マンション売却で戻ってくる火災保険料とその他戻ってくる3つの費用

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マンションを売却する際、忘れがちなのが火災保険の解約です。

少しの金額ですが戻ってくる可能性があるので忘れないようにしましょう。 

火災保険は戻ってくるお金の中でも微々たるものですが、その他にもマンション売却では戻ってくるお金があります。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 売却すると火災保険が戻ってくると聞いたが、自分も対象となるのか
  • 火災保険以外で戻ってくるお金は無いのか

そこで今回の記事では火災保険を中心にマンション売却によって「戻ってくるお金」にフォーカスしてお伝えいたします。

最初に結論をお伝えすると戻ってくるお金は

  1. 火災保険料
  2. 固都税(固定資産税、都市計画税)
  3. 銀行保証料(住宅ローン加入時に支払った)
  4. 源泉徴収税額

の4つです。

この記事を読むこと、あなたはマンション売却によって得られるお得なキャッシュバックを知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンション売却で戻ってくる火災保険

マンション売却で戻ってくるお金の一つに火災保険料かあります。

対象となる人

火災保険はマンション購入時に長期契約により一括で納めている人が多いです。

そのため、このように長期契約されている方が、契約期間中にマンションを売却すると残りの期間の火災保険料が保険会社から戻ってくることになります。 

マンションの売却に当たっては、まずは自分がどのような保険に入っていたかを確認しましょう。

購入当時の古い売買契約書などと一緒に保管しているケースが多いので確認してみてください。 

解約保険料は、保険会社に請求しないと戻ってこないものです。

中途解約しただけでは戻ってこないケースがありますので、保険会社にはしっかりと請求することを忘れないでください。

解約のタイミングはいつにするの?

また火災保険の解約のタイミングですが、保険は引渡し最終日までかけておく必要があります。

引渡最終日までは何が起こるか分かりませんので、ギリギリまで保険をかけておくことがポイントです。

不測の事態に対処するための保険ですので、もったいないからと言って先に解約してしまうことだけは避けましょう。 

戻ってくる解約保険料は数万円のレベルです。

人によっては売却のタイミングなどで数十万円戻ってくる人もいます。

保険料はマンション売却の中で戻ってくるお金としては最も少額です。

少額なため忘れがちな解約保険料ですが、もったいないですので、請求は忘れないようにしましょう。

以上、ここまで火災保険の解約について見てきました。

火災保険は、戻ってくるお金の中でも最も少額な部類です。他にももっと大きな金額のものが戻ってきます。 

そこで、次に気になる「戻ってくるお金」でもっと大きな金額のものについて見ていきましょう。

2.マンション売却で戻ってくる「固定資産税」「都市計画税」

固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者

他に戻ってくるお金としては、「固定資産税及び都市計画税」があります。

これは戻ってくるお金というよりは、買主との間で精算を行う金額となります。

下記は実際の家を売却したときの契約書です。

固定資産税の精算(サンプル)

固定資産税の精算(サンプル)

固定資産税が精算に含まれていることが分かると思います。

マンションの固定資産税及び都市計画税(以下、「固都税」と略)は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

したがって、例えば平成31年7月1日に売却したとしても、7月1日以降の年内の固都税の納税義務者は引き続き元も売主となります。 

固都税は、毎年4回に分けて支払を行います。売主のところには納税通知書が市区町村から届いています。

平成31年1月1日時点で所有者だった人は、平成31年の間に売却したとしても、支払い手続きも売主で行います。 

売買代金とは別に精算を行う

一方で、マンションの売却は年内のいつのタイミングでも行われています。

そのため平成31年7月1日に売却したときに、残り半年分の固都税を売主が払わなければいけないとなると、売主の負担が大きいです。 

そこでこのような不平等を防ぐため、通常、売買に当たっては売買代金とは別に固都税分を買主から追加で受領することが通常です。

残り半年分の固都税が5万円であれば、売買代金とは別に、買主から5万円を受領することとになります。 

これを固定資産税及び都市計画税の精算と呼びます。

買主からもらっても、納税資金に充てるため、得をするわけではありません。

しかしながら、もし固都税の精算を行わずして売買してしまうと、売主が期中の残りの固都税を丸々損することになります。 

マンションの売却においては、固都税の清算を忘れないようにしましょう。

以上、ここまで固都税の清算についてみてきました。それでは次に銀行保証料についてみていきます。

3.銀行保証料も戻ってくる

マンションを購入する際、住宅ローンを組む時に保証会社に加入した人も多いと思われます。

このような人であれば、住宅ローンが残っている状態で売却すると、残存期間の保証料が戻ってきます。

戻ってくる保証料については、銀行が住宅ローンの抹消手続きをする際、金額を計算してくれることが通常です。

もし銀行が何も言ってこなかったら、「保証料はどうなっていますか?」と確認するようにしましょう。 

以上、ここまで住宅ローンの保証料について見てきました。それでは次に源泉徴収税額について見ていきます。

4.源泉徴収税額が大きく戻ってくる可能性も

金額の大きい源泉徴収税額の還付

マンション売却時に戻ってくるお金としては、火災保険料や銀行保証料、固都税の清算金といったものです。

ただし、これらは数万円程度の話。 

このようなお金の他に、数十万レベルのものが売却後3年間に渡り戻ってくるケースがあります。

それは源泉徴収税額です。 分譲マンションのような居住用財産を売却した場合、売却損が発生すると源泉徴収税額を取り戻すことが可能です。

源泉徴収税額は年収が800万円程度の人であれば60万円程度あります。

売却損によっては60万円を最大で3年間にわたり取り戻すことが可能となります。

この場合、金額としては180万円程度になるため、数万円しか戻ってこない火災保険料などとは額が違うことが分かります。 

譲渡損失の特例をきちんと理解して、活用することがおすすめです。

譲渡損失とは

まず、マンションを売却したときの譲渡損失とは何かについて定義を見ていきます。

譲渡損失は以下の式で計算されます。 

譲渡損失 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とはマンションを売却したときの売却価格
※取得費はマンションを購入したときの金額

ただし、建物は減価償却されるため、購入価額イコール取得費ではありません。

また譲渡費用は今回マンションの売却に要した仲介手数料等が該当します。 

今の時代はマンションの売却価格は、購入時の価格よりも下がっていることが通常のため、ほとんどの方は譲渡損失が発生しており、この特例が使えることになります。

取得費の計算は減価償却を伴うため、少し面倒です。

取得費の計算方法については、下記記事に詳しく、まとめてあります。ぜひご参照ください。

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譲渡損失で使える特例は2つ

譲渡損失が発生した場合に使える特例は、

  1. 買換えの場合
  2. 単純売却

の場合の2種類があります。

譲渡損失が発生した場合の還付される源泉徴収税額については、下記記事にて詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

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源泉徴収税額の還付を受けるためには確定申告が必要となります。

戻ってくる金額が大きいため、面倒臭がらずに確定申告を忘れないようにしましょう。 

6.マンションを高く売るなら信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

7.まとめ

以上、ここまでマンション売却で戻ってくる火災保険料とその他戻ってくるお金について見てきました。

改めて戻ってくるお金をまとめると

  1. 火災保険料
  2. 固都税
  3. 保険料
  4. 源泉徴収税額

の4つです。

この中でも、自分で能動的に行動を起こさないとと戻ってこないお金としては、1.火災保険料と4.源泉徴収税額の2つになります。 

取り戻しの忘れがないように注意をしましょう。

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