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不動産の売却で不動産会社と締結する「媒介契約」について徹底解説

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「媒介」とか「仲介」とか「あっせん」等々、不動産を売却しようとすると似たような言葉が登場します。

媒介・仲介・あっせんは、基本的にはどれも同じ意味です。 

また媒介契約の中にも「一般」とか「専任」とか「専属専任」といった言葉が登場します。

これから不動産を売却しようとする人の中には、

  • 似たような言葉が多くて良くわからん
  • 一般とか専任とか一体なんなの?
  • 媒介契約に関する正しい情報を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産の「媒介」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは媒介契約の全体像を理解し、媒介契約の種類ごとの違いを把握することが可能になります。

1.媒介契約とは不動産会社に依頼する契約

「媒介」とは宅地建物取引業者が土地建物の売買・交換・賃借に関して、売主(貸主)と買主(借主)との間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて、両者の間をなかだちすることを指します。

さらに「媒介契約」とは、媒介を不動産会社に依頼する契約のことになります。

媒介契約は、民法上、口頭でも有効な契約が成立することになりますが、宅地建物取引業法の中では書面化により依頼者の保護を図ることとされています。

以上、ここまでが媒介契約についてです。それでは次に媒介契約の種類について見ていきます。

2.媒介契約の種類

2-1.3つの契約形態

媒介契約の種類は

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3つになります。

どれを選択するかは依頼者の自由です。決して不動産会社に選択権があるものではありません。

3つの契約形態の、最も大きな違いは以下の点です。 

契約形式 依頼者の制約
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できず、かつ自己発見取引も認められない。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引は可能。

 ポイントは専属専任媒介や専任媒介(以下、「専任系媒介」と略)では、1つの不動産会社に依頼をすると他の不動産会社には依頼できないという点です。 

また自己発見取引とは、自分で買主を見つけることを指します。

例えば不動産会社に依頼している間に、自分の友人が買いたいという話になり、自分で買主を見つけた場合、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引まで制限するという厳しい条件が課されます。

専任系媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼できないため、基本的に売主に不利な契約のため選択するメリットはありません。

2-2.専任系媒介契約の存在理由

専任系媒介契約の存在理由としては、消費者側である「買主」を守るというのが建前です。

仮に複数の不動産会社が競争によって煽るように不動産を売却するような事態になれば、買主の判断を誤らせてしまいます。

不動産会社が売却の競争で焦る必要がなければ、買主に親切に情報提供を行うことが可能になります。

買主は、売主よりも物件に関する情報が圧倒的に少ないため、弱い立場の存在です。

売主からすると専任系媒介契約は納得のいかない契約かもしれませんが、法の趣旨は弱い立場にある買主を守るところにあります。

しかしながら、実際には買主ではなく不動産会社も競争から守っている制度となってしまっているのも事実です。

以上、ここまで媒介契約の種類について見てきました。

それでは次に媒介契約の有効期限と更新について見ていきましょう。

3.媒介契約の有効期限と更新

媒介契約はどの契約も基本的には「3ヶ月以内」となります。

仮に3ヶ月よりも長い期間を定めても、その期間は3ヶ月とされます。 

専任系媒介契約でも、仮に不動産会社の動きが悪かったとしても、最長でも3ヶ月我慢すれば、他の不動産会社に切り替えることが可能です。

また契約も当然に自動更新されるわけではありません。依頼者が書面により申出をしない限り更新されません。

以上、ここまで媒介契約の有効期限と更新について見てきました。それでは次にレインズの登録について見ていきます。

4.レインズへの登録

4-1.登録は早く買主を見つけさせるため

専任系媒介契約は売主にとって不利な契約形態であるため、それを少しでも是正するための取組が不動産会社に課されています。それがレインズへの登録です。

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは、宅地建物取引業者間で物件情報を共有できる不動産会社しか使用できないシステムです。

レインズへ売物件を登録すると、全ての不動産会社が物件を見ることができるため、買手が早く見つかる可能性が高くなります。

逆に言えば、専任系媒介を取った不動産会社が、じっくり自社だけで買主を探そうとするのが難しくなります。

つまり専任系媒介を契約できたとしても両手仲介がしにくくなります。

両手仲介とは、買主と売主の両方を仲介することを指します。

不動産会社にとっては、報酬を売主と買主から取ることができるため、報酬が倍になります。

仮に専任系媒介契約を取った不動産会社が両手仲介をしようとすると、物件を誰にも公開せず、独り占めして自社だけで買主を探そうとします。

そうすると、売却活動の成否はその不動産会社の能力に大きく依存することになり、売主が不利益を被る形になるのです。

4-2.登録と報告の義務

そのため、それぞれの媒介契約では、レインズへの登録義務の有無と登録しなければならない期間を以下のように定めています。

契約形式 登録の義務 登録までの期間 報告の義務
専属専任媒介契約 あり 契約締結日の翌日から5日以内 1週間に1回以上の業務処理状況の報告
専任媒介契約 あり 契約締結日の翌日から7日以内 2週間に1回以上の業務処理状況の報告
一般媒介契約 なし なし なし

このように専任系媒介契約では、物件が他社へ公開されやすい仕組みとなっており、専任系媒介契約のデメリットをある程度緩和してくれています。

しかしながら、専任系媒介契約を取った不動産会社が、必ずしも買手を見つけてきた不動産会社に協力的な対応をするかどうかは分かりません。

レインズに登録していても、買い側の不動産会社に意地悪をして、物件を扱わせないこともあるのです。

レインズについては、「レインズ(REINS)とは?業界人だから分かるレインズの機能と仕組みを徹底解説」に詳しく記載しています。ご興味のある方は是非ご参照ください。

以上、ここまでレインズへの登録について見てきました。

それでは次に気になる媒介報酬額について見ていきましょう。

5.不動産会社への報酬額

5-1.報酬上限

媒介家契約による報酬を仲介手数料と言います。

仲介手数料は、

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の間で差はありません。

仲介手数料は上限額が以下のように定められています。

取引額 仲介手数料(速算式)
200万円以下 取引額×5%
200万円超400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

仲介手数料は成功報酬ですので、売買が成立しないと発生しません。

そのため、仮に一般媒介契約で複数の不動産会社に媒介を依頼したとしても、結果的にかかる仲介手数料は専任系媒介契約と同額となります。

5-2.仲介手数料を値引く方法

この仲介手数料はあくまでも上限額であるため、交渉で値引くことは可能です。

例えば、専任系媒介契約は不動産会社にとって有利な契約であるため、専任系媒介契約を交換条件として仲介手数料を値引く方法はあります。

但し、大手の不動産会社ほど広告宣伝費も多くかけているため、仲介手数料を値引かない傾向にあります。

こちらの詳しい解説については「マンション売却/仲介手数料を値引きする際の交渉マニュアルとコツ」で説明しておりますので、気になる方はご覧ください。

ここまで報酬額について見てきました。それでは次に仲介手数料の支払時期について見ていきましょう。

6.仲介手数料支払い時期

仲介手数料は、本来、不動産会社が売買の契約成立時点で100%請求できることになっています。

そのため売買契約日に満額請求されても違反ではなく、文句は言えません。

しかしながら、通常、契約締結日から引渡し日まで1ヶ月ほど間が空くため、商習慣として「売買契約日に50%、引渡しに50%」を支払うケースが多いです。

支払時期はあくまでも不動産会社との決めごとなので、不動産会社と良く打合せをして決めましょう。

以上、ここまで仲介手数料支払い時期について見てきました。

それでは次に気になる依頼者の義務について見ていきます。

7.売主が行うべき2つの義務

7-1.通知義務

一般媒介契約では他の不動産会社に媒介を重ねて依頼することが可能です。

そのため、ある不動産会社が買主を見つけたことにより、売買が「成約した場合」には、その旨を遅滞なく全ての業者に通知する義務があります。

この通知を怠ると、契約成立後、仮に他の不動産会社が善意で行ってくれた事務処理は、費用請求されると支払い義務が発生することになります。

このような通知義務は、専任媒介契約で自己発見取引を行った場合も同様です。

売買が決まったら、「決まりましたよ」と通知してあげることが依頼者の義務になります。

7-2.一般媒介の明示義務

一般媒介では、契約によって重ねて依頼する不動産会社を明示する義務の有無が分かれます。

非明示型 他に依頼した業者名を明らかにする必要はない
明示型 他に依頼した業者名を明らかにする必要がある

通常、媒介契約のひな型である標準一般媒介契約約款では、明示型になっていますので、何も意識しないと明示型で契約することになってしまいます。

明示型で契約してしまうと、他の業者に依頼した場合、いちいち明示しないといけないため、非常に面倒です。

そのため非明示型にするには、特約で「依頼者が他の業者に重ねて依頼する場合でも、その業者名を明示する義務は負わない」という条文を付け加えます。

明示型であるのに依頼者が明示義務に違反して、明示していない不動産会社を通して成約したときは、依頼を受けた不動産会社は一般媒介契約の履行のために要した費用を請求することができます。

明示型だとせっかく自由度のある一般媒介が業者依頼の点で不自由になってしまいます。

一般媒介の場合は、非明示型で契約を締結しましょう。

8.まとめ

以上、不動産の売却で不動産会社と締結する媒介契約について徹底解説について見てきました。

売主に有利な契約は、「非明示型の一般媒介契約」です。これから媒介契約をする方は、ご参考にしてください。

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