マンション売却 不動産売却 土地売却 家売却

基礎から分かる!不動産の売却で仲介手数料を値引きする方法

投稿日:2017年2月13日 更新日:

今どきは弁護士になっても100万円の案件を受注することは大変です。

そんな中、宅地建物取引士は4,000万円の不動産を売買すれば120万円の仲介手数料がもらえます。

仲介手数料って資格試験の難易度の割に、随分と高くないでしょうか?

これから不動産を売却しようとする人の中には、

  • 仲介手数料が高すぎる
  • 仲介手数料を安くしたい
  • 不動産売却で手数料を値引きする方法を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産売却における仲介手数料の「値引き」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは仲介手数料を値引く方法を知ることができます。

イエイ

1.仲介手数料とは

1-1.仲介手数料の限度額

仲介手数料とは、媒介契約に基づき、売主と買主の間で売買契約が成立した場合に不動産会社へ支払う報酬となります。 

不動産会社が受け取ることのできる報酬は、国土交通省の告示によりその限度額が以下のように定められています。 

取引額※(売買金額)

速算式(上限額)

200万円以下

5%

200万円超から400万円以下

4%+2万円

400万円超

3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。

1-2.消費税もかかる

尚、仲介手数料は消費税の課税対象となるため、さらに消費税が加算されます。

400万円を超える不動産売買では、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料を税込表示した場合:取引額×3.24%+64,800円

告示で定めらえている仲介手数料はあくまでも上限のため、この金額を支払わなければならないわけではありません。

交渉によって値引きをすることは可能です。

また仲介手数料は成功報酬であり、売買が成立しなければ、特に支払う必要はありません。

以上、ここまで仲介手数料について見てきました。

次に値引きと深い関係にある媒介契約について見ていきます。媒介契約を既にご存知の方は読み飛ばして次章に進んで構いません。

2.媒介契約の種類

2-1.3種類の媒介契約

不動産会社へ仲介手数料を支払う根拠となる媒介契約には以下の3種類があります。

特徴

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

他業者への依頼

重ねて依頼ができる

重ねての依頼ができない

重ねての依頼ができない

自己発見取引

認められる

認められる

認められない

制約に向けての不動産会社の義務

努力義務

積極的努力義務

積極的努力義務

不動産会社の業務処理状況の報告義務

特になし

2週間に1回以上の報告

1週間に1回以上の報告

レインズへの登録

特になし

契約締結日の翌日から7日以内に登録

契約締結日の翌日から5日以内に登録

この3つの契約で、ポイントとなるのが

  1. 他業者への依頼
  2. 自己発見取引

の2点です。自己発見取引とは、自分で買主を探してくることを言います。

2-2.どの契約も仲介手数料は一緒

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、依頼者は他の不動産会社へ重ねて依頼することができません。

さらに専属専任媒介契約では自己発見取引まで禁止されています。

そのため不動産会社にとってみると、専任媒介契約や専属専任媒介契約は他の不動産会社に物件を横取りされるリスクが無くなるため、不動産会社にとって有利な契約形態となります。

一方で、一般媒介契約では他の不動産会社に物件を横取りされるリスクがあり、不動産会社にとって不利な契約形態と言えます。

ところが契約形態によって有利不利があるにも関わらず、不動産会社が受領できる仲介手数料は、どの契約形態でも同じです。

専属専任媒介契約は有利なのに3%+6万円をもらえて、一般媒介契約は不利なのに3%+6万円しかもらえません。

そこで仲介手数料の値引きについては、心理作戦として契約形態による有利・不利を利用することがポイントとなります。

それでは次に仲介手数料を値引きの交渉方法について見ていきましょう。

3.仲介手数料の値引き交渉方法

3-1.値引きのタイミング

仲介手数料を値引きする方法としては、媒介契約の契約形態を交換条件にする方法が最も現実的で、やりやすいです。 

例えば、「専任媒介契約にするから、仲介手数料を値引きして欲しい」という頼み方をします。

売主である依頼者は、不動産会社と契約する前の段階が最も立場が強いです。

不動産会社の営業マンは、あなたと契約する前は、なんとか専任媒介や専属専任媒介の契約を取りたいと思っていますから、この段階で仲介手数料の値引きを交換するのがベストです。

専任媒介や専属専任媒介という良い条件を提示したのですから、不動産会社からも良い条件を引き出しても、まったく問題ありません。 

たまに「お金の話をするのは、なんか悪い気がする」という人がいますが、そういうタイプの人であれば値引きをするのは諦めましょう。 

3-2.契約後の値引きは難しい

不動産会社と契約を結んだ後に交渉するのは、もっと難しいです。契約締結後に仲介手数料を値引きするには、クレーマーのように不動産会社のあら探しを行い、文句をつけて下げるようなやり方しかありません。

このようなやり方をすると、不動産会社も非協力的になります。

良好な関係を維持しながら値引きをしたければ、最初に交換条件を出して、仲介手数料を下げてもらえるようにしましょう。

以上、ここまで値引きの交渉方法について見てきました。それでは次に大手ほど値引きしにくい点について見ていきます。 

4.大手ほど値引きしにくい

4-1.大手の値引きが厳しい理由

専任媒介契約を引き換えに仲介手数料を値引く方法は、効果はありますが、それだけでは結構値引き交渉に苦戦するのも事実です。 

特に大手の不動産会社は、専任媒介契約を要求しつつ、なおかつ仲介手数料も「びたいちもん」も値引きしないことが多いです。 

理由としては、大手は営業マンのノルマも厳しく、給与の成果報酬率も高いことから、営業マンも簡単には仲介手数料の値引きに応じません。 

仲介手数料の値引きの話を切り出すと、急に目つきが変わり、強い口調で押し切ってくるような営業マンはたくさんいます。

それでいて、さらに専任媒介を半分強要してくるような営業マンも多いです。

4-2.値引きに応じない会社への対処方法

そのため、このような強情な営業マンに対処するためには、最初から他者の存在をチラつかせる必要があります。

「値引きに応じてくれないなら他社に頼みます。」という切り札を用意しておくのです。

切り札を用意するには、一括査定サイトの利用が便利です。一括査定サイトでは約6社から無料で査定を取ることができます。 

一括査定サイトの魅力は、査定が無料で取れるだけではなく、複数の不動産会社と最初からコンタクトを取れることができる点にあります。 

査定を取ったら、6社のそれぞれに仲介手数料の値引きを打診してみましょう。

A社は半額にする等の条件が出てくれば、B社に対し「A社は半額にするって言ってくれました」と言うことができます。

仕事を取りたいB社であれば半額まで押し下げてくる可能性があります。

もし値引きに応じてくれない不動産会社が居れば、その会社には依頼しなければ良いだけです。

査定額は気にせず、とりあえず仲介手数料の条件の良い不動産会社に依頼をするのが良いでしょう。

4-3.不動産一括査定サイトのおすすめはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

cvbutton3
イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

cvbutton3
スマイスターはコチラ → https://www.sumaistar.com/
スマイスター

スマイスター公式サイト
https://www.sumaistar.com/

cvbutton3

5.まとめ

以上、基礎から分かる、不動産の売却で仲介手数料を値引きする方法について見てきました。

値引きのポイントは①媒介契約との交換条件と②他社の切り札を用意しておくことの2点です。

一括査定サイトを利用しながら、不動産会社を天秤にかけて仲介手数料を値引きましょう。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

 

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやスマイスターも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

提携している不動産会社No.1「イエウール」

イエウール
  • 提携不動産会社数No.1の1,400社
  • 累計利用者数:450万人
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 運営が2013年~と少し浅め

 

一括査定で一番の老舗「スマイスター」

スマイスター
  • 不動産の売却ではなく、賃貸、購入などメニューが豊富
  • 2006年~運用と歴史があり安心
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社:700社

-マンション売却, 不動産売却, 土地売却, 家売却
-

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 AllRights Reserved.