不動産のプロが解説!不動産の査定方法と知っておくべき全知識

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突然ですが、あなたは「不動産会社に出してもらった査定価格で、実際に売れるのか?」このように思ったことはありませんか?

答えは、不動産会社に査定価格を出してもらっても、その通りに売れるかは「実際に売ってみないと分からない」ということです。

その理由は、不動産の査定方法が主に3つあり、この3つ査定方法のどれを選ぶかは法律やルールで決まっていないからです。

このような理由が本当だとしても、「大きな資産だから売却する場合は絶対に失敗したくない...。」と思い何を信じて良いのか、何から手を付ければいいのか分からなくなってしまう方は少なくないのです。

でも、そう思うは仕方のないこととも言えるでしょう。

ネットでは不動産の査定方法について日々情報が出てくる中で、検索で出てくる査定から売却までの事例は千差万別だからです。

もし、あなたがそうした不安を取り除き、本当に信用できる「不動産の査定方法について知識を付けたい」のであれば、ぜひ当ページをじっくりと読み込んで査定方法の意図を抑えてください。

そうすれば、何が本当の情報であるのかが全て分かるようになることをお約束します。それでは見ていきましょう。

※本記事で少し長くなっております。もし核になる部分のみ知りたい方は「不動産売却が査定価格と同じようにいくかは不動産会社選び次第」から読んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

不動産を売却するまでの流れの概要を知ろう

まず、このページでは不動産査定を受けたい方を前提として、失敗しない査定金額の選び方を徹底解説しています。

そこで、あなたが所有する不動産を売却するまでの全体的な流れを見て、全体像を把握してください。

その後に、査定方法について詳しくお伝えします。

そして、それぞれの物件状況によく使用される査定方法や、そこで出てきた信じるべき査定額の選び方をお伝えします。

不動産売却までの全体的な流れ

不動産を売却するまでの流れを見て全体像を掴みましょう。 

不動産売却の流れ

  1. 所有不動産の相場を掴む
  2. 信頼できる不動産会社に査定の依頼をする
  3. 不動産会社に仲介を依頼する(※仲介の場合のみ)
  4. 不動産の売値を決める(※仲介の場合のみ)
  5. 不動産を売りに出し、購入者を探す(※仲介の場合のみ)
  6. 購入希望者と交渉を行う、所有不動産の詳細情報を開示する(※仲介の場合のみ)
  7. 不動産の売買契約書を締結する
  8. 不動産を引き渡す

以上が不動産売却の一般的な流れです。

多くの売主はこの手順に沿って事前に売却前の査定を行い、納得できれば売却に移っています。

ここで理解してほしいことは一つ。

それは希望購入者との交渉や、購入者を探す過程で少なからず査定額から売値が変動してしまう場合があるということです。

この理由は、正確な数字を並べたとしても、結局決めるのは「人」だからです。

しかし、あなたは購入希望者が交渉してきた金額で決める権利があるので、100パーセント納得できないのであれば、不動産を譲る必要はありません。

このようにお互いに損得感情があるので、不動産の売買は難しいのです。

不動産の相場を検索する

まず簡単に査定額を知りたいのであれば、下記サイトの無料相場検索システムを使って、会員登録せずに相場を調べてみましょう。

これを行うことで後ほど紹介する不動産の一括査定で依頼した後の業者を選ぶ基準にもなります。 

不動産取引価格情報検索を実践

  • 条件:本千葉駅付近の一軒家(土地+建物)

不動産取引価格情報検索にアクセスする

STEP1:不動産取引価格情報検索にアクセスする

STEP1:不動産取引価格情報検索にアクセスする

②画面左の「2.種類を選ぶ」より「土地と建物」を選択する

STEP2:土地と建物を選択する

STEP2:土地と建物を選択する

③右側の日本地図より「千葉」を選択する。

STEP3:千葉県をクリックする

STEP3:千葉県をクリックする

④千葉県が拡大されるので、本千葉駅付近で出ている赤い■をクリックする。

STEP4:本千葉駅付近の赤い■をクリックする

STEP4:本千葉駅付近の赤い■をクリックする

⑤右下の「詳細表示」をクリックと取引一覧が出ます。

SETP5:本千葉付近の不動産取引一覧表示

SETP5:本千葉付近の不動産取引一覧表示

以上が流れです。

相場を調べる方法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

家の売却相場を調べるときのオススメサイト3選と利用するときの注意点

家を売却を検討したい、でもいくらぐらいになるのか検討も付かない人が大半です。 ただし、不動産会社にお願いすると、具体的な ...

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【図解付き】土地の売却相場を自分で調べる6つの方法と使い方

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

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これを行う事で過去の取引を見られるので、あなたの不動産の概算価格が分かります。

ただし、不動産は市場により価格変動が激しい為、参考値程度に留めておいた方が良いでしょう。

後々しつこい営業にはあわない

上記で説明した通りで、登録不要で調べることができますので、後々不動産会社から連絡がくることはありません。

当然、web上で調べた住所データが、残り続けることもないので安心してください。

一方、不動産屋を通さずに価格を知りたい場合は、この方法までが限界です。

冒頭で説明したように売ってみないと分からない事が前提であるように、複雑で難しい査定です。

不動産査定について、根拠を理解しよう

まず、前章の手順で進めてみた人は、実際に売りに出されている事例や相場を知れたのではないでしょうか。

次に、査定を行う場合に必要な査定の基礎知識について解説します。

不動産売却方法には「買取」と「仲介」がある

はじめに考えるべきことは、あなたの不動産を「誰に売るのか」です。

不動産売却には大きく分けて2つの方法があります。それは、①買取と②仲介です。

  • 買取の場合は、不動産買取の専門業者や不動産会社が、あなたの物件を直接買い取ります。
  • 仲介の場合は、仲介を専門とした不動産屋に依頼し、あなたが所有する不動産を欲しがっている買主(主に一般顧客)を探してもらいます。

ここでポイントは、①の買取を選んだ場合には、②の仲介で進めた時の売却価格の80%程度になると言われていることです。

不動産の買取と仲介については下記記事でさらに詳しく説明しています。

不動産売却の「買取」とは?知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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不動産売却の査定方法にも2種類ある

不動産の売却方法には買取と仲介があることが理解出来たと思います。

この2つの売却方法は、同じように2つの査定方法を行います。

それが①机上査定と②訪問査定の2つです。

次に、この2つの査定によってどのように査定額が決まるのか確認しておきましょう。

机上査定とは簡易的な査定

机上査定とは、不動産業者があなたの家を見ずに価格を算出する簡易的な査定

物件の情報をもとに、「過去の売却取引事例」や「周辺の売り出されていた事例」「市場の動向」などにより査定する方法。

査定にかかる時間は、約30分〜1時間と言われています。

  • 机上査定のメリット:メリットは時間が掛からないこと。しつこい営業を受けないこと。
  • 机上査定のデメリット:訪問査定に比べると、大雑把な査定金額になるということ。

訪問査定とは実査定

訪問査定では、実際に所有不動産の状況を見に来てもらい、家であれば部屋や接道状況などから価格を算出するもので、机上価格よりさらに精密な査定となります。

具体的には下記の内容を確認します。

  • 駅からの距離や周辺環境から言える立地条件
  • 接道状況
  • 日当たり
  • インフラの状況(ガス・水道・電気の引き込み状況)
  • 間取り(住居の査定の時)
  • 建物の傷み具合(住居の査定の時)
  • エアコンや太陽光など住宅設備(住居の査定の時)

このようなことを詳細に確認するもので、訪問査定にかかる時間は、現地調査のほかに役所調査が必要になるため数日を要します。

ここで、あなたの意志や机上査定で調べた内容を踏まえて詳細にヒアリングし、成約できる可能性が高い価格を出していきます。

  • メリットは査定金額の精度が高いこと。
  • デメリットはしつこい営業にあう場合があること。

この2つの査定方法の精度は言うまでもなく、訪問査定の方が、精度が高いです。

ですから、納得のいく値段で売却をしたいと思っているのなら「訪問査定までしてくれる不動産業者」にするべきしょう。

訪問査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

マンション売却で行う訪問査定でわかること・準備・注意点のすべて

不動産の売却では、まず査定を行い、価値を把握することから始まります。 マンションの場合、同じマンションの売物件のチラシが ...

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訪問査定までしてくれる業者を選ぼう

筆者は間違い無く、仲介での売却で、さらに訪問査定まで行う業者を選びます。

不動産には、全く同じ物件はありません。築年数も違えば構造も違います。

また敷地も大小だけでなく、コンビニや学校が近くにあるかなど様々な条件が関わっています。

これは実際に手間が掛かる作業ですが、最終的に売却依頼をしたいと思えるパートナー業者を絞り込むために、最低でも3社は訪問査定を受けておきましょう。

その前に、前章で説明した無料検索見積もりサイト以外で、実際に不動産業者を通す机上査定を最低6社は行っておくことで足元を見られずに済みます。

査定は無料なので、失敗しないためにも気軽に査定を受けてみることです。

この手間を怠らなければ、色々と相談したいことも見えてくるはずです。

不動産一括査定というサービスを利用すると、かんたんに6社に査定依頼が行えるため大変便利です。

こちらについては後ほど詳しく説明しますが、もし早いところ知りたい方は「不動産売却が査定価格と同じようにいくかは不動産会社選び次第」をご確認ください。

不動産屋が行う査定方法は3つ

冒頭で説明したように、不動産の査定方法には主に3つあると伝えましたね。

では、この3つの査定方法とは何かを解説します。

不動産の査定方法には、宅建業法上下記の算出方法が推奨されています。

不動産査定の方法は3つある

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

この3つの査定価格が、どのように決められているのかについて学んでみましょう。

方法①取引事例比較法

不動産の査定金額を算出するうえで一番メインになるのが、今回の「取引事例比較法」です。

査定をしようとしている不動産と同じような環境(周辺エリア)で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出する方法です。

ただし、この方法は考えてもらえばわかりますが、住んでいる環境の変化や市場全体の動向により変わる可能性もあることから、通常はここから調整(時点調整)を行います。

イメージが付きやすい様に想定の事例を説明します。

現在売却しようとしているマンションA、エリアBがだとします。2年前、マンションC、エリアBが4,500万円で売買されていたとします。エリアBの平均のマンション価格の平均が800万円低下していたとします。その場合は、「4,500万円―800万円=3,700万円」と査定金額を算出します。

上記はあくまでも事例で、実際には平均800万円下がったから、今回も売るマンションも800万円下がるのような単純ではありません。

ただ、これでイメージは付くかと思います。

実際に筆者がマンションを売却するために「 すまいValue 」という一括査定サイト経由で三菱地所ハウスネットより価格を出してもらいました。

その他、東急リバブル、三井のリハウスともに、やはり今回の「取引事例法」により算出されていました。

続いて、2つ目の査定方法である「原価法」について説明します。

方法②原価法

原価法は、国土交通省にもしっかりと方法が明記されています。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができる ときはこの手法を適用することができる。

※国土交通省の不動産鑑定評価基準のP23より

少し難しいので簡単にかみ砕いて説明すると「売却しようとしている不動産を再度建築した場合の価格を算出します。その後、年数により低下する為、その分を価格より差し引いて不動産価格を算出する方法」です。

あまり噛み砕けていないかもですが、「不動産価格=新しく建築した場合の価格-経年劣化によるマイナス価格」です。

土地には使われることが少なく、マンションや一戸建てに使われることが多いです。

原価法の算出価格は

対象不動産 = 再調達原価 ー 原価修正

です。

少し計算は難しく、不動産会社にて計算してもらうことをおすすめします。

方法③収益還元法

収益還元法は主に投資用の不動産価値算出に使用される方法です。

こちらも国土交通省に記載がありましたので、抜粋します。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この 手法による試算価格を収益価格という。)。 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を 求める場合に特に有効である。

※国土交通省の不動産鑑定評価基準のP27より

売却しようとしている不動産を運用した場合に、どれぐらい未来に収益を出してくれるのかというのを予想して、さらに現在の不動産価値をプラスして算出する方法です。

収益還元法は2種類あります。

  • 直接還元法
  • DCF法

直接還元法は、1年間における利益を還元利回りで割り収益価格を求めます。

不動産を直接還元法の計算式は下記の通りです。

求める不動産の収益価格 = 1年間の利益 ÷ 還元利回り

DCF法は、対象となる不動産の保有期間に得られる利益と期間終了時の売却により得られるであろう収益価格を、現在の価格にプラスして算出する方法です。

直接還元法よりもさらに精度が高いですが、その分計算がとても複雑です。今回は、割愛します。

一番よく使われる査定方法は「取引事例比較法」

ここで解説した主に3つの査定方法はどれもが『不動産流通推進センター定められた正しい査定方法』です。

このことから言えるのが「全てがオーソドックスな査定方法」だと言えますが、現実的には最初に説明した「取引事例比較法」が一番よく使われる査定方法です。

ちなみに筆者が「 すまいValue 」経由で不動産会社大手「三井のリハウス」「三菱地所ハウスネット」「東急リバブル」より査定をしてもらいましたが、3社ともに取引事例法での算出でした。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

この内容に加え、価格を査定する場合に専門的な検討項目を加えて査定していきます。

この理由から分かる通り、絶対にこれで売れる数字というのは出ないのです。

なので、この査定方法を選ぶかによって相場と乖離することがあります。

そこで、前章でも説明した一括査定を利用して信頼できる不動産会社をいくつかあたりましょう。

物件の査定額が出てきましたら、どの算出方法で出したか確認してみましょう。

ここで、複数の物件情報で試しに計算してきている不動産会社や、3つの査定を検討してきた不動産屋がパートナー選びにおいてもポイントになります。

ここまで確認すれば、不動産査定後に売却金額が若干前後しても、納得できると思えるはずです。

不動産査定に準備しておく書類一覧

前章で紹介した イエウール などの一括査定を利用した場合、査定日までに準備しておく書類があります。

ここで説明する通りに用意して頂ければ、スムーズに話が進み営業の評価も良くなるでしょう。

登記簿謄本(登記事項証明書)

あなたの所有物件が誰に権利があるのか示された書類です。

これは不動産会社が用意する場合があるので、不動産会社の指示を待ちましょう。

この書面は法務局で入手することが可能です。

登記事項証明書については下記記事をご確認ください。

登記事項証明書の見本
登記事項証明書とは?書かれている内容や効力・意味について解説

不動産の登記事項証明書とは、不動産の登記簿謄本のこと 登記簿謄本の管理がコンピュータ化されて以降、登記簿謄本のことを登記 ...

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公図

法務局で入手する地図のことです。

住宅地図等で代用する場合もあるので、この書面を用意すべきかも不動産会社の指示を待ちましょう。

建物の詳細書類

設計図書と呼ばれています。

購入時に施工会社や不動産会社から渡されているので探してみましょう。

登記済権利証または登記識別情報

法務局から交付され、物件の所有者が持っているものです。

査定時には不要とされる場合もありますが念の為、載せておきます。

測量図

売却時には必要となることが多いため、査定の段階でも用意をしておきましょう。

マンション一室の物件などにはこの書面がない時があります。

さらに詳細については下記記事をご確認ください。

不動産の売却に必要な書類と取得方法を分かりやすく解説

一戸建てやマンション、土地などの不動産を売ろうと思っている際に、いくつか準備が必要な書類がいくつかあります。 そもそもど ...

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不動産査定時に説明すべき2つのこと

次に、査定時に説明すべき事柄について説明します。

物件の全体像

机上査定・訪問査定に限らず、次の情報がやり取りの中で確認されます。

訪問査定では、下記の情報はその書類で分かりますが、あなた自身も理解しておくと営業の話がより詳しく理解できるようになります。

  • 住所
  • 氏名
  • 連絡先
  • 種類(土地、戸建、マンション、賃貸アパート)
  • 築年数
  • 間取り
  • 建物面積と敷地面積
  • 現況(居住中、貸し出し中、空き家)

リフォーム内容や不具合

少しでも高く売却したい方は多くいますが、物件の状態を正しくサポート業者に伝えないと、適正な査定額が得られないどころか、後々トラブルになり結局はあなたにとってもフリになるので伝えるべきです。

意図的に隠して行われた取引は、契約破棄や損害賠償の対象になりますので、心理的瑕疵についてもしっかりと伝えてください。

こちらについては、瑕疵担保保険等も上手に利用しましょう。

詳細については、下記記事をご確認ください。

既存住宅売買瑕疵担保保険とは何か?保証内容・保険料と加入条件

中古住宅の売買では、思わぬ不具合に見舞われるリスクがつきものです。 とくに、普段は目に見えない住宅の基礎部分については、 ...

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不動産売却における3つの媒介契約

次に媒介契約について学んでいきましょう。

不動産会社にサポートに入ってもらう場合は「媒介契約」を結ぶ必要があります。

これは、知識が乏しい依頼者の保護を目的に、宅建業者が売買や交換の媒介の依頼を受ける際に依頼者と契約する行為です。

ですので不動産会社に「買取」を依頼する方はこの章は不要です。

買取については下記記事に詳細を説明しています。

不動産売却の「買取」とは?知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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契約形態は、3つの契約形態があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの違いを簡単に解説しますのでご覧ください。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約有効期間原則なし(行政の指導では3か月以内)3か月以内3か月以内
自己発見取引認められる認められる認められない
他の業者に依頼する認められる認められない認められない
あなたへの報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務・登録完了日なし7日以内に登録 登録後、登録済み証を交付5日以内に登録 登録後、登録済み証を交付

この表をご覧頂くと、あなたが制限される行為や条件が把握できます。

筆者としては、

  • 信頼できる不動産会社がいる場合は「専任媒介契約」
  • 良い不動産会社に出会えなかった場合は「一般媒介契約」

をオススメします。

なぜなら一般媒介では、野放し状態にされてしまう場合があるからです。

該当する人がいたら紹介する程度の扱いにされてしまう危険性を含んでいるということを覚えておきましょう。

一方専任媒介では、訪問査定をしても不安を拭いきれない不動産業者に全てを任せることになるので、そう言った意味で危険とも言えるでしょう。

媒介契約についての詳細は下記記事でさらに詳しく説明しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

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査定額通り売れることは稀ということを理解しておく

何度も解説してきましたが、なぜ査定額と全く同じ金額で売れないのか、再度復習しましょう。

その理由は、査定している不動産屋が「購入者」ではないから

ここで言う購入者は、買取ではなく仲介の方法で、あくまで広告を見た人や不動産業者から営業や紹介を受けた人です。

なので、査定をした営業が「これだけ正確な査定をしたから、この金額なら絶対売れる」と言ったとしても実際本当に売れるかどうかは疑問が残るのです。

逆にその金額が「絶対」売れる金額だとしたら、それは誰がどう考えても安いと思われる金額です。

このような理由から、仲介での不動産査定に絶対はありません。

例えば、X社・Y社・Z社3社に査定依頼をしたとします。X社・Y社はほぼ同じ査定価格だったのにZ社はかなり高い金額の提示があったとします。

もし売るなら高く売りたいところですが、どちらが正しいかは、恐らくX・Y社の提示金額だと言われています。

その理由は、査定を請け負った業者が『専任媒介契約が欲しいがために高い値段で売却できる可能性を示唆』している場合があるからです。

この部分も理解しておくと、正確な査定額に近づきます。

不動産売却が査定価格と同じようにいくかは不動産会社選び次第

上記までの内容を腑に落とせたでしょうか?ここまで理解できたあなたが一番慎重になるべき内容は、不動産会社選びです。

訪問査定で出会った不動産会社から良い不動産会社を選ぶには、どうすればいいか悩むと思います。

そこで選び方にもポイントがあるので、査定額に極限まで売却金額を近づけることができる不動産会社選びのポイントを解説します。

大手業者にすべきか、街の不動産業者にすべきか

まず、悩むのが「大手」か「街の不動産屋」にするかです。

大手ならスタートから信頼もできますし、保有する見込み客の中から購入希望者を見つけてくれることがあります。

一方、地元密着の不動産屋の方が、あなたが所有する不動産の地域の情報をよく把握していることもあります。

このような利点は、あなたの物件に必ず当てはまる訳ではないので実際のところは、会社の規模はあまり関係ないと言えます。

最も大切なのは、「どんな販売活動を行なってくれるのか」ということです。

例えば店舗内で大きく取り上げてくれたり、オンライン上での上手に売り出してくれたりと、少なからず人の目に触れる数を増やしてくれることが重要になります。

レインズ掲載以外にもどのような販売活動をしてくれるのか、各社に詳しく確認するがポイントです。

その結果、査定額と同額でも良いと言ってくれる購入希望者に出会える確率が増すことでしょう。

レインズについては下記記事で詳しく解説しています。

レインズ(REINS)とは?業界人だから分かるレインズの機能と仕組みを徹底解説

不動産の売却を開始すると、不動産会社から「レインズに登録しましたので登録済証をお渡しします。」と言われた方もいるかと思い ...

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大事な資産だからこそ、信頼できる担当者を選ぶこと

残念ながら不動産会社と同様に担当する営業によっても、対応力に差があることがあります。

この営業よって、納得のいく売買が出来るかが変わってきます。

そこで筆者が見るべきポイントを解説すると、この5つが重要になります。

いい不動産会社かを見極めるポイント

  1. 連絡に対しての返信が早い
  2. 他の業者が、気がつかないあなたの家の良いところを見付けられる
  3. 希望条件から外れた購入希望者を紹介しない
  4. 話をよく聞く
  5. 会社内の決定権者である

この内容に全く当てはまらないのなら、訪問査定をしてもらったとしても担当者を変更してもらうのも一つの手です。

大事な資産を預けるからこそ、相性や能力も大切にしておきたいポイントです。

売る前に購入したい物件がある時は

これは一例ですが、もしあなたが買い換えによる不動産売却が目的で、買い先行で進めたい物件が決まっているのなら、その購入先の不動産会社と仲介契約を結ぶことを提案したいと思います。

あなたの不動産を高く売れるようにサポートが出来なければ、その不動産屋の売り出し物件も契約してもらえないので、危機感や責任感をもって売却活動を行なってもらえるからです。

ここに該当する場合は、検討内容に加えておいてくださいね。

信頼できる不動産会社を探すのに便利な一括査定

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差出ることも。

ただ、あなただけでの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
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不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

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SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

査定価格を受ける際のポイントと注意点

飛び抜けて高い金額だけには注意しよう

売却を検討している人で1社に金額を出してもらったが納得がいかず、また別の不動産業者に査定をしてもらい、結局数社に査定依頼を出し一番高い金額をつけてくれた不動産業者に売却を依頼される方がいます。

高い査定額を出して「専任契約」を取ろうとする不動産会社はたくさんいますので注意しましょう。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

結局は、金額を決定するのは買い手です。

不動産売却は、売却に出す始めの金額が肝心なので、高く売りたい気持ちは分かりますがここはぐっと我慢して冷静に判断しましょう。

売却に出す始めの金額が肝心

このページで説明してきた内容から、不動産屋が努力して細かく数字を算出していることは理解できたと思います。

しかし、あくまで業者が査定した価格は参考価格であり、提示された金額で必ず売却する必要もありません。

ただし、ここまでの手順で徹底して出した査定金額は、「相場」とも言える価格です。

それより大幅に値上げした金額で出すことは、よほどの事情がない限り売れないでしょう。

例えば、実際に売却に出す場合は、広告や宣伝を行い、できるだけ多くの購入者を探すので始めの売り出し価格はすぐに浸透します。

購入希望者は新しい情報には必ず目を向けます。この注目される時期が肝心です。

この時点で相場に近い金額なら、早い段階で売れる可能性があります。

しかし相場を無視した高い価格あれば、すぐには売れませんよね。

その結果、何度も広告に掲載されマイナー物件になっていきます。

マイナー物件になると新鮮さがなくなり、新規に物件を探し始めた人を除き、以前からの購入希望者には大幅に金額を下げない限り興味を持ってくれなくなるのです。

このようなことから売却までに非常に長い時間がかかり、売り出し金額を相場に戻したとしても、売却に出した頃の相場が低くなっている時は逆に損をする可能性もあるのです。

売出価格の決め方については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却における売出価格に対する成約価格の目安について徹底検証

定価のない中古中宅は「値切ってなんぼ」の世界です。 不動産は売出価格と成約価格が異なるのは、常識です。 インターネットで ...

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不動産会社を信じよう

不動産業者が査定し、提示してきた金額は、概ね3ヶ月以内に売却可能な金額で算出されています。

査定額はもし売却に出す場合の参考価格なので、必ずその金額で売却に出す必要はないです。

しかし、上記の流れで正確な査定価格を出してきた業者の提示価格より、あまりにかけ離れた金額で売却に出したいと言っても、業者側が売却活動を断る場合もあります。

なので、上記の手順で信頼に値する査定価格と不動産会社が見つかったのなら、全てを任せても良いです。これが筆者の見解です。

まとめ

上記で解説してきたように、不動産査定の方法は大きく分けて3つに分けられます。

通常、不動産業者は査定の依頼があれば、根拠に基づいて算出した提示金額であることを、あなたにその根拠を明示しながら説明する義務があるのです。

そういった理由からで現地を確認してもらう訪問査定の場合、提示される金額は単純に口頭で出されるものではいけないのです。

立ち話で聞くのではなく、なぜその金額なのか、どういう結果で評価に値する金額になったのか、納得できる資料等を提示してもらうことが重要です。

決して妥協せず、根拠を確認した上で相場からかけ離れない査定金額を信用するように心掛けてください。

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