アービトラージを利用した不動産投資の方法とは!リスク少なく売却益を得る方法

個人投資家は必見!不動産アービトラージを使った売却益を得る方法

空中族と呼ばれる不動産投資に成功している人たちがいます。

今回は空中族のように難しいテクニックを用いずとも、誰でもできる不動産投資で売却益を得る方法についての話です。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産は価値が下がるから投資しにくい
  • 不動産で売却益を得るにはどうしたら良いのだろうか
  • 市況に左右されず、理論に基づいてキャピタルゲイン(売却益)を得る方法はないのだろうか

そこで今回の記事では誰でも不動産の売却益を得ることのできる投資方法をお伝えします。

その方法とは、「アービトラージ」を使った不動産投資です。

この記事を読めば、あなたはアービトラージを知り、理論的に売却益を得る投資方法を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.キャピタルゲインの昔と今

まずは最初に本題に入る前に不動産投資の前提知識を見ていきましょう。

こちらを見て頂くとより理解が深くなります。

タワーマンション投資はリスクが高い

冒頭で空中族の話に触れましたが、空中族とはタワーマンションの高層階の転売を繰り返し、キャピタルゲインを稼いで成功している個人投資家の人たちです。

筆者は、空中族の話を聞いたとき、「ずいぶん、難しいことをやっているなぁ」と感心しました。

ここ数年はマンション価格が上昇し続けているため、成功事例が増えていますが、この投資手法は必ずしもうまくいくとは限りません。

このような投資手法だと、不動産市況が下落に転じれば、あっという間に大きな損が発生する結果となり、リスクが高いです。

またマンションは建物価格が下落するため、よほど土地が上昇しないとキャピタルゲインを得ることができません。

そのため価格が上がりそうなマンションを選ぶことが難しいです。

昔の投資対象は更地だった

バブル期以前も、売却益を得るという投資は流行りました。

しかしながら当時の投資対象はタワーマンションの高層階ではなく、「更地」です。

当時は「土地転がし」という言葉が流行りましたが、更地であれば何でも値上がりする時代であり、物件選びも非常に単純でした。

空中族投資は簡単ではない

ところが、タワーマンションの高層階でキャピタルゲインを得ようとすると、「値上がりそうな物件」選びに相当の目利き力を要します。

また売却のタイミングも決断力がないとできません。

空中族のような投資スタイルでキャピタルゲインを得ようとするのは簡単ではないのです。

以上、ここまでキャピタルゲインの昔と今について見てきました。

それでは次に本題である不動産アービトラージについてご紹介します。

2.注目されている!不動産アービトラージを使った投資法

もっと簡単な投資方法がアービトラージ

では、空中族のようなリスキーな投資方法ではなく、もっと確実性を高くしたキャピタルゲインを得る方法はないのでしょうか。

答えとしては、「有り」ます。

それは不動産アービトラージを使った投資方法です。

アービトラージ(arbitrage)とは、直訳すると裁定取引と訳されます。裁定取引とは、価格差を利用して利ザヤを稼ぐ取引のこと

同じものでも利用方法によっては理論的に価格差が生じるものがあり、その価格差を利用して売却益を得る手法です。

アービトラージを使った投資例

不動産においても、同じものでも利用方法によって価格差が生じるものがあります。

例えば、底地(借地権のついている土地のこと)の借地が解消され、更地になっただけでも、値段が上がります。

また大きな土地を小割にして売却するだけでも土地単価が上がります。

価格以外にも賃料も価格差があります。

例えば、月ぎめ駐車場を時間貸し駐車場に変えても、1か月で稼ぐ収入は大きくなります。

また一戸建てを、一人に貸すよりもシェアハウスとして貸した方が、総賃料は上がります。

似たような例として、ワンルームマンションとホテルがあります。

ワンルームとホテルは、建物自体は似ていますが、利用の仕方、貸方によって、稼ぐ価格が異なっている事例です。

この場合、貸す時間を1月から1日単位に細かくすることで収益を上げています。

このように不動産は同じものでも、利用方法によって価格差や賃料差が発生しています。

この差は市況の波に依存する価格差ではなく、いつでも生じる「理論的な差」です。

価格差を生む要因

不動産の理論的な価格差を生む要因としては、以下のようになります。

価格差を生む要因安くなる方向性高くなる方向性
権利権利関係が複雑権利関係が単純
借地、底地、借家、共有、区分等の権利が入り組んでいる状態シンプルな単独所有
空間広い小さい・細かい
大きな戸建開発素地の単価 戸建賃貸戸建用地の単価 シェアハウス
時間長い短い
月ぎめ駐車場、賃貸マンション時間貸し駐車場、ホテル

同じ不動産でも、価格が上がるケースとしては、

  1. 複雑な権利が解消される
  2. 分割利用される
  3. 利用時間が短くなる

の3つどれかが生じた場合です。

仮に、投資した不動産が、所有している間に自然と1「複雑な権利が解消される」、2「分割される」、3「利用時間が短くなる」のいずれかが発生したら、そのタイミングで売却すれば購入したときよりも高く売却することが可能になります。

この考え方を利用してキャピタルゲインを得る方法がアービトラージを使った投資手法になります。

以上、ここまで不動産アービトラージについて見てきました。

それでは次に気になる個人投資家向け投資対象について見ていきます。

3.個人投資家向け投資対象

狙いはファミリータイプの賃貸マンション

では、所有している間に自然と

  1. 複雑な権利が解消される
  2. 分割される
  3. 利用時間が短くなる

のいずれかが生じてくれるような都合の良い不動産があるのかと言えば、「有り」ます。

それは、ファミリータイプの賃貸マンションです。

賃貸マンションというと、ワンルームを思い浮かべますが、アービトラージの投資対象とするのは「ファミリータイプ」の賃貸マンションです。

特に分譲マンションの3LDKが賃貸に出されている収益物件が狙い目です。

このようなタイプの収益物件はたまに売りに出ています。

アービトラージで売却益を得る方法

これは、上述の1「複雑な権利が解消される」を利用した投資手法になります。

まず、賃貸中のファミリータイプのマンションを収益物件として購入します。

ファミリータイプの収益物件は、ワンルームよりも利回りが低く人気がありません。そのため価格も比較的安く購入できます。

ファミリータイプのマンションの入居者は、子供が進学する等のタイミングでそのうち自然退去します。

すると借家という余計な権利が解消し、完全な所有物として物件が変化します。

売却は、入居者が退去した後のタイミングです。

収益物件として投資家に売却するのではなく、普通に自分が住むために買う人へ売却をします。ここが最大のポイントです。

通常、収益物件の場合、入居者の退去は価値を落としますが、この投資方法はその逆です。

自分が住みたい人にとっては価値が上がっているタイミングなので、利用方法が違う人に売却をするのです。

個人投資家でもできる売却益を得る方法とは、賃貸マンションという価格が低い状態の時に投資家として購入し、分譲マンションという価格が高い状態になったら自分で住む人向けに売却するというアービトラージ投資です。

ただし、この手法はワンルームマンションではできません。

ワンルームマンションを空の状態で購入しようとする人は少ないため、ワンルームマンションでは入居者がいない状態になるとむしろ価格が下がります。

ファミリータイプならではのメリット

ファミリータイプの賃貸マンションであれば、購入後、退去してくれるのをじっと待つだけなので、手間もかからず、単純で個人投資家向けです。

売却のタイミングも明確なので、判断しやすいと言えます。

しかも保有期間中、賃料収入を得られるので、更地やタワーマンションの高層階を持つだけよりも「旨み」があります。

ファミリータイプの賃貸マンションは、個人投資家でもキャピタルゲインが狙える理にかなった投資対象なのです。

4.ファミリータイプのマンション売るなら「いくらで売れるか」最初に確認

まず、自分が所有しているファミリータイプのマンションがいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

個人投資家向き不動産アービトラージを使った売却益を得る方法について見てきました。

不動産アービトラージは、理論的価格差を利用した売却益を得る方法です。

不動産は同じものでも利用の仕方によって価格が変わることを、知っておきましょう。

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