マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?

投稿日:2016年12月29日 更新日:

マンションには戸建てや更地と異なり、マンション固有の費用があります。それは管理費と修繕積立金です。

マンションを売却する際、

  • 今まで支払ってきた管理費や修繕費は戻ってくるのだろうか
  • 管理費や修繕積立金は一体誰のお金になるんだろうか
  • 管理費や修繕積立金に未払いがあった場合は、どうしたら良いのだろうか

等々、マンション売却において管理費や修繕積立金の取扱いに、疑問や不安を持たれている方も多いと思います。

筆者の結論を先にお伝えすると、今まで支払った「管理費や修繕積立金」は、買主へ引き継がれます。

過去に支払った分が売り主に戻ってくることはありません。また未払いがある場合は、売買価格で調整・精算を行います。 

今回の記事では、マンション売却の中で、「管理費と修繕積立金」について詳しくご紹介いたします。

この記事を読むことで、あなたは管理費と修繕積立金の性質を理解し、売却の際、正しい取扱いをすることができるようになります。 

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1.まずはマンションの管理費、修繕積立手金の取り扱いを確認する

マンションの管理費と修繕積立手金の取扱いについては、その答えはマンションの管理規約の中に記載されています。

通常、管理規約では売主が過去に積み立てた管理費や修繕積立金は、売主に返還しないことになっています。

従って、マンションを売却するときに、管理費や修繕積立金は、売主に戻ってくることはありません。

管理費や修繕積立金は、一度納入するとマンション管理組合の組合財産となります。

新築当初から修繕積立金を支払ってきて、まだ一度も大規模修繕の経験をしたことのない人がマンションを売却する場合は、少し損をした気もします。

しかしながら、売主が修繕積立金をきちんと積み立てていたからこそ、マンションの価値が保たれているとも考えた方が良いでしょう。 

過去に修繕積立金をきちんと納めていたからこそ、あなたのマンションは高く売却できるのです。

以上、ここまで管理費や修繕積立金の扱いの答えについて見てきました。

それでは、次になぜマンションの管理規約では管理費や修繕積立金がこのような扱いになっているのかを見てみましょう。 

2.マンションを売却して管理費や修繕積立金が戻ってこない理由

マンションの管理組合とは、マンションの所有者たちによって構成される団体です。

マンションには、エレベーターや共用廊下、集会室等の共用部分の共有財産があるため、これらを維持管理するために、所有者の総意を決定するための組合という団体組織が必要となります。

マンション管理組合は、例えばエレベーターなどで故障が発生した場合は、早期に意思決定して修繕の対応をする必要があります。

この時に役立つのが、組合財産であるマンションの管理費や修繕積立金です。

仮にマンションの住戸を売却するたびに個別に管理費や修繕積立金を清算してしまうと、組合の財務・経理が煩雑になり、組合運営の障害となってしまいます。

このような障害が多いと、突発的な修繕に対しても、迅速かつ合理的な判断を行うことができません。 

そのため、多くのマンション管理組合では一旦納入された管理費や修繕積立金は返還しないと定めているのです。

3.管理費・修繕積立金に含まれるもの一覧

ではここでマンションの管理費や修繕積立金と呼ばれるものには、具体的にどのようなものがあるか見ていきます。

3-1.管理費

マンションの管理費には以下のものがあります。

  • 管理費
  • 駐車場利用料
  • 駐輪場利用料
  • 組合費

管理費は、廊下の電灯やエレベーターの電気代など共用部分に係る光熱費や、変電設備等の保守点検費用、清掃などの外注費に相当します。

駐車場利用料や駐輪場利用料は、駐車場などを借りている人が支払う費用です。

組合費は、管理組合の運営に要する経費です。大きなマンションでは、毎年行う夏祭りや餅つき大会、クリスマスパーティーなどの運営費用がこれに相当します。

これらの管理費は経常的にマンション管理組合から支出される費用です。

3-2.修繕積立金

一方で、修繕積立金は管理費とは少し性質が異なります。

修繕積立金は共用部分の計画的な修繕や臨時的の修繕を行うために貯めておく貯金です。

修繕積立金は貯金であるため、実際の取り崩しは、大規模修繕が実施される時になります。大規模修繕は、築年数が浅い物件は、通常、行われません。

例えば築30年の中古マンションを購入した人は、過去の所有者が貯金してきた修繕積立金によって修繕を実施してもらえることになります。

中古マンションの購入者は、自分では支払ってこなかったお金で修繕もしてもらえるため、売主から見るとお得な感じになってしまいます。

以上、ここまで管理と修繕積立金について見てきました。

それでは、次に売主側で修繕積立金が未払いだった場合の対処方法について見ていきましょう。 

4.修繕積立金が未払いでマンションを売却すると問題になる

マンションの売却において、修繕積立金が未払いがある場合は、非常に問題となります。

支払い義務を怠ったマンションは、マンション管理組合に未払いの負債を抱えている状態と言えます。

このようなマンションをそのまま売却してしまうと、買主が支払い義務を負う形となります。

4-1. 売主側で処理する方法

そのため修繕積立金が未払いの場合、売主の方で、売却活動を行う前に、まとめて支払っておくことが基本的な対処方法となります。

しかしながら、支払うことが出来なかったから未払いになっているため、未払いだった人が未納分の修繕積立金を一度に支払うことができるのは、稀です。

4-2. 買主側で処理する方法

したがって、このようなケースにおいては売買金額で調整することが通常です。

つまり本来のマンション価格から、修繕積立金の未納額を差し引いた形で売却価格を決定します。

未納分だけマンション価格を安く売るわけですから、修繕積立金は、売却後に買主の方で支払うことになります。

このように売買金額で精算を行えば、修繕積立金が未納であってもマンションを売却することが可能となるのです。

4-3.精算するときの注意点

ただし、ここで清算には1つ注意点が必要となります。 

それは本来のマンション売却価格は、いくらなのかという点です。

値引きを前提としたマンションの売却は、本来のマンション売却価格をはっきりさせないと、買主に有利な形で値段を下げられてしまいます。

例えば、修繕積立金の未納額が100万円あったとします。

本来のマンション価格が2,500万円だと、修繕積立金を清算した後の売却価格は2,400万円となります。

一方で、本来のマンション価格が3,000万円だと、修繕積立金を清算した後の売却価格は2,900万円となります。

4-4.重要なのは本来のマンション価格を知ること

買主の方で、「未納の修繕積立金は私が負担しますので、値段を2,400万円にしてください」と打診されると、本来のマンション価格は2,500万円ということになります。

このように値引きを前提としたマンション販売となると、買主に交渉が優位に運びがちになってしまいます。

買主に対して、本来のマンション価格を主張するためには、ある程度客観的な金額提示ができるように準備をしておく必要があります。

4-5.値引き防止策は正しいマンション価値をしること=不動産一括査定サイトを利用

そこで筆者がオススメしたいのは、不動産の一括査定サイトの利用です。

不動産の一括査定サイトでは、無料で複数の不動産会社から査定額を取ることが可能です。

一括査定サイトでは、複数の不動産会社が競争して価格を出すため、査定額は比較的高く出すことが可能です。

複数の不動産会社から、高い査定額を集めておけば、買主との価格交渉にも有利です。

少なくとも何社かが本来のマンション価格を3,000万円以上と査定していれば、買主に対しても「値引き前の本来の価格は3,000万円です」と無理なく主張することは可能です。 

大きな値引きが前提となるようなマンション売却では、一括査定サイトを利用して、本来の価格をしっかりと買主に主張できる準備をしておくことが良いでしょう。

4-6.不動産一括査定サイトのオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

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すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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5.まとめ

いかがでしたでしょうか。「マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?」について見てきました。

修繕積立金は戻ってきません。また未納であっても精算をすることで売却することは可能です。 

精算では大きく値引きされる可能性があるため、本来のマンション価格をしっかりと把握しておくことが重要です。

一括査定サイトで、高い査定額を取り、売却の準備をしておきましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
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