農業しない人が農地を相続したらどうしたら良い?3つの対処法を解説

農地相続

相続する不動産の中でも、農地が含まれていると少し厄介です。農地は農地法の規制を受けますので、農業をしない人が農地を相続する場合でも、農地法についてしっかり理解する必要があります。

では、農業をしない人が農地を相続する場合、どうしたら良いのでしょうか。

そこでこの記事では「農地の相続」について解説致します。ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 農地を相続した時に必要な手続きを知りたい
  • 相続税はいくらになるの?
  • 農地はどうすれば高く売れるの?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1. 農地を相続するときに必要なこと

相続後は農業委員会へ届け出る

農地は相続した場合、農地法の定めにより遅滞なく農業委員会に届け出ることが必要です。農業委員会とは、市町村に設置されている行政委員会のことです。農業委員会は、農地法に基づき、売買・貸借の許可や農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に農地に関する事務を執行しています。

農地を相続する人なら、「農地法」という法律を聞いたことのある方も多いと思います。農地法は、農地の所有者が変わったり、利用方法が変わったりすることを規制する法律です。農地法の目的は、農地を守ることにあります。

農地法で定める農地とは、以下のものが対象です。

農地の判断基準

  • 現況が農地である(登記簿上の地目は問わない)
  • 肥培管理と収穫の継続性がある
  • 一時的に休耕しても、農地として耕作できる状態の土地である

農地法の農地の定義は現況主義を採用しています。現況が農地であれば、登記地目に関わらず農地法の農地ということです。

ただし、上記③で示す休耕地も農地となります。長期間休耕している休耕地を相続する場合、農地法の対象かどうかを農業委員会にしっかり確認するようにしてください。尚、家庭菜園は農地ではありません。

また、現況が「宅地」で登記地目が田や畑である土地は、農地法の農地の対象ではありませんが、売買の際は現況証明書または非農地証明書が必要となることがあります。

現況証明書とは、農地法の許可を得て転用された土地であることを証明する書面

非農地証明書は、農地法施行以前に転用された土地であることを証明する書面

農地法は、農地を農地のまま利用していたとしても、所有者が変わることには一定の制限をかけています。所有する人が変われば、生産高が変わる可能性があるからです。

そのため、農地法では「農地を農地として売却する場合」でも、所有者が変わることから許可制を原則としています。許可ですので、行政のお許しを得ないと売買はできないということです。

一方で、相続に関しては、自然に生じることですので許可制にはしていません。相続に関しては、許可制ではなく届出制にしているのです。

行政の手続き上、許可と届出には大きな差があります。許可とは、お許しを得て行う行為なので、許可が下りないということもあり得ます。それに対して、届出とは、行政に通知するだけの行為なので、手続きさえ済ませればそれで終わりです。

農業委員会への届出事項は、具体的には以下のものが該当します。

農業委員会への届出事項

  • 相続/遺産分割
  • 遺贈(包括遺贈/相続人に対する特定遺贈)
  • 時効取得

遺贈とは、遺言により法定相続人以外が財産を無償で譲ること

包括遺贈は、財産に対する一定の割合を示して行う遺贈

特定遺贈は、財産を特定して行う遺贈

届出の書式については、多くの市町村がHPで様式や記入例を公開しています。

届出が必要な方は、各市区町村のHPからダウンロードして記入するようにしてください。

相続税発生の有無の確認

農地を相続した場合、念のため相続税発生の有無を確認します。結論からすると、多くの人が相続税は発生しないものと考えられます。

国税庁が2019年12月に公表した「平成30年分の相続税の申告状況について」によると、相続税の課税対象者は全体の6.7%です。

平成30年中に亡くなられた方:50,638人

上記のうち相続税の課税対象となった被相続人数:3,388人

出典:国税庁HP「平成30年分の相続税の申告状況について」

亡くなった方のうち、93.3%は相続税が非課税であったということですので、大多数の人は相続税の心配は不要ということになります。

相続税の心配がある人は、被相続人が生前中に家族で話し合っていることがほとんどですので、既に心当たりがあると思われます。

相続税に発生の有無を知るには、基礎控除額を知ることが第一歩です。

相続税は、被相続人の財産が基礎控除額を超えている場合に発生する税金になります。日本の9割以上に人は、基礎控除額を超える資産を持っていないので、相続税は6.7%くらいの人しか発生していないことになります。

基礎控除額の計算式は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の場合、法定相続人の数は3人になります。法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円ということです。

このケースでは、被相続人の財産の合計額が4,800万円を超える場合に相続税が生じることになります。

被相続人の財産は、被相続人が所有していた現金や自宅、農地等を全て含みます。相続税発生の有無に関しては、財産の相続税評価額の合計額が基礎控除額を超えているかどうかを確認することから始めるようにしてください。農地の相続税評価額の確認の仕方は、次の章で解説していきます。

尚、相続人が農業を営む場合には、「農地にかかる相続税の納税猶予」という特例があります。

あくまでも農業を継続する人が対象ですので、農業をしない人が相続した場合は納税猶予を利用することはできません。

農地の相続税評価額

この章では、相続税の発生の有無の確認や金額の算出に必要な農地の相続税評価額の求め方について解説します。

農地は、1枚の農地ごとに評価するのが原則です。1枚の農地は必ずしも1筆の土地から成り立っているとは限らないため、現況を照らし合わせて農地の範囲を決めます。

農地の相続税評価額は、農地の種類に評価方式が異なります。農地の種類と評価方式の関係は以下の通りです。

農地の種類評価方式
純農地倍率方式
中間農地倍率方式
市街地周辺農地その農地が市街地農地であるとして評価した価額の80%
市街地農地宅地比準方式または倍率方式

倍率方式とは、固定資産税評価額に倍率表で定める倍率を乗じて求めます。

倍率表は、国税庁HPの「財産評価基準書」の中に、各地域の倍率表があります。

倍率表の見方については、以下のHPをご参照ください。

出典:【国税庁HP:財産評価基準書】評価倍率表(一般の土地等用)の説明

宅地比準方式とは、以下の算式で求められる評価額です。

宅地比準方式による評価額 = (その農地が宅地であるとして評価した1㎡当たりの価額 - 1㎡当たりの造成費の金額) × 地積

「1㎡当たりの造成費の金額」についても国税庁HPの「財産評価基準書」に都道府県ごとの数値があります。

例えば東京都の造成費については、以下のHPをご参照ください。

出典:【国税庁HP:財産評価基準書】宅地造成費の金額表 

「純農地」、「中間農地」、「市街地周辺農地」、「市街地農地」の農地の種類と農地の範囲については、以下のHPをご参照ください。

出典:【国税庁HP】農地及び農地の上に存する権利 

相続税の計算には専門知識を要しますので、相続税評価を行う際は税理士に相談することをオススメします。

税理士ドットコムには日本全国から5,300名以上の税理士が登録しています。ご希望の地域や条件からあなたに最適な税理士を紹介してくれるので、相続税に強い税理士を探してみてください。

相続での税理士選びなら税理士ドットコム

2. 農業しない人の3つの対処法

この章では農業しない人の3つの対処法について解説します。

農業しない人の3つの対処法

  • 売却する
  • 相続放棄する
  • 農地のまま賃貸する

売却する

農地は農地のまま売るよりも、宅地等に転用して売却した方が高く売れます。そのため、引き継いだ農地を宅地に転用して売却するのも対処法の1つです。

農地を転用して売却するには、原則として農地法第5条の許可が必要です。

ただし、以下の農地は転用することができません。

転用ができない農地

  • 農用地区域(農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地)
  • 第1種農地(良好な営農条件を備えている農地)
  • 甲種農地(市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地)

一方で、市街化区域内の農地は届出だけで転用することが可能です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のこと。

市街化区域か否かは、各市区町村の役所で確認できます。ホームページで情報提供している市区町村も多くあります。

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農地売買は宅地よりも難易度が高い

農地の売買も、基本的には普通の宅地の売買と同じです。

ただし、農地法などで、売却までに許可を必要とする行為が加わるなど、難易度は高いです。

農地を売却する場合は、農地を扱ったことのある地元の不動産会社に依頼することをオススメします。

農地の仲介には、許可手続きを進めるうえでの経験が必要だからです。

といってもそもそも不動産会社を知らない人も多いと思います。

そこでオススメなのが「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」です。

農地売買に強い不動産会社を探せられる「HOME4U」「HOME'S」

HOME4U 」は一括査定と呼ばれるサービス。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

ただ、残念なことに「農地」に対応している一括査定は少ないです。

農地対応でオススメの一括査定が「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」の2つ。

HOME4UはNTTグループが運営、ホームズは賃貸で有名で安心して利用できます。

特にHOME4Uは、サービス開始19年と一番の老舗で農地に強い不動産会社が見つけやすいです。

まずは「 HOME4U 」を利用してみて、今一不動産会社が見つからない場合は「 HOME’S売却査定 」を使ってみましょう。

1点、申し込み際に必ず農地を入れるようにしてください。

物件を選ぶときに「その他」、すると入力欄が出るので「農地」と記載します。

ただし、やはりHOME4Uを使っても1社しか出てこない事も多いです。

HOME4Uで1社見つかる

HOME4Uで1社見つかる

1社だけだと売却活動も苦戦します。

その際は、HOME'S売却査定も併用しましょう。

同じ地域で実施した時に先ほど違う不動産会社が見つかりました。

HOME'Sで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

ここまで不動産一括査定を使った売却方法について見てきました。次は相続放棄の方法について見ていきましょう。

相続放棄する

農業をしない人が農地を相続しない場合、相続放棄するのも1つの方法です。

相続放棄とは、放棄をした人が最初から相続人でなかったものとみなす制度

相続放棄をした人は、はじめから相続人でなかったことになりますので、相続権そのものがありません。そのため、農地だけ相続しないということはできず、全ての財産を相続する権利を失うことになります。

相続放棄は、元々は被相続人が莫大な借金を抱えて亡くなったときに、相続人が借金の返済を免れることを目的とした制度です。

しかしながら、実際には特定の相続人に財産を引き継がせるために利用する人たちもいます。例えば、農業は兄が継ぎ、妹は嫁に出て農業を継がないケースでは、妹が相続放棄をすることで農地等の全ての財産を兄に引き継がせることができます。

相続人の中で農地をきちんと引き継ぐ人が決まっている場合は、他の相続人が相続放棄をすることで農業を継続する人に農地を集約することができるのです。

尚、相続放棄には、「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」に申請を行わなければならないという期限があります。相続放棄をしたい人は早めに放棄を行うようにしましょう。

農地のまま賃貸する

農地は、農地としてそのまま賃貸する方法もあります。相続時における農業委員会への届出書には、通常、「農業委員会によるあっせん等の希望の有無」という記入欄があります。

農地を貸す場合には、農業委員会に借主をあっせんしてもらうことも1つです。

農地を貸す場合には、「農地法により農業委員会等の許可を受ける方法」と、「農業経営基盤強化促進法により市町村が定める農用地利用集積計画により権利を設定する方法」の2つがあります。

農業経営基盤強化促進法によって貸す場合は、農地法の法定更新の規定が適用されないことになっているため、賃貸借の期間が終了すれば農地を自動的に返還してもらうことができます。

貸す人の権利は農業経営基盤強化促進法の方が守られやすいので、興味のある方は市町村に問合せをしてみてください。

まとめ

以上、農地の相続について解説してきました。農業しない人でも農地を相続した場合には農業委員会への届出が必要です。

農業しない人の主な対処法としては以下の3つです。

  • 転用して売却する
  • 相続放棄する
  • 農地のまま賃貸する

自分に適した方法で相続方法を検討してみましょう。

売却は「 HOME4U 」を使って、農地に強い不動産会社を探しましょう。

一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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