第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域など、用途地域別にベストな土地活用法とは

最適な土地活用は、賃貸需要と土地の利用規制の2つで決まります。

土地活用を考えるときには、ついつい収益性や安定性が気になるあまり賃貸需要に目が行きがちですが、土地の利用規制を理解して「できること」と「できないこと」をきちんと把握していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

土地の利用規制にはいくつかの種類がありますが、その中で、建築可能な建物用途を決めているのが用途地域です。

土地活用は、用途地域によって活用方法がある程度決まります。そのため、用途地域を知ることは土地活用の第一歩となります。

そこでこの記事では「用途地域ごとの最適な土地活用」について解説します。

この記事を読むことで、あなたは用途地域の意味やそれぞれの用途地域に適した土地活用について知ることができます。

所有する土地の用途地域にあった活用方法を考えよう

土地活用は、「賃貸需要」と「土地の利用規制」の2つで最適な活用方法が決まります。

なぜ土地の利用規制が必要なのでしょうか？

それは個々人が自由に建築物を作ってしまうと、居住性、事業の生産性、インフラの整備、減災・防災の観点などから様々な問題が生じてしまうからです。

上記のような問題が起こらないように、行政側で予めその地域・土地に対して規制をかけているのです。

行政側で規制を行うためには、法律に立脚する必要があります。

土地の利用規制に関しては、主に都市計画法と建築基準法の2つの法律で定められていて、住宅や店舗、倉庫等の建物の用途を定めている規制は都市計画法の「用途地域」になります。

まず、都市計画法の用途地域によって、建築可能な建物が制限され、建築基準法によってそれぞれの地域に応じた容積率、建ぺい率、高さ等の制限がかけられて、建物の形態が決まっていきます。

そのため、都市計画法と建築基準法によって、どのような建物が建てられるかという選択肢が自ずと絞られていくのです。

一方で、建築可能な建物を実際に借りてくれる人がいるかどうかは別の話です。

例えば、店舗が建てられる土地であっても、店舗として借りるテナントが全く存在しないようなエリアであれば、店舗の土地活用は不向きという結論になります。

土地活用は、土地の利用規制によって一旦選択肢を絞り、その中から最も高い賃料で借りてくれる需要者がいる建物を選ぶというのがベストな土地活用を決める流れです。

用途地域等は、建築可能な建物が絞り込まれる重要な規制ですので、次章以降で詳しく見ていくことにしましょう。

そもそも、用途地域とは？

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を定めたゾーニング規制です。

Aゾーンは住宅系、Bゾーンは商業系、Cゾーンは工業系といったように用途定めることで、居住の快適性や商業繁華性・生産効率性を高めることを目的としています。

例えば、閑静な住宅街の中に、突然、大きなラブホテルが建築されてしまえば、その住宅街の環境は一気に悪くなってしまいます。

高級住宅街の中にラブホテルが乱立しないのは、用途地域で規制されているためです。

また、丸の内のようはオフィス街の中に、突然、排煙や騒音を伴う工場が建築されても、オフィスワーカーの労働環境が害されてしまいます。

オフィス街の中に工場が建築されないのは、やはり用途地域によって建築可能な用途が制限されているためです。

このように、私たちの街は、住みやすさや働きやすさを向上させるために、エリアごとによって建物の用途が定められています。

用途地域によって、似たような建物の用途がまとまって配置されることで、機能的な街づくりを実現しているのです。

用途地域の種類と土地の価値

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、合計で13種類存在します。

住居系の用途地域の方が制限が厳しく、建てられる建築物が限られます。商業系や工業系の用途地域の方が、建築物の制限が少なくなっています。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

また、用途地域には、それぞれ容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）が定められています。

容積率が高く指定されている用途地域ほど、階数の高い建築物を建てることができるため、土地の価格は高くなります。

用途地域の調べ方や制限に関しては下記記事で詳しく解説しています。

「用途地域によって制限があるか？」「定められた容積率によってどれくらいの高さの建物が建てられるか？」という条件によって、収益性・初期投資額・運営難易度が変わってきます。

次章からそれぞれの用途地域に最適な土地活用方法について解説します。

13種類ある用途地域の詳細は下記リンクより見たいところをクリックすれば、該当箇所にジャンプしますので、既に保有している土地の用途地域の説明だけ見たいという方は、下記リンクを活用ください。

住居系の用途地域における土地活用のポイントとオススメプラン

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

静かに暮らせる居住の快適性が優先されるため、店舗の面積が制限されている点が特徴です。

収益性の高い事業系の土地活用を行うには、どのようなことならできるのか制限の範囲をしっかり知ることがポイントとなります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

主に、区画整然とした戸建て住宅街が第一種低層住居専用地域に指定されていることが良くあります。

第一種低層住居専用地域の特徴は、２つあります。

① 低層(最高3階まで)の建物しか建たない
② 事業系の土地活用の選択肢がほとんどない

第一種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ワンルームアパート	高	低	低
ファミリーアパート	低	低	中
戸建賃貸	低	低	中
老人ホーム	低	高	低
デイサービス	低	中	中
認可保育園	低	低	低

第一種低層住居専用地域の典型的な土地活用の方法はアパート経営でしょう。

駅に近ければワンルーム、駅から離れていればファミリータイプが適しています。また、戸建ても建てられますので、戸建て賃貸も可能です。

事業系の選択肢がほとんどないと言いましたが、第一種低層住居専用地域では、老人ホームやデイサービス、認可保育園といった介護系・保育園系の土地活用は可能です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、「主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

第一種低層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種低層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種低層住居専用地域と同じですが、「2階以下かつ150㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ワンルームアパート	高	低	低
ファミリーアパート	低	低	中
戸建賃貸	低	低	中
老人ホーム	低	高	低
デイサービス	低	中	中
認可保育園	低	低	低
美容院・飲食店	高	低	高

基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが、美容院や飲食店といった小さな店舗に貸し出す活用も行うことができます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域は容積率が高く指定されているため、マンション等の高層建築物を建築することができます。

第一種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
一棟賃貸ワンルームマンション	高	高	低
一棟賃貸ファミリータイプマンション	低	高	中

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、一棟賃貸ワンルームマンションがオススメとなります。

反対に住宅街の中にある駅から少し距離があるような土地では、一棟賃貸ファミリータイプマンションのほうが賃貸需要をつかみやすいかもしれません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種中高層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「1,500㎡以内の店舗」や「事務所」を建てることが可能です。

第二種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
一棟賃貸ワンルームマンション	高	高	低
一棟賃貸ワンルームマンション	高	高	低
シェアオフィス・スモールオフィス	高	高	高

最近はマンション以外にも、テレワーク等のコワーキングスペースの需要があるため、シェアオフィス・スモールオフィスもオススメとなります。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、「住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域は、住居系の用途地域ですが、「3,000㎡以内の店舗」を建てることができます。

それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパー等の店舗に貸し出すことも可能です。

第一種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ファミリーアパート	低	低	中
ロードサイド店舗	高	高	中
コンビニの一棟貸し	高	低	中
ビジネスホテル	中	高	低

第一種住居地域は、少し駅から離れたエリアに指定されることが多いです。

コンビニ等の需要があれば、初期投資額を低めに抑えられるコンビニの一棟貸しがオススメとなります。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、「主として住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種住居地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「3階以上または10,000㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ファミリーアパート	低	低	中
ロードサイド店舗	高	高	中
コンビニの一棟貸し	高	低	中
ビジネスホテル	中	高	低

第二種住居地域は、かなり大きな店舗を建てることができるため、ロードサイド店舗の用地に向いています。

準住居地域

準住居地域とは、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域」のことです。

住居系の用途地域ですが、住環境としては雑多な印象のあるエリアが指定されています。

準住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ファミリーアパート	低	低	中
ロードサイド店舗	高	高	中
コンビニの一棟貸し	高	低	中
ビジネスホテル	中	高	低

準住居地域でも、第二種住居地域と同じくロードサイド店舗の土地活用がオススメとなります。

田園住居地域

田園住居地域とは、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、25年ぶりに追加された用途地域が、田園住居地域です。これにより、用途地域の種類が12種類から13種類に増えました。

田園住居地域と聞くと、田園や住居しかない風景を想像しがちですが、実際の規制は、第二種低層住居専用地域とほぼ同じになります。

田園住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
ワンルームアパート	高	低	低
ファミリーアパート	低	低	中
戸建賃貸	低	低	中
飲食店	高	低	高

田園住居地域では、農業関連のものなら500㎡の店舗を建築可能であるため、地元の農作物を扱うレストラン(飲食店)がオススメの土地活用となります。

商業系の用途地域における土地活用のポイントとオススメプラン

商業系の用途地域は2種類あります。

商業繁華性が重視されているエリアであることから、商業ビルやオフィスビル等の収益性の高い土地活用を行うことが可能です。

一方で住居以外の用途の建物が多いことから、競争も激しいエリアになりますので、賃貸需要を見極めて差別化された土地活用戦略が求められます。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

駅前商店街のエリアや交通量の多い幹線道路沿いが近隣商業地域によく指定されています。

近隣商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建築可能ですが、キャバレーなど風営法の許可を要する建築物は不可となっています。

用途	収益性	投資額	難易度
一棟賃貸ワンルームマンション	高	高	低
駅前商店街のビル	中	中	高
無認可保育園	中	中	中
シェアオフィス・スモールオフィス	高	高	高

幹線道路沿いと駅近くの近隣商業地域では、少しオススメが異なります。

駅に近い場合は容積率の高さを生かして、店舗以外にも一棟賃貸ワンルームマンションがオススメです。幹線道路沿いの場合、広めのロードサイド店舗が候補に挙げられるでしょう。

商業地域

商業地域とは、「主として商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

商業地域は高層ビルが建ち並ぶようなエリアになります。

大きな工場以外建築が制限される建築物はありませんので、選択できるプランの自由度は高いです。

商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
商業ビル	高	高	高
マルチテナントオフィスビル	高	高	高
ビジネスホテル	中	高	低

商業地域は収益性の高い土地活用ができます。地方のターミナル駅周辺の商業地であれば、ビジネスホテルがオススメです。

工業系の用途地域における土地活用のポイントとオススメプラン

工業系の用途地域は全部で3種類あります。

規制は比較的緩いですが、土地活用に向いていないエリアが指定されていることが多いです。周辺環境を加味しながら、最適な土地活用を選択する必要があります。

準工業地域

準工業地域とは、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域は印刷工場などの町工場がある場所に指定されていることが良くあります。

準工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
一棟賃貸ワンルームマンション	高	高	中
倉庫	中	中	低

準工業地帯は、住宅街の近隣に指定されているときは、容積率が高いので一棟賃貸ワンルームマンションも可能です。

一方で、雑多な環境で、必ずしも住環境が良好とはいえないため、ファミリータイプのマンションは難しいといえます。

また、広い土地を持っている場合は、倉庫としても活用可能です。

工業地域

工業地域とは、「主として工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域よりは本格的な工場が集まっているエリアになります。

工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
倉庫	中	中	低

工業地域は、大きな区画の土地が多いため、倉庫が適しています。近年、インターネット通販が発達したことから、倉庫の賃貸需要が全国的に強くなっています。

高速道路のインターチェンジの近くに倉庫ができるような大規模な土地を持っているようであれば、倉庫がオススメです。

工業専用地域

工業専用地域とは、「工業の利便を増進するための地域」のことです。

工業専用地域は埋立地にあるような大規模工場地帯の土地なので、個人で保有しているような人はほとんどいないと思われます。

工業専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途	収益性	投資額	難易度
倉庫	中	中	低

仮に工業専用地域の土地を持っているとしたら、最適な活用方法は工業地域と同じく、倉庫になります。

用途地域ごとの最適な活用法はぜひプロに相談を

住宅系や商業系、工業系といった「用途地域」ごとに最適な土地の運用が異なることが分かりましたか？

また住宅系一つとっても住居地域によって様々な規制があるように、土地の活用は非常に複雑です。

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まとめ

用途地域別に土地活用の方法について解説してきました。

自分の土地でどのような建築物が建てられるか理解することができたでしょうか。

ほとんどの用途地域では、複数の選択肢から最適な土地活用プランを考える必要があります。

また、土地活用は土地の利用規制の観点だけでなく、賃貸需要・収益性の観点からも検討が必要になります。

本記事を参考に、実際に土地活用を始めてみたいと思った方は、是非経験豊富なプロから複数プランの提案をもらうことをお勧めします。

最近はシェアオフィス（コワーキングスペース）やカーシェアリングなど新たなトレンドも生まれてきていますので、王道のアパート経営、賃貸マンション経営以外にも、思わぬ提案が貰えるかもしれません。