ビルをスムーズに売却をする3つのポイントと注意したい精算金

保有しているビルを売却したい、そんなときはどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

そこで今回の記事では「ビル売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはビルをスムーズに売却するポイントや注意点について知ることができます。

ビルをスムーズに売る3つのポイント

ビルは、買主が基本的に投資家になります。

ビルを高く売却するには多くの投資家に購入の検討をしてもらうことがポイント。

そのためには、投資家が判断しやすいように売却の資料を整えておく必要があります。

ポイント1.レントロールを作成する

ビルを売却するには、レントロールの作成が必須です。

レントロールは常に更新しておき、ビルを売りに出した場合には、最新のものを購入検討者に渡します。

レントロールは、以下のような一覧表になります。

レントロールを見ると、投資家がこのビルにはどういうテナントが入っていて、いくらで借りているのかというようなことが一目で分かります。

レントロールはエクセルで作っておくと賃料の合計額や単価も計算できるため便利です。

収益物件を売却する上で、レントロールが求められないことはありません。

ビル売却をするにあたっては、必ずレントロールを準備しておくようにしましょう。

また、このような情報を購入規模者に渡す場合、秘密保持契約書(CA)を差し入れてもらうことが通常です。

購入検討の場合、CAは双方押印型だと購入検討者毎にいちいち判子を押す必要があるため、大変面倒になります。

そのためCAは購入希望者のみが判子を押す差入書形式にしてもらうことが通常。

CAは売却を依頼する不動産会社に準備してもらいましょう。

ポイント2.修繕履歴をまとめておく

投資家は修繕履歴を気にしますので、修繕履歴もまとめておくようにして下さい。

「何を、いつ、いくらで修理」したか、一覧表でまとめておきます。

最低でも直近の過去5年以内物はまとめておいてください。

購入希望者が気にする点は、計画的に修繕が実施されてきたかどうかの確認。

修繕はきちんと施されている方が良いビルとして評価は上がります。

逆に、古いのにほとんど修繕履歴がない場合、買主が購入後、すぐに大規模な修繕を実施しなければならなくなるリスクが高まります。

極端な例を言えば、築30年もするビルで、今までに一度も大規模修繕が施されてこなかったビルがあれば、それは投資家にとって非常に評価が下がるビルになるのです。

定期的に修繕が行われているビルや、大規模修繕が行われたばかりのビルであれば、買主に一定の安心感を与えることができます。

安心して購入できるビルであることをアピールするため、修繕履歴はしっかりと作っておくべき。

また、ビルの売却物件で、レントロールは多くの売主がしっかりと用意。

一方、修繕履歴については、用意をしていない売主の方が多いです。

そのため「修繕履歴がある」というだけで、ビルの印象が良くなり、買主にとても良いビルだという感覚が残ります。

修繕履歴を作っておくことは、大きなアピール材料となります。

スムーズに売却を進めるためにも、修繕履歴はぜひ作っておきましょう。

ポイント3.満室にしておく

ビルを売却する場合、テナントは全て満室にした状態にしておくのが基本です。

空室区画があると、購入希望者がそこに勝手に賃料を想定して価格を算出します。

空室部分の賃料を保守的に想定されると、価格が低くなる原因となります。

空室が1年以上も続いているような区画が存在するケースでは、さらに大きな減額要因となります。

いずれにしても、ビルにとって空室があることは、マイナスにしかなりません。

そのため、もし空室がある場合は、売却までに空室を埋めるようにして下さい。

なかなか空室が埋まらない場合、思い切ったフリーレントを使ってでも空室を埋めることをオススメです。

例えば、フリーレント3ヶ月と設定すれば、入居から3ヶ月は賃料がタダになります。

ここで、ポイントなのがフリーレントを設定しても、賃料単価は今までのテナントよりも下げないということがポイント。

例えば、他のテナントから坪2万円の共込賃料をもらっていた場合、フリーレントで入れる区画も坪2万円は死守します。

なかなか決まらない区画であれば、思い切ってフリーレント6ヶ月などと設定して入居させます。

すると、ビルの新しい購入者はしばらくしたら坪2万円の賃料がもらえることになります。

将来的に坪2万円の賃料がもらえることが分かっていれば、そこはあまり値引きの対象とはなりません。

空室がある場合には、フリーレントを使ってでもテナントを埋めておくことをオススメします。

以上、ここまでビル売却をスムーズにするポイントについて見てきました。

ビルを売却する場合、テナントから預かっている敷金はどのような取り扱いをしたら良いのでしょうか。

注意しておきたい！ビル売却時に発生する敷金の精算

売却時、テナントから預かっている敷金については、買主へ承継。

これを「敷金の精算」と呼びます。

売買が生じると、敷金の返還義務は今の売主から新しい買主へ引き継がれます。

売却後、テナントが退去した場合、テナントは新しい買主から敷金を返してもらうことになります。

そのため、売主は今テナントから預かっている敷金を、売却時に買主へ渡さなければなりません。

しかしながら、敷金を実際に渡すのではなく、売買金額の中で調整する精算を行います。

例えば、売主がテナントから全部で1,000万円の敷金を預かっているとします。

そして、ビルの売却価格が1億円だとします。

この場合、買主は1億円から1,000万円を差し引いた9,000万円を売主に支払うことで敷金を承継。

売主としては、入金額は敷金の金額が減額されます。

もし今までテナントに家賃不払があり、敷金を賃料に充当していた場合は、その分は買主には承継しません。

売却時には過去に敷金の賃料への充当がなかったかどうかを確認する必要があります。

その他、ビル売却でよく行われる精算金一覧

また、ビルの売却では、以下のような項目のものを精算します。

1. 固定資産税及び都市計画税
2. 賃料及び共益費
3. 駐車場使用料
4. 看板使用料
5. 付加使用料
6. 自動販売機設置料
7. 町会費

精算は、あくまでも売主と買主との取決めであるため、全てを必ず行わなければならないものではありません。

細かい数字のものや、精算が面倒なものに関しては、お互いの取決めによって精算を行わない方針とすれば良いのです。

そのため、ビル売却では、何をどこまで精算するのか、買主と話し合って決めるようにしてください。

ビルの売却で一番面倒な精算は、テナントから受領する付加使用料です。

水道光熱費は、電力会社からの請求が、売却の翌月となるため、売却時に精算額をはっきりさせることができません。

そのため、売却後に事後精算の手続きが必要となってくるため、とても面倒です。

数字がそれほど大きくないことに加え、精算も事後となってしまうことから、付加使用料の判断に関しては、売主と買主との協議により精算項目から除外する形も多いです。

精算金額の計算は、不動産会社が行います。

ビル売却では、精算の項目が多いため、不動産会社に清算金額をしっかりと確認するようにしましょう。

精算に関しては、下記で詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

以上、ここまでビル売却の精算について見てきました。

ビルを売却する場合、売却することをテナントに言うべきなのでしょうか。

売却が決定したら「テナントへ通知」をする

収益物件では、売却にあたり、借主の同意は不要です。

借主へはあくまでも通知のみで足ります。

ビルオーナーが新しくなると、テナントの家賃の振込口座が変わるため、新しい買主が必ず通知を行います。

その際、売主は、旧貸主として、新貸主とともに連名で通知書を出すことが通常です。

実務的には、借主の同意ももらっておくことが多いです。

新旧の貸主が変わったことと、賃借人の同意を得るということで、「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を作成し、3者で押印することが通常です。

賃貸人の地位承継通知書及び同意書は下記のようなものです。（サンプル）

平成29年〇月〇日

賃貸人の地位承継通知書及び同意書

借主　□□　□□　様

旧賃貸人　東京都○○区○○

○○　○○　印

所有者兼新賃貸人　東京都○○区○○

△△　△△　印

拝啓 時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴社に賃借いただいております「××」（以下､「本物件」といいます｡）につきまして、平成29年〇月〇日付で△△　△△が本物件の新賃貸人となりました。
従いまして、□□　□□様と○○　○○との間で締結した賃貸借契約に基づく賃貸人の地位について平成29年〇月〇日をもって､○○　○○から△△　△△が承継いたしましたのでご通知いたします。つきましては、下記事項につき､ご通知申し上げますので、お忙しいところ大変恐縮ですが、内容をご確認のうえ、末尾記載の「同意書」をご提出くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

記

1.□□　□□様と○○　○○との間に取り交わされている賃貸借契約は、現状のまま新賃貸人に有効に引継がれます。
2.賃借人に返還を要する敷金については、新賃貸人に免責的に承継されますので、これらの返還義務は新賃貸人が負うことになります。（将来、本賃貸借契約が終了した場合には、△△　△△が本賃貸借契約の条項に基づき同契約上の賃貸人として保証金を預り証と引き換えに貴社に返還させていただくことになります。）
3.平成29年〇月1日よりご請求させていただきます平成29年◇月分賃料等及び、それ以降の賃料等については、新賃貸人指定の口座宛にお振込下さい。

新振込先

銀行名：××銀行　支店名：○○店　預金種目：普通　口座：0000000
取人：△△　△△

以上

同　意　書

平成29年〇月〇日

旧賃貸人　　　　　　　　　○○　○○　様
所有者および新賃貸人　　　△△　△△　様

上記の各事項につき確認し、賃貸人の地位が○○　○○から△△　△△に承継される事に同意致します。

賃貸人　□□　□□　印

以　上

以上、ここまでテナントへの通知の仕方について見てきました。

最後にビル売却を高くスムーズに売るために欠かせない不動産会社を探す方法についてお伝えします。

ビル売却に強い不動産会社を探す方法

色々説明してきましたが、これらの話はすべて仲介の不動産会社がしてくれます。

ただし、ビル売却は特殊のため、なれていない不動産会社に依頼すると売却が苦戦します。

そこでオススメなのは一括査定サイトを使って、ビル売却に強い不動産会社を探すこと。

下記のようにビルを選べるようになっており、ビルに強い不動産会社が自動的に複数社見つかります。

ビル売却に強い不動産会社が探せる不動産一括査定サイト

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つを組み合わせて利用することをオススメします。

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があります。（※下記、すまいValueのフォーム画面）

貸している収益物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

収益物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ビル売却をするなら知っておきたい基礎知識と注意点を解説してきました。

ビルは買主は投資家になることがほとんど。

多くの投資家がすぐに検討できるように書類を準備し、高く売ることを目指してください。