不動産一括査定の注意点/業界人だから分かる一括査定の裏側を大暴露

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不動産の売却予想価格を調べるのに不動産査定があります。

不動産の価格を知りたいという背景は、人それぞれのため、その人に適した不動産査定を利用するのが最も効果的です。

また最近では「不動産一括査定」というサービスが普及してきており、利用者も急増しています。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

そこで今回の記事では「不動産一括査定の注意点」について、業界人だから分かる一括査定の裏側も交えてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは最適な不動産査定を選択できるようになり、さらに不動産一括査定サイトの有効な使い方を知ることができます。

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.不動産査定の方法3種類

不動産一括査定の説明を始まる前に、先に「不動産査定」を3種類ご紹介します。

不動産査定は3種類ある

  1. 不動産鑑定士による有料の不動産査定
  2. 不動産会社に直接依頼する無料の不動産査定
  3. 不動産一括査定サイトによる無料一括査定

方法1.不動産鑑定士による有料の不動産査定

不動産鑑定士による有料の不動産査定は、大企業の社内資料や金融機関の担保査定、法人と代表者間の不動産売買、借地権付建物・ゴルフ場・沼地などの特殊物件の価格を知りたい場合に用います。

方法2.不動産会社に直接依頼する無料の不動産査定

個人や法人を問わず、不動産を売却する際は、事前にいくらで売却できそうかを知るために、不動産会社に査定をお願いします。

信頼できる不動産会社を知っていれば、その不動産会社ができます。不動産会社による不動産査定は無料です。

方法3.不動産一括査定サイトによる無料一括査定

ネットにより不動産を査定しますが、複数の不動産会社に同時に査定を依頼するため、「一括」査定と言われています。

不動産会社を知らない方や、遠隔地の不動産を売却したい方などには便利です。 

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それでは次にそれぞれの注意点について見ていきましょう。

2.各不動産査定方法の注意点

不動産鑑定士による不動産査定の注意点

不動産鑑定士による不動産査定は有料となります。

本当に鑑定士に依頼する必要性があるのかをしっかり確認することが注意点です。

必要なケースは主に下記3つ。

  1. 関係会社間の不動産取引のとき
  2. 遺産相続で揉めたとき
  3. 賃料や立退料で揉めたとき

普通の売却であれば、無料の査定で十分です。

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不動産会社に直接依頼する不動産査定の注意点

一社の不動産会社だけの意見に留まりますので、客観性に欠けるという点が注意点です。

不動産会社にもマンションや農地、工場等、不動産の種別によっては得手不得手があります。

気になるようであれば、他の不動産会社に声をかけ、無料査定を依頼してみましょう。

不動産一括査定サイトによる一括査定の注意点

一括査定は不動産会社が契約を取るために競争して価格を提示してきます。

その査定額で売れることを必ずしもコミットするものではありません。

売れるはずのない高い査定額を出してくる不動産会社もありますので、注意してください。

以上、ここまで不動産査定に種類と注意点について見てきました。

ここからは本題である「一括査定」に絞って特に注意すべき点を深掘りしていきます。

3.一括査定サイトビジネスの裏側

まずは業界人のみぞ知る一括査定サイトビジネスの裏側について暴露します。

一括査定ビジネスの仕組み

世の中には不動産だけにとどまらず、ネットによる一括査定ビジネスが増えてきました。例えば、車や引越しなどがよく利用される一括サービスでしょう。

様々な一括査定サイトを業として運営している「一括査定屋さん」まで登場しています。

無料一括査定サイトの仕組みは、次のようになります。

  • 見積や査定が行えるというのは、不動産会社にとってはビジネスチャンスの始まりです。
  • 見積を出すことは、見込み客の獲得なので不動産会社には価値があります。
  • 一括査定屋から次々に見込客を紹介してもらえると、不動産会社としては営業の手間が省けます。
  • 不動産会社は見込客を紹介してもらえる度に、1万円程度を一括査定屋に支払います。
  • 一括査定屋が6社の不動産会社に査定を依頼(情報をお送り)すれば、一括査定屋は1回で6万円儲かります。
  • よって一括査定屋はお客様には無料で査定を提供できるのです。
  • 一括査定屋はネット経由の紹介だけでチャリンチャリンとお金が入ってきます。

これが一括査定業のビジネスモデルです。

なんとなく「楽して儲かりそう」なイメージのビジネスであるため、最近は一括査定業に参入している業者も増えており、一括査定屋の中でも競争も激しくなっています。 

一括査定屋の目的(ミッション)は不動産会社を増やすこと

一括査定業で難しい部分は不動産会社の登録数を増やすことです。

特に信頼できる不動産会社をいかに集めるかが肝になります。

悪徳会社を集めているサイトであれば、利用者が間違いなく不利益をこうむります。

一括査定業はネットによる業者紹介ビジネスです。

顔の見えないネットの業者紹介ビジネスなので、信用できる不動産会社を紹介できなければ決して長続きするビジネスとは言えません。

紹介はする方もされる方も責任が発生するからです。 

「不動産」の一括査定の3つの注意点

さらに一括査定サイトの中でも不動産一括査定は特に注意が必要です。

  1. 不動産会社が買い取るわけではなく、査定額で売却できる約束をしてくれない
  2. 顧客獲得したいがために、高い査定額を提示する不動産会社がいる
  3. 実際は査定額よりも低く売却するケースが多い 

注意点1.不動産会社が買い取るわけではなく、査定額で売却できる約束をしてくれない

他の一括査定サイト(例えば車一括査定、引越し一括見積もり)では、業者の相見積もりをサイトで行えるため、利用者には安い業者を見つけることができるという大きなメリットがあります。

※筆者の姉妹サイトで車一括査定は説明しています。

3分でわかる!車一括査定を利用する前に知っておくべき全知識 - パンダ店長が教える車買取・中古車購入バイブル
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ネットで調べていると、「車一括査定」が高く売れるとしてよく紹介されています。 今や車を売るときに当たり前の存在になってき ...

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ところが不動産の一括査定サイトでは、不動産会社が売却予想額を提示するだけです。

不動産の場合は、仲介取引が基本のため、不動産会社が買い取るわけではありません。

つまり、その金額で売却できることを約束している訳ではないということ。

予想を立てるだけなので、売主であるあなたでもできます。

注意点2.顧客を獲得したいがために、高い査定額を提示する不動産会社がいる

一括査定サイトに登録している不動産会社は、見積のたびに1万円を一括査定屋に支払います。

毎回毎回1万円を支払って、空振りしていれば、不動産会社にとっては馬鹿らしくなります。

その内、一括査定サイトでなんとか顧客を獲得するために、売れもしない高い金額で査定額を出すようになります。

とにかく契約を取って仲介を行わない限り、一括査定屋に支払った金額を回収できません。

業者の焦りが査定額を高くしてしまうのです。

注意点3.実際は査定額よりも低く売却するケースが多い 

そのため一括査定サイトを利用すると、査定額よりも低い価格での売却となるケースが多くなります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

一括査定サイトは売主に対して有利誤認を与えかねない仕組みですが、今のところ公正取引委員会も取り締まりようがありません。

宅地建物取引業法は、買主に対して有利誤認を与える行為を厳しく規制していますが、売主に対しては規制が緩いです。

そのため売主が一括査定サイトを使って騙されたと感じても誰も守ってはくれません。

自分の判断と責任を持って一括査定サイトを利用する必要があります。

以上、ここまで不動産一括査定サイトの注意点について見てきました。

それでは次に良い不動産一括査定サイトの見分け方について見ていきましょう。

4.良い不動産一括査定サイトを見極めるポイント3つ

良い不動産一括査定サイトを見極めるポイントは

  1. 悪徳業者の排除を徹底している
  2. サポート体制がしっかりしている
  3. 査定できる物件種別が豊富にある

の3点です。

一括査定はネットの業者紹介ビジネスですから、悪徳業者の排除は不可欠です。

悪徳業者をどうやって排除し、どのように優良な業者の登録を維持しているのか、具体的に説明の無いサイトは避けるべきです。 


次にサポート体制です。

不動産という高額な商品を扱うのに、電話のサポートすらないサイトは怖いです。

査定で現れた業者が、悪徳業者だった場合、電話もなければ利用者は泣き寝入りすることになります。

チャリンチャリンお金をもらって、後は知らないよというスタンスの一括査定サイトでは、怖くて利用できません。 


3つ目としては、査定できる不動産の種別が豊富なサイトを選びましょう。

例えば物件種別が「戸建、マンション、土地」の3種類だけのサイトなどは、明らかに素人が運営しています。

不動産にはワンルームマンションなどの収益物件や倉庫・工場などの事業用不動産があります。

収益物件や事業用不動産は額も大きく取引が活発であり、このような不動産を扱っている不動産会社はレベルの高い業者も多いです。

収益物件や事業用不動産が査定できるサイトはしっかりした業者が登録されている証拠です。

素人運営の一括査定サイトは避けるべきでしょう。 


以上、ここまで一括査定サイトを見極めるポイントについて見てきました。

ただし、このポイントを知ったところで、具体的にどこの一括査定サイトがいいのか素人では分かりません。

そこで、その3つのポイントを視点、特に良い不動産会社に依頼ができるを重点にオススメの一括査定サイトを紹介します。

5.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

最後に一括査定サイトの効果的な利用方法について見ていきます。 

6.一括査定サイトの効果的な利用法

先日、ある銀行の債権回収の担当者にどうやって不動産を売却しているのかを聞きました。

その回答は、「何社かの不動産会社に同時に情報を流して、複数の不動産会社同士を競争させて早く高く売っています。」というものでした。

複数の不動産会社には一般媒介で依頼し、専任媒介で売却することはあり得ないとのことでした。

高く売るには複数の不動産会社と一般媒介する 

個人でも早く高く売却するためには、このように複数の不動産会社に一般媒介で依頼することが鉄則です。

ただし、このような売り方は、複数の不動産会社を知らなければできないことであり、従来であれば、個人で行うには荷が重い面倒な売却方法とも言えました。

何社も不動産会社をグルグル回り、売却を依頼することを想像すれば、とても労力がかかるというのは想像できると思います。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

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媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

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一括査定サイトを使えば複数の不動産会社を楽に見つけられる 

しかしながら、一括査定サイトを使えば、一度に複数の不動産会社とコンタクトを取ることが可能です。

通常は、6社程度から査定を取得できるため、6社の不動産会社に売却を依頼できます。

たとえその中に悪徳業者が混じっていても、1社でも優秀な不動産会社が入っていれば、その会社がきちんと売却してくれます。

不動産仲介には一般媒介という売主に有利な媒介契約形態があります。一括査定サイトと使って、わざわざ一社に限定する必要はないのです。 

このように一括査定サイトの登場で、個人でも一度に複数の不動産会社に売却依頼をできるような環境になってきました。

一括査定サイトを利用して、「複数の不動産会社に依頼できる」というメリットに気付くかどうかが重要です。

さらにインターネットであるため、遠隔地でも同様のことができます。

全く業者を知らない土地でも、複数の不動産会社に一度に売却を依頼できるようになったことは、革新的なサービスとも言えるでしょう。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社との出会いツールとして使うことが最も効果的な利用方法です。

7.まとめ

以上、不動産査定を行う際の注意点と効果的な一括査定サイトの使い方について見てきました。

複数の不動産会社効率よく出会える一括査定サイトは、あなたの不動産売却の世界を変えてくれます。

複数の不動産会社と一般媒介を行うことで、あなたの不動産売却は早く高く売れるようになるでしょう。

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