空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパートについて

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「アパート経営は絶対やめた方が良い!!」最近はそんなオーナーさんの苦しい声が増えてきました。

相続税法の強化によって、アパート建築で相続対策をする人が増えたため、昨今はアパートの建築ラッシュが続いています。

その一方で、古くなったアパートは競争に敗れ、入居者がなかなか埋まらず空室で困っているオーナーさんも増えています。

築30年以上のアパートを持っている方の中には、

  • 空室が埋まらなくてどうしよう
  • 借入金が残っているがどうしたらいいのだろうか
  • 賃料も下がり、維持費も増えるばかりでもうやめたい
  • 収入は減ったのに税金ばかり増えてどうしよう

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では、「空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパート」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現代のアパートの経営環境を理解し、打つ手を知ることができます。

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1.アパート建築の是非

1-1.苦労するのは子供たち

今、アパート建築を検討されている方、「やめた方が良い」です。

相続対策でアパートを建築するなら、尚更やめるべきです。

借金を作って財産を減らし、収入も増えるため、アパート建築に相続税対策のメリットがあるのは分かります。 

しかしながら、相続人である子供たちは、その借金を本当に望んでいるでしょうか? 

多くの親は子供たちに資産を残せるように借金を作り相続税対策を行っていますが、それを望まない子供たちは多いです。

なぜなら築30年後のボロアパートを引き継いで苦労するのは子供たち本人だからです。 

1-2.アパート経営のパラドックス

アパート建築は、築浅の前半は良いですが、築古の後半が苦戦します。 

新築当初は賃料も高く空室も低いため、収入が大きいです。

また建物の減価償却費が多いため、確定申告時の利益が小さいのも特徴です。

そのため新築当初のアパートは、収入は多いのに利益が少なく、支払う所得税も少ないというメリットがあります。

借入金の返済も減価償却費の中で可能なため、手残りも多いです。

一方で、築古となると、家賃も下がり空室も増えるため、収入が下がります。また建物の減価償却費が小さいため、確定申告時の利益が大きくなります。

そのため築古のアパートは、収入は少ないのに利益が多く、支払う所得税が大きくなるというデメリットがあります。

さらに借入金の返済も行うため、キャッシュフローが悪くなります。場合によっては、毎月マイナスになります。

この減価償却の影響によるパラドックスは、新築時はあまり気にしないオーナーさんが多くいます。

ハウスメーカーもこのようなデメリットは伝えないので気付かない方が大半です。

1-3.一括借り上げの落とし穴

またハウスメーカーの一括借り上げも注意が必要です。

一括借り上げといっても、家賃は下がります。「空室保証」をしているだけであって、「家賃保証」をしているわけではありません。

一括借り上げを行う管理会社が家賃を下げたいという主張を行うことは、法律的にも認められています。

一括借り上げの賃下げ要求を認めた最高裁の事例も多く、将来、オーナーさんの方から「話が違う!!」と争っても勝ち目がないので注意が必要です。 

以上、ここまでアパート建築の是非について見てきました。

それでは次に築30年の売却方法について見ていきましょう。 

2.アパート売却する前に検討すべき2つのこと

築30年以上のアパートは、これ以上持ち続けても修繕費やリフォーム代がかかるだけなので、「売却」するか「再建築」するかが現実的です。

最初に売却について見ていきます。

2-1.収益アパートの価格目安

築古木造アパートの売却目安としては、「表面利回り10%」です。

家賃4万円で、6戸埋まっているアパートであれば、土地建物価格は以下のように計算されます。

4万円 × 12ヶ月 × 6戸 ÷ 0.1(利回り10%) = 2,880万円

これは土地と建物を合わせた代金の目安です。場合によっては土地だけの更地価格よりも安い可能性があります。 

2-2.更地売却の価格目安

更地としての値段を知りたい場合は、「相続税路線価」を利用します。

相続税路線価は周辺更地相場の80%を目安につけられています。

路線価は国税庁が公表していますので、自分の敷地がいくらで値段がついているのか確認してみましょう。

路線価の数字は千円単位で㎡あたりの単価が書かれています。

例えば48Cと書かれていたら、1㎡あたりの更地価格が48千円ということを意味します。

この48千円は相場の80%ですので、相場の単価は60千円(=48÷0.8)となります。

48Cの「C」は借地権割合と言われるものですが、とりあえず無視してください。

先ほどのアパートの土地の面積が500㎡だとすると、48千円のアパートの更地価格は以下のようになります。

48千円 ÷ 0.8 × 500㎡ = 3,000万円

2-3.売却は2つの比較検討をしてから行う

2つの価格を比較すると以下のようになります。

収益アパートとして売却した場合2,880万円
更地にして売却した場合3,000万円

このように、築古アパートはアパートとして売るよりも更地価格で売却した方が高くなるケースがあります。 

築古アパートを売却する場合は、そのまま売った方が良いのか、更地にして売った方が良いのかを比較してから売却を行うようにしましょう。

また取壊し費用を捻出できない場合には、いつでも取り壊れる状態にして売却するだけでも価格が高くなる場合があります。

「いつでも取壊せる状態」とは入居者を全員退去させた状態です。

全て退去させておけば、購入者が立退きをせずに壊せますので、購入希望者が増えることになります。

この場合、更地から取壊し費用を控除した金額が売却の目安となります。

以上、ここまでが売却についてでした。それでは次に建替えについて見ていきます。

3.建替えよりも売却→買換えをおすすめ

3-1.アパート建築の今と昔

ハウスメーカーの営業努力もあり、今では相続対策にアパート投資がかなり一般化してきました。

今の時代にアパート投資を検討すると、かなりリスクが高く感じます。では昔の大家さんは今ほどリスクを感じながらアパート投資をしていたのでしょうか?

答えとしては「NO」です。そもそもバブル以前はアパートの供給量そのものが少なかったため、オーナーが今ほど空室リスクを抱える心配がありませんでした。

また礼金も2~3ヶ月取れることが当たり前だったため、入居者がコロコロ入れ替わった方が儲かる時代でもありました。

3-2.借金の価値

また何よりも時代はインフレでしたので、モノの値段は上がり現金の価値が下がり続ける時代でした。

現金の価値が下がるということは、借金の価値も下がっていくことを意味します。

バブル時代などは借金をしても、時間とともに借金の価値が軽くなっていったため、借金してアパートを建てることが怖くなかったのです。

ところが現在日本は長期的に見ればデフレです。つまりモノの値段は下がり現金の価値が上がる時代です。

現金の価値が上がるということは、借金の価値も上がっていくことを意味します。

つまり親の時代に作った借金は、子供の時代にはもっと重くのしかかることを意味します。

そのため子供たちが相続対策でアパート投資を反対するのは、極めて合理的な意見と言えます。

3-3.建替えよりも買換え

今の時代は相続対策と言っても借金を作ってアパートを建築するという行為そのものを見直さなければならない時代に入っています。

そのため無理にその土地でアパートを建築する必要はありません。

建替えを検討するのであれば、売却して都内のワンルームマンションなどに買換えることを検討する方が良いでしょう。

今の場所で無理にアパート経営のリスクを取らずに、立地の良い場所の物件に買換えて安定収益を得ることをオススメします。

3-4.売却するなら一括査定がおすすめ

もし今回の内容を見て、売却を検討してみるのであれば、複数の不動会社に相談してみて、客観的にどうなのかを判断する方が賢明です。

重要なのは「信頼できる」不動産会社を見つけられるかにかかっていますので、複数の不動産会社に当たった方が、当たる確度が高いのです。

1社1社探すのが面倒、、、そんな人のために便利なのが「不動産一括査定サービス」です。

不動産一括査定を使うと、ネット上であなたの不動産情報を入力すると、マッチする不動産会社を複数自動的にピックアップしてくれる優れものです。

3-4-1.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪:売り手専門のソニー不動産が唯一参加の おうちダイレクト
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

すまいValueの申し込み画面

すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイト → https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外)の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安!だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト → http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト
  • 【上記以外の方】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

参加不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

4.まとめ

以上、空室・維持管理の負担が増えてきた築30年以上のアパートについて見てきました。

結論としては、築古アパートは売却か買換えを行うことが賢明です。

まずは今の売却価値を知ることから始めるのが良いでしょう。

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不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群

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※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

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