空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパートは売却するべき理由

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「アパート経営は絶対やめた方が良い!!」最近はそんなオーナーさんの苦しい声が増えてきました。

相続税法の強化によって、アパート建築で相続対策をする人が増えたため、昨今はアパートの建築ラッシュが続いています。

その一方で、古くなったアパートは競争に敗れ、入居者がなかなか埋まらず空室で困っているオーナーさんも増えています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • アパートの空室が埋まらなくてどうしよう
  • 借入金が残っているがどうしたらいいのだろうか
  • 賃料も下がり、維持費も増えるばかりでもうやめたい

そこで今回の記事では、「空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパート」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現代のアパートの経営環境を理解し、打つ手を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.アパート建築の是非

今、アパート建築を検討されている方「やめた方が良い」です。

相続対策でアパートを建築するなら、尚更やめるべきです。

借金を作って財産を減らし、収入も増えるため、アパート建築に相続税対策のメリットがあるのは分かります。 

しかしながら、相続人である子供たちは、その借金を本当に望んでいるでしょうか? 

多くの親は子供たちに資産を残せるように借金を作り相続税対策を行っていますが、それを望まない子供たちは多いです。

なぜなら築30年後のボロアパートを引き継いで苦労するのは子供たち本人だからです。 

アパート経営のパラドックス

アパート建築は、築浅の前半は良いですが、築古の後半が苦戦します。 

新築当初は賃料も高く空室も低いため、収入が大きいです。

また建物の減価償却費が多いため、確定申告時の利益が小さいのも特徴です。

そのため新築当初のアパートは、収入は多いのに利益が少なく、支払う所得税も少ないというメリットがあります。

借入金の返済も減価償却費の中で可能なため、手残りも多いです。

一方で、築古となると、家賃も下がり空室も増えるため、収入が下がります。

また建物の減価償却費が小さいため、確定申告時の利益が大きくなります。

そのため築古のアパートは、収入は少ないのに利益が多く、支払う所得税が大きくなるというデメリットがあります。

さらに借入金の返済も行うため、キャッシュフローが悪くなります。場合によっては、毎月マイナスになります。

この減価償却の影響によるパラドックスは、新築時はあまり気にしないオーナーさんが多くいます。

ハウスメーカーもこのようなデメリットは伝えないので気付かない方が大半です。

一括借り上げの落とし穴

またハウスメーカーの一括借り上げも注意が必要です。

一括借り上げといっても、家賃は下がります。「空室保証」をしているだけであって、「家賃保証」をしているわけではありません。

一括借り上げを行う管理会社が家賃を下げたいという主張を行うことは、法律的にも認められています。

一括借り上げの賃下げ要求を認めた最高裁の事例も多く、将来、オーナーさんの方から「話が違う!!」と争っても勝ち目がないので注意が必要です。 

一括借り上げについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)

アパート経営をする以上、「一括借上げ(サブリース)」については、しっかりと基礎知識を身につけるべきです。 最近、某ハウス ...

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以上、ここまでアパート建築の是非について見てきました。

それでは次に築30年の売却方法について見ていきましょう。 

2.アパート売却する前に検討すべき2つのこと

築30年以上のアパートは、これ以上持ち続けても修繕費やリフォーム代がかかるだけなので、「売却」するか「再建築」するかが現実的です。

最初に売却について見ていきます。

収益アパートの価格目安

築古木造アパートの売却目安としては、「表面利回り10%」です。

家賃4万円で、6戸埋まっているアパートであれば、土地建物価格は以下のように計算されます。

4万円 × 12ヶ月 × 6戸 ÷ 0.1(利回り10%) = 2,880万円

これは土地と建物を合わせた代金の目安です。場合によっては土地だけの更地価格よりも安い可能性があります。 

更地売却の価格目安

更地としての値段を知りたい場合は、「相続税路線価」を利用します。

相続税路線価は周辺更地相場の80%を目安につけられています。

路線価は国税庁が公表していますので、自分の敷地がいくらで値段がついているのか確認してみましょう。

路線価の数字は千円単位で㎡あたりの単価が書かれています。

例えば48Cと書かれていたら、1㎡あたりの更地価格が48千円ということを意味します。

この48千円は相場の80%ですので、相場の単価は60千円(=48÷0.8)となります。

48Cの「C」は借地権割合と言われるものですが、とりあえず無視してください。

先ほどのアパートの土地の面積が500㎡だとすると、48千円のアパートの更地価格は以下のようになります。

48千円 ÷ 0.8 × 500㎡ = 3,000万円

売却は2つの比較検討をしてから行う

2つの価格を比較すると以下のようになります。

収益アパートとして売却した場合2,880万円
更地にして売却した場合3,000万円

このように、築古アパートはアパートとして売るよりも更地価格で売却した方が高くなるケースがあります。 

築古アパートを売却する場合は、そのまま売った方が良いのか、更地にして売った方が良いのかを比較してから売却を行うようにしましょう。

また取壊し費用を捻出できない場合には、いつでも取り壊れる状態にして売却するだけでも価格が高くなる場合があります。

「いつでも取壊せる状態」とは入居者を全員退去させた状態です。

全て退去させておけば、購入者が立退きをせずに壊せますので、購入希望者が増えることになります。

この場合、更地から取壊し費用を控除した金額が売却の目安となります。

以上、ここまでが売却についてでした。それでは次に建替えについて見ていきます。

3.建替えよりも売却→買換えをおすすめ

ハウスメーカーの営業努力もあり、今では相続対策にアパート投資がかなり一般化してきました。

今の時代にアパート投資を検討すると、かなりリスクが高く感じます。

では昔の大家さんは今ほどリスクを感じながらアパート投資をしていたのでしょうか?

答えとしては「NO」です。そもそもバブル以前はアパートの供給量そのものが少なかったため、オーナーが今ほど空室リスクを抱える心配がありませんでした。

また礼金も2~3ヶ月取れることが当たり前だったため、入居者がコロコロ入れ替わった方が儲かる時代でもありました。

借金の価値

また何よりも時代はインフレでしたので、モノの値段は上がり現金の価値が下がり続ける時代でした。

現金の価値が下がるということは、借金の価値も下がっていくことを意味します。

バブル時代などは借金をしても、時間とともに借金の価値が軽くなっていったため、借金してアパートを建てることが怖くなかったのです。

ところが現在日本は長期的に見ればデフレです。

つまりモノの値段は下がり現金の価値が上がる時代です。

現金の価値が上がるということは、借金の価値も上がっていくことを意味します。

つまり親の時代に作った借金は、子供の時代にはもっと重くのしかかることを意味します。

そのため子供たちが相続対策でアパート投資を反対するのは、極めて合理的な意見と言えます。

建替えよりも買換え

今の時代は相続対策と言っても借金を作ってアパートを建築するという行為そのものを見直さなければならない時代に入っています。

そのため無理にその土地でアパートを建築する必要はありません。

建替えを検討するのであれば、売却して都内のワンルームマンションなどに買換えることを検討する方が良いでしょう。

今の場所で無理にアパート経営のリスクを取らずに、立地の良い場所の物件に買換えて安定収益を得ることをオススメします。

売却するなら一括査定がおすすめ

もし今回の内容を見て、売却を検討してみるのであれば、複数の不動会社に相談してみて、客観的にどうなのかを判断する方が賢明です。

重要なのは「信頼できる」不動産会社を見つけられるかにかかっていますので、複数の不動産会社に当たった方が、当たる確度が高いのです。

そして便利なのが「不動産一括査定サービス」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定を使うと、ネット上であなたの不動産情報を入力すると、マッチする不動産会社を複数自動的にピックアップしてくれる優れものです。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

4.まとめ

空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパートについて見てきました。

結論としては、築古アパートは売却か買換えを行うことが賢明です。

まずは今の売却価値を知ることから始めるのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも「信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、運営歴19年と一括査定で一番老舗で実績も抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:11万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,900社!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応

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