個人投資家は必見!不動産アービトラージを使った売却益を得る方法

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個人投資家は必見!不動産アービトラージを使った売却益を得る方法

空中族と呼ばれる不動産投資に成功している人たちがいます。今回は空中族の話ではありません。 

今回は空中族のように難しいテクニックを用いずとも、誰でもできる不動産投資で売却益を得る方法についての話です。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産は価値が下がるから投資しにくい
  • 不動産で売却益を得るにはどうしたら良いのだろうか
  • 市況に左右されず、理論に基づいてキャピタルゲイン(売却益)を得る方法はないのだろうか

そこで今回の記事では誰でも不動産の売却益を得ることのできる投資方法をお伝えします。

その方法とは、「アービトラージ」を使った不動産投資です。

この記事を読めば、あなたはアービトラージを知り、理論的に売却益を得る投資方法を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.キャピタルゲインの昔と今

まずは最初に本題に入る前に不動産投資の前提知識を見ていきましょう。

こちらを見て頂くとより理解が深くなります。

タワーマンション投資はリスクが高い

冒頭で空中族の話に触れましたが、空中族とはタワーマンションの高層階の転売を繰り返し、キャピタルゲインを稼いで成功している個人投資家の人たちです。

筆者は、空中族の話を聞いたとき、「ずいぶん、難しいことをやっているなぁ」と感心しました。

ここ数年はマンション価格が上昇し続けているため、成功事例が増えていますが、この投資手法は必ずしもうまくいくとは限りません。

このような投資手法だと、不動産市況が下落に転じれば、あっという間に大きな損が発生する結果となり、リスクが高いです。

またマンションは建物価格が下落するため、よほど土地が上昇しないとキャピタルゲインを得ることができません。

そのため価格が上がりそうなマンションを選ぶことが難しいです。

昔の投資対象は更地だった

バブル期以前も、売却益を得るという投資は流行りました。

しかしながら当時の投資対象はタワーマンションの高層階ではなく、「更地」です。

当時は「土地転がし」という言葉が流行りましたが、更地であれば何でも値上がりする時代であり、物件選びも非常に単純でした。

空中族投資は簡単ではない

ところが、タワーマンションの高層階でキャピタルゲインを得ようとすると、「値上がりそうな物件」選びに相当の目利き力を要します。

また売却のタイミングも決断力がないとできません。

空中族のような投資スタイルでキャピタルゲインを得ようとするのは簡単ではないのです。

以上、ここまでキャピタルゲインの昔と今について見てきました。

それでは次に本題である不動産アービトラージについてご紹介します。

2.注目されている!不動産アービトラージを使った投資法

もっと簡単な投資方法がアービトラージ

では、空中族のようなリスキーな投資方法ではなく、もっと確実性を高くしたキャピタルゲインを得る方法はないのでしょうか。

答えとしては、「有り」ます。

それは不動産アービトラージを使った投資方法です。

アービトラージ(arbitrage)とは、直訳すると裁定取引と訳されます。裁定取引とは、価格差を利用して利ザヤを稼ぐ取引のこと

同じものでも利用方法によっては理論的に価格差が生じるものがあり、その価格差を利用して売却益を得る手法です。

アービトラージを使った投資例

不動産においても、同じものでも利用方法によって価格差が生じるものがあります。

例えば、底地(借地権のついている土地のこと)の借地が解消され、更地になっただけでも、値段が上がります。

また大きな土地を小割にして売却するだけでも土地単価が上がります。

価格以外にも賃料も価格差があります。

例えば、月ぎめ駐車場を時間貸し駐車場に変えても、1か月で稼ぐ収入は大きくなります。

また一戸建てを、一人に貸すよりもシェアハウスとして貸した方が、総賃料は上がります。

似たような例として、ワンルームマンションとホテルがあります。

ワンルームとホテルは、建物自体は似ていますが、利用の仕方、貸方によって、稼ぐ価格が異なっている事例です。

この場合、貸す時間を1月から1日単位に細かくすることで収益を上げています。

このように不動産は同じものでも、利用方法によって価格差や賃料差が発生しています。

この差は市況の波に依存する価格差ではなく、いつでも生じる「理論的な差」です。

価格差を生む要因

不動産の理論的な価格差を生む要因としては、以下のようになります。

価格差を生む要因安くなる方向性高くなる方向性
権利権利関係が複雑権利関係が単純
借地、底地、借家、共有、区分等の権利が入り組んでいる状態シンプルな単独所有
空間広い小さい・細かい
大きな戸建開発素地の単価 戸建賃貸戸建用地の単価 シェアハウス
時間長い短い
月ぎめ駐車場、賃貸マンション時間貸し駐車場、ホテル

同じ不動産でも、価格が上がるケースとしては、

  1. 複雑な権利が解消される
  2. 分割利用される
  3. 利用時間が短くなる

の3つどれかが生じた場合です。

仮に、投資した不動産が、所有している間に自然と1「複雑な権利が解消される」、2「分割される」、3「利用時間が短くなる」のいずれかが発生したら、そのタイミングで売却すれば購入したときよりも高く売却することが可能になります。

この考え方を利用してキャピタルゲインを得る方法がアービトラージを使った投資手法になります。

以上、ここまで不動産アービトラージについて見てきました。

それでは次に気になる個人投資家向け投資対象について見ていきます。

3.個人投資家向け投資対象

狙いはファミリータイプの賃貸マンション

では、所有している間に自然と

  1. 複雑な権利が解消される
  2. 分割される
  3. 利用時間が短くなる

のいずれかが生じてくれるような都合の良い不動産があるのかと言えば、「有り」ます。

それは、ファミリータイプの賃貸マンションです。

賃貸マンションというと、ワンルームを思い浮かべますが、アービトラージの投資対象とするのは「ファミリータイプ」の賃貸マンションです。

特に分譲マンションの3LDKが賃貸に出されている収益物件が狙い目です。

このようなタイプの収益物件はたまに売りに出ています。

アービトラージで売却益を得る方法

これは、上述の1「複雑な権利が解消される」を利用した投資手法になります。

まず、賃貸中のファミリータイプのマンションを収益物件として購入します。

ファミリータイプの収益物件は、ワンルームよりも利回りが低く人気がありません。そのため価格も比較的安く購入できます。

ファミリータイプのマンションの入居者は、子供が進学する等のタイミングでそのうち自然退去します。

すると借家という余計な権利が解消し、完全な所有物として物件が変化します。

売却は、入居者が退去した後のタイミングです。

収益物件として投資家に売却するのではなく、普通に自分が住むために買う人へ売却をします。ここが最大のポイントです。

通常、収益物件の場合、入居者の退去は価値を落としますが、この投資方法はその逆です。

自分が住みたい人にとっては価値が上がっているタイミングなので、利用方法が違う人に売却をするのです。

個人投資家でもできる売却益を得る方法とは、賃貸マンションという価格が低い状態の時に投資家として購入し、分譲マンションという価格が高い状態になったら自分で住む人向けに売却するというアービトラージ投資です。

ただし、この手法はワンルームマンションではできません。

ワンルームマンションを空の状態で購入しようとする人は少ないため、ワンルームマンションでは入居者がいない状態になるとむしろ価格が下がります。

ファミリータイプならではのメリット

ファミリータイプの賃貸マンションであれば、購入後、退去してくれるのをじっと待つだけなので、手間もかからず、単純で個人投資家向けです。

売却のタイミングも明確なので、判断しやすいと言えます。

しかも保有期間中、賃料収入を得られるので、更地やタワーマンションの高層階を持つだけよりも「旨み」があります。

ファミリータイプの賃貸マンションは、個人投資家でもキャピタルゲインが狙える理にかなった投資対象なのです。

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4.まとめ

個人投資家向き不動産アービトラージを使った売却益を得る方法について見てきました。

不動産アービトラージは、理論的価格差を利用した売却益を得る方法です。

不動産は同じものでも利用の仕方によって価格が変わることを、知っておきましょう。

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