マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金は戻ってくるの?

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マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金は戻ってくるの?

管理費や修繕積立金は、マンション特有の費用です。

マンションでは、他の不動産売却と異なり、管理費や修繕積立金の取り扱いについて特殊な取り扱いをすることになります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 今まで支払ってきた管理費や修繕積立金って売却のときどうなるの?
  • 支払い済みの管理費は精算できるの?
  • 管理費を滞納していても売却できるの?

そこでこの記事では、「マンション売却における管理費」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション売却時における管理費の扱い方について知ることができます。

本記事の要点まとめ

  • 支払い済みの管理費や修繕積立金は戻ってこない
  • 先払いした管理費や修繕積立金は買主より残り分を精算する可能性あり(精算は任意)
  • 固定資産税は精算することが多い
  • マンションを高く売るならマンションに強い不動産会社を探す
    ※詳細は「6.マンションを高く売るなら信頼できる不動産会社を探す」で説明しています。
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.支払い済みの「管理費」「修繕積立金」は戻ってこない

マンションを売却しても過去に支払った管理費や修繕積立金は、戻ってくることはありません。

管理費や修繕積立金は、一度納入するとマンション管理組合の組合財産となります。

マンションの管理組合とは、マンションの所有者たちによって構成される団体

一度払ったものは売主の物ではないです。

管理費は共有部分を維持するために使われているお金

マンションには、エレベーターや共用廊下、集会室等の共用部分の共有財産があります。

これらの共有財産を維持管理するために、必要となるのが管理費です。

共用部分では、日々の清掃や、設備故障時などの緊急対応等で、維持していくだけでもお金がかかります。

これらの費用の支払主は、マンション管理組合になります。

既に支払った管理費は、共用部分の維持管理に消えてなくなっていますので、戻ってくることはないのです。

修繕積立金はストックされていくお金

修繕積立金は、将来の修繕のためにマンション管理組合の中にストックされていくお金。

修繕積立金の恩恵は、将来の大規模修繕時のときに受けることになります。

大規模修繕の前に売却してしまうと、修繕積立金の払い損という感じもします。

しかしながら、修繕積立金がしっかりとストックされていることが、マンションの価値を維持しています。

仮にマンション管理組合に修繕積立金が大幅に不足しているような状態だと、買主は将来に不安を感じるため、高い金額を提示することができません。

買主が安心して購入できるようにするには、修繕積立金がしっかりとストックされていることが必要です。

そのため、過去に支払ってきた修繕積立金は、売却価格に反映されているものと理解してください。

修繕積立金も戻ってきませんが、その代わりに、きちんとした価格でマンションが売却できるようになっています。

既に支払った管理費や修繕積立金は、マンション管理組合の組合財産ですので、マンション組合からは戻ってきません。

以上、ここまで既に払った管理費や修繕積立金について見てきました。

実は既に払っている管理費や修繕積立金は、買主との間で清算することは可能です。

2.先払いしている「管理費」「修繕積立金」は戻ってくる可能性がある

前章で解説したように、既に支払っている管理費および修繕積立金はマンション管理組合からは取り戻すことはできません。

しかしながら、先払いしている買主との間で精算することは可能です。

マンションなど、不動産の売却では買主との間で精算という行為を行います。

管理費や修繕積立費も精算の対象になる可能性あり

管理費や修繕積立費に関しても、精算項目となります。

管理費は、翌月分を当月に支払う先払い方式を採用しているマンションが多いです。

例えば、毎月末締め支払の場合は、9月15日に引渡を行うと、9月16日から9月30日までの15日間の管理費に関して売主が既に負担していることになります。

そこで、買主から15日分の管理費について精算を行います。

具体的には、残り15日分の管理費について、買主が売主に支払うことになります。

修繕積立金についても、同様の扱いを行います。

その他、例えば駐車場代や駐輪場代に関しても精算の対象にはなり得ます。

ただし、精算行為はしなければならない行為ではなく、あくまでも買主との協議のうえで行う任意の行為です。

例えば、月100円の駐輪場代まで細かく精算するかについては、買主との間で「面倒臭いから止めましょう」という話になれば、精算しないことになります。

管理費についても、金額的には大きくないため、精算しないことも多いです。

管理費・修繕積立金を精算する場合の書式

管理費・修繕積立金等の精算書の書式は、以下の通りです。

管理費・修繕積立金等清算書

 

1.物件名    ○○ハイム (503号室) 
2.平成31年3月度 管理費・修繕積立金等金額  ○○,○○○円 
3.日数負担分

 引渡日 令和元年11月15日
 売主負担分日数 14日分(11月1日~11月14日)
 買主負担分日数 16日分(11月15日~11月30日)

4.計算式および負担額

 売主 上記2の金額×14日÷31日=○○,○○○円
 買主 上記2の金額×16日÷31日=○○,○○○円

5.備考

…………………………………………………………………………………………………

領収書

            様

    ¥○○,○○○

但し、令和元年10月15日付別紙 区分所有建物売買契約書に基づく
令和元年11月度管理費・修繕積立金等の清算として。

令和元年11月15日 上記正に領収いたしました。

住所            
氏名           印

上記は「清算」という漢字を用いています。

  • 精算:日割り日数にもとづいて細かく計算すること
  • 清算:精算の結果にもとづいて金銭のやり取りをすること

厳密に言えば書面は「清算書」というのが正しいですが、「精算書」と書いても特段間違いではありません。

一応、この記事では、書式としては「清算」という漢字を採用しています。

3.マンション売却時に精算対象となる「固定資産税」

マンション売却時に精算対象の典型例が「固定資産税」です。

固定資産税は、毎月1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

3月や6月など、年内のどこかで売却しても、その年の固定資産税は1月1日に所有者だった人が納税者になります。

しかしながら、例えば1月2日に売却を行っても、残りの364日は所有者でもないのに固定資産税を支払わなければならないのは不合理。

そのため、年内のどこかで売買を行った場合は、その日を境に固定資産税を実質的に買主に負担してもらうということを行います。

具体的には、残りの固定資産税分を日割り計算して、買主が売主に対して残額を支払うようにします。

下記は、実際に家を売却したときの一部資料です。

固定資産税の精算

固定資産税の精算

固定資産税が精算項目に入っていることが分かると思います。

つまり、売主としては先払いした固定資産税分が戻ってくることになります。

ただし、管理費や修繕積立金と同じく精算は任意。

精算は、しなければいけないものではなく、あくまでも買主との話し合いによって行うかどうかを決めます。

精算項目も任意であり、売主と買主との間で、「何を精算して、何を精算しないか」を決定していきます。

固定資産税の精算については下記記事をご確認ください。

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また、火災保険料や銀行保証料、源泉徴収税は戻ってくる可能性があります。

詳細については下記記事をご確認ください。

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ここまでは、あくまで先払いした場合です。

では、滞納した管理費があった場合はどうなるのでしょうか。

4.管理費の滞納部分は「値引き」で対応することになる

管理費を滞納したまま売却する場合は、滞納分は買主が負担することになります。

滞納していると、絶対にマンションが売却できないというわけではありません。

滞納の場合は値引きとするのが一般的

滞納している場合、今度は精算ではなく、管理費の部分が値引きの対象となります。

買主は、購入後、滞納されている管理費用を一括で納めることになります。

理屈の上では、管理費を滞納していれば、値引きをするだけで売却できるということになります。

しかしながら、管理費が滞納されているマンションを好んで買う人は多くはいません。

買主はマンション購入時に引越代や家具購入等で様々な出費をしていますので、新たに滞納管理費までも支払わなければいけない物件は敬遠されます。

買主も、わざわざ管理費が滞納されている物件を選ぶ必要はなく、よほど気に入った物件でない限り、管理費滞納物件を購入する人は少ないです。

管理費を滞納している物件は、買主が現れにくく、価格が伸びにくいという性質を持っています。

そのため、管理費滞納物件は価格が安くなり、最終的には滞納金額以上に価格が下がることが多いです。

マンションを高く売却するためには、管理費の滞納は売却前に解消することが必須です。

以上、ここまで滞納部分の管理費について見てきました。

では、管理費や修繕積立金については、注意点はあるのでしょうか。

そこで次に、変更予定の告知について解説いたします。

5.管理費の増額など変更予定があれば買主に告知する必要あり

管理費や修繕積立金について、増額の変更予定がある場合には、買主へ告知しておくことが重要です。

一般的に、管理費についてはあまり変更がありませんが、修繕積立金については増額されることが良くあります。

修繕積立金に関しては、事前にマンションの管理組合で増額の決議が取られていることが多いです。

増額の時期や金額に関しては、売主しか分からない事項。

マンションの売却では、「告知書」という書面に、告知すべき内容の記載が求められます。

告知所は売買契約書に添付する

告知書は売買契約書に添付する正式書類

告知書(サンプル)

告知書(サンプル)

告知書とは、過去の忌まわしい事件があった場合や、隣の部屋が暴力団事務所である場合等、買主へ告知すべき問題について記載をするための書面

この告知書の中には、管理費および修繕積立金の増額予定についても記載欄があります。

増額予定がある場合には、しっかりと書くようにしてください。

また、マンションの管理規約は、必ず最新版にして買主に渡してください。

管理規約は、購入当初から内容が変更となっていることが良くあります。

例えば、最近では「民泊禁止」などを新たに管理規約に加えているマンションは多いです。

古いままの管理規約を渡してしまい、買主が勝手に民泊をやりだすと、後からトラブルになることもあります。

売主は、知っていることを全て買主へ伝える義務があります。

6.マンションを高く売るなら信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定のオススメは下記記事でさらに詳しく解説しています。

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7.まとめ

マンション売却の際の管理費の取扱いについて見てきました。

管理等は、買主との間で精算することも可能です。高く売却するには、滞納の解消は不可欠です。

しっかりと準備してマンション売却にとりかかりましょう。

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