ビルをスムーズに売却をする3つのポイントと注意したい精算金

ビルをスムーズに売却をする3つのポイントと注意したい精算金

保有しているビルを売却したい、そんなときはどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • ビルはどのようにしたら高く売却できるのだろう
  • ビル売却における注意点は何だろう
  • ビルでは預かっている敷金やテナントへの通知はどのようにしたら良いのだろう

そこで今回の記事では「ビル売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはビルをスムーズに売却するポイントや注意点について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.ビルをスムーズに売る3つのポイント

ビルは、買主が基本的に投資家になります。

ビルを高く売却するには多くの投資家に購入の検討をしてもらうことがポイント

そのためには、投資家が判断しやすいように売却の資料を整えておく必要があります。

ポイント1.レントロールを作成する

ビルを売却するには、レントロールの作成が必須です。

レントロールとはビルの中の全てのテナントの賃貸条件一覧表のこと

レントロールは常に更新しておき、ビルを売りに出した場合には、最新のものを購入検討者に渡します。

レントロールは、以下のような一覧表になります。

階数テナント名用途賃貸面積賃料共益費共込賃料賃料単価契約年月日契約期間
1階○○店舗40坪880,000120,0001,000,00025,000H26.4.1  5年
2階△△事務所60坪720,000180,000900,00015,000H24.1.12年
3階△△事務所60坪720,000180,000900,00015,000H26.8.13年
4階××事務所60坪720,000180,000900,00015,000H21.1.12年

レントロールを見ると、投資家がこのビルにはどういうテナントが入っていて、いくらで借りているのかというようなことが一目で分かります。

レントロールはエクセルで作っておくと賃料の合計額や単価も計算できるため便利です。

収益物件を売却する上で、レントロールが求められないことはありません。

ビル売却をするにあたっては、必ずレントロールを準備しておくようにしましょう。

また、このような情報を購入規模者に渡す場合、秘密保持契約書(CA)を差し入れてもらうことが通常です。

購入検討の場合、CAは双方押印型だと購入検討者毎にいちいち判子を押す必要があるため、大変面倒になります。

そのためCAは購入希望者のみが判子を押す差入書形式にしてもらうことが通常。

CAは売却を依頼する不動産会社に準備してもらいましょう。

ポイント2.修繕履歴をまとめておく

投資家は修繕履歴を気にしますので、修繕履歴もまとめておくようにして下さい。

「何を、いつ、いくらで修理」したか、一覧表でまとめておきます。

最低でも直近の過去5年以内物はまとめておいてください。

購入希望者が気にする点は、計画的に修繕が実施されてきたかどうかの確認。

修繕はきちんと施されている方が良いビルとして評価は上がります。

逆に、古いのにほとんど修繕履歴がない場合、買主が購入後、すぐに大規模な修繕を実施しなければならなくなるリスクが高まります。

極端な例を言えば、築30年もするビルで、今までに一度も大規模修繕が施されてこなかったビルがあれば、それは投資家にとって非常に評価が下がるビルになるのです。

定期的に修繕が行われているビルや、大規模修繕が行われたばかりのビルであれば、買主に一定の安心感を与えることができます。

安心して購入できるビルであることをアピールするため、修繕履歴はしっかりと作っておくべき。

また、ビルの売却物件で、レントロールは多くの売主がしっかりと用意。

一方、修繕履歴については、用意をしていない売主の方が多いです。

そのため「修繕履歴がある」というだけで、ビルの印象が良くなり、買主にとても良いビルだという感覚が残ります。

修繕履歴を作っておくことは、大きなアピール材料となります。

スムーズに売却を進めるためにも、修繕履歴はぜひ作っておきましょう。

ポイント3.満室にしておく

ビルを売却する場合、テナントは全て満室にした状態にしておくのが基本です。

空室区画があると、購入希望者がそこに勝手に賃料を想定して価格を算出します。

空室部分の賃料を保守的に想定されると、価格が低くなる原因となります。

空室が1年以上も続いているような区画が存在するケースでは、さらに大きな減額要因となります。

いずれにしても、ビルにとって空室があることは、マイナスにしかなりません。

そのため、もし空室がある場合は、売却までに空室を埋めるようにして下さい。

なかなか空室が埋まらない場合、思い切ったフリーレントを使ってでも空室を埋めることをオススメです。

フリーレントとは、入居から数ヶ月は賃料を免除するというサービス

例えば、フリーレント3ヶ月と設定すれば、入居から3ヶ月は賃料がタダになります。

ここで、ポイントなのがフリーレントを設定しても、賃料単価は今までのテナントよりも下げないということがポイント。

例えば、他のテナントから坪2万円の共込賃料をもらっていた場合、フリーレントで入れる区画も坪2万円は死守します。

なかなか決まらない区画であれば、思い切ってフリーレント6ヶ月などと設定して入居させます。

すると、ビルの新しい購入者はしばらくしたら坪2万円の賃料がもらえることになります。

将来的に坪2万円の賃料がもらえることが分かっていれば、そこはあまり値引きの対象とはなりません。

空室がある場合には、フリーレントを使ってでもテナントを埋めておくことをオススメします。

以上、ここまでビル売却をスムーズにするポイントについて見てきました。

ビルを売却する場合、テナントから預かっている敷金はどのような取り扱いをしたら良いのでしょうか。

2.注意しておきたい!ビル売却時に発生する敷金の精算

売却時、テナントから預かっている敷金については、買主へ承継

これを「敷金の精算」と呼びます。

売買が生じると、敷金の返還義務は今の売主から新しい買主へ引き継がれます。

売却後、テナントが退去した場合、テナントは新しい買主から敷金を返してもらうことになります。

そのため、売主は今テナントから預かっている敷金を、売却時に買主へ渡さなければなりません。

しかしながら、敷金を実際に渡すのではなく、売買金額の中で調整する精算を行います。

例えば、売主がテナントから全部で1,000万円の敷金を預かっているとします。

そして、ビルの売却価格が1億円だとします。

この場合、買主は1億円から1,000万円を差し引いた9,000万円を売主に支払うことで敷金を承継。

売主としては、入金額は敷金の金額が減額されます。

もし今までテナントに家賃不払があり、敷金を賃料に充当していた場合は、その分は買主には承継しません。

売却時には過去に敷金の賃料への充当がなかったかどうかを確認する必要があります。

その他、ビル売却でよく行われる精算金一覧

また、ビルの売却では、以下のような項目のものを精算します。

  1. 固定資産税及び都市計画税
  2. 賃料及び共益費
  3. 駐車場使用料
  4. 看板使用料
  5. 付加使用料
  6. 自動販売機設置料
  7. 町会費

精算は、あくまでも売主と買主との取決めであるため、全てを必ず行わなければならないものではありません。

細かい数字のものや、精算が面倒なものに関しては、お互いの取決めによって精算を行わない方針とすれば良いのです。

そのため、ビル売却では、何をどこまで精算するのか、買主と話し合って決めるようにしてください。

ビルの売却で一番面倒な精算は、テナントから受領する付加使用料です。

付加使用料とはビルオーナーがテナントから受領する水道光熱費のこと

水道光熱費は、電力会社からの請求が、売却の翌月となるため、売却時に精算額をはっきりさせることができません。

そのため、売却後に事後精算の手続きが必要となってくるため、とても面倒です。

数字がそれほど大きくないことに加え、精算も事後となってしまうことから、付加使用料の判断に関しては、売主と買主との協議により精算項目から除外する形も多いです。

精算金額の計算は、不動産会社が行います。

ビル売却では、精算の項目が多いため、不動産会社に清算金額をしっかりと確認するようにしましょう。

精算に関しては、下記で詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

収益物件を売却するときの賃料・付加使用料の精算や敷金承継等を解説
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賃貸オフィスや賃貸マンション等の収益物件は、賃料や水道光熱費などのお金が常に動いています。 そのため収益物件を売却すると ...

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以上、ここまでビル売却の精算について見てきました。

ビルを売却する場合、売却することをテナントに言うべきなのでしょうか。

3.売却が決定したら「テナントへ通知」をする

収益物件では、売却にあたり、借主の同意は不要です。

借主へはあくまでも通知のみで足ります。

ビルオーナーが新しくなると、テナントの家賃の振込口座が変わるため、新しい買主が必ず通知を行います。

その際、売主は、旧貸主として、新貸主とともに連名で通知書を出すことが通常です。

実務的には、借主の同意ももらっておくことが多いです。

新旧の貸主が変わったことと、賃借人の同意を得るということで、「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を作成し、3者で押印することが通常です。

賃貸人の地位承継通知書及び同意書は下記のようなものです。(サンプル)

平成29年〇月〇日

賃貸人の地位承継通知書及び同意書

借主 □□ □□ 様

旧賃貸人 東京都○○区○○

○○ ○○ 印

所有者兼新賃貸人 東京都○○区○○

△△ △△ 印

拝啓 時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴社に賃借いただいております「××」(以下、「本物件」といいます。)につきまして、平成29年〇月〇日付で△△ △△が本物件の新賃貸人となりました。
従いまして、□□ □□様と○○ ○○との間で締結した賃貸借契約に基づく賃貸人の地位について平成29年〇月〇日をもって、○○ ○○から△△ △△が承継いたしましたのでご通知いたします。つきましては、下記事項につき、ご通知申し上げますので、お忙しいところ大変恐縮ですが、内容をご確認のうえ、末尾記載の「同意書」をご提出くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

1.□□ □□様と○○ ○○との間に取り交わされている賃貸借契約は、現状のまま新賃貸人に有効に引継がれます。
2.賃借人に返還を要する敷金については、新賃貸人に免責的に承継されますので、これらの返還義務は新賃貸人が負うことになります。(将来、本賃貸借契約が終了した場合には、△△ △△が本賃貸借契約の条項に基づき同契約上の賃貸人として保証金を預り証と引き換えに貴社に返還させていただくことになります。)
3.平成29年〇月1日よりご請求させていただきます平成29年◇月分賃料等及び、それ以降の賃料等については、新賃貸人指定の口座宛にお振込下さい。

新振込先 

銀行名:××銀行 支店名:○○店 預金種目:普通 口座:0000000
取人:△△ △△

以上

同 意 書

平成29年〇月〇日

旧賃貸人         ○○ ○○ 様
所有者および新賃貸人   △△ △△ 様

上記の各事項につき確認し、賃貸人の地位が○○ ○○から△△ △△に承継される事に同意致します。

賃貸人 □□ □□ 印

以 上

以上、ここまでテナントへの通知の仕方について見てきました。

最後にビル売却を高くスムーズに売るために欠かせない不動産会社を探す方法についてお伝えします。

4.ビル売却に強い不動産会社を探す方法

色々説明してきましたが、これらの話はすべて仲介の不動産会社がしてくれます。

ただし、ビル売却は特殊のため、なれていない不動産会社に依頼すると売却が苦戦します。

そこでオススメなのは一括査定サイトを使って、ビル売却に強い不動産会社を探すこと。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

下記のようにビルを選べるようになっており、ビルに強い不動産会社が自動的に複数社見つかります。

すまいValueでビル一棟を選択

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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5.まとめ

ビル売却をするなら知っておきたい基礎知識と注意点を解説してきました。

ビルは買主は投資家になることがほとんど。

多くの投資家がすぐに検討できるように書類を準備し、高く売ることを目指してください。

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