投資用不動産を高く売却するために知っておきたい全知識を解説

投資用不動産を高く売却するために知っておきたい全知識を解説

ワンルームマンションやアパートなどの投資用不動産は、価格の決り方、売却の流れ、税金の扱い等がマイホームの売却とは若干異なります。

投資用不動産を売却を成功させるには、まずは投資用不動産特有の売却の全体像を把握することが重要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用不動産を初めて売却するが、売却の流れを知りたい
  • 投資用不動産売却後の税金の扱いについて知りたい

この記事では、投資用不動産の売却価格の決り方や売りどきのタイミング、売却の流れ、費用、消費税、税金と確定申告などの全体像について紹介します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.投資用不動産の売却価格の決まり方

マイホームと投資用不動産の売却価格は、査定の方法が異なります。

  • 投資用不動産の場合…収益還元法=不動産の投資採算性に着目して価格を決定
  • マイホームの場合…取引事例比較法=周辺の取引相場の不動産の市場性から価格を決定

収益還元法によって求められる価格を収益価格と呼びますが、収益価格の求め方は以下の通りです。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益は、NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれ、収入から費用を引いたものになります。

純収益(NOI) = 年間収入 - 年間費用

NOIを求めるときの年間費用には、以下のようなものがあります。

NOIを求めるときの費用

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理委託料(管理会社への費用、PMフィーとも呼ぶ)
  • 軽微な修繕費(入居者入れ替え時のクロスの張替え費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料やAD)

収益還元法は、「対象不動産そのものの収益性」が重視されて価格が決まりますので、管理費や修繕費が高い物件では、NOIが小さくなり価格が低くなります。

次に投資用不動産の売り時について見ていきましょう。

2.投資用不動産売却の売りどきのタイミング

投資用不動産売却の売りどきのタイミングは、金利が低いときが最適です。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

金利が低くなるとマンション価格が上がる理由は、収益還元法の分母であるNOI利回りが金利と連動しているからです。

NOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されています。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

以下に、参考として一般財団法人日本不動産研究所によるワンルームマンションの期待利回り(NOI利回り)と金利の過去15年の動向を下図に示します。

城南地区(港区・品川区・目黒区・大田区)の ワンルームマンション期待利回り

出典:一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査(東京城南地区(目黒区、世田谷区)、最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満、専有面積25~30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション。)における期待利回り」、財務省「国債金利情報

金利が下がることでNOI利回りも下がっていることがわかりますね。

NOI利回りが小さくなれば、収益価格も高くなるため、金利が低い時期は高く売れるチャンスなのです。

不動産売却後のタイミングや時期については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を売却するベストな時期・タイミングと抑えるべき5つのポイント
3月売却を目指すなら今!コロナ禍での不動産売却のベストな時期とタイミングは?

「好機逸すべからず」「鉄は熱いうちに打て」「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさん ...

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次に投資用不動産売却の流れについて見ていきましょう。

3.投資用不動産売却の流れ

この章では投資不動産売却の流れについて解説します。

投資用不動産売却の流れ

価格査定

投資用不動産の売却では最初に価格査定を行い、適切な売却予想価格を把握します。

価格査定とは、不動産会社によって売却予想価格を算出すること

査定価格は売却予想価格のため、不動産会社の経験などによっても異なります。そのため複数の不動産会社にさて依頼をして、高く売却可能な不動産会社を探すことが大切です。

「高く査定を出せる」ということは、それだけ実績や経験があるということ。

経験豊富な不動産会社と巡り合うために、一度の問い合わせで最大6社の不動産会社から無料で査定が取れる「一括査定サイト」を利用することをオススメします。

媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約は「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの媒介契約の種類の主な特徴は以下の通りです。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引 ※1認められる認められる認められない

※1 自分で買主を見つけること

どうですか?理解できましたか?

依頼したい不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。(不動産会社を1社に絞れない場合には、一般媒介を選択して複数の不動産会社に依頼することも可能)

「複数の不動産会社に依頼したらコストがかかるのではないか」と思うかもしれませんが、不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬ですので、1社だけに依頼しても、複数の不動産会社に依頼しても仲介手数料の支払先は1社分のみ。安心して複数社に依頼をしてみてください。

各媒介契約の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん ...

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売却活動の開始・契約条件の交渉

不動産会社と媒介契約を締結後、売却活動の開始しますが、買主が決まるまでは、概ね3ヶ月程度となります。

尚、投資用不動産の売却では、売却することに関して借主に事前に了解を取ることは不要です。

借主には売却が全て終了した後に賃貸人の地位承継通知という手続きによって賃貸人が変わったことを知らせることになります。

賃貸中物件の売却は「オーナーチェンジ」と呼ばれることが多いです。

オーナーチェンジとは、賃貸借契約が継続中の物件の所有権が移転すること

投資用マンションのオーナチェンジについては、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジの流れや注意点
投資用マンションのオーナーチェンジとは?売却時の通知書や敷金を解説

賃貸中物件の売却は「オーナーチェンジ」と呼ばれることが多いです。 オーナーチェンジによって、買主は所有権だけでなく賃貸人 ...

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売買契約の締結

不動産の売却では売買契約と引き渡しは別日で行いますが、大体一ヶ月程度で行われるのが一般的です。その間に、買主は通常、ローンの審査を通します。

売買契約では売主は買主から手付金を受領し、手付金の相場は売買代金の10%程度です。

引渡(残代金受領)

売買契約から約一ヶ月後に引渡が行われます。

手付金は売買代金に充当されますので、引渡では手付金を除いた残金を買主から受領します。

投資用不動産の売却では、引渡時に敷金の精算を行います(敷金に相当する額を売買代金から減額)貸主が売主から買主へ変わると、借主への敷金返還義務も買主へ承継されます。

以上が売却の開始から引き渡しまでの流れとなります。

この後は、賃借人の地位継承通知と翌年の確定申告について解説します。

賃貸人の地位承継通知

賃貸人の地位承継通知書とは、売却後に売主(旧賃貸人)と買主(新賃貸人)の連名で借主に対して賃貸人が変わったことを通知する書面のこと

賃貸人の地位承継通知は売主(旧賃貸人)と買主(新賃貸人)の連名で出す書類で、主に以下の内容を通知します。

賃貸人の地位承継通知書に記載する主な内容

  • いつ時点の売買によって、所有者が売主(旧賃貸人)から買主(新賃貸人)に変わったこと。
  • 従前の賃貸借契約は、そのまま有効に買主(新賃貸人)へ引き継がれていること。
  • 敷金の返還義務は買主(新賃貸人)へ引き継がれたこと。
  • 家賃の振込先が新しく変わったこと。

確定申告

投資用不動産を売却したときに税金が生じる場合には、売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に確定申告が必要です。

税金と確定申告については「第6章 投資用不動産売却の税金と確定申告」で詳しく解説いたします。

次に投資用不動産売却の費用について見ていきましょう。

4.投資用不動産売却の費用

投資用不動産の売却で発生する主な費用は以下のとおりです。

費用項目費用の相場支払先
仲介手数料400万円超なら「取引額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「取引額の4%+2万円」
200万円以下なら「取引額の5%」
不動産会社
印紙税取引額が500万円超1,000万円以下なら5千円。
取引額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円。
取引額が5,000万円超1億円以下なら3万円。
売買契約書に貼り付け
登録免許税抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円。法務局
司法書士費用抵当権抹消登記:1.5万円程度。司法書士
繰上返済手数料都市銀行なら1万円程度。
ネット銀行なら5,000円程度。
銀行

費用の中で最も大きな金額を占めるのは仲介手数料です。

仲介手数料は取引額の約3%であり、他の費用も含めると費用は売却額の約3.5%程度となります。

次に投資用不動産売却と消費税についてお伝えします。

5.投資用不動産売却と消費税

投資用不動産は一戸建てやアパートの場合、土地と建物とで税金が変わってきます。

  • 建物価格…売り主が個人化法人かに関わらず消費税が発生
  • 土地価格…売り主が誰であっても消費税は発生しない

このように建物と土地で税金が変わるため、しっかりと内訳を把握することが大切です。

土地と建物の内訳の決定方法は、国税庁のスタンスとしては「合理的な方法であれば良い」としていますが、実務上は固定資産税評価額によって振り分けることが一般的となっています。

消費税の決定

消費税の課税事業者(消費税の納税義務のある事業者)は外税を選択することが多く、消費税の免税事業者(消費税の納税義務が無い事業者)の中には、内税を選択する人もいます。

個人も不動産賃貸業を行っている人は事業者に該当します。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のこと。基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年が対象となります。
建物の売却は課税売上となるため、課税事業者の人は通常通り、消費税を納税することが必要です。


免税事業者とは、基準期間に課税売上高が1,000万円を超えていない事業者で、建物売却の消費税が含めて納税の義務はありません。
免税事業者の人は実質的には消費税を意識する必要がないことから、売り出し価格を内税にして売却する人も多くいます。

次に投資用不動産を売却した後の税金と確定申告についてお伝えします。

6.投資用不動産売却の税金と確定申告

投資用不動産を売却した際は、譲渡所得が発生すると税金が発生します。

譲渡所得とは以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと


減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのこと


譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のこと

計算の結果、譲渡所得がプラスになれば税金を納税する必要がありますので、確定申告が必要です。

確定申告は売却した翌年の2月16日~3月15日に行います。

一方で、譲渡所得がマイナスになれば税金は発生しませんので、確定申告は不要です。

税金を計算するにあたっては、取得費を求めることがポイントです。

取得費とは、購入額のことではなく、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

投資用不動産は、毎年、不動産所得の確定申告を行っているのが通常です。

確定申告では、減価償却費を費用として計上し、建物の年初未償却残高を求めています。

投資用不動産を売却する際は、あえて減価償却計算をする必要はなく、確定申告の青色申告決算書または収支内訳書で記載している「建物年初未償却残高」を用います。

よって、譲渡所得を計算式で表すと、以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 譲渡価額 - (土地購入価額+建物年初未償却残高) - 譲渡費用

税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

譲渡所得がプラスとなり、確定申告が必要となる場合、確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

確定申告に必要な書類

  • 譲渡所得計算証明書
  • 売却物件の売買契約書の写し
  • 売却物件の購入時の売買契約書の写し
  • 仲介手数料や印紙代などの金額が分かる書類

特に「売却物件の購入時の売買契約書の写し」は、確定申告まで必要ですので、確定申告が終わるまではしっかり保管しておくことがポイントです。

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次に物件種別毎のポイントと注意点についてお伝えします。

7.物件種別ごとのポイント・注意点

この章では物件種別ごとのポイント・注意点について解説します。

区分所有マンション

区分所有マンション売却のポイント

  • 空室を必ず埋めてから売却すること

区分所有マンションの場合、1室しかないので「空室は必ず埋めてから売ること」がポイントです。

・空室で売り出すリスク

なぜなら区分所有マンションを空室の状態で売りに出すと、投資家が賃料を保守的に見込む傾向があるため、値引き交渉されることが多くなり、大きく値下がりする原因となります。

・埋まらない場合は?

なかなか埋まらない場合は、とりあえずフリーレント(入居当初数ヶ月の賃料を無料とするサービス)を使ってでも入居者を決めてから売りに出すことをおススメします。

一棟マンション

一棟マンション売却のポイント

  • 修繕履歴を作っておくこと

一頭マンションの場合「修繕履歴」を作って、「何を」「いつ」修繕したか分かるようにしておくのがポイントです。

以下の例のように、簡単で良いので記録をしておきましょう。

例)「2015年 外壁塗装実施」「2020年 屋上防水実施」

アパート

アパート売却のポイント

  • サブリース契約は必ず解約

アパートは、家賃保証のサブリースしている物件は「サブリースを解約してから売る」ことがポイントです。

サブリースは収益性が低いため、売却価格が安くなってしまいます。

そのため、高く売るなら通常の管理委託方式に切り替え、満室の状態にしてから売りに出すと高く売れます。

管理委託方式の管理料は、家賃収入の5%程度が相場です。

一方で、1~2戸しか入居していない古いアパートでは、逆に入居者を完全に立ち退かせ、空き家の状態にした方が高く売ることができます。

オフィス

オフィス売却のポイント

  • 不可使用料の精算法を決めておく

オフィスでは、「付加使用料(専用部分の水道光熱費)の精算方法を決める」という点がポイントです。

オフィスの水道光熱費はビル全体でオーナーが支払うため、売買において精算の対象になりえます。

ただし以下のような点に注意するようにしましょう。

  • 水道光熱費の請求は翌月となるため、買主との間で調整する精算額は売却後に確定する
  • 水道光熱費の生産方法は任意のため、買主と協議して精算方法の決定

※引渡日にテナントが使用した当月の水道光熱費を確定できるようにしておくこともポイント

店舗

店舗売却のポイント

  • 敷金・保証金の充当履歴の確認

店舗の売却では、「敷金・保証金の充当履歴を確認しておく」ことが大切です。

店舗は契約期間が長く、また保証金も多額であることから、売却時に敷金や保証金がテナントの家賃不払い等の一部の債務不履行に充当されていることがあります。

収益物件の売却では、敷金や保証金の額の一部を既に充当している場合、充当後の残額を買主へ引き継ぎます。

店舗は契約期間が長いので、過去に敷金等を充当したことがなかったか、売却前に再度確認するようにしてください。

8.これから投資用不動産を売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「 すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「 HOME4U

すまいValue 」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「 RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用不動産の売却について解説してきました。

投資用不動産の売却価格は、「収益還元法」と呼ばれる算式によって価格が決まり、一番のおすすめの売却タイミングは「低金利」のときです。

また投資用不動産売却は最初に査定を行うため、様々な査定にの内容から検討するためにも不動産一括査定サイトの利用がおススメです。

注意点としては「仲介手数料が発生する」「建物価格に消費税が生じること」「譲渡所得が発生しているケースでは税金が生じるので確定申告が必要」などです。

こういった様々な注意事項事項や投資用不動産売却の全体像をしっかりと踏まえた上で、まずは一括査定からスタートさせましょう。

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