法人化によるマンション経営のメリットは「相続」の対策1つ

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「法人の方が個人より税率が低いのでマンション経営は法人の方が得ですよ」という話を耳にすることも多いです。

確かに、税率は法人の方が低いため、法人にお金を貯めやすいというメリットはあります。

但し、お金が貯まっていくのは、あなた自身ではなく、法人です。

法人によるマンション経営は、そのメリットの神髄を理解しない限り、「ちっとも旨味がない」という話になってしまいます。

法人化によるマンション経営に興味のある人は、

  • マンション経営を法人化するとどのようなメリットがあるのだろう
  • 法人のお金は自分で使えないんじゃないの?
  • 会社設立費や法人税があるのにそれでもメリットがあるの?
  • マンション経営の法人化は全ての人にメリットがあるの?

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこでこの記事では「法人化によるマンション経営のメリット」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはマンション経営を法人化した場合のメリットと注意点について知ることができます。

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1.マンション経営の法人化メリットは「相続税対策」

ポイント

法人化によるマンション経営にメリットのある人は、ズバリ、相続税対策をする必要がある人

サラリーマンが副業でワンルームマンション投資を行う程度であれば、法人化によるマンション経営では基本的にメリットがありません。

一棟マンションを経営する人であれば、規模的に相続税の納税義務のある人たちが多いため、一棟マンションを保有するのであれば、法人の方がメリットはあると言えます。

法人化するメリットでよく注目される点は、個人より法人の方が税率は安いという点です。

しかしながら、税率が安いという点は、法人化のメリットのほんの一部に過ぎず、メリットを的確に表しているとは言えません。

そもそも、法人と個人は収入が別会計です。

法人のお金を個人が勝手に使うことはできません。

確かに法人の方が税率は低いですが、税率が低くてメリットを受けるのは、個人ではなく法人です。

法人に溜まったキャッシュは自分のお金ではないため、自分のお金にするには、法人から役員報酬を受ける必要があります。

役員報酬を増やせば、個人の収入が上がり、結局は個人の税金が増えます。

しかも法人にも法人税がかかるため、法人でも個人でも税金を払うことになり、逆に税金が増えることになります。

相続税とは無縁のサラリーマンが投資用ワンルームマンションを法人で行っても、デメリットしかありません。

マンション経営のメリットに「税率」は間違い

そのため、法人化によるマンション経営のメリットに、税率に着目するのはそもそも間違いです。

法人化によるメリットは、不動産を株と言う形に変えることで、不動産の相続では難しい部分が解決できるようになるというのが本当のメリットになります。

しかも法人の方が税率は安いため、ますます法人を使った方がお得というだけであり、税率メリットに関しては「おまけ」のような存在に過ぎません。

ポイント

法人化によるマンション経営のメリットは、相続財産である不動産が株と言う形に変わることに最大のメリット

相続対象が不動産から株に変わることで、分割がしやすくなるという点に大きな優位性があります。

ポイント

法人化で十分にメリットを享受できる人は、あくまでも相続税対策を必要とする人

相続税の心配をする必要のない人であれば、無理に法人化する必要はありません。

以上、ここまで法人化のメリットとメリットを十分に享受できる人について見てきました。

では、なぜ法人化は相続対策として優れているのでしょうか。

そこで次に相続対策としてのメリットについてご紹介していきます。

2.法人化による相続対策の3つのメリット

相続対策には、「分割対策」と「納税対策」、「節税対策」の3つが必要です。

不動産であるマンションは、節税対策は取れていますが、分割対策と納税対策は十分とは言えません。

そこでこの章では法人化することでできる「分割対策」と「納税対策」、「節税対策」について解説いたします。

メリット1.分割対策がしやすい

かんたん説明

相続において相続人間で資産を分けやすい形にしておくことを「分割対策」

相続では、全ての資産が相続人の共有の状態で引き継がれるため、どの不動産を誰に引き継がせるかは、遺言や遺産分割協議によって決める必要がります。

例えば、相続人が子供2人で、相続財産が3,000万円の自宅と1,000万円の現金だった場合を考えます。

相続財産は合計4,000万円ですので、相続人間で平等に分けようとすると、2,000万円ずつ分けることになります。

しかしながら、現金の1,000万円に関しては500万円ずつ綺麗に分けることができますが、自宅をどちらか一方に持たせるという話になると、相続人間で受け取る資産の額が不平等になります。

1人の子供には3,000万円の自宅と、もう1人の子供には1,000万円の現金を分けるとした場合、兄弟間で承継する金額が大きく異なってしまうため、相続人の間で揉める原因にもなりかねません。

実際、相続人同士で裁判となっている事案は、ほとんどがこの分割の問題に起因しています。

分割の問題は、財産の中に分けにくい「不動産」が存在することに原因があります。

一方で、法人化によって相続する財産が不動産から株に変われば話は別です。

マンションを法人によって経営すると、株が相続対象となります。

会社設立時に、株式を300株や500株という形で株数を設定しますが、相続人はこの株を相続する形になるのです。

例えば300株という株であれば、2人の相続人間で150株ずつ分けて相続することが可能です。

現金と同じで分けやすくなります。

ポイント

見た目上は不動産のままですが、引き継ぐものが不動産から株に変わるため、不動産では難しかった分割の問題を解決できるようになります。

メリット2.納税対策がしやすい

かんたん説明

相続において相続人が納税資金を貯めておく対策を「納税対策」

法人によるマンション経営を行うと、納税対策も行うことができます。

相続税は現金で納付しなければなりません。

そのため、相続人に現金が十分にないと、相続税を払うことができず、結局、不動産を売却せざるを得ないということが良くあります。

例えば、1憶円の資産価値のある不動産と、1憶円の現金を相続した場合、相続税の納税に困るのは1憶円の不動産を相続した場合になります。

不動産だけを相続すると、納税の現金は相続人の預貯金から捻出しなければなりません。

現金を相続した場合であれば、相続した現金の中から納税資金を捻出できますが、不動産だけを相続した場合は、子供が自分の貯金から相続税を納めなければならないということになります。

何も対策しないと、子供は将来の納税の怯え、普通の人よりも質素に暮らして納税のための貯金をしなければならないという図式になります。

このような事態を避けるために行うのが納税対策です。

一般的には、暦年贈与によって親から子供に現金を贈与し続けるという方法が取られますが、暦年贈与の非課税枠は年間110万円であるため、これでは埒があきません。

しかしながら、マンションを法人化し、子供に役員報酬を与える形とすると、子供に所得を移転することができます。

役員報酬で子供が直接収入を得る分には、贈与ではないため、金額はいくらで設定しても構いません。

ポイント

子供にスピーディーに所得を移転することができるのも法人化によるメリット

メリット3.節税対策がしやすい

かんたん説明

相続において相続財産評価額を減らす対策を「節税対策」

法人でマンション経営を行った場合、株価が相続財産評価額の対象となります。

この株価については、純資産価額方式と呼ばれる評価方法により株価が評価されます。

純資産価額方式は、個人の不動産の相続税評価額と計算方法が同じです。

法人で持っている不動産の評価額が、建物は固定資産税評価額、土地は相続税路線価で評価されることになります。

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さらに、賃貸物件であるため、建物については借家権割合による評価減、土地については貸家建付地評価減という評価減を受けることができ、この点においても個人の節税対策と全く同じ効果が得られます。

加えて法人が借入を行っていれば、資産の評価額から負債額がマイナスされ、さらに株価は低くなります。

資産の評価額を減らす点に関しては、基本的に個人の場合と全く同じです。

借入金などのバランスによっては、株価をほぼゼロ円に近い形にすることも可能です。

ゼロ円に近くなれば、その株を生前に全部贈与してしまう等、思い切ったこともできます。

以上、ここまで相続対策としてのメリットについて見てきました。

マンション経営を法人化した場合、注意点もあります。

そこで次に法人化したときの注意点について解説します。

3.法人化したときの注意点

法人化した場合、個人への収入は役員報酬という形で受けることになります。

注意ポイント

法人の役員報酬というのは、1年に1度しか改訂できないため注意が必要

期の途中から、もっと増やしたい、もっと減らしたいと思っても、自由にはできません。

また、例えば配偶者などを従業員とする形にしても、配偶者のような役員と生計を一にしているような人の給料に関しては、役員報酬と同じ扱いとなり、年に1度しか変更できないことになります。

役員報酬は、上げると個人の税金が増えます。

一方で、下げると法人の税金が増えます。

役員報酬の設定は難しく、元々の個人の所得なども含めて設定する必要があります。

一度設定しても、「やっぱり高過ぎた、やっぱり低すぎた」ということになっても、調整できるのは1年後になります。

役員報酬は1年に1度しか設定できないため、何パターンかシミュレーションした上で決めるようにしましょう。

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4.まとめ

以上、これだけは知っておきたい法人化によるマンション経営のメリットについて見てきました。

法人化によるマンション経営は、特に相続対策を行う人にとってはメリットがあります。

法人の株を上手く使い、分割対策、納税対策、節税対策の3つに役立てるようにして下さい。

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