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不動産一括査定の注意点/業界人だから分かる一括査定の裏側を大暴露

投稿日:2016年11月22日 更新日:

不動産の売却予想価格を調べるのに不動産査定があります。

不動産の価格を知りたいという背景は、人それぞれのため、その人に適した不動産査定を利用するのが最も効果的です。

また最近では「不動産一括査定」というサービスが普及してきており、利用者も急増しています。

そこで今回の記事では「不動産一括査定の注意点」について、業界人だから分かる一括査定の裏側も交えてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは最適な不動産査定を選択できるようになり、さらに不動産一括査定サイトの有効な使い方を知ることができます。

1.不動産査定の方法3種類

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不動産一括査定の説明を始まる前に、先に「不動産査定」を3種類ご紹介します。

  • 不動産鑑定士による有料の不動産査定

不動産鑑定士による有料の不動産査定は、大企業の社内資料や金融機関の担保査定、法人と代表者間の不動産売買、借地権付建物・ゴルフ場・沼地などの特殊物件の価格を知りたい場合に用います。

  • 不動産会社に直接依頼する無料の不動産査定

個人や法人を問わず、不動産を売却する際は、事前にいくらで売却できそうかを知るために、不動産会社に査定をお願いします。

信頼できる不動産会社を知っていれば、その不動産会社ができます。不動産会社による不動産査定は無料です。

  • 不動産一括査定サイトによる無料一括査定

ネットにより不動産を査定しますが、複数の不動産会社に同時に査定を依頼するため、「一括」査定と言われています。

不動産会社を知らない方や、遠隔地の不動産を売却したい方などには便利です。 

それでは次にそれぞれの注意点について見ていきましょう。

2.各不動産査定の注意点

  • 不動産鑑定士による不動産査定の注意点

不動産鑑定士による不動産査定は有料となります。本当に鑑定士に依頼する必要性があるのかをしっかり確認することが注意点です。

同じことを不動産会社が無料で行っていますので、不動産会社による無料の査定で済ますことができないか、しっかりと確認しましょう。

  • 不動産会社に直接依頼する不動産査定の注意点

一社の不動産会社だけの意見に留まりますので、客観性に欠けるという点が注意点です。

不動産会社にもマンションや農地、工場等、不動産の種別によっては得手不得手があります。

気になるようであれば、他の不動産会社に声をかけ、無料査定を依頼してみましょう。

  • 不動産一括査定サイトによる一括査定の注意点

一括査定は不動産会社が契約を取るために競争して価格を提示してきます。

その査定額で売れることを必ずしもコミットするものではありません。

売れるはずのない高い査定額を出してくる不動産会社もありますので、注意してください。

以上、ここまで不動産査定に種類と注意点について見てきました。

それでは次に本題である「一括査定」に絞って特に注意すべき点を深掘りしていきましょう。

3.一括査定サイトビジネスの裏側

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まずは業界人のみぞ知る一括査定サイトビジネスの裏側について暴露します。

3-1.一括査定ビジネスの仕組み

世の中には不動産だけにとどまらず、ネットによる一括査定ビジネスが増えてきました。例えば、車や引越しなどがよく利用される一括サービスでしょう。

様々な一括査定サイトを業として運営している「一括査定屋さん」まで登場しています。

無料一括査定サイトの仕組みは、次のようになります。

  • 見積や査定が行えるというのは、不動産会社にとってはビジネスチャンスの始まりです。
  • 見積を出すことは、見込み客の獲得なので不動産会社には価値があります。
  • 一括査定屋から次々に見込客を紹介してもらえると、不動産会社としては営業の手間が省けます。
  • 不動産会社は見込客を紹介してもらえる度に、1万円程度を一括査定屋に支払います。
  • 一括査定屋が6社の不動産会社に査定を依頼(情報をお送り)すれば、一括査定屋は1回で6万円儲かります。
  • よって一括査定屋はお客様には無料で査定を提供できるのです。
  • 一括査定屋はネット経由の紹介だけでチャリンチャリンとお金が入ってきます。

これが一括査定業のビジネスモデルです。

なんとなく「楽して儲かりそう」なイメージのビジネスであるため、最近は一括査定業に参入している業者も増えており、一括査定屋の中でも競争も激しくなっています。 

3-1-1.一括査定屋のミッションは不動産会社を増やすこと

一括査定業で難しい部分は不動産会社の登録数を増やすことです。

特に信頼できる不動産会社をいかに集めるかが肝になります。

悪徳会社を集めているサイトであれば、利用者が間違いなく不利益をこうむります。一括査定業はネットによる業者紹介ビジネスです。

顔の見えないネットの業者紹介ビジネスなので、信用できる不動産会社を紹介できなければ決して長続きするビジネスとは言えません。

紹介はする方もされる方も責任が発生するからです。 

3-2.不動産一括査定の注意点

さらに一括査定サイトの中でも不動産一括査定は特に注意が必要です。

他の一括査定サイトでは、業者の相見積もりをサイトで行えるため、利用者には安い業者を見つけることができるという大きなメリットがあります。

ところが不動産の一括査定サイトでは、不動産会社が売却予想額を提示するだけです。

その金額で売却できることをコミットしている訳ではありません。予想を立てるだけなので、売主であるあなたでもできます。

3-2-1.顧客を獲得したいがために高い査定額を提示する

一括査定サイトに登録している不動産会社は、見積のたびに1万円を一括査定屋に支払います。

毎回毎回1万円を支払って、空振りしていれば、不動産会社にとっては馬鹿らしくなります。

その内、一括査定サイトでなんとか顧客を獲得するために、売れもしない高い金額で査定額を出すようになります。

とにかく契約を取って仲介を行わない限り、一括査定屋に支払った金額を回収できません。業者の焦りが査定額を高くしてしまうのです。

3-2-2.実際は査定額よりも低く売却するケースが多い 

そのため一括査定サイトを利用すると、査定額よりも低い価格での売却となるケースが多くなります。

一括査定サイトは売主に対して有利誤認を与えかねない仕組みですが、今のところ公正取引委員会も取り締まりようがありません。

宅地建物取引業法は、買主に対して有利誤認を与える行為を厳しく規制していますが、売主に対しては規制が緩いです。

そのため売主が一括査定サイトを使って騙されたと感じても誰も守ってはくれません。

自分の判断と責任を持って一括査定サイトを利用する必要があります。

以上、ここまで不動産一括査定サイトの注意点について見てきました。

それでは次に良い不動産一括査定サイトの見分け方について見ていきましょう。

4.良い不動産一括査定サイトの見分け方

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良い不動産一括査定サイトを見極めるポイントは

  1. 悪徳業者の排除を徹底している
  2. サポート体制がしっかりしている
  3. 査定できる物件種別が豊富にある

の3点です。一括査定はネットの業者紹介ビジネスですから、悪徳業者の排除は不可欠です。

悪徳業者をどうやって排除し、どのように優良な業者の登録を維持しているのか、具体的に説明の無いサイトは避けるべきです。 

次にサポート体制です。不動産という高額な商品を扱うのに、電話のサポートすらないサイトは怖いです。査定で現れた業者が、悪徳業者だった場合、電話もなければ利用者は泣き寝入りすることになります。

チャリンチャリンお金をもらって、後は知らないよというスタンスの一括査定サイトでは、怖くて利用できません。 

3つ目としては、査定できる不動産の種別が豊富なサイトを選びましょう。例えば物件種別が「戸建、マンション、土地」の3種類だけのサイトなどは、明らかに素人が運営しています。

不動産にはワンルームマンションなどの収益物件や倉庫・工場などの事業用不動産があります。

収益物件や事業用不動産は額も大きく取引が活発であり、このような不動産を扱っている不動産会社はレベルの高い業者も多いです。

収益物件や事業用不動産が査定できるサイトはしっかりした業者が登録されている証拠です。

素人運営の一括査定サイトは避けるべきでしょう。 

以上、ここまで一括査定サイトを見極めるポイントについて見てきました。

最後に一括査定サイトの効果的な利用方法について見ていきます。 

5.一括査定サイトの効果的な利用法

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先日、ある銀行の債権回収の担当者にどうやって不動産を売却しているのかを聞きました。

その回答は、「何社かの不動産会社に同時に情報を流して、複数の不動産会社同士を競争させて早く高く売っています。」というものでした。

複数の不動産会社には一般媒介で依頼し、専任媒介で売却することはあり得ないとのことでした。

5-1.高く売るには複数の不動産会社と一般媒介する 

個人でも早く高く売却するためには、このように複数の不動産会社に一般媒介で依頼することが鉄則です。

但し、このような売り方は、複数の不動産会社を知らなければできないことであり、従来であれば、個人で行うには荷が重い面倒な売却方法とも言えました。

何社も不動産会社をグルグル回り、売却を依頼することを想像すれば、とても労力がかかるというのは想像できると思います。

5-1-1.一括査定サイトを使えば複数の不動産会社を楽に見つけられる 

しかしながら、一括査定サイトを使えば、一度に複数の不動産会社とコンタクトを取ることが可能です。

通常は、6社程度から査定を取得できるため、6社の不動産会社に売却を依頼できます。

たとえその中に悪徳業者が混じっていても、1社でも優秀な不動産会社が入っていれば、その会社がきちんと売却してくれます。

不動産仲介には一般媒介という売主に有利な媒介契約形態があります。一括査定サイトと使って、わざわざ一社に限定する必要はないのです。 

このように一括査定サイトの登場で、個人でも一度に複数の不動産会社に売却依頼をできるような環境になってきました。

一括査定サイトを利用して、「複数の不動産会社に依頼できる」というメリットに気付くかどうかが重要です。

さらにインターネットであるため、遠隔地でも同様のことができます。

全く業者を知らない土地でも、複数の不動産会社に一度に売却を依頼できるようになったことは、革新的なサービスとも言えるでしょう。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社との出会いツールとして使うことが最も効果的な利用方法です。

6.不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

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7.まとめ

以上、不動産査定を行う際の注意点と効果的な一括査定サイトの使い方について見てきました。

複数の不動産会社効率よく出会える一括査定サイトは、あなたの不動産売却の世界を変えてくれます。

複数の不動産会社と一般媒介を行うことで、あなたの不動産売却は早く高く売れるようになるでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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