不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

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不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。

一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産売買時に出てくる「媒介」って何だろう
  • 媒介も専任とか一般とか色々あってよく分からない
  • 自分が不動産を売却する上でどのような媒介契約を締結すべきか知りたい

そこで今回の記事では不動産売却における「媒介契約」を中心にお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは不動産の媒介契約について理解し、適切な媒介契約を締結できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却における「媒介」とは

「媒介」とは宅地建物取引業者(不動産会社のこと)が土地建物の売買・交換・賃借に関して、売主(貸主)と買主(借主)との間に立ち、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて、両者の間をなかだちすること

媒介は仲介やあっせんなどと呼んだりすることもあります。

「仲介」という言葉が最も馴染みがあるかもしれません。

媒介契約は書面で行う

仲介(媒介)には、売買仲介と賃貸仲介があります。

  • 売買仲介は売主と買主を結びつけるサービス
  • 賃貸仲介は貸主と借主を結びつけるサービス

不動産の売却においては売買仲介を依頼することになります。

売主が不動産の売却を不動産会社に依頼し、不動産会社がこれを承諾することによって、売主と不動産会社の間に一定の契約関係が生じます。

この依頼契約を「媒介契約」と言います。

媒介契約は、民法上は書面を取り交わす必要はなく、口頭による場合でも有効な契約が成立することになります。

媒介契約ができた背景

口頭の媒介契約が締結された場合には、現実に媒介契約が成立しているかどうか、その内容が必ずしも明確でないため、過去にトラブルになることが多くありました。

そこで、昭和55年の宅地建物取引業法の改正により、「媒介契約の明確化、書面等により、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ること」を目的として、媒介契約制度が創設されました。

媒介契約制度の施工にあたって、国土交通省により媒介契約の標準的な約款が作成されました。

実際の売却にあたっては、不動産会社とはこの標準媒介契約約款を用いて契約を行うことが多いです。

標準媒介契約約款とは、不動産会社との間で締結する媒介契約書のこと

媒介契約の内容

不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結すると、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した媒介契約書を作成して、依頼者に交付することになります。

  1. 目的物件を特定するために必要な表示
  2. 目的物件を売買すべき価額またはその評価額
  3. 媒介契約の類型
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 目的物件の指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

実際の仲介の現場では、口頭契約のまま話が進み、売買契約時にはじめて不動産会社との媒介契約を結んでいるようなケースも珍しくありません。

信頼関係ができている不動産会社との間であれば、後から契約してもトラブルは少ないですが、はじめて不動産会社に売却を依頼するようなケースでは、望ましくありません。

トラブルを避けるためにも、不動産会社に仲介を依頼する場合には、早めに媒介契約を書面で締結するようにしましょう。

以上、ここまで媒介とは何かについて見てきました。

媒介契約には3つの契約の種類があります。そこで次に媒介契約の種類について見ていきます。

2.媒介契約には3つの種類がある

3つの媒介契約の特徴

媒介契約には、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下のようになります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる 明示義務(※1)重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズ(※2)への登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月
他業者によって成約した場合明示していない業者によって成約した場合、
履行のために要した費用が請求される場合がある
違約金が請求される違約金が請求される
自己発見取引をした場合履行のために要した費用が
請求される場合がある
履行のために要した費用が
請求される場合がある
違約金が請求される
依頼者による媒介契約の解除特になし履行のために要した費用が
請求される場合がある
履行のために要した費用が
請求される場合がある

※1:明示義務
一般媒介の場合、原則として他に依頼する不動産会社を明示する義務があります。ただし、特約として「依頼者が他の業者に重ねて依頼する場合でも、その業者名を明示する義務は負わない」とする方法も可能です。これを非明示型と呼びます。
※2レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)
レインズとは不動産会社(許可を得ている宅地建物取引業者のこと)しか見ることができないネットワークシステムです。このネットワークシステムに登録することによって、他の不動産会社も物件情報を見ることができるため、迅速な取引をすることが可能になります。

3つの媒介契約の違いは重ねて依頼できるかという点

媒介契約の最大の特徴としては、

  • 一般媒介契約:他の不動産会社に重ねて依頼することができる
  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約:他の不動産会社には重ねて依頼することができない

という点です。

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼した場合、成約したときは、その旨を遅滞なく他の業者に通知する義務があります。

依頼者が通知を怠った場合には、他の不動産会社が契約の成立を知らずに行った「成約後」の事務処理に要した費用に関しては請求できることになっています。

自己発見取引にも違いがある

自己発見取引とは、自分で買主を見つけること

例えば不動産会社に依頼している間に、自分で買主を見つけてしまった場合、これを自己発見取引と呼んでいます。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引まで制限しています。

不動産の売却では、例えば知人や隣地の人等、自分で買主を発見できてしまうことも十分考えられます。

マンションも同じマンションに住んでいる人が買いたいと申し出てくることもあります。

自己発見取引というのは、可能性が全くないわけではないので、専属専任媒介契約を締結する際は、注意をしましょう。

以上、ここまで媒介契約の種類について見てきました。

媒介については報酬に上限規定があります。そこで次に媒介の報酬について解説します。

3.媒介(仲介手数料)の報酬相場

上限額が法律で決まっている

媒介の報酬のことを仲介手数料と呼びます。

仲介手数料は、一般媒介契約や専任系媒介契約であっても全て同じです。

仲介手数料には法律で以下のように上限額が定められています。

取引額仲介手数料(速算式)
200万円以下取引額×5%
200万円超400万円以下取引額×4%+2万円
400万円超取引額×3%+6万円

取引額とは不動産の売却額のことになります。

仲介手数料の計算根拠とする取引額には、消費税は含まれません。

個人が不動産を売却する場合には土地と建物の両方には消費税は発生しません。

仲介手数料自体には消費税が発生します。

例えば、1,000万円の土地の取引をした場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料 = (1,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1(消費税)
      = (30万円 + 6万円) × 1.1(消費税)
      = 36万円 × 1.1(消費税)
      = 388,800円

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料は依頼した不動産会社の仲介によって、売買が成立したときに発生する不動産会社への報酬です。

仲介手数料の最大のポイントは「成功報酬」という点です。

仮に、複数の不動産会社に仲介を依頼しても、実際に売買を成立させた不動産会社にしか支払う必要はありません。

結果的にかかる仲介手数料は専任系媒介契約と同額となります。

売買を締結できなかった不動産会社は、仮に実費が発生したとしても、それを依頼者に請求することはできないという特徴があります。

仲介手数料は成功報酬となりますが、依頼者の都合によって途中で媒介契約を解除した場合は、不動産会社は実費を請求することができます。

そのため、依頼者都合で契約を解除した場合、不動産会社から実費請求されても文句は言えません。

実費とは以下のようなものを含みます。

  1. 現地調査費用:交通費、写真代
  2. 検知関係調査費用:交通費、謄本代
  3. 販売活動費用:新聞・雑誌の広告費、通信費、現地案内交通費
  4. 契約交渉費用:交通費

ただし、これらの費用は請求されても、約定報酬額を超えることはできません。

約定報酬額とは、媒介契約で締結した仲介手数料のこと

例えば、契約で仲介手数料を3%+6万円と約定した場合、3%+6万円が約定報酬額ということになります。

仲介手数料の相場

国は何もしないのに消費税を10%もぶんどりますが、本当にヒドイ話です。

仲介手数料は高いと言っても高々3%ですので、消費税と比べたらちっとも高くありません。

不動産会社は汗水たらして働いても、3%しかもらえません。

成功報酬ですので、場合によってはゼロになる可能性すらあります。

企業同士のM&Aにも仲介ビジネスが存在します。

企業のM&Aビジネスの仲介手数料の相場は取引額の10~12%が相場です。

メルカリなどのネット販売の手収料も10%程度が一般的です。

企業のM&Aビジネスや消費税率等に比べると、不動産会社の受領する3%の仲介手数料は可愛いものです。

そのため、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を法定上限額のマックスを請求してきます。

仲介手数料の相場は、つまり法定上限金額が相場ということになります。

400万円超の取引であれば、仲介手数料の相場は3%+6万円です。

不動産の仲介手数料は、世間一般の仲介ビジネスの中では、かなり良心的ということを知っておきましょう。

以上、ここまで媒介の報酬について見てきました。

では一般媒介や専任系媒介にはそれぞれどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこでまず一般媒介のメリットとデメリットについてご紹介します。

4.一般媒介の3つのメリットと2つのデメリット

一般媒介の3つのメリット

一般媒介には以下のようなメリットがあります。

  1. 早く高く売却できる
  2. 無理矢理不動産会社を1社に絞らなくても良い
  3. 売却までのプロセスに透明性がある

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

不動産を売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

一般媒介についてあれこれ言う人はいますが、「売却なら一般媒介」という考え方は明確です。

よほどの理由がない限り、専任系媒介契約を選択するメリットはないと思ってください。

また一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

さらに、複数の会社が購入希望者を連れてくるため、買主の決定までのプロセスに透明性があり納得感が得られます。

1社だけに絞ると、不動産会社が裏で買主とコソコソ操作しているような疑念が沸く場合もあります。

複数の不動産会社に依頼しておけば、そのような疑念は払しょくできます。

一般媒介の2つのデメリット

売却では一般媒介を選択すべきですが、一般媒介のデメリットをあえて示せば以下のようになります。

  1. 仲介手数料を値引きしにくい
  2. 同じことを複数の会社に伝える手間が発生する。

一般媒介の場合、仲介手数料は値引しにくいです。

しかしながら、仲介手数料をちょこちょこ値切るよりも、一般媒介で高く売却した方がメリットは大きいです。

仲介手数料は高々3%なので、割り切って払うことをオススメします。

また、複数の不動産会社に依頼することで、同じことを何社にも連絡をしなければならないという手間は発生します。

例えば、売買が成約した場合には、その旨を遅滞なく全ての不動産会社に連絡しなければいけません。

連絡をしない場合、成約後の実費については請求を受ける可能性があります。

以上、ここまで一般媒介のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に専任系媒介のメリットとデメリットについて見ていきます。

5.専任系媒介の2つのメリットと3つのデメリット

専任系媒介の2つのメリット

繰り返しますが、売却するなら一般媒介です。

ただ、あえて専任系媒介にメリットがあるとしたら、以下のようなことが挙げられます。

  1. 仲介手数料の値引きがしやすい
  2. わがままを伝えやすい

専任系媒介契約だからと言って、仲介手数料が値引できるわけではありません。

しかしながら、「専任系媒介契約にしてあげるから仲介手数料を値引きして欲しい」という交渉をすることなら可能です。

専任系媒介契約は、不動産会社にとってはとても有利な契約です。

売主と専任系媒介契約を締結すれば、手数料を取れないことはほぼありません。

そのため、多少の融通を効かせることができるというのがメリットでもあります。

専任系媒介契約では、売主が融通を効かせることができるため、売主のわがままを通しやすいというメリットもあります。

過去にその不動産会社と取引をし、十分に信頼しているような不動産会社であれば、専任系媒介契約でも問題ありません。

仲介手数料の値引きについては、下記記事で詳しく解説しています。

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専任系媒介の3つのデメリット

専任系媒介契約には以下のようなデメリットがあります。

  1. 両手仲介となりやすく、値引き交渉を受けやすい
  2. 不動産会社に緊張感が生まれない
  3. 選んだ一社に実力があるとは限らない

売主と買主の両方から仲介を受けることを「両手仲介」と言います。

両手仲介では、不動産会社が双方の代理人となります。

買主が値を下げて欲しいという話になると、不動産会社が値引をしてくるような場合があります。

専任系媒介では、高く売れるどころか安くなる可能性があります。

また、不動産会社は横取りされる心配がないため、緊張感が生まれません。

そのため売却に時間がかかる可能性があります。

さらに、選んでしまった不動産会社が実はいい加減な会社だった場合、3ヶ月間その不動産会社に拘束されてしまいます。

不動産の売却は一生に一度あるかないかの機会です。

それを一度も仕事をしたことのない1つの会社にゆだねることはリスクが大きいです。

業者リスクについては一般媒介を利用することによって回避するようにしましょう。

両手仲介については、下記記事で詳しく解説しています。

両手仲介とは?売主が損をしてしまう理由と対処法を紹介
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売主にとっては、どうしても両手仲介が問題となってしまいます。 両手仲介では、売主が囲い込みを受けやすく、損をするのは売主 ...

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以上、ここまでが一般媒介と専任媒介の違いです。

では、どのように一般媒介を依頼すれば良いのでしょうか。

そこで次に効果的に一般媒介を使う方法についてご紹介します。

6.効果的に一般媒介を使う方法

不動産の売却に関しては、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介を選択した方が有利になります。

ただし、一般媒介では複数の不動産会社に対して同時に声掛けをしなければいけないという手間がかかります。

従来、複数の不動産会社に依頼するには、自分で不動産会社を練り歩き、1社1社に依頼をしていくという手間がありました。

自ら訪問する不動産会社が、売買仲介を得意としているかどうかも分からず、手当たり次第で依頼をするとうのが現実的でした。

ところが、現在ではそのような心配は一切無用です。

複数の不動産会社に依頼は「不動産一括査定」が便利

複数の不動産会社に一般媒介を依頼する場合には、無料の一括査定サイトを使うのが一番便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトを使えば、最大6社から査定を受けることが可能です。

一括査定サイトで査定を受けて終わるというのはもったいないです。

また、せっかく6社とコンタクトが取れたのに、1社だけに絞ってしまう必要もありません。

一括査定サイトを使うのであれば、査定に来てくれた全ての不動産会社にそのまま一般媒介を依頼するのが最も良いです。

査定は無料で行ってくれますが、不動産会社は査定を行うことによって人件費等が実際にかかっています。

それにも関わらず、専任系媒介契約で1社にしか依頼しないのは、査定をしてくれた会社に申し訳ないです。

せっかく査定をしてくれたのですから、全ての不動産会社にチャンスを与えるようにして下さい。

その方が、不動産会社にとっても報われますし、売主にとっても高く売れるチャンスが広がります

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトを使って不動産を高く売る方法については、下記にも詳しく記載しています。

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7.まとめ

不動産の売却に必要となる媒介とは何かについて解説してきました。

不動産を売却するのであれば、基本的には一般媒介を選択することをオススメします。

一括査定サイトを使いながら、複数の不動産会社に一般媒介を依頼しましょう。

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