不動産売買時に締結する3つの媒介契約と特徴・違い

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媒介とは仲介やあっせんのことです。

一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。

これから不動産を売却しようとしている人の中には、

  • 媒介って何だろう
  • 媒介も専任とか一般とか色々あってよく分からない
  • 自分が不動産を売却する上でどのような媒介契約を締結すべきか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産売却における「媒介」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは媒介について理解し、適切な媒介契約を締結できるようになります。

なお、こちらの記事は媒介について、全般を広く取り扱っている内容です。

媒介の契約部分のみであれば、下記記事がさらに詳細を記載しています。

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不動産売買時に締結する3つの媒介契約と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 これから不動産を売却しようとしている人の中には、 媒介って何だろう 媒介も専任 ...

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1.不動産売却における「媒介」とは

媒介契約は書面で行う

「媒介」とは宅地建物取引業者(不動産会社のこと)が土地建物の売買・交換・賃借に関して、売主(貸主)と買主(借主)との間に立ち、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて、両者の間をなかだちすること

媒介は仲介やあっせんなどと呼んだりすることもあります。

「仲介」という言葉が最も馴染みがあるかもしれません。

仲介(媒介)には、売買仲介と賃貸仲介があります。

  • 売買仲介は売主と買主を結びつけるサービス
  • 賃貸仲介は貸主と借主を結びつけるサービス

不動産の売却においては売買仲介を依頼することになります。

売主が不動産の売却を不動産会社に依頼し、不動産会社がこれを承諾することによって、売主と不動産会社の間に一定の契約関係が生じます。

この依頼契約を「媒介契約」と言います。

媒介契約は、民法上は書面を取り交わす必要はなく、口頭による場合でも有効な契約が成立することになります。


ところが、口頭の媒介契約が締結された場合には、現実に媒介契約が成立しているかどうか、その内容が必ずしも明確でないため、過去にトラブルになることが多くありました。

そこで、昭和55年の宅地建物取引業法の改正により、「媒介契約の明確化、書面か等により、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ること」を目的として、媒介契約制度が創設されました。

媒介契約制度の施工にあたって、国土交通省により、媒介契約の標準的な約款が作成されました。

実際の売却にあたっては、不動産会社とはこの標準媒介契約約款を用いて契約を行うことが多いです。

標準媒介契約約款とは、つまり不動産会社との間で締結する媒介契約書のことを指します。

媒介契約の内容

不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結すると、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した媒介契約書を作成して、依頼者に交付することになります。

  1. 目的物件を特定するために必要な表示
  2. 目的物件を売買すべき価額またはその評価額
  3. 媒介契約の類型
  4. 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
  5. 目的物件の指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

実際の仲介の現場では、口頭契約のまま話が進み、売買契約時にはじめて不動産会社との媒介契約を結んでいるようなケースも珍しくありません。

信頼関係ができている不動産会社との間であれば、後から契約してもトラブルは少ないですが、はじめて不動産会社に売却を依頼するようなケースでは、望ましくありません。

トラブルを避けるためにも、不動産会社に仲介を依頼する場合には、早めに媒介契約を書面で締結するようにしましょう。

以上、ここまで媒介とは何かについて見てきました。

媒介契約には3つの契約の種類があります。そこで次に媒介契約の種類について見ていきます。

2.媒介契約には3つの種類がある

3つの媒介契約の特徴

媒介契約には、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下のようになります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる 明示義務(※1)重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズ(※2)への登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月
他業者によって成約した場合明示していない業者によって成約した場合、履行のために要した費用が請求される場合がある違約金が請求される違約金が請求される
自己発見取引をした場合履行のために要した費用が請求される場合がある履行のために要した費用が請求される場合がある違約金が請求される
依頼者による媒介契約の解除特になし履行のために要した費用が請求される場合がある履行のために要した費用が請求される場合がある

※1:明示義務
一般媒介の場合、原則として他に依頼する不動産会社を明示する義務があります。但し、特約として「依頼者が他の業者に重ねて依頼する場合でも、その業者名を明示する義務は負わない」とする方法も可能です。これを非明示型と呼びます。

※2レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)
レインズとは不動産会社(許可を得ている宅地建物取引業者のこと)しか見ることができないネットワークシステムです。このネットワークシステムに登録することによって、他の不動産会社も物件情報を見ることができるため、迅速な取引をすることが可能になります。

尚、レインズについては下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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レインズ(REINS)とは?業界人だから分かるレインズの機能と仕組みを徹底解説

不動産の売却を開始すると、不動産会社から「レインズに登録しましたので登録済証をお渡しします。」と言われた方もいるかと思います。 「えっ、レインズって何!?」と思われる方も少なくありません。 筆者も約3 ...

違いは重ねて依頼できるかという点

媒介契約の最大の特徴としては、一般媒介契約では他の不動産会社に重ねて依頼することができるのに対し、専属専任媒介や専任媒介(以下、「専任系媒介」と略)では他の不動産会社には重ねて依頼することができないという点

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

尚、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼した場合、成約したときは、その旨を遅滞なく他の業者に通知する義務があります。

依頼者が通知を怠った場合には、他の不動産会社が契約の成立を知らずに行った「成約後」の事務処理に要した費用に関しては請求できることになっています。

自己発見取引

自己発見取引とは、自分で買主を見つけることを指します。

例えば不動産会社に依頼している間に、自分で買主を見つけてしまった場合、これを自己発見取引と呼んでいます。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引まで制限しています。

不動産の売却では、例えば知人や隣地の人等、自分で買主を発見できてしまうことも十分考えられます。

マンションも同じマンションに住んでいる人が買いたいと申し出てくることもあります。

自己発見取引というのは、可能性が全くないわけではないので、専属専任媒介契約を締結する際は、注意をしましょう。

以上、ここまで媒介契約の種類の種類について見てきました。

媒介については報酬に上限規定があります。そこで次に媒介の報酬について解説します。

3.媒介の報酬相場

上限額が法律で決まっている

媒介の報酬のことを仲介手数料と呼びます。

仲介手数料は、一般媒介契約や専任系媒介契約であっても全て同じです。

仲介手数料には法律で以下のように上限額が定められています。

取引額仲介手数料(速算式)
200万円以下取引額×5%
200万円超400万円以下取引額×4%+2万円
400万円超取引額×3%+6万円

取引額とは不動産の売却額のことになります。

仲介手数料の計算根拠とする取引額には、消費税は含まれません。

個人が不動産を売却する場合には土地と建物の両方には消費税は発生しません。

尚、仲介手数料自体には消費税が発生します。

例えば、1,000万円の土地の取引をした場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料 = (1,000万円 × 3% + 6万円) × 1.08(消費税)
      = (30万円 + 6万円) × 1.08(消費税)
      = 36万円 × 1.08(消費税)
      = 388,800円

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料は依頼した不動産会社の仲介によって、売買が成立したときに発生する不動産会社への報酬です。

仲介手数料の最大のポイントは、「成功報酬」という点です。

仮に、複数の不動産会社に仲介を依頼しても、実際に売買を成立させた不動産会社にしか支払う必要はありません。

結果的にかかる仲介手数料は専任系媒介契約と同額となります。

売買を締結できなかった不動産会社は、仮に実費が発生したとしても、それを依頼者に請求することはできないという特徴があります。

尚、仲介手数料は成功報酬となりますが、依頼者の都合によって途中で媒介契約を解除した場合は、不動産会社は実費を請求することができます。

そのため、依頼者都合で契約を解除した場合、不動産会社から実費請求されても文句は言えません。

実費とは以下のようなものを含みます。

  1. 現地調査費用:交通費、写真代
  2. 検知関係調査費用:交通費、謄本代
  3. 販売活動費用:新聞・雑誌の広告費、通信費、現地案内交通費
  4. 契約交渉費用:交通費

但し、これらの費用は請求されても、約定報酬額を超えることはできません。

約定報酬額とは、媒介契約で締結した仲介手数料のことです。

例えば、契約で仲介手数料を3%+6万円と約定した場合、3%+6万円が約定報酬額ということになります。

仲介手数料の相場

国は何もしないのに消費税を8%もぶんどりますが、本当にヒドイ話です。

仲介手数料は高いと言っても高々3%ですので、消費税と比べたらちっとも高くありません。

不動産会社は汗水たらして働いても、3%しかもらえません。

成功報酬ですので、場合によってはゼロになる可能性すらあります。

企業同士のM&Aにも仲介ビジネスが存在します。

企業のM&Aビジネスの仲介手数料の相場は取引額の10~12%が相場です。

メルカリなどのネット販売の手収料も10%程度が一般的です。

企業のM&Aビジネスや消費税率等に比べると、不動産会社の受領する3%の仲介手数料は可愛いものです。

そのため、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を法定上限額のマックスを請求してきます。

仲介手数料の相場は、つまり法定上限金額が相場ということになります。

400万円超の取引であれば、仲介手数料の相場は3%+6万円です。

不動産の仲介手数料は、世間一般の仲介ビジネスの中では、かなり良心的ということを知っておきましょう。

以上、ここまで媒介の報酬について見てきました。

では一般媒介や専任系媒介にはそれぞれどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこでまず一般媒介のメリットとデメリットについてご紹介します。

4.一般媒介のメリットとデメリット

一般媒介のメリット

一般媒介には以下のようなメリットがあります。

  1. 早く高く売却できる。
  2. 無理矢理不動産会社を1社に絞らなくても良い。
  3. 売却までのプロセスに透明性がある。

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

不動産を売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

一般媒介についてあれこれ言う人はいますが、「売却なら一般媒介」という考え方は明確です。

よほどの理由がない限り、専任系媒介契約を選択するメリットはないと思ってください。

また一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

さらに、複数の会社が購入希望者を連れてくるため、買主の決定までのプロセスに透明性があり納得感が得られます。

1社だけに絞ると、不動産会社が裏で買主とコソコソ操作しているような疑念が沸く場合もありますが、複数の不動産会社に依頼しておけば、そのような疑念は払しょくできます。

一般媒介のデメリット

売却では一般媒介を選択すべきですが、一般媒介のデメリットをあえて示せば以下のようになります。

  1. 仲介手数料を値引きしにくい。
  2. 同じことを複数の会社に伝える手間が発生する。

一般媒介の場合、仲介手数料は値引しにくいです。

しかしながら、仲介手数料をちょこちょこ値切るよりも、一般媒介で高く売却した方がメリットは大きいです。

仲介手数料は高々3%なので、割り切って払うことをお勧めします。

また、複数の不動産会社に依頼することで、同じことを何社にも連絡をしなければならないという手間は発生します。

例えば、売買が成約した場合には、その旨を遅滞なく全ての不動産会社に連絡しなければいけません。

連絡をしない場合、成約後の実費については請求を受ける可能性があります。

以上、ここまで一般媒介のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に専任系媒介のメリットとデメリットについて見ていきます。

5.専任系媒介のメリットとデメリット

専任系媒介のメリット

繰り返しますが、売却するなら一般媒介です。

ただ、あえて専任系媒介にメリットがあるとしたら、以下のようなことが挙げられます。

  1. 仲介手数料の値引きがしやすい。
  2. わがままを伝えやすい。

専任系媒介契約だからと言って、仲介手数料が値引できるわけではありません。

しかしながら、「専任系媒介契約にしてあげるから仲介手数料を値引きして欲しい」という交渉をすることなら可能です。

専任系媒介契約は、不動産会社にとってはとても有利な契約です。

売主と専任系媒介契約を締結すれば、手数料を取れないことはほぼありません。

そのため、多少の融通を効かせることができるというのがメリットでもあります。

専任系媒介契約では、売主が融通を効かせることができるため、売主のわがままを通しやすいというメリットもあります。

過去にその不動産会社と取引をし、十分に信頼しているような不動産会社であれば、専任系媒介契約でも問題ありません。

殿堂
不動産売却の「仲介手数料」を値引きしたい!交渉テクニックと注意点

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専任系媒介のデメリット

専任系媒介契約には以下のようなデメリットがあります。

  1. 両手仲介となりやすく、値引き交渉を受けやすい。
  2. 不動産会社に緊張感が生まれない。
  3. 選んだ一社に実力があるとは限らない。

売主と買主の両方から仲介を受けることを「両手仲介」と言います。

両手仲介では、不動産会社が双方の代理人となります。

買主が値を下げて欲しいという話になると、不動産会社が値引をしてくるような場合があります。

自分が依頼した不動産会社に値引されるとは、まさに買主に噛まれるような関係になります。

専任系媒介では、高く売れるどころか安くなる可能性があります。

また、不動産会社は横取りされる心配がないため、緊張感が生まれません。

そのため売却に時間がかかる可能性があります。

さらに、選んでしまった不動産会社が実はいい加減な会社だった場合、3ヶ月間その不動産会社に拘束されてしまいます。

不動産の売却は一生に一度あるかないかの機会です。

それを一度も仕事をしたことのない1つの会社にゆだねることはリスクが大きいです。

業者リスクについては一般媒介を利用することによって回避するようにしましょう。

以上、ここまでが一般媒介と専任媒介の違いです。

さらに詳細を知りたい方は、下記記事をご参照ください。

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では、どのように一般媒介を依頼すれば良いのでしょうか。

そこで次に効果的に一般媒介を使う方法についてご紹介します。

6.効果的に一般媒介を使う方法

不動産の売却に関しては、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介を選択した方が有利になります。

但し、一般媒介では複数の不動産会社に対して同時に声掛けをしなければいけないという手間がかかります。

従来、複数の不動産会社に依頼するには、自分で不動産会社を練り歩き、1社1社に依頼をしていくという手間がありました。

自ら訪問する不動産会社が、売買仲介を得意としているかどうかも分からず、手当たり次第で依頼をするとうのが現実的でした。

ところが、現在ではそのような心配は一切無用です。

複数の不動産会社に一般媒介を依頼する場合には、無料の一括査定サイトを使うのが一番便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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一括査定サイトで査定を受けて終わるというのはもったいないです。

また、せっかく6社とコンタクトが取れたのに、1社だけに絞ってしまう必要もありません。

一括査定サイトを使うのであれば、訪問査定に来てくれた全ての不動産会社にそのまま一般媒介を依頼するのが最も良いです。

査定は無料で行ってくれますが、不動産会社は査定を行うことによって人件費等が実際にかかっています。

それにも関わらず、専任系媒介契約で1社にしか依頼しないのは、査定をしてくれた会社に申し訳ないです。

せっかく査定をしてくれたのですから、全ての不動産会社にチャンスを与えるようにして下さい。

その方が、不動産会社にとっても報われますし、売主にとっても高く売れるチャンスが広がります

一括査定サイトでは、一般媒介で依頼することがお互いWinWinの関係にあります。

下手に1社に絞ることなく、全ての不動産会社に依頼するようにしましょう。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


そして、それらの超大手TOP3に依頼できるのが「 すまいValue 」。

すまいValue

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https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue にしておきましょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

ただし、すまいValueにも弱点があります。

  1. 大手は都会の不動産は得意ですが、人口の少ない地方はあまり得意としていない(力を入れていない)
  2. 大手は両手仲介(売主と買主の両者から仲介手数料をもらうこと)が多い

対策としては、中堅や地方の不動産会社にも査定相談をしておくこと。

イエウール 」は、すまいValueで対応していなかったところでも対応している可能性が高いです。

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イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」から「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功確率が上がります。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方でも、最初に紹介した「 すまいValue 」と今回の「 イエウール 」を両方申し込むことで成功確率がさらに上がります。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

一括査定サイトを使って不動産を高く売る方法については、下記にも詳しく記載しています。

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7.まとめ

以上、不動産の売却に必要となる媒介とは何かについて基礎から徹底解説してきました。

不動産を売却するのであれば、基本的には一般媒介を選択することをお勧めします。

一括査定サイトを使いながら、複数の不動産会社に一般媒介を依頼しましょう。

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不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不動産は金額が大きいだけに「税金」が気になるのも無理はありません。 実は、不動産売 ...

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