センテナリアンという言葉が流行っています。
センテナリアンとは100歳以上の方
平均寿命が伸びる中、いよいよ寿命が100年という時代が見えてきました。
今でも平均寿命は80歳程度ですので、半分以上の方が80歳を超えても健在であるということになります。
平均寿命が伸びることは喜ばしいことですが、それに伴い認知症になる方も増えています。
認知症になってしまうと、判断能力が鈍ります。
そこで問題となるのが、認知症になって判断の能力が衰えてしまった親の不動産を売却する場合はどうするかという点です。
そこで今回の記事では、「認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法」についてお伝えします。
この記事を読むことで、あなたは代理の基本を理解し、認知症の親の不動産の売却について知ることが出来るようになります。
成年被後見人とは事理を弁識する能力を欠く状況にあるもの
代理の売買を説明しようとすると、少々、専門用語が飛び出しますので、最初に用語の説明をします。
認知症の方の売買で出てくる言葉としては、「成年被後見人」です。
成年被後見人とは、精神上の障害により、事理を弁識する能力(判断能力)を欠く状況にあるもので、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者
例えば、強度の認知症の老人や、強度の精神障害者などが該当します。
ただ単に認知症の人は成年被後見人にはならない
ポイントは単に認知症になっているだけの人は成年被後見人とはならず、成年被後見人になるには家庭裁判所の正式な後見開始の審判を受けていることが必要となります。
認知症の方が成年被後見人となると、その方が単独で行った不動産売買は取り消すことが可能となります。
認知症の方は詐欺などの被害にあう可能性も高いためです。
また、成年後見について詳しく知りたい方はこちら記事が参考になります。
成年後見人とは成年被後見人の保護者として選任された方
一方で、家庭裁判所の正式な後見開始の審判によって成年被後見人の保護者として選任された方を成年後見人と呼びます。
成年後見人は法定代理人と呼ばれ、代理権を有する形となります。
ただ単に認知症の親の面倒を見ているだけでは認められない
ここもポイントは、法定代理人も家庭裁判所から選任を受けている必要があるという点です。
単に認知症の親の面倒を見ているだけでは、成年後見人とは呼びません。
認知症の親名義の委任状を作ったとしても法定代理人とはなれないので注意が必要です。
ここで「代理」という言葉が出てきました。
代理という言葉も非常に大事なキーワードになりますので、次に代理についても説明します。
代理はどこまでの権限を持つの？
代理とは、本人に代わって他人に不動産売却などの法律行為を行ってもらい、その効果が本人だけに及ぶ制度のこと
代理人が本人に代わって意思表示をし、その効果は直接本人に帰属することになります。
代理と使者の違い
代理を理解するうえで、比較対象となるのが「使者」です。
使者とは本人の意思を伝えるだけのメッセンジャー
例えば、ご主人の不動産を、ご主人が忙しいために奥さんが売却窓口担当として、売却活動を行う場合があります。この場合、奥さんはご主人の使者となります。
不動産の売却においては、値下げや売買の時期を早めたりなどの、「判断」を伴うことがあります。
値下げなどの重要な判断は、本人でない奥さんが勝手にするわけにはいきません。
当然ながら一度、持ち帰って本人であるご主人の了解を取る必要があります。
そして相談した結果を、再び取引相手に伝えます。
この場合、奥さんは判断をしておらず、ご主人が判断した結果を伝えているだけであるため、使者(メッセンジャー)となります。
代理人は判断も行う
一方で、代理は判断を行う点が使者とは異なります。
買主から値引きを要請されたとしても、その判断を認知症の親に仰いでも、意味がありません。
そのため、代理人は自分で判断を行います。
ただし、その法律効果は本人に及ぶことになります。
例えば、1,000万円で売りに出していた不動産を500万円の半額にしてほしいという要望があった場合、代理人が判断して500万円で了解すると、500万円の値下げは有効となり、その効果は代理人ではなく本人に及ぶということ。
このように考えると、代理は使者と異なり、責任が重大になります。
代理の場合、自分の不動産を代理人に勝手に判断されて、安く売却されたりすることもあり得るのです。
不動産売却は判断の連続
不動産売却においては価格のみならず、売却時期や瑕疵担保などの範囲、清算金の負担の有無など、さまざまな判断が伴います。
代理ではこれらの細かいことも含めたすべての判断を代理人が行うことになります。
そのため、代理による売買は、非常に慎重に行うべきものと言えるのです。代理権はやたらと人に与えてはいけないものと理解をしておきましょう。
法定代理と任意代理の2種類がある
また代理には任意代理と法定代理の2種類がある点に注意が必要です。
- 任意代理とは、本人の意思によって委任状を渡して代理権を与えた場合
- 法定代理とは、法律の規定によって代理権が与えられる場合
法定代理の典型的なものとしては、未成年の法定代理人や成年被後見人の成年後見人が該当します。
代理をする場合の委任状については、下記記事にて詳しく解説しています。
以上、ここまで代理について見てきました。
それでは次に気になる成年被後見人の家を売却する場合について見ていきましょう。
成年被後見人の家を売却する場合
代理権というのは本人に成り代わって判断ができる強力な権利
そのため本人が他人に代理権を与える時点で、「この人なら大丈夫だ」という大きな判断が伴います。
裁判所から選任される必要がある
本人が認知症であれば、「代理権を誰に与えるべきか」の時点で、まともな判断ができません。
そのため成年被後見人は家庭裁判所から正式な選任を受けた者が法定代理人となるのです。
認知症の親の不動産を代理人として売却するには、まず親が成年被後見人となり、代理人となる子供が成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける必要があります。
単に認知症の親から委任状を受けて任意代理を称するだけでは足りません。
さらに裁判所の許可が必要となる
次に子供が成年後見人だからと言って、すぐさま親の不動産を売却できるわけではありません。
売却にも家庭裁判所の許可が必要となります。
具体的には家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立を行います。
申立には売買契約書の写しを添付することになりますので、売買契約の諸条件は全て詰めてから申立を行うことになります。
申立後、家庭裁判所の許可が下りることで、売却ができるようになります。
この場合、家庭裁判所の許可の審判が確定した後において、許可決定内容と異なる契約を締結したり、内容を変更したりすることができないので注意が必要です。
このように、成年後見人による不動産売却においても、さらに家庭裁判所の許可が必要となるのは理由があります。
裁判所の許可なしで売却を行うと契約は無効になる
それは過去に法定代理人である成年後見人が成年被後見人の財産を食い物にするような事件があったためです。
そのため裁判所の正式な選任を受けた法定代理人であっても、認知症の成年被後見人の不動産売却においては、さらに家庭裁判所の許可が必要になっています。
成年被後見人の不動産を裁判所の許可を得ないで行った場合は、その契約は無効となります。
ちなみに成年後見人は、成年被後見人の不動産を売却する場合の他、賃貸や賃貸借の解除、抵当権の設定なども、全て裁判所の許可を受ける必要があります。
親の不動産を高く売るには複数の不動産会社にみてもらう
正直なところ、親の不動産の事情についてよくわからないと思います。
代わりにやるとしても、うまく説明が出来なかったりして、結局安く売ってしまう人が多いです。
そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を見つける事」です。
信頼できる不動産会社を見つけるのは、いろいろな不動産会社に当たるしかありません。
複数の不動産会社を探すなら一括査定がオススメ
ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れもの。
つまり一括査定を使えば、かんたんに複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。
一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法について紹介について見てきました。
超高齢化社会を迎える日本においては、今後、認知症の親の不動産を売却するようなことが増えていくことが予想。
代理の売買は、裁判所も絡む話であるため、弁護士や司法書士へ相談しながら進めることをオススメします。