用途地域とは？定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

今回の記事では「用途地域」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは用途地域について知り、土地価格に与える影響について理解できるようになります。

用途地域の根拠となる法律は「都市計画法」

用途地域の根拠となる法律は都市計画法です。

都市計画法とは、計画的に街づくりを行うための法律になります。

用途地域は地域の事情をきめ細かく反映する必要があるため、その決定権者は市町村となります。

以上、ここまで用途地域の定義について見てきました。

では用途地域はどのようなところに定められるのでしょうか。

そこで次に用途地域が定められるエリアについてご紹介します。

用途地域が定められるエリア

都市計画法によって、日本全国の土地は下図のように区分けされています。

ます日本全体は、「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」に分かれます。

人が一定以上居住するエリアは都市計画区域です。

次に都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」という区域区分の定められている地域と、区域区分が定められていない「非線引都市計画区域」に分けられます。

市街化区域とは「すでに市街化を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」になります。

用途地域は、市街化区域に基本的に定められる地域です。

ただし、例外的に他の地域にも定められることになっており、用途地域の定めは下表のようになっています。

区域	用途地域の定め
市街化区域	必ず定められる
市街化調整区域	原則として定められない (ただし、例外的に定められることもある)
非線引都市計画区域 準都市計画区域	定めることができる

市街化区域は最も人が多く住むエリアです。

人が多く住むエリアは乱開発がされないよう、計画的な街づくりが欠かせません。

そのため、市街化区域には用途地域が定められているのです。

用途地域の調べ方

用途地域については、国土交通省のホームページを見れば分かります。

ただし、素人では分かりにくく、少し難しいのが正直なところです。

オススメは調べたい地域の役所に電話して「○○の「用途地域」を教えてください。」と聞くのが一番早いです。

以上、ここまで用途地域が定められるエリアについて見てきました。

用途地域は全部で12種類存在します。

そこで次に12種類の用途地域について解説します。

用途地域は12種類定められている

用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あり、下表の様に定められています。

以上、ここまで12種類の用途地域について見てきました。

用途地域には建築可能な建物が定められています。

そこで次に用途地域の建築制限についてご紹介します。

用途地域の建築制限一覧表

用途地域ごとの建築制限は下表のとおりです。

「〇」は建築可能な建物、「×」は建築できない建物になります。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

例えば、「商業地」は様々な建物を建築することが可能であるため、土地価格は高くなります。

日本で一番土地価格の高い銀座は商業地に該当します。

一方で建築制限の一番厳しい土地は「第一種低層住居専用地域」です。

「第一種低層住居専用地域」の土地は、用途の多様性が低く、一般的に土地価格は安いです。

第一種低層住居専用地域については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで用途地域の建築制限について見てきました。

では用途地域がまたがっている土地はどのような建物が建てらえるのでしょうか。

そこで次に過半主義についてご紹介します。

用途地域がまたがっている場合は「過半主義」

一つの土地が、たまたま2つの用途地域にまたがっている場合もあります。

このように土地が2つの用途地域にまたがっているケースでは、用途はその土地の過半が属する用途地域に従います。

例えば、300㎡の土地で、200㎡が商業地、100㎡が準住居地域というような場合、その敷地全部が商業地の用途が適用されます。

これを「過半主義」と呼びます。

以上、ここまで過半主義について見てきました。

ただし、過半主義には例外があります。

そこで次に過半主義の例外について見ていきます。

過半主義の例外

以下の4つについては、過半主義の例外を採用します。

※建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合

建築面積とは建物を敷地の上から見た場合の面積です。

敷地を上から見た場合の建ぺい率のイメージは下図のようになります。

以上、ここまで過半主義について見てきました。

土地の価値を決めるのに用途以外に容積率があります。

そこで次に用途地域と容積率について見ていきます。

用途地域と容積率の関係

容積率は大きいほど、建物のボリューム(容積)を大きくすることができます。

つまり、容積率が高い土地ほど、背の高い建物(オフィスビルや高層マンション)を建築することが可能になります。

容積率の高さは、土地の価値に影響します。

容積率が高いほど、高度利用(高い建物を建てること)が可能なため、土地価格は高くなります。

自治体が都市計画で定める容積率のことを「指定容積率」と呼びます。

指定容積率は、用途地域に応じで、以下の範囲で都市計画によって定められます。

容積率は、前面道路の幅員が12ｍ未満のときは、原則として当該幅員のメートル数値に以下の法定乗数を乗じて得た数値と上表の指定容積率とを比較し、数値の小さい方が当該地の容積率となります。

用途地域	法定乗数
住居系の用途地域	4／10
住居系以外の用途地域	6／10

角地のように2以上の幅員の異なる前面道路がある場合には、幅員の大きい方を採用します。

指定容積率と法定乗数により求められる容積率を比較した結果、決定される容積率を「基準容積率」と呼びます。

例えば、第一種中高層住居専用地域で指定容積率が200％で、前面道路の幅員が4ｍの土地があったとします。

この土地の法定乗数により求められる容積率は160％(＝4ｍ×4／10)です。

指定容積率200％と比較すると、160％の方が数値は小さいです。

よってこの土地の容積率は160％が採用されます。

このように最終的に求められたその土地の容積率のことを基準容積率と呼びます。

難しい用途地域の運用はぜひ経験豊富なプロに相談を

ここまでは用途地域について様々な面から解説をしてきました。

用途地域に関しては、プロでも把握するのが難しいもの。ましてや、その土地でどんな運用が良いかは様々な条件が絡み合ってきます。

土地活用を決める前に一度、用途地域の運用経験も多い複数のプロから意見をもらってみてはいかがでしょうか。

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まとめ

用途地域は、その土地の価値を決める重要な規制です。

建物の建てられる用途が広く、かつ容積率が高いほど、多様性があり、価値の高い土地と言えます。

土地活用や土地売却においては、自分の土地の用途地域を把握することが第一歩となります。