う

ほとんどの場合、1億円には届きませんが、地元の今の不動産情報を色々ヒアリングできることがメリットです。

査定を依頼した会社に、「貸したらいくらで貸せるか?、借り手はいるか?、売却とどちらが良いか?」等々の疑問に思っていることをついでに聞いてしまいましょう。

地元の不動産会社の生の意見を聞けば、売却すべきか賃貸すべきか判断できるようになります。

2-4.取り壊しを誘導している制度

また「家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」という要件も、非常に厄介です。

そもそも「土地建物の要件②」にある昭和56年5月31日以前に建築された家屋というのは旧耐震基準の建物であるため、現行の耐震基準に適合していない可能性が高いためです。

そのため耐震基準を満たしていない場合には、耐震リフォームを行う必要があります。

耐震リフォームまでして売却するのがバカバカしいということであれば、取り壊して売却することになります。

この特例のポイントは、耐震リフォームを行わずに建物を取壊して「更地」で売却しても適用が可能であるという点です。

結局のところ、この「相続空き家の3,000万円の特別控除の特例」は、取壊し売却を誘導しており、「所得税を払わなくていい代わりに、空き家を壊してください」と言っているような制度といえます。

以上、ここまで相続空き家の3,000円の特別控除の適用要件について見てきました。

それでは次に相続空き家に注意点について見ていきましょう。

3.相続空き家の注意点

注意点としては、「安易に貸さない」ということが第一ですが、もう1点注意すべき事項があります。

それは「遺品の整理」です。

売却するにしても、貸すにしても、とりあえず空き家を「空の状態」にしなければなりません。

一見簡単そうな遺品の整理ですが、実はこれが大変です。自分のものであれば、全て自分で捨てるか残すかを判断できますが、亡くなった親の遺品となるとそう簡単にはいきません。

何を残すべきか、何を捨てるべきか、兄弟姉妹で確認が必要となってくる場合も生じます。

例えば親の趣味だった絵画や書道など、魂がこもっている思い出の作品は捨てる決断ができません。また残すにしても保管場所にも頭を悩ませます。

このように遺品の整理は予想外に時間がかかるため、早めに着手しましょう。

4.まとめ

以上、「その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除」について見てきました。

安易に貸してしまうと、特例の適用ができないため注意が必要です。

相続空き家はまずは売却も視野に入れながら、活用を考えるのが良いでしょう。

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不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

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