登記事項証明書とは?書かれている内容や効力・意味について解説

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登記事項証明書の見本

不動産の登記事項証明書とは、不動産の登記簿謄本のこと

登記簿謄本の管理がコンピュータ化されて以降、登記簿謄本のことを登記事項証明書と呼ぶことが多くなっています。

登記事項証明書について知りたいと思っている人の中には、

  • 不動産の登記事項証明書って、そもそも何なの?
  • 不動産の登記事項証明書は、何のために必要なの?
  • どうすれば不動産の登記事項証明書を手に入れることができるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「登記事項証明書」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産登記事項証明書とは何か、そこに書かれている内容や効力について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.登記事項証明書とは謄本のこと

不動産の登記事項証明書とは不動産の登記簿謄本のことです。

登記事項証明書の見本

登記事項証明書の見本

※出典:国税庁「登記事項証明書の交付請求方法」より

登記簿謄本は、昔は縦書きの手書きで書かれた書類でしたが、現在ではコンピュータ管理に切り替わっており、登記簿謄本のことを登記事項証明書と呼んでいます。

登記事項証明書には、以下のような種類があります。

名称内容
登記事項証明書昔で言う登記簿謄本のこと
全部事項証明書過去の履歴が全て記載された登記簿謄本のこと
閉鎖事項証明書コンピュータ化される以前の内容が記載された登記簿謄本のこと
現在事項証明書現に効力を有する部分のみ記載された登記簿謄本のこと
一部事項証明書昔で言う登記簿抄本のこと
所有者事項証明書現在の所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所を証明したもの
登記事項要約書現在効力がある不動産登記の内容の一部が確認できるもの

登記事項証明書と登記簿謄本は同じ

登記事項証明書と登記簿謄本は、内容は同じです。

登記事項証明書は、請求すると「全部事項証明書」として書類が出てくることが通常です。

全部事項証明書とは、過去の所有履歴や抵当権の設定履歴等、変更や抹消された内容が全てわかるようになっています。

ただし、現在、法務局に行って取得できる全部期事項証明書は、コンピュータ管理された以降の全部の内容しか分かりません。

コンピュータ化される以前の履歴事項を知りたい場合には、閉鎖謄本(閉鎖事項証明書)を取得する必要があります。

閉鎖謄本は、いわゆる昔の登記簿謄本ですので、縦書きの謄本が出てきます。

法務局の申請用紙で「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」と指定して取得すると、過去も含めた全部期事項証明書を取得することができます。

一方で、過去の情報は不要で、現在の登記内容だけで良い場合は、「現在事項証明書」を取得します。

登記事項証明書の中に「ただし、現に効力を有する部分のみ(抹消された抵当権などを省略)」という部分をチェックして申請すると、現在事項証明書が取得できます。

一部事項証明書とは

また、「一部事項証明書」というものもあります。

一部事項証明書は、昔で言う登記簿抄本です。

登記簿抄本は、登記簿謄本の中の一部のみを記載した書面

例えば、多人数で共有されている土地の全部事項証明書を取得してしまうと、登記簿謄本のページが膨大な量になることがあります。

ある特定の1人の状況だけを知りたい場合には、登記簿抄本(一部事項証明書)を所得すれば、特定の人の登記内容だけを知ることができます。

所有者事項証明書とは

所有者の住所や持ち分だけを知りたい場合には「所有者事項証明書」というものも取得できます。

所有者事項証明書は、登記事項要約書をさらに簡易にしたもの

「登記事項要約書」とは、現に効力を有するもののうち主要な事項を記載したものです。

表示に関する事項や、所有権、住所、持ち分、申請の受付の年月日及び受付番号等が記載されています。

以上、ここまで登記事項証明書とは謄本のこと、について見てきました。

不動産登記には意義があります。

そこで次に、不動産登記の意義について解説いたします。

2.不動産登記をする意味

不動産登記とは、不動産の物理的状況を記録するとともに、各不動産に関する権利の変動を全て記録し公示する制度

例えば土地は継続して耕していても、所有者として耕しているのか、賃借して耕しているのか、第三者から見ただけでははっきりとは分かりません。

建物の場合も、所有者として居住しているのか、賃借して居住しているのか、第三者には分かりません。

このように不動産は、占有しているという状態だけでは、本当の所有者が誰なのか、当事者以外には分からないのが普通です。

不動産登記がなければ、土地を担保にお金を借りようとしても、お金を貸した人がその土地上に担保権を明示した「掲示板」を立ててその存在を主張しておかなければ安心できません。

掲示板も、引き抜かれてしまえば、第三者に対して担保権を付けたことが分からなくなります。

不動産登記がないと、安心して不動産を購入したり、抵当権や地役権などの担保物件を設定したりすることができなくなります。

不動産登記制度とは

そこで、国が法務局に不動産登記記録という名の公の登記記録を備え、登記記録に物件の物理的な現況や権利関係について登記することを認め、取引の安全を図ることにしたのが、不動産登記制度になります。

不動産登記の意義は、取引の安全を図るためであり、物理的現況や権利の変動について、必要であれば誰でも見ることができるようにした制度

以上、ここまで不動産登記の意義について見てきました。

登記には一定の効力があります。

そこで次に、登記の効力について解説いたします。

3.登記の効力は「対抗力」「推定力」の2つ

登記の効力には、対抗力と推定力の2つがあります。

対抗力とは

登記の効力で最も重要なものは、第三者対抗要件としての対抗力です。

対抗というのは聞きなれない言葉ですが、別に喧嘩をするわけではありません。

第三者に対して効力があることから、「対抗」と呼ばれています。

例えば、不動産をAからBへ売買したとします。

売買当事者であるAとBは、所有権がAからBへ移転したことを知っています。

しかしながら、そのままでは第三者であるCは所有権が移転したことを知りません。

仮に、Cは元々Aの土地を欲しかった場合、このままではAに対して「Aさんの土地を売ってくれませんか」と言ってしまうことになります。

Cは売買当事者ではないため、第三者になります。

元Aの土地は、現在はBの土地であることを第三者であるCに対して示す必要があります。

ここで登記が登場します。

Bは第三者であるCに対して、登記簿謄本があることによって、土地の所有権はBにあることを主張することができます。

これが登記の対抗力ということになります。

推定力とは

また、登記には推定力という効力があります。

推定力とは、登記がされていれば、その内容は一応真実であると推定される効力のこと

登記があれば、それに対応する実態上の権利関係も真実であろうと推定がなされます。

登記を信頼した場合には、法的にも原則として無過失(落ち度がないということ)が推定されます。

ただし、2019年9月時点では、相続時の所有権登記移転は義務ではないため、相続がなされた不動産でも所有権が被相続人(死んだ人)のままとなっていることもあります。

つまり、推定力はありますが、登記の内容は真実ではないことも多くあります。

そのため、特に不動産の購入時は、真の所有者が誰なのか、しっかり調べて確認する必要があるのです。

真の所有者の調査は、不動産会社が行いますので、不動産は不動産会社の仲介を通して購入した方が安全ということになります。

以上、ここまで登記の効力について見てきました。

登記では、どこに何が書かれているか、フォーマットが決まっています。

そこで次に、登記に関する定義について解説いたします。

4.登記に関する定義

登記に関する定義は、大きく分けて「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つがあります。

表示に関する登記とは、以下のような内容が記載されます。

区分記載内容
土地不動産番号、所在、地番、地目、地積、所有者
建物不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建物の番号、所有者

例えば、建物の表題部登記は、以下のようになっています。

表題部(主である建物の表示)
所在図番号余白
所在○○市○○町 1234番地56余白
家屋番号1234番56余白
①種類②構造③床面積 ㎡原因及びその日付(登記の日付)
倉庫亜鉛メッキ鋼板葺平家建145.58昭和59年5月2日新築

また、権利に関する登記では、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石兼の権利の保存等に関する事項があります。

このうち、所有権に関する事項は「甲区」と呼ばれる部分に記載されます。

例えば、甲区は以下のような内容です。

権 利 部 (甲区) (所有権に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利その他の事項
1所有権移転平成29年5月20日 第○○○○〇号原因 平成29年5月1日売買
所有者 ○○市○○×-××   フクロウ 太郎

不動産売買で名義変更を行う場合には、具体的にこの甲区の所有者の名前を変更することになります。

所有権以外に関する事項は「乙区」と呼ばれる部分に記載されます。

乙区には、例えば抵当権を設定すると、その内容が記載さます。

抵当権が設定されている登記簿謄本は、以下のような記載事項があります。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1抵当権設定平成○○年〇月〇日 第△△△△号原因 平成○○年〇月〇日設定
債権額 3,000万円
利息 年0・70%(月割計算、ただし月未満の期間は燃65日の日割計算)
損害金 年14%(年365日の日割計算)
債務者 東京都○○区○○一丁目2番3号  ○○ ○○
抵当権者 東京都○○区○○四丁目5番6号  株式会社○○銀行

「表示に関する登記」には、所有者に登記の申請義務があります。

一方で、「権利に関する登記」に関しては申請義務がありません。

第三者に対して対抗力を取得するかどうかは、もっぱら当事者に意思に任されているということになります。

不動産の売買では、通常、「権利に関する登記」を移転しますが、実は所有権移転登記は義務ではなく、当事者の自由意思に基づいて行っている行為なのです。

尚、登記事項の変更については、司法書士に依頼することが通常です。

司法書士の依頼については下記記事に詳しく記載しています。

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5.まとめ

以上、ここまで、不動産登記事項証明書とは何か、そこに書かれている内容や効力について見てきました。

不動産登記事項証明書は、昔で言う登記簿謄本のことです。

第三者に自分の権利を示す重要なものですので、登記事項に変更が生じたら、しっかりと変更登記を行いましょう。

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