更地にしておくのはもったいないということで、月極駐車場にしている土地が良くあります。
しかしながら、月極駐車場は収益性が低く、固定資産税を支払うとほとんど収入が残らないというケースもあります。
土地の高い東京23区内であれば、固定資産税が高過ぎて、駐車場をやっていてもマイナスとなる場合も少なくありません。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 良い活用方法があれば知りたい
- もっと収益性を高めるにはどうしたら良いが知りたい
- 売却したいがどうしたら良いか分からない
そこで今回の記事では「収益性の低い駐車場」にフォーカスして、その収益改善方法についてお伝えします。
土地の様々な暫定利用
土地の暫定利用としては、駐車場の他に以下のようなものが考えられます。
| 利用方法 | 備考 |
|---|---|
| レンタカー営業所 |
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| 住宅展示場 |
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| トランクルーム置場 |
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| フットサルパーク |
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| 屋台村 |
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| フリーマーケットスペース |
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| コイン洗車場 |
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| 資材置場 |
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では、その中でも土地を駐車場として活用するのはいいのでしょうか？
駐車場は暫定利用の優等生
このように土地の暫定利用としては駐車場以外にもいくつか考えられますが、
- 初期投資が抑えられ
- 一定の収益性があり
- どこでもできるという
3拍子揃った暫定利用は駐車場が最も優れています。
駐車場よりも収益性を上げようとすると、基本的には初期投資をさらに追加する方向になります。
また借地事業にすると、初期投資は発生しませんが、賃貸期間が長期になります。
そのため自分が使いたいときに土地を利用できないことになり、柔軟性が失われます。
土地の暫定利用としては、「一般論として」駐車場が最も優れていると言えます。
立地が良ければもっと良い暫定利用も可能。
ただ、実際のところ、駐車場よりも優れた暫定利用はレアケースです。
以上、駐車場は暫定利用の優等生について見てきました。
それでは次に駐車場の収益を上げる方法について見ていきます。
駐車場の収益を上げる方法
駐車場の収益を上げる方法としては、
- 時間貸しを検討する
- 自営の駐車場を経営する
の2つです。
時間貸しの検討をしよう
まず、駐車場ですが、基本的には月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が収益性は高いです。
そのため、月極を時間貸しに変えるだけでも収益性は上がります。
ただし、時間貸し駐車場は立地の良いところしか成立しません。
駅や商業施設の近くなど、人の集まる場所の土地であれば、月極よりも時間貸しの方が有利です。
また時間貸し駐車場は、必ずしも都会が儲かるわけでもありません。
車社会となっている郊外の方が需要は高い場合もあります。
時間貸し駐車場は、時間貸し駐車場運営会社に一括貸しを行います。
「こんな田舎で時間貸しなんて無理だ」と思っていたら、意外と高い賃料を出して借りてくるケースも少なくありません。
自営駐車場の検討もしよう
次に駐車場を自営で行うというケースがあります。
もし現在、駐車場の管理を不動産会社に依頼しているようであれば、それを止めて自分で管理も行うのです。
不動産会社へ支払う管理料が削減できるため、その分、収益性も上がります。
また時間貸し駐車場も、自分で運営することも可能です。
時間貸し駐車場の自主運営は、正直、アパートの自主管理よりも簡単。
自営で行うと、駐車場運営会社へのフィーがない分、最も収益性の高い駐車場事業が可能になります。
駐車場機器メーカーは、機械を導入してもらいたいため、土地所有者に対しても、自営でやった場合の収益計画なども提案してくれます。
またサポートセンターなども自前で持っているため、24時間、何かあった場合はメーカーのサポートセンターへ連絡が行くようにすることもできます。
時間貸し駐車場を自営するときのポイント
ただし、自分で行う事業であるため、時間貸しの価格設定などは自分で行う必要があります。
時間貸しの価格(1時間300円など)は、当初はメーカーが提案してくれますが、その後は自分で変更しなければなりません。
最初のうちは時間貸しが上手く稼働していても、そのうち売上が下がることもあります。
そのようなときは、例えば知らない間に近隣にもっと安い時間貸し駐車場ができていたりする場合が多いです。
そのため売上が落ちたときに、再度、値段を設定し直すなどの「経営」を行うことが必要となってくるのです。
HOME4U土地活用で駐車場プランを取り寄せる
「HOME4U土地活用」には、駐車場専門会社のプランを一括請求できるサービス。
最大7社から駐車場の計画プランが届くので、とっても便利です。
HOME4U土地活用は他にも色々な土地活用メニューがるため、外さずに利用する価値はあります。
しかも運営はNTTグループなのでとっても安心。
NTTグループならではの厳しい審査があるため悪徳業者は徹底的に排除されています。
駐車場の活用を考えるなら、勉強がてら色々な収益計画を見て比較検討しましょう。
以上、駐車場の収益を上げる方法について見てきました。
それでは次に買換えによる収益改善について見ていきます。
買換えによる収益改善
特定事業用資産の買換え特例の活用
土地に対してあまり思い入れがない場合、駐車場をより収益性の高い不動産へ買換えることによって収益性を上げることが現実的。
個人の方でも、その土地の所有期間が10年超であれば、「特定事業用資産の買換え特例」を使って節税しながら資産を買換えることが可能です。
特定事業用資産の買換え特例は、個人が平成32年12月31日までの間に、駐車場のような事業用の土地や建物を譲渡して、新たに事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供した場合または供する見込みである場合は課税の繰延べができる制度
特定事業用資産とは、不動産の貸付も含みますので、駐車場も譲渡資産の対象となります。
収益物件に買換える
この制度を利用すれば、例えば郊外の駐車場を売却して、敷地面積が300㎡以上の東京23区内のアパートを取得することも可能です。
いきなり東京23区の賃貸アパートを購入するよりは、駐車場の売却資金によって自己資金をある程度用意し、節税をしながら収益性の高いアパートへ買換えすることができるため、とても合理的です。単純売却よりは買換えの方がオススメです。
また買換える資産については、譲渡した年またはその前年、もしくは翌年に取得する必要があります。
今のところ、この特例は令和2年12月31日までの時限立法のため、買換えは早めに検討するのが良いでしょう。
まとめ
固定資産税を払ったらほとんど収入が残らない駐車場の対策について見てきました。
他の暫定利用や、自営の駐車場、買換えも含め、一度幅広く検討してみましょう。