一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。

そこで今回の記事では不動産売却における「媒介契約」を中心にお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは不動産の媒介契約について理解し、適切な媒介契約を締結できるようになります。

不動産売却における「媒介」とは

媒介は仲介やあっせんなどと呼んだりすることもあります。

「仲介」という言葉が最も馴染みがあるかもしれません。

媒介契約は書面で行う

仲介(媒介)には、売買仲介と賃貸仲介があります。

• 売買仲介は売主と買主を結びつけるサービス
• 賃貸仲介は貸主と借主を結びつけるサービス

不動産の売却においては売買仲介を依頼することになります。

売主が不動産の売却を不動産会社に依頼し、不動産会社がこれを承諾することによって、売主と不動産会社の間に一定の契約関係が生じます。

この依頼契約を「媒介契約」と言います。

媒介契約は、民法上は書面を取り交わす必要はなく、口頭による場合でも有効な契約が成立することになります。

媒介契約ができた背景

口頭の媒介契約が締結された場合には、現実に媒介契約が成立しているかどうか、その内容が必ずしも明確でないため、過去にトラブルになることが多くありました。

そこで、昭和55年の宅地建物取引業法の改正により、「媒介契約の明確化、書面等により、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ること」を目的として、媒介契約制度が創設されました。

媒介契約制度の施工にあたって、国土交通省により媒介契約の標準的な約款が作成されました。

実際の売却にあたっては、不動産会社とはこの標準媒介契約約款を用いて契約を行うことが多いです。

媒介契約の内容

不動産会社は、依頼者と媒介契約を締結すると、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した媒介契約書を作成して、依頼者に交付することになります。

実際の仲介の現場では、口頭契約のまま話が進み、売買契約時にはじめて不動産会社との媒介契約を結んでいるようなケースも珍しくありません。

信頼関係ができている不動産会社との間であれば、後から契約してもトラブルは少ないですが、はじめて不動産会社に売却を依頼するようなケースでは、望ましくありません。

トラブルを避けるためにも、不動産会社に仲介を依頼する場合には、早めに媒介契約を書面で締結するようにしましょう。

以上、ここまで媒介とは何かについて見てきました。

媒介契約には3つの契約の種類があります。そこで次に媒介契約の種類について見ていきます。

媒介契約には3つの種類がある

3つの媒介契約の特徴

媒介契約には、

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下のようになります。

3つの媒介契約の違いは重ねて依頼できるかという点

媒介契約の最大の特徴としては、

• 一般媒介契約：他の不動産会社に重ねて依頼することができる
• 専属専任媒介契約・専任媒介契約：他の不動産会社には重ねて依頼することができない

という点です。

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼した場合、成約したときは、その旨を遅滞なく他の業者に通知する義務があります。

依頼者が通知を怠った場合には、他の不動産会社が契約の成立を知らずに行った「成約後」の事務処理に要した費用に関しては請求できることになっています。

売主にとって最適な「媒介契約」をパターン別に解説

これまで3つの媒介契約の違いについて紹介してきましたが、自分がどの契約をすべきか分からない人がいるかと思いますので、パターン別にオススメの媒介契約方法を整理してみました。

• 「売れ筋物件」や「こだわりがない」場合 ： 一般媒介契約
• 「売れにくい物件」や「希望価格がある」場合 ： 専任媒介契約
• 「信頼できる不動産会社がある」場合 ： 専属専任媒介契約

特にこだわりがない場合、一般媒介契約がオススメですが、「売れにくい物件を所有している」方や「信頼している不動産会社がいる」方は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を使うことも検討してみてください。

自己発見取引にも違いがある

例えば不動産会社に依頼している間に、自分で買主を見つけてしまった場合、これを自己発見取引と呼んでいます。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引まで制限しています。

不動産の売却では、例えば知人や隣地の人等、自分で買主を発見できてしまうことも十分考えられます。

マンションも同じマンションに住んでいる人が買いたいと申し出てくることもあります。

自己発見取引というのは、可能性が全くないわけではないので、専属専任媒介契約を締結する際は、注意をしましょう。

以上、ここまで媒介契約の種類について見てきました。

媒介については報酬に上限規定があります。そこで次に媒介の報酬について解説します。

媒介（仲介手数料）の報酬相場

上限額が法律で決まっている

媒介の報酬のことを仲介手数料と呼びます。

仲介手数料は、一般媒介契約や専任系媒介契約であっても全て同じです。

仲介手数料には法律で以下のように上限額が定められています。

取引額	仲介手数料(速算式)
200万円以下	取引額×5％
200万円超400万円以下	取引額×4％＋2万円
400万円超	取引額×3％＋6万円

取引額とは不動産の売却額のことになります。

仲介手数料の計算根拠とする取引額には、消費税は含まれません。

個人が不動産を売却する場合には土地と建物の両方には消費税は発生しません。

仲介手数料自体には消費税が発生します。

例えば、1,000万円の土地の取引をした場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料は依頼した不動産会社の仲介によって、売買が成立したときに発生する不動産会社への報酬です。

仲介手数料の最大のポイントは「成功報酬」という点です。

仮に、複数の不動産会社に仲介を依頼しても、実際に売買を成立させた不動産会社にしか支払う必要はありません。

結果的にかかる仲介手数料は専任系媒介契約と同額となります。

売買を締結できなかった不動産会社は、仮に実費が発生したとしても、それを依頼者に請求することはできないという特徴があります。

仲介手数料は成功報酬となりますが、依頼者の都合によって途中で媒介契約を解除した場合は、不動産会社は実費を請求することができます。

そのため、依頼者都合で契約を解除した場合、不動産会社から実費請求されても文句は言えません。

実費とは以下のようなものを含みます。

ただし、これらの費用は請求されても、約定報酬額を超えることはできません。

例えば、契約で仲介手数料を3％＋6万円と約定した場合、3％＋6万円が約定報酬額ということになります。

仲介手数料の相場

国は何もしないのに消費税を10％もぶんどりますが、本当にヒドイ話です。

仲介手数料は高いと言っても高々3％ですので、消費税と比べたらちっとも高くありません。

不動産会社は汗水たらして働いても、3％しかもらえません。

成功報酬ですので、場合によってはゼロになる可能性すらあります。

企業同士のＭ＆Ａにも仲介ビジネスが存在します。

企業のＭ＆Ａビジネスの仲介手数料の相場は取引額の10～12％が相場です。

メルカリなどのネット販売の手収料も10％程度が一般的です。

企業のＭ＆Ａビジネスや消費税率等に比べると、不動産会社の受領する3％の仲介手数料は可愛いものです。

そのため、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を法定上限額のマックスを請求してきます。

仲介手数料の相場は、つまり法定上限金額が相場ということになります。

400万円超の取引であれば、仲介手数料の相場は3％＋6万円です。

不動産の仲介手数料は、世間一般の仲介ビジネスの中では、かなり良心的ということを知っておきましょう。

一般媒介の3つのメリットと2つのデメリット

一般媒介の3つのメリット

一般媒介には以下のようなメリットがあります。

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

不動産を売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

一般媒介についてあれこれ言う人はいますが、「売却なら一般媒介」という考え方は明確です。

よほどの理由がない限り、専任系媒介契約を選択するメリットはないと思ってください。

また一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

さらに、複数の会社が購入希望者を連れてくるため、買主の決定までのプロセスに透明性があり納得感が得られます。

1社だけに絞ると、不動産会社が裏で買主とコソコソ操作しているような疑念が沸く場合もあります。

複数の不動産会社に依頼しておけば、そのような疑念は払しょくできます。

一般媒介の2つのデメリット

売却では一般媒介を選択すべきですが、一般媒介のデメリットをあえて示せば以下のようになります。

一般媒介の場合、仲介手数料は値引しにくいです。

しかしながら、仲介手数料をちょこちょこ値切るよりも、一般媒介で高く売却した方がメリットは大きいです。

仲介手数料は高々3％なので、割り切って払うことをオススメします。

また、複数の不動産会社に依頼することで、同じことを何社にも連絡をしなければならないという手間は発生します。

例えば、売買が成約した場合には、その旨を遅滞なく全ての不動産会社に連絡しなければいけません。

連絡をしない場合、成約後の実費については請求を受ける可能性があります。

専任系媒介の2つのメリットと3つのデメリット

専任系媒介の2つのメリット

繰り返しますが、売却するなら一般媒介です。

ただ、あえて専任系媒介にメリットがあるとしたら、以下のようなことが挙げられます。

専任系媒介契約だからと言って、仲介手数料が値引できるわけではありません。

しかしながら、「専任系媒介契約にしてあげるから仲介手数料を値引きして欲しい」という交渉をすることなら可能です。

専任系媒介契約は、不動産会社にとってはとても有利な契約です。

売主と専任系媒介契約を締結すれば、手数料を取れないことはほぼありません。

そのため、多少の融通を効かせることができるというのがメリットでもあります。

専任系媒介契約では、売主が融通を効かせることができるため、売主のわがままを通しやすいというメリットもあります。

過去にその不動産会社と取引をし、十分に信頼しているような不動産会社であれば、専任系媒介契約でも問題ありません。

仲介手数料の値引きについては、下記記事で詳しく解説しています。

専任系媒介の3つのデメリット

専任系媒介契約には以下のようなデメリットがあります。

売主と買主の両方から仲介を受けることを「両手仲介」と言います。

両手仲介では、不動産会社が双方の代理人となります。

買主が値を下げて欲しいという話になると、不動産会社が値引をしてくるような場合があります。

専任系媒介では、高く売れるどころか安くなる可能性があります。

また、不動産会社は横取りされる心配がないため、緊張感が生まれません。

そのため売却に時間がかかる可能性があります。

さらに、選んでしまった不動産会社が実はいい加減な会社だった場合、3ヶ月間その不動産会社に拘束されてしまいます。

不動産の売却は一生に一度あるかないかの機会です。

それを一度も仕事をしたことのない1つの会社にゆだねることはリスクが大きいです。

業者リスクについては一般媒介を利用することによって回避するようにしましょう。

両手仲介については、下記記事で詳しく解説しています。

効果的に一般媒介を使う方法

不動産の売却に関しては、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介を選択した方が有利になります。

ただし、一般媒介では複数の不動産会社に対して同時に声掛けをしなければいけないという手間がかかります。

従来、複数の不動産会社に依頼するには、自分で不動産会社を練り歩き、1社1社に依頼をしていくという手間がありました。

自ら訪問する不動産会社が、売買仲介を得意としているかどうかも分からず、手当たり次第で依頼をするとうのが現実的でした。

ところが、現在ではそのような心配は一切無用です。

複数の不動産会社に依頼は「不動産一括査定」が便利

複数の不動産会社に一般媒介を依頼する場合には、無料の一括査定サイトを使うのが一番便利です。

一括査定サイトを使えば、最大6社から査定を受けることが可能です。

一括査定サイトで査定を受けて終わるというのはもったいないです。

また、せっかく6社とコンタクトが取れたのに、1社だけに絞ってしまう必要もありません。

一括査定サイトを使うのであれば、査定に来てくれた全ての不動産会社にそのまま一般媒介を依頼するのが最も良いです。

査定は無料で行ってくれますが、不動産会社は査定を行うことによって人件費等が実際にかかっています。

それにも関わらず、専任系媒介契約で1社にしか依頼しないのは、査定をしてくれた会社に申し訳ないです。

せっかく査定をしてくれたのですから、全ての不動産会社にチャンスを与えるようにして下さい。

その方が、不動産会社にとっても報われますし、売主にとっても高く売れるチャンスが広がります。

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。

ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。

売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。

不動産一括査定サイト名	机上査定が対応	メール要望
すまいValue	○	○
SUUMO	○	○
HOME4U	○	○
イエウール	×	×
SRE不動産（※旧ソニー不動産）	×	○

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

• 三井のリハウス：36年連続で仲介取扱件数 第1位で実績申し分なし
• 住友不動産販売：営業がややイケイケだけどその分結果も出してくれる、戸建ても強い

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

まとめ

不動産の売却に必要となる媒介とは何かについて解説してきました。

不動産を売却するのであれば、基本的には一般媒介を選択することをオススメします。

一括査定サイトを使いながら、複数の不動産会社に一般媒介を依頼しましょう。