その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除について

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最近は古民家を見ると、「カフェやろう」と言い出す人が増えていますが、商売はそんなに甘くありません。

古民家カフェも供給過剰になればすぐに飽きられてしまいます。 

古民家までいかなくても、空き家の活用に頭を抱えている人は多くいます。

特に相続をきっかけに所有者となった実家に空き家を抱えている人は悩みどころではないでしょうか。 

空き家を持つ人の中には、

  • せっかく空き家なのだから何か活用できないだろうか
  • 売るのはもったいないし、人に貸せないだろうか
  • 取壊費用を捻出できないが、このままで売れるだろうか
  • 親の不動産を売却したら、また税金が発生するのだろうか

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では平成28年4月から適用になったばかりの相続空き家の3,000万円の特別控除の話を中心に、「空き家の売却」についてご紹介いたします。

この記事を読むことで、あなたは空き家を貸すか売却するかを判断できるようになります。

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1.相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要

1-1.増え続ける空き家とその原因

地方経済が衰退し、東京一極集中が続く中、国内の空き家増加が問題となっています。

ここで問題視している空き家とは賃貸マンションや賃貸アパートの空室ではなく、誰も住んでいない一戸建てのことです。

一戸建ての空き家の発生する原因として最も多いものは「相続」です。

子供たちが故郷を離れ東京で働いている中、親の死亡により実家が空き家となるケースが典型的な例です。

このような空き家は所有者が遠隔地となるため、管理不行き届きとなり、放火や犯罪などに利用されかねません。

そのため、国としてもこの空き家をなんとか減少させたいという目的の中から、空き家の売却を促す複数の政策が始まりました。

1-2.相続空き家の3,000万円の特別控除とは

その具体的な政策の1つが、空き家の売却を促すために設けられた「相続空き家の3,000万円の特別控除」です。

空き家を解消させる最も有効な手段は売却によって所有者を変更させることです。

近くの人が購入すれば、空き家になった土地や建物を利用が始まり、空き家が空き家でなくなります。

そのため国としては、なんとか空き家の所有者に空き家を売却してもらうために、「相続空き家の3,000万円の特別控除」の制度を設けています。

この制度は、相続人である子供が空き家を売却したときに、所得税が発生しないように課税譲渡所得から3,000万円を控除する特例です。

1-3.課税譲渡所得と所得税

個人が不動産を売却して、プラスの譲渡益があると所得税が発生します。

課税譲渡所得の基本式は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

ここで取得費は売却した不動産の購入額(建物は減価償却後)となります。

相続財産は親である被相続人がかなり昔に購入した不動産が多く、取得費が低い場合が多いです。

そのため相続財産を売却すると、大きな課税譲渡所得が発生し、所得税も高くなることから、空き家の売却は進みませんでした。

そこで相続した空き家にも3,000万円の特別控除の適用を図ったのが「相続空き家の3,000万円の特別控除」です。

この特例を適用すると、課税譲渡所得は以下の計算式に変わります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

つまり3,000万円以上の売却益が出なければ、売却益がプラスになっても所得税を払わなくて済むことになります。

よって相続人である子供が安心して気楽にできるようになったのです。

以上、ここまで相続空き家の3,000万円の特別控除の導入とその概要について見てきました。

それでは次に気になる相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件について見ていきましょう。

2.相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件

2-1.土地建物の要件

相続空き家の3,000万円の特別控除を受けるには、譲渡する土地建物が以下の5つの要件を満たす必要があります。

土地建物の要件

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと(※)
    ※相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

ここでポイントとなる要件の5つ目です。

相続空き家を一度誰かに貸してしまうと、後で3,000万円の特別控除の特例を受けることができなくなってしまいます。

空き家を下手にカフェや賃貸住宅として活用することを検討する前に、まずは売却を一度検討すべきなのです。

2-2.譲渡する際の要件

また上述の5つの要件を満たす不動産を売却する際は、さらに次の2つの要件を満たす必要があります。

譲渡する際の要件

  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

そのためまずは相続空き家の価値が1億円以内かどうかを確認しておく必要があります。

この場合も最近流行っている無料の一括査定サイトを使えばおよその金額が分かります。

一括査定サイトはインターネットを使い全国の不動産を地元の不動産会社が無料で査定をしてくれますので、地元に知り合いの不動産屋がいなくでも価格を知ることができます。

2-2-1.一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

2-3.地元の不動産会社にヒアリングを行う

ほとんどの場合、1億円には届きませんが、地元の今の不動産情報を色々ヒアリングできることがメリットです。

査定を依頼した会社に、「貸したらいくらで貸せるか?、借り手はいるか?、売却とどちらが良いか?」等々の疑問に思っていることをついでに聞いてしまいましょう。

地元の不動産会社の生の意見を聞けば、売却すべきか賃貸すべきか判断できるようになります。

2-4.取り壊しを誘導している制度

また「家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」という要件も、非常に厄介です。

そもそも「土地建物の要件②」にある昭和56年5月31日以前に建築された家屋というのは旧耐震基準の建物であるため、現行の耐震基準に適合していない可能性が高いためです。

そのため耐震基準を満たしていない場合には、耐震リフォームを行う必要があります。

耐震リフォームまでして売却するのがバカバカしいということであれば、取り壊して売却することになります。

この特例のポイントは、耐震リフォームを行わずに建物を取壊して「更地」で売却しても適用が可能であるという点です。

結局のところ、この「相続空き家の3,000万円の特別控除の特例」は、取壊し売却を誘導しており、「所得税を払わなくていい代わりに、空き家を壊してください」と言っているような制度といえます。

以上、ここまで相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件について見てきました。

それでは次に相続空き家に注意点について見ていきましょう。

3.相続空き家の注意点

注意点としては、「安易に貸さない」ということが第一ですが、もう1点注意すべき事項があります。

それは「遺品の整理」です。

売却するにしても、貸すにしても、とりあえず空き家を「空の状態」にしなければなりません。

一見簡単そうな遺品の整理ですが、実はこれが大変です。自分のものであれば、全て自分で捨てるか残すかを判断できますが、亡くなった親の遺品となるとそう簡単にはいきません。

何を残すべきか、何を捨てるべきか、兄弟姉妹で確認が必要となってくる場合も生じます。

例えば親の趣味だった絵画や書道など、魂がこもっている思い出の作品は捨てる決断ができません。また残すにしても保管場所にも頭を悩ませます。

このように遺品の整理は予想外に時間がかかるため、早めに着手しましょう。

4.まとめ

以上、「その空き家の活用ちょっと待った!相続物件の3,000万円特別控除」について見てきました。

安易に貸してしまうと、特例の適用ができないため注意が必要です。

相続空き家はまずは売却も視野に入れながら、活用を考えるのが良いでしょう。

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