認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法について紹介

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センテナリアンという言葉が流行っています。センテナリアンとは100歳以上の方を指しますが、平均寿命が伸びる中、いよいよ寿命が100年という時代が見えてきました。

今でも平均寿命は80歳程度ですので、半分以上の方が80歳を超えても健在であるということになります。

平均寿命が伸びることは喜ばしいことですが、それに伴い認知症になる方も増えています。

認知症になってしまうと、判断能力が鈍ります。そこで問題となるのが、認知症になって判断の能力が衰えてしまった親の不動産を売却する場合はどうするかという点です。

そこで今回の記事では、「認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは代理の基本を理解し、認知症の親の不動産の売却について知ることが出来るようになります。

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1.成年被後見人とは事理を弁識する能力を欠く状況にあるもの

代理の売買を説明しようとすると、少々、専門用語が飛び出しますので、最初に用語の説明をします。

認知症の方の売買で出てくる言葉としては、成年被後見人です。

成年被後見人とは、精神上の障害により、事理を弁識する能力(判断能力)を欠く状況にあるもので、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者をいいます。

例えば、強度の認知症の老人や、強度の精神障害者などが該当します。

ただ単に認知症の人は成年被後見人にはならない

ポイントは単に認知症になっているだけの人は成年被後見人とはならず、家庭裁判所の正式な後見開始の審判を受けていることが必要となります。

認知症の方が成年被後見人となると、その方が単独で行った不動産売買は取り消すことが可能となります。

認知症の方は詐欺などの被害にあう可能性も高いためです。

2.成年後見人とは成年被後見人の保護者として選任された方

一方で、家庭裁判所の正式な後見開始の審判によって成年被後見人の保護者として選任された方を成年後見人と呼びます。

成年後見人は法定代理人と呼ばれ、代理権を有する形となります。

ただ単に認知症の親の面倒を見ているだけでは認められない

ここもポイントは、法定代理人も家庭裁判所から選任を受けている必要があるという点です。

単に認知症の親の面倒を見ているだけでは、成年後見人とは呼びません。

認知症の親名義の委任状を作ったとしても法定代理人とはなれないので注意が必要です。

ここで「代理」という言葉が出てきました。代理という言葉も非常に大事なキーワードになりますので、次に代理についても説明します。

3.代理とは本人に代わって他人に不動産売却などの法律行為をやってもらうこと

代理とは、本人に代わって他人に不動産売却などの法律行為を行ってもらい、その効果が本人だけに及ぶ制度のことを指します。

代理人が本人に代わって意思表示をし、その効果は直接本人に帰属することになります。

代理と使者の違い

代理を理解するうえで、比較対象となるのが「使者」です。

使者とは本人の意思を伝えるだけのメッセンジャーであって、代理とは根本的に異なります。

例えば、ご主人の不動産を、ご主人が忙しいために奥さんが売却窓口担当として、売却活動を行う場合があります。この場合、奥さんはご主人の使者となります。

不動産の売却においては、値下げや売買の時期を早めたりなどの、「判断」を伴うことがあります。

値下げなどの重要な判断は、本人でない奥さんが勝手にするわけにはいきません。

当然ながら一度、持ち帰って本人であるご主人の了解を取る必要があります。そして相談した結果を、再び取引相手に伝えます。

この場合、奥さんは判断をしておらず、ご主人が判断した結果を伝えているだけであるため、使者(メッセンジャー)となります。

代理人は判断も行う

一方で、代理は判断を行う点が使者とは異なります。買主から値引きを要請されたとしても、その判断を認知症の親に仰いでも、意味がありません。

そのため、代理人が自分で判断を行います。ただし、その法律効果は本人に及ぶことになります。

例えば、1,000万円で売りに出していた不動産を500万円の半額にしてほしいという要望があった場合、代理人が判断して500万円で了解すると、500万円の値下げは有効となり、その効果は代理人ではなく本人に及ぶということです。

このように考えると、代理は使者と異なり、責任が重大になります。

代理の場合、自分の不動産を代理人に勝手に判断されて、安く売却されたりすることもあり得るのです。

不動産売却は判断の連続

不動産売却においては価格のみならず、売却時期や瑕疵担保などの範囲、清算金の負担の有無など、さまざまな判断が伴います。

代理ではこれらの細かいことも含めたすべての判断を代理人が行うことになります。

そのため、代理による売買は、非常に慎重に行うべきものと言えるのです。代理権はやたらと人に与えてはいけないものと理解をしておきましょう。

法定代理と任意代理の2種類がある

また代理には任意代理と法定代理の2種類がある点に注意が必要です。

任意代理とは、本人の意思によって委任状を渡して代理権を与えた場合をいいます。

一方で、法定代理とは法律の規定によって代理権が与えられる場合です。

法定代理の典型的なものとしては、未成年の法定代理人や成年被後見人の成年後見人が該当します。

代理をする場合の委任状については、下記記事にて詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却する際の委任状の書式と注意点【書式サンプル付き】

本人に事情があり、自分で不動産売却ができない場合があります。そのような時は誰かに委任して代理で売却してもらう必要がありま ...

以上、ここまで代理について見てきました。

それでは次に気になる成年被後見人の家を売却する場合について見ていきましょう。

4.成年被後見人の家を売却する場合

代理権というのは本人に成り代わって判断ができる強力な権利です。

そのため本人が他人に代理権を与える時点で、「この人なら大丈夫だ」という大きな判断が伴います。

裁判所から選任される必要がある

本人が認知症であれば、「代理権を誰に与えるべきが」の時点で、まともな判断ができません。

そのため成年被後見人は家庭裁判所から正式な選任を受けた者が法定代理人となるのです。

認知症の親の不動産を代理人として売却するには、まず親が成年被後見人となり、代理人となる子供が成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける必要があります。

単に認知症の親から委任状を受けて任意代理を称するだけでは足りません。

さらに裁判所の許可が必要となる

次に子供が成年後見人だからと言って、すぐさま親の不動産を売却できるわけではありません。売却にも家庭裁判所の許可が必要となります。

具体的には家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立を行います。申立には売買契約書の写しを添付することになりますので、売買契約の諸条件は全て詰めてから申立を行うことになります。

申立後、家庭裁判所の許可が下りることで、売却ができるようになります。

この場合、家庭裁判所の許可の審判が確定した後において、許可決定内容と異なる契約を締結したり、内容を変更したりすることができないので、注意が必要です。

このように、成年後見人による不動産売却においても、さらに家庭裁判所の許可が必要となるのは理由があります。

裁判所の許可なしで売却を行うと契約は無効になる

それは過去に法定代理人である成年後見人が成年被後見人の財産を食い物にするような事件があったためです。

そのため裁判所の正式な選任を受けた法定代理人であっても、認知症の成年被後見人の不動産売却においては、さらに家庭裁判所の許可が必要になっています。

成年被後見人の不動産を裁判所の許可を得ないで行った場合は、その契約は無効となります。

ちなみに成年後見人は、成年被後見人の不動産を売却する場合の他、賃貸や賃貸借の解除、抵当権の設定なども、全て裁判所の許可を受ける必要があります。

5.親の不動産を高く売るには複数の不動産会社にみてもらう

正直なところ、親の不動産の事情についてよくわからないと思います。

代わりにやるとしても、うまく説明が出来なかったりして、結局安く売ってしまう人が多いです。

そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を見つける事」です。

信頼できる不動産会社を見つけるのは、いろいろな不動産会社に当たるしかありません。

複数の不動産会社を探すなら一括査定がおすすめ

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

つまり一括査定を使えば、かんたんに複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

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筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

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上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

今から「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール公式サイト

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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ※旧スマイスター 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

6.まとめ

いかがでしたでしょうか。認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法について紹介について見てきました。

超高齢化社会を迎える日本においては、今後、認知症の親の不動産を売却するようなことが増えていくことが予想されます。

代理の売買は、裁判所も絡む話であるため、弁護士や司法書士へ相談しながら進めることをオススメします。

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