本人に事情があり、自分で不動産売却ができない場合があります。そのような時は誰かに委任して代理で売却してもらう必要があります。
- 不動産を売却するときの委任状の役割は？
- 委任状はどれぐらい重要？どういうときに必要なの？
- 委任状の書式を作りたい、もしくは欲しいけど書式は決まっているの？
- 委任状の他に何を準備すればいいの？
これから不動産を売却で委任をお願いしようとする方には、少なからず上記のような悩みや不安を持つものです。
そこで、今回の記事では不動産売却するさいの委任状の書式と注意点について、委任状とはそもそも何か、どういう時に必要なのかなど、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。
さらには委任状のサンプルを用意しておりますのd、ぜひご活用ください。
この記事を読めば、あなたは委任状についてのモヤモヤがすっきりすることをお約束します。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.不動産売却の委任状とは委任契約すること
「委任」とは、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に頼み、相手方がこれを承諾することにより成立する契約をいいます。
例えば、Ａが自分の建物を、自分の代わりに代理して売るようにＢに頼み、Ｂがこれを承諾すれば委任契約が成立したことになります。
委任に関して不動産の売却で、最も多いものは新築マンションの販売です。不動産会社(宅建業者)では業としての代理が認められています。
「○○不動産」というディベロッパーが開発したマンションを「○○不動産販売」という子会社である販売会社が親会社の代理として販売を行っています。
ここで重要なのが「代理」という概念です。
代理とは、本人以外の者が本人のために意思表示を行うことによって、その意思表示（法律行為）の効果が直接に本人に帰属する制度を言います。
（代理行為の要件及び効果）
第九十九条 代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
２ 前項の規定は、第三者が代理人に対してした意思表示について準用する。
（民法99条）。
まとめると本人のために意思表示をする者を代理人と呼びます。
上述のマンション販売では、ディベロッパーである親会社が本人(委任者)で子会社が代理人(受任者)となります。
1-1.代理と似た概念の「使者」との違い
代理と似たような概念としてあるものが「使者」、つまりメッセンジャーです。
代理と使者の大きな違いは、代理は意思表示（意思決定）をするのが本人ではなく代理人であるのに対し、使者は意思決定をするのが本人自身であるという点です。
つまり代理人は判断をしますが、使者は勝手に判断して意思決定を行うことはありません。
例えば、新築マンションの販売現場では「○○不動産販売」という販売会社が代理で販売を行っています。
マンションの販売現場では、時には値引き交渉やオプションの付与など、現場を仕切っている販売会社が判断して行うことがあります。
大型マンションは何百戸もありますが、いちいち親会社にお伺いを立てることがありません。
子会社である「○○不動産販売」は代理人ですので、本人に成り代わって自分たちで判断を行います。
1-2.代理することの注意点
ここは代理の非常に怖い所です。Ａが自分の不動産を、自分の代わりに代理でＢに売るように委任した場合、Ｂが勝手に値引きしてしまうことも可能です。
Ｂが使者(メッセンジャー)であれば、「買主があと500万円下げてと言っているけど、良いですか？」とお伺いをたてることになりますが、代理はＢが判断しますので、Ｂが勝手に値引きを承諾することになります。
マンションディベロッパーのように、基本的には親会社と子会社が一体のような関係での代理では問題がありませんが、個人の代理というのは詐欺などの問題にも発展しかねないため、注意が必要となります。
民法上は、委任は不要式契約と言って契約方式に縛りは無く、書面の交付義務はありませんが、実務上はトラブルを回避するために委任状を交付することが通常となります。
以上、委任について解説しました。それでは次にどういう時に委任状が必要なのかについて解説いたします。
2.委任状は不動産売却のどういう時に必要なのか
代理委任によって不動産を売却する場合は、委任状が必要となります。
法律上必要というよりは、トラブルを回避するため、実務上必要です。
上述のように代理権というのは意思決定が可能という強烈な権利を他人に与えるため、トラブルなることも少なくありません。
後から裁判になることも多く、その際、書面の交付・作成がなされていない場合は、関係当事者に多大なる損害を被るため、通常、代理による売却は本人から代理人への委任状を必須とします。
2-1.売却で委任をお願いするよくあるケース
代理委任による売却は、例えば地方に住んでいて体の不自由な妹が兄に都内の物件の売却を頼むとか、海外に住んで居る姉が弟に国内の不動産を売却するようなケースに多いです。
代理は判断という機能まで他人に預ける行為のため、基本的には、親族や相当親しい間柄でない限り代理権は付与しません。
宅建業者であっても、関係会社間や親しい業者同士でしか代理による売買は行わないことが通常です。
2-2.委任状のポイント
委任状のポイントとしては、付与する権限を絞り、明確化することです。
白紙の委任状などは、何でも出来てしまうので、決して使用してはいけません。
サンプルとして、不動産屋である私がよく使用する委任状の書式のとしては以下のようなものがあります。（※委任状のサンプルのダウンロードはこちら docx / doc）
下記のように売買金額や引渡日などの売買契約の骨子となる部分を明確にして委任をすれば、代理人の判断要素が制限されます。可能な限り、代理のリスクを軽減しましょう。
委任状
委任者○○○○（以下「甲」という。）は、受任者○○○○（以下「乙」という。）に対し、甲所有の下記不動産を下記条件で売却することを委任し、その代理権を付与する。
- 売買物件の表示 ○○○○○○○○○○
- 売却条件
⑴売買価額 金○○○○万円
⑵手付金の額 金○○○○万円
⑶引渡の予定日 平成○○年○○月○○日
⑷違約金の額 売買価額の10％相当額以上で、乙が買主と協議して定める。
⑸公租公課の分担起算日 引渡日
⑹金銭の取扱い
- 乙は、買主から受領する手付金および売買代金その他の金銭を、受領の都度、すみやかに甲の指定する銀行預金口座（○○銀行○○支店・普通○○○○○○）に振り込み、引き渡す。ただし、売買契約書に貼付する収入印紙代、固定資産税等の清算金その他の金銭で、甲が負担する必要があるものについては、乙がこれを売買代金等から控除し、残額を甲に振り込む。
- 前項の領収証の発行および受領は、すべて乙が甲の代理人として行う。
⑺所有権移転登記申請手続等
- 甲は、売買代金全額の受領と同時に、買主への所有権移転登記申請手続を行うものとし、そのための一件書類をあらかじめ○○○○司法書士に預託しておき、乙が、甲の代理人としてそのための準備と当日の確認を行う。
- 乙は、前項の所有権移転登記申請時に、買主に対し物件の引渡しを行うものとし、そのための図面その他の関係図書および鍵の引渡しをあらかじめ甲から受けておく。
⑻ その他の条件
本件売買契約に用いる契約書の書式は、別添契約書を使用するが、それ以外の事項で、上記売却条件に定めのない事項および上記売却条件の履行に変更が生じるときは、その都度甲・乙協議して定める。
- 有効期間
この委任状の有効期間は、3か月とする。ただし、甲・乙の合意により、更に3か月間更新することができる。
以上
平成○○年○月○日
甲（委任者） 住所 ○○○○○○○○○○○○
氏名 ○○○○
乙（受任者）○○○○殿
上記委任事項確かに受任いたしました。
平成○○年○月○日
乙（受任者） 住所 ○○○○○○○○○○○○
氏名 ○○○○
甲（委任者）○○○○殿
3.不動産売却の委任状で必要なものと注意点
委任状の押印については、「実印」で行います。
また「印鑑証明」と「住民票」もあわせて用意しましょう。
委任の話とは別になりますが、現在では不動産売買において犯罪収益防止法で本人確認が必要となります。
不動産会社か仲介に入っている場合には、不動産会社を呼び寄せて、一度、本人確認を行ってください。
また、委任状があっても当然に代理権の授与が認められる訳ではありません。
本人確認と同時に本人の意思確認も併せて不動産会社に行ってください。
3-1.不動産の売却額に納得がいかず揉める
私が仕事をしていて、他によくもめるケースとして、「えっ？こんな金額で売っちゃったの？」というのが後から発生することです。
そんなことにならないように、不動産会社1社に頼り切らずに何社かに査定を依頼することをおすすめしています。
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不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
不動産一括査定のイメージ図
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不動産一括査定の流れ
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不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U 」
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の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
◆どの地域でも外せない「すまいValue」
超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。
次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。
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SRE不動産（旧ソニー不動産）公式サイト
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SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。
SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。
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HOME4U公式サイト
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とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
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| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
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| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | SRE不動産（旧ソニー不動産）のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし ・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1 | 一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| おうちダイレクト | 不明 中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
4.まとめ
いかがでしたか？不動産売却する際の委任状の書式と注意点について見てきました。
売却の代理の場合には、無権代理の問題も多く、紛争事案が多くあります。
代理による売却を行うさいは、弁護士に確認して頂くことを強くオススメします。
代理による売却は極めて慎重に行ってください。
