マンション売却 不動産売却

マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?

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マンションには戸建てや更地と異なり、マンション固有の費用があります。それは管理費と修繕積立金です。

マンションを売却する際、

  • 今まで支払ってきた管理費や修繕費は戻ってくるのだろうか
  • 管理費や修繕積立金は一体誰のお金になるんだろうか
  • 管理費や修繕積立金に未払いがあった場合は、どうしたら良いのだろうか

等々、マンション売却において管理費や修繕積立金の取扱いに、疑問や不安を持たれている方も多いと思います。

筆者の結論を先にお伝えすると、今まで支払った「管理費や修繕積立金」は、買主へ引き継がれます。

過去に支払った分が売り主に戻ってくることはありません。また未払いがある場合は、売買価格で調整・精算を行います。 

今回の記事では、マンション売却の中で、「管理費と修繕積立金」について詳しくご紹介いたします。

この記事を読むことで、あなたは管理費と修繕積立金の性質を理解し、売却の際、正しい取扱いをすることができるようになります。 

1.まずはマンションの管理費、修繕積立手金の取り扱いを確認する

マンションの管理費と修繕積立手金の取扱いについては、その答えはマンションの管理規約の中に記載されています。

通常、管理規約では売主が過去に積み立てた管理費や修繕積立金は、売主に返還しないことになっています。

従って、マンションを売却するときに、管理費や修繕積立金は、売主に戻ってくることはありません。

管理費や修繕積立金は、一度納入するとマンション管理組合の組合財産となります。

新築当初から修繕積立金を支払ってきて、まだ一度も大規模修繕の経験をしたことのない人がマンションを売却する場合は、少し損をした気もします。

しかしながら、売主が修繕積立金をきちんと積み立てていたからこそ、マンションの価値が保たれているとも考えた方が良いでしょう。 

過去に修繕積立金をきちんと納めていたからこそ、あなたのマンションは高く売却できるのです。

以上、ここまで管理費や修繕積立金の扱いの答えについて見てきました。

それでは、次になぜマンションの管理規約では管理費や修繕積立金がこのような扱いになっているのかを見てみましょう。 

2.マンションを売却して管理費や修繕積立金が戻ってこない理由

マンションの管理組合とは、マンションの所有者たちによって構成される団体です。

マンションには、エレベーターや共用廊下、集会室等の共用部分の共有財産があるため、これらを維持管理するために、所有者の総意を決定するための組合という団体組織が必要となります。

マンション管理組合は、例えばエレベーターなどで故障が発生した場合は、早期に意思決定して修繕の対応をする必要があります。

この時に役立つのが、組合財産であるマンションの管理費や修繕積立金です。

仮にマンションの住戸を売却するたびに個別に管理費や修繕積立金を清算してしまうと、組合の財務・経理が煩雑になり、組合運営の障害となってしまいます。

このような障害が多いと、突発的な修繕に対しても、迅速かつ合理的な判断を行うことができません。 

そのため、多くのマンション管理組合では一旦納入された管理費や修繕積立金は返還しないと定めているのです。

3.管理費・修繕積立金に含まれるもの一覧

ではここでマンションの管理費や修繕積立金と呼ばれるものには、具体的にどのようなものがあるか見ていきます。

3-1.管理費

マンションの管理費には以下のものがあります。

  • 管理費
  • 駐車場利用料
  • 駐輪場利用料
  • 組合費

管理費は、廊下の電灯やエレベーターの電気代など共用部分に係る光熱費や、変電設備等の保守点検費用、清掃などの外注費に相当します。

駐車場利用料や駐輪場利用料は、駐車場などを借りている人が支払う費用です。

組合費は、管理組合の運営に要する経費です。大きなマンションでは、毎年行う夏祭りや餅つき大会、クリスマスパーティーなどの運営費用がこれに相当します。

これらの管理費は経常的にマンション管理組合から支出される費用です。

3-2.修繕積立金

一方で、修繕積立金は管理費とは少し性質が異なります。

修繕積立金は共用部分の計画的な修繕や臨時的の修繕を行うために貯めておく貯金です。

修繕積立金は貯金であるため、実際の取り崩しは、大規模修繕が実施される時になります。大規模修繕は、築年数が浅い物件は、通常、行われません。

例えば築30年の中古マンションを購入した人は、過去の所有者が貯金してきた修繕積立金によって修繕を実施してもらえることになります。

中古マンションの購入者は、自分では支払ってこなかったお金で修繕もしてもらえるため、売主から見るとお得な感じになってしまいます。

以上、ここまで管理と修繕積立金について見てきました。

それでは、次に売主側で修繕積立金が未払いだった場合の対処方法について見ていきましょう。 

4.修繕積立金が未払いでマンションを売却すると問題になる

マンションの売却において、修繕積立金が未払いがある場合は、非常に問題となります。

支払い義務を怠ったマンションは、マンション管理組合に未払いの負債を抱えている状態と言えます。

このようなマンションをそのまま売却してしまうと、買主が支払い義務を負う形となります。

4-1. 売主側で処理する方法

そのため修繕積立金が未払いの場合、売主の方で、売却活動を行う前に、まとめて支払っておくことが基本的な対処方法となります。

しかしながら、支払うことが出来なかったから未払いになっているため、未払いだった人が未納分の修繕積立金を一度に支払うことができるのは、稀です。

4-2. 買主側で処理する方法

したがって、このようなケースにおいては売買金額で調整することが通常です。

つまり本来のマンション価格から、修繕積立金の未納額を差し引いた形で売却価格を決定します。

未納分だけマンション価格を安く売るわけですから、修繕積立金は、売却後に買主の方で支払うことになります。

このように売買金額で精算を行えば、修繕積立金が未納であってもマンションを売却することが可能となるのです。

4-3.精算するときの注意点

但し、ここで清算には1つ注意点が必要となります。 

それは本来のマンション売却価格は、いくらなのかという点です。

値引きを前提としたマンションの売却は、本来のマンション売却価格をはっきりさせないと、買主に有利な形で値段を下げられてしまいます。

例えば、修繕積立金の未納額が100万円あったとします。

本来のマンション価格が2,500万円だと、修繕積立金を清算した後の売却価格は2,400万円となります。

一方で、本来のマンション価格が3,000万円だと、修繕積立金を清算した後の売却価格は2,900万円となります。

4-4.重要なのは本来のマンション価格を知ること

買主の方で、「未納の修繕積立金は私が負担しますので、値段を2,400万円にしてください」と打診されると、本来のマンション価格は2,500万円ということになります。

このように値引きを前提としたマンション販売となると、買主に交渉が優位に運びがちになってしまいます。

買主に対して、本来のマンション価格を主張するためには、ある程度客観的な金額提示ができるように準備をしておく必要があります。

4-5.値引き防止策は正しいマンション価値をしること=不動産一括査定サイトを利用

そこで筆者がお勧めしたいのは、不動産の一括査定サイトの利用です。

不動産の一括査定サイトでは、無料で複数の不動産会社から査定額を取ることが可能です。

一括査定サイトでは、複数の不動産会社が競争して価格を出すため、査定額は比較的高く出すことが可能です。

複数の不動産会社から、高い査定額を集めておけば、買主との価格交渉にも有利です。

少なくとも何社かが本来のマンション価格を3,000万円以上と査定していれば、買主に対しても「値引き前の本来の価格は3,000万円です」と無理なく主張することは可能です。 

大きな値引きが前提となるようなマンション売却では、一括査定サイトを利用して、本来の価格をしっかりと買主に主張できる準備をしておくことが良いでしょう。

4-6.不動産一括査定サイトのオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
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HOME4U公式サイト
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
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http://www.re-guide.jp/
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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5.まとめ

いかがでしたでしょうか。「マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?」について見てきました。

修繕積立金は戻ってきません。また未納であっても精算をすることで売却することは可能です。 

精算では大きく値引きされる可能性があるため、本来のマンション価格をしっかりと把握しておくことが重要です。

一括査定サイトで、高い査定額を取り、売却の準備をしておきましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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