マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?

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管理費や修繕積立金は、マンション特有の費用です。

マンションでは、他の不動産売却と異なり、管理費や修繕積立金の取り扱いについて特殊な取り扱いをすることになります。

マンション売却の際の管理費が気になる人の中には、

  • 今まで支払ってきた管理費や修繕積立金って売却のときどうなるの?
  • 支払い済みの管理費は精算できるの?
  • 管理費を滞納していても売却できるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「マンション売却における管理費」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション売却時における管理費の扱い方について知ることができます。

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1.既に払った管理費は戻ってこない

まず、購入から売却までの間に、過去に支払った管理費や修繕積立金は、売却時に本人に戻ってくることはありません。

管理費や修繕積立金は、一度納入するとマンション管理組合の組合財産となります。

一度払ったものは売主の物ではないです。

マンションの管理組合とは、マンションの所有者たちによって構成される団体です。

売却するあなたも、もちろん組合員となっています。

マンションには、エレベーターや共用廊下、集会室等の共用部分の共有財産があります。

これらの共有財産を維持管理するために、必要となるのが管理費です。

共用部分では、日々の清掃や、設備故障時などの緊急対応等で、維持していくだけでもお金がかかります。

これらの費用の支払主は、マンション管理組合になります。

既に支払った管理費は、共用部分の維持管理に消えてなくなっていますので、戻ってくることはないのです。

収税積立金はストックされていくお金

一方で、修繕積立金は、将来の修繕のためにマンション管理組合の中にストックされていくお金です。

修繕積立金の恩恵は、将来の大規模修繕時のときに受けることになります。

大規模修繕の前に売却してしまうと、修繕積立金の払い損という感じもします。

しかしながら、修繕積立金がしっかりとストックされていることが、マンションの価値を維持しています。

仮にマンション管理組合に修繕積立金が大幅に不足しているような状態だと、買主は将来に不安を感じるため、高い金額を提示することができません。

買主が安心して購入できるようにするには、修繕積立金がしっかりとストックされていることが必要です。

そのため、過去に支払ってきた修繕積立金は、売却価格に反映されているものと理解してください。

修繕積立金も戻ってきませんが、その代わりに、きちんとした価格でマンションが売却できるようになっています。

ポイント

既に支払った管理費や修繕積立金は、マンション管理組合の組合財産ですので、マンション組合からは戻ってこない

以上、ここまで既に払った管理費について見てきました。

既に払っている管理費でも、買主との間で清算することは可能です。

そこで次に、管理費の先払い部分について解説いたします。

2.先払い部分は日割精算できる

前章で解説したように、管理費および修繕積立金はマンション管理組合からは取り戻すことはできません。

しかしながら、先払いした管理費については、買主との間で精算することは可能です。

マンションなど、不動産の売却では買主との間で精算という行為を行います。

一般的には「精算」という処理を行う

例えば、固定資産税が最も典型的な精算の対象です。

固定資産税は、毎鳥1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

3月や6月など、年内のどこかで売却しても、その年の固定資産税は1月1日に所有者だった人が納税者になります。

しかしながら、例えば1月2日に売却を行っても、残りの364日は所有者でもないのに固定資産税を支払わなければならないのは、不合理です。

そのため、年内のどこかで売買を行った場合は、その日を境に固定資産税を、実質的に買主に負担してもらうということを行います。

具体的には、残りの固定資産税分を日割り計算して、買主が売主に対して残額を支払うようにします。

売主としては余分にお金がもらえることになります。

このような買主とのお金のやり取りのことを精算と呼びます。

精算は、しなければいけないものではなく、あくまでも買主との話し合いによって行うかどうかを決めます。

精算項目も任意であり、売主と買主との間で、「何を精算して、何を精算しないか」を決定していきます。

管理費や修繕積立費も精算の対象になりえる

管理費に関しても、精算項目となり得る項目です。

管理費は、翌月分を当月に支払う先払い方式を採用しているマンションが多いです。

例えば、毎月末締め支払の場合は、9月15日に引渡を行うと、9月16日から9月30日までの15日間の管理費に関して売主が既に負担していることになります。

そこで、買主から15日分の管理費について精算を行います。

具体的には、残り15日分の管理費について、買主が売主に支払うことになります。

修繕積立金についても、同様の扱いを行います。

その他、例えば駐車場代や駐輪場代に関しても精算の対象にはなり得ます。

ただし、精算行為はしなければならない行為ではなく、あくまでも買主との協議のうえで行う任意の行為です。

例えば、月100円の駐輪場代まで細かく精算するかについては、買主との間で「面倒臭いから止めましょう」という話になれば、精算しないことになります。

管理費についても、金額的には大きくないため、精算しないことも多いです。

注意ポイント

管理費の精算は、しない場合もある
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以上、ここまで先払い部分は日割精算できるについて見てきました。

管理費の精算は、引渡のときに別途書面を作成して行います。

そこで次に、管理費・修繕積立金等の精算書式について解説いたします。

3.管理費・修繕積立金などの精算書の書式

管理費・修繕積立金等の精算書の書式は、以下の通りです。

管理費・修繕積立金等清算書

 

1.物件名    ○○ハイム (503号室) 

2.平成31年3月度 管理費・修繕積立金等金額

     \ ○○,○○○ 

3.日数負担分

 引渡日 平成31年3月15日

 売主負担分日数 14日分(3月1日~3月14日)

 買主負担分日数 17日分(3月15日~3月31日)

4.計算式および負担額

 売主 上記2の金額×14日÷31日=○○,○○○

 買主 上記2の金額×17日÷31日=○○,○○○

5.備考

…………………………………………………………………………………………………

領収書

            様

    ¥○○,○○○

 但し、平成31年2月15日付別紙 区分所有建物売買契約書に基づく

 平成31年3月度管理費・修繕積立金等の清算として。

平成31年3月15日 上記正に領収いたしました。

         住所            

         氏名           印

上記は「清算」という漢字を用いています。

「精算」は日割り日数にもとづいて細かく計算することであり、「清算」とは精算の結果にもとづいて金銭のやり取りをすることを指します。

厳密に言えば書面は「清算書」というのが正しいですが、「精算書」と書いても特段間違いではありません。

一応、この記事では、書式としては「清算」という漢字を採用しています。

以上、ここまで管理費・修繕積立金等精算書の書式について見てきました。

では、滞納した管理費があった場合はどうなるのでしょうか。

そこで次に、滞納部分の管理費の負担について解説いたします。

4.滞納部分は買主が負担することになる

管理費を滞納したまま売却する場合は、滞納分は買主が負担することになります。

滞納していると、絶対にマンションが売却できないというわけではありません。

滞納している場合、今度は精算ではなく、管理費の部分が値引きの対象となります。

買主は、購入後、滞納されている管理費用を一括で納めることになります。

理屈の上では、管理費を滞納していれば、値引きをするだけで売却できるということになります。

しかしながら、管理費が滞納されているマンションを好んで買う人は多くはいません。

買主はマンション購入時に引越代や家具購入等で様々な出費をしていますので、新たに滞納管理費までも支払わなければいけない物件は、敬遠されます。

買主も、わざわざ管理費が滞納されている物件を選ぶ必要はなく、よほど気に入った物件でない限り、管理費滞納物件を購入する人は少ないです。

管理費を滞納している物件は、そもそも買主が現れにくく、価格が伸びにくいという性質を持っています。

そのため、管理費滞納物件は価格が安くなり、最終的には滞納金額以上に価格が下がることが多いです。

マンションを高く売却するためには、管理費の滞納は売却前に解消することが必須です。

以上、ここまで滞納部分の管理費について見てきました。

では、管理費や修繕積立金については、注意点はあるのでしょうか。

そこで次に、変更予定の告知について解説いたします。

5.変更予定があれば告知すること

管理費や修繕積立金について、増額の変更予定がある場合には、買主へ告知しておくことが重要です。

一般的に、管理費についてはあまり変更がありませんが、修繕積立金については増額されることが良くあります。

修繕積立金に関しては、事前にマンションの管理組合で増額の決議が取られていることが多いです。

増額の時期や金額に関しては、売主しか分からない事項です。

マンションの売却では、「告知書」という書面に、告知すべき内容の記載が求められます。

告知所は売買契約書に添付する

告知書は売買契約書に添付する正式書類です。

告知書は、過去の忌まわしい事件があった場合や、隣の部屋が暴力団事務所である場合等、買主へ告知すべき問題について記載をするための書面です。

この告知書の中には、管理費および修繕積立金の増額予定についても記載欄があります。

増額予定がある場合には、そこにしっかりと書くようにしてください。

また、マンションの管理規約は、次の持ち主に必ず最新版を渡してください。

管理規約は、購入当初から内容が変更となっていることが良くあります。

例えば、最近では「民泊禁止」などを新たに管理規約に加えているマンションは多いです。

古いままの管理規約を渡してしまい、買主が勝手に民泊をやりだすと、後からトラブルになることもあります。

売主は、知っていることを全て買主へ伝える義務があります。

注意ポイント

管理費および修繕積立金の増額予定や、最新の管理規約等については、しっかり買主へ引き継ぐことが注意点

6.まとめ

以上、ここまで、マンション売却の際の管理費の取扱いについて見てきました。

管理等は、買主との間で精算することも可能です。

高く売却するには、滞納の解消は不可欠です。

しっかりと準備してマンション売却にとりかかりましょう。

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