老朽化したアパートでは立ち退きの問題が発生します。
立ち退きを行うにあたっては、借地借家法の知識が必ず必要となります。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 老朽化したアパートを取り壊したいのだが、入居者に立ち退いてもらえるだろうか
- 実際に立ち退いてもらうためには、どうすればよいのだろうか？
- 交渉はどのように進めていけば良いのだろうか
結論からすると、アパートの立ち退きに立退料が必要となります。
立退料は引越代程度が一般的ですが、特にルールがあるわけではありません。
他人に任せる場合には弁護士にしか任すことができず、基本はアパートオーナーが自ら行うべき仕事になります。
そこでこの記事では、「アパートの立ち退き」についてフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは、アパートの立ち退きを求める際の基礎知識や、金額の目安や注意点について知ることができます。
賃貸借契約は簡単に解約できない
入居者との間に締結している賃貸借契約は簡単に解約できません。
賃貸借契約は、借地借家法のルールに基づき、借主および貸主の権利が規定されています。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
「普通借家契約」は更新のある契約で、「定期借家契約」は更新のない契約です。
過去に入居者と一度でも更新している場合は、普通借家契約になります。
アパートの場合は、ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約です。
普通借家契約では、借地借家法により借主の権利が強く守られています。
立ち退きに関しては、借地借家法第28条に以下の規定があります。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
少し長い条文ですが、簡単に言うと、建物オーナーから申し出る立ち退きは「正当事由」があり、かつ財産上の給付、つまり「立退料」を支払わないと解約することができないということを言っています。
立ち退きには、「正当事由」と「立退料」の2つが必要であることがポイントです。
以上、ここまで賃貸借契約について見てきました。
では、賃貸借契約を解約するために必要な「正当事由」とは何でしょうか。
賃貸借契約を解約するために必要な「正当事由」の定義
正当事由とは、簡単に言うと立ち退きのためのきちんとした理由のこと
きちんとした理由と言っても、借地借家法の中では、正当事由として認めることができる理由を制限しています。
法律の中では、正当事由の判断要素として、以下の4つの条件を掲げています。
- 建物の使用を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況及び建物の現況
- 財産上の給付
アパートの老朽化であれば、「(3)建物の利用状況及び建物の現況」が正当事由に該当します。
ただし、ちょっと古いくらいでは正当事由として認められません。
正当事由として認められるには、建物が耐用年数を過ぎており、腐朽、破損が甚だしく、早晩朽廃を免れない場合に限られるとされます。
以上、ここまで「正当事由」について見てきました。
では、正当事由によって立ち退いてもらうための「立ち退き料」とは何でしょうか。
正当事由と立ち退き料の関係
立ち退き料は、正当事由を補完する関係にあります。
正当事由には、理由として「弱い」「強い」があります。
前節のアパート老朽化では、「腐朽、破損が甚だしく、早晩朽廃を免れない」状態ではじめて正当事由が認められると解されていました。
しかしながら、実際にはそこまでボロボロになる以前に立ち退きが行われます。
例えば、「耐用年数は過ぎているものの、大規模改修すればまだまだ使える」という状態があったとします。
このような場合に、立ち退きを要求しようとすると、正当事由としては「弱い」ことになります。
弱い正当事由を完璧なものとするには、「立ち退き料」で補うという考えになります。
基本的に、「腐朽、破損が甚だしく、早晩朽廃を免れない」状態になるまでアパートを使うことはありません。
現実的には正当事由が弱い状態で立ち退きを行うことになります。
そのため、立ち退きには「弱い正当事由」とそれを補う「立ち退き料」がセットになることで、はじめて立ち退きを行うことができるとういことです。
以上、ここまで「正当事由と立ち退き料の関係」について見てきました。
では、立ち退き料はどのくらい支払えばよいのでしょうか。
アパート立ち退き料の目安
アパート立ち退き料は、せいぜい引越代程度が一般的です。
引越代なので、1室あたり50万円程度、もしくは高くても100万円程度くらいになります。
立ち退き料には、一応、公式のようなものが存在します。
立ち退き料の求め方
立退料 ＝ (移転先の賃料 － 現在の賃料) × 1～1.5年分
例えば、入居者が移転する先の賃料が9万円／月、現在の賃料が6万円／月だとします。
この場合、差額は3万円です。差額の1～1.5年分であるため、36万円～54万円が目安です。
ただし、あまりこの式は意味がありませんので無視してください。
理由としては、今の入居者が必ずしも今のアパートよりも家賃の高いところに引っ越すとは限らないからです。
公式の差額賃料の何倍という考えは実態にはそぐわないのです。
実際には、立ち退き料は話し合いで決まります。
立ち退き料に関しては、法律でいくらにしなさいという決まりがありません。
「無理行って立ち退いてもらうので、引越代くらいは持ちますよ」という提案で妥結することが多く、結果論的に50万円前後となることが多いです。
なお、立ち退き料については下記記事でさらに詳しく解説しています。
以上、ここまで「アパート立ち退き料の目安」について見てきました。
では、立ち退きを入居者に求めるには、どのように行なえばよいのでしょうか。
立ち退きは他人に任せてはいけない
立ち退きは原則、第三者に任せてはいけません。
仮に第三者に任せるとしたら、任せることができるのは弁護士のみとなります。
弁護士しか依頼できないのは、弁護士法に以下のような条文があるためです。
弁護士法第72条
弁護士でない者は報酬を得る目的で法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
この条文は、賃貸借契約の契約解除のような紛争性の高い行為は、弁護士以外の人が代理人としてやってはいけないということを規定しています。
この弁護士法に違反した行為は「非弁行為」と呼ばれます。
例えば、管理会社に立ち退きを依頼することは違法です。
管理会社は弁護士ではないためです。
仮に管理会社に依頼しても、しっかりした管理会社であれば、管理会社から「非弁行為に該当するためできません。」と断ってきます。
もし、管理会社が安請け合いしたら、オーナーも管理会社も法律違反をしていることになるため、ご注意ください。
立ち退きはかなり面倒なのですが、基本的には自分で行うしかありません。
弁護士が真剣に交渉してくれるとは限らないため、自分で行う方が賢明です。
立ち退きを弁護士以外の第三者に依頼すると非弁行為に該当するため、自分で行わなければならないということを認識しておきましょう。
以上、立ち退きを求める際は、他人に任せてはいけないという点について見てきました。
立ち退きを行うにあたり、裁判を避けるという心構えが必要です。
そこで次に、裁判は避けることについて解説いたします。
裁判は避けること
立ち退きを行うにあたっては、裁判に発展しないよう十分に注意してください。
裁判では賃貸人である建物オーナーはとても不利な立場になります。
裁判では、借地借家法に基づき判断を下します。
借地借家法はそもそも借主を守るための法律です。
裁判になれば守られるべきは借主なので、判決もいちいち借主側に有利となります。
裁判は、時間もお金もかかりますが、判決も借主有利となりがちなので、オーナーにとっては一つも良いことはありません。
立ち退き料で揉めたとしても、交渉で決着させた方が早く解決でき、有利です。
よほどの法外な要求でない限り、裁判になっても、立ち退き料はあまり減額されないと思ってください。
立ち退きをする場合は、可能な限り話し合いで解決するようにことが、とても大切なポイントです。
以上、立ち退きを求める際、裁判を避けるという点について見てきました。
では、入居者と揉めないようにするにはどうしたら良いでしょうか。
そこで次に、揉めないようにするポイントについて解説いたします。
揉めないようにするためのポイント
揉めずに立ち退きを行うには、適正な立ち退き料はきちんと払う姿勢を見せ、オーナーが自らきちんと話をするという点がポイントです。
立ち退き料は払わずに済ませよう、強引に立退かせよう等々の姿勢で行うとトラブルに繋がります。
立ち退き料の存在に関しては、今どきは借家人も調べればすぐに分かります。
立ち退き料をちょろまかそうと思っても、長引くだけですので、誠意をもって話合いに臨むようにして下さい。
尚、立ち退き料といっても、アパートで何百万円も要求してくるような人は、さすがに法外な要求と言えます。
もし、本当に法外な要求を受けた場合には、弁護士に相談するようにして下さい。
立ち退きは自分で解決するのが基本ですが、トラブルになってしまった場合には、無理せず専門家に相談するようにしましょう。
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まとめ
アパートの立ち退きってどうやるの？金額の目安や注意点を徹底解説してきました。
立ち退きは簡単に行うことはできません。
法律もしっかりと理解し、ある程度の立ち退き料も準備した上で、腰を据えて取り掛かるようにして下さい。