農地転用をするにはどうしたら良い?方法と注意点を徹底解説

不動産の中でも、農地や山林はかなり資産価値の低い不動産です。ただし、農地でも宅地や駐車場として売却できればかなり資産価値は上がります。

そのためには”農地の転用”を行う必要があります。しかし農地の転用には、「転用に許可が必要となる農地」や、「そもそも転用できない農地」、「届出だけで転用ができる農地」に分かれます。

そのため、農地の転用を行うには、あらかじめ農地の転用について知識を得ておくことが必要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 農地を売却したい
  • 農地転用というが必要と聞いたが、よく分からない
  • 所有している農地を駐車場や資材置き場にしたい

この記事では「農地転用」について解説します。

この記事を読むことであなたは農地転用について理解し、方法や注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.農地転用とは? 2種類の転用方法について紹介

農地転用とは、農地を農地以外のものにすること。

例えば農地を宅地や駐車場、資材置場、道路等にすることは農地転用に該当します。

食料自給率の低い日本では、農地をしっかりと守っていくことが必要で、農地は農地法によって所有権の移転や利用方法の変更(転用)が厳しく制限されています。

農地転用は、「所有者を変更しないまま農地を転用する方法」と、「売却または賃貸をすることで農地を転用する方法」の2種類があります。

2種類の転用に関しては、農地法の第4条と第5条に規定されており、それぞれ4条許可、5条許可といった名称で呼ばれることが多いです。

名称内容
4条許可所有者を変更しないまま農地を転用するときの許可
5条許可売却または賃貸をすることで農地を転用するときの許可

役所へ申請に行くと、「4条」や「5条」といった言葉が登場してきますので、覚えておくことをおススメします。

ここで、対象となる農地は、「耕作の目的に供される田畑や果樹園等」であることが原則です。見た目上が農地であることが重要で、現況主義を採用しています。

仮に、登記簿上の地目が山林等になっていても、現況が農地であれば農地法の農地です。

休耕地は農地法の規制対象

また、休耕地や耕作放棄地も農地法の農地となります。

休耕地等は耕作しようと思えばいつでも耕作できる土地に該当するため、現況が耕作に供されていなくても農地法の規制を受けるのです。

転用は農地法の規制対象

一方で、転用に関しては一時的な転用であっても農地法の規制対象となります。

例えば、農地を一時的に駐車場や資材置場などに転用し、すぐに戻す場合でも農地転用の許可が必要です。

つまり、休耕田を少しの間、駐車場にするようなケースでも、農地転用に該当することになります。

農地を採草放牧地にする場合は許可不要

なお、農地を採草放牧地にする場合には農地転用の許可は不要です。

農地を採草放牧地にする転用は、4条許可にも5条許可にも該当しません。

ただし、他人に売却または賃貸して農地を採草放牧地に転用する場合には、別途、3条許可と呼ばれる許可が必要となります。

3条許可とは、「農地を農地のまま売却または賃貸する場合」に必要な許可のことです。

買主や借主が採草放牧地として利用する場合には、5条許可ではなく、3条許可が必要ということは知っておいてください。

2.農地転用の方法

この章では農地転用の方法について解説します。農地転用には以下の3つの分類パターンがあります。

農地転用の3つの分類パターン

  • 許可が必要な場合
  • 届出のみで済む場合
  • そもそも転用できない場合

原則は許可が必要

農地転用には、農地法により原則は許可が必要です。

許可権者は、原則は都道府県知事ですが、指定市区町村では市町村町が許可権者となることもあります。

農地は転用許可を得ずに転用すると、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人は1億円以下)」の罰則規定があります。

また、罰則だけでなく、工事の停止命令や原状回復命令等もあります。

5条許可の場合、許可を受けずに売買をすると売買契約自体が無効です。

かなり厳しい罰則規定がありますので、転用する場合には必ず転用許可を得るようにしてください。

農地転用の許可の流れ

農地法の許可の流れは以下の通りです。

農地には、転用できない農地もあるため、最初は窓口で農地種別の調査を行ってもらいます。

農地種別の調査では、立地基準の判定が必要であり、2週間ほどの時間がかかります。

転用できる農地と判明したら、次に申請書類の準備を行います。

申請書類は、窓口で訂正の指導が入ることが多いため、書類の作成には概ね2週間程度を見込んでおきます。

書類が完成したら、許可申請書を提出します。

申請書は、市区町村によって毎月受付の期間が限定されていることがありますので、事前に調べてから行くようにしてください。

申請書を提出すれば、後は許可が下りるのを待つだけです。

許可が下りるまで概ね1ヶ月程度の時間を要します。

なお、許可申請に必要な添付書類は、転用の目的によって異なります。必要書類については、窓口にて確認するようにしましょう。

市街化区域は届出のみ

市街化区域内の農地は、届出のみで転用することが可能です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のこと。

ここでいう市街化とは「街づくり」のことです。

市街化区域は街づくりを推進している地域であるため、農地はどんどん転用して構わないとされています。

そのため、行政手続きのハードルが非常に低く、市街化区域の農地転用は届出だけでいいのです。

一方で、類似の言葉に市街化調整区域というエリアもあります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のこと。

市街化調整区域では、農地を宅地に転用する際、農地法の許可に加え、都市計画法の開発許可も必要となります。

名前は似ていますが、手続きのハードルは全く異なります。どちらに該当するかは、都市計画情報を見ることで調べられます。市役所等でも見れますが、ホームページで情報提供している市区町村も多くありますので、「千代田区 都市計画情報」のように「所有する土地の地名+都市計画情報」で検索をしてみてください。

市街化調整区域では売却を依頼する不動産会社等に十分相談した上で転用手続きを行ってください。

市街化調整区域について下記の記事で詳しく紹介しています。

売れにくい市街化調整区域の家や土地を売るための方法と注意点
売れない市街化調整区域の家や土地を売却するための2つのポイントと適切な流れ

売るのに難しい不動産の一つに市街化調整区域の不動産があります。 ただし、市街化調整区域といっても、全ての不動産が売却しに ...

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2アール(200平方メートル)未満の農業用施設の設置等は届出のみ

例外的に、2アール(200平方メートル)未満の農業用施設の設置等は届出のみで転用が可能です。

例えば以下のようなケースです。

・自ら耕作を行っている農地に、他の農地の保全や利用増進のため、進入路や農業用水路等の農業用施設を設置する場合

・自ら耕作を行っている2アール未満の農地に、農作物の育成・養畜の事業のため、農業用倉庫や温室等の農業用施設を設置する場合

転用できない農地がある

農地の中には、そもそも転用できない農地があります。

転用許可では最初に農地種別調査を行いますが、この時点で転用できない農地と判定されて場合には、転用することができません。

農地転用の許可が下りるには、立地基準と一般基準の2つを満たすことが必要です。

立地基準とは、転用しようとする農地の営農条件や市街化の状況から許可の可否を判断する基準のこと。

一般基準とは、事業の確実性や周辺農地への被害の防除措置の妥当性などを判断する基準のこと。

一般基準では、例えば「事業を行うのに必要な資力及び信用があると認められない場合」等が不許可となります。

事業を行う人や事業内容が審査される基準が一般基準です。

そもそも転用できない農地の判定は立地基準ですので、ここでは立地基準について紹介します。

立地基準によって転用許可ができない農地は以下の通りです。

転用できない農地内容
農用地区域内農地市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地のこと
甲種農地

市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地のこと

【具体例】

・10ヘクタール以上の集団農地で、高性能農業機械の導入等により効率的な農業経営が可能な農地

・農業公共投資(土地改良事業等)の対象となった農地で、事業完了後8年を経過しない農地

第1種農地

良好な営農条件を備えている農地のこと

【具体例】

・10ヘクタール以上の集団農地

・農業公共投資(土地改良事業等)の対象となった農地

 ・自然条件からみてその近傍の標準的な農地を越える生産をあげることが認められる農地

なお、農地には、他に第2種農地、第3種農地というものも存在します。

第2種農地とは、市街化が見込まれる区域の農地のこと。

第3種農地とは、市街化が進んでいる区域の農地のこと。

第2種農地は許可が下りる可能性がある農地ですが、その事業が周辺にある他の土地(農地以外を含む)でも目的を達成できると認められる場合には、許可が下りないことがあります。

また、第3種農地に関しては、原則として許可が下りる農地です。

つまり、転用許可が下りる農地は、「第2種農地の一部」または「第3種農地」だけということになります。

次の章では、実際に農地転用をする場合に注意することを解説します。

3.農地転用の注意点

この章では農地転用の注意点について解説します。

農地転用の注意点

  • 固定資産税が上がる
  • 売却は停止条件が必要となる

固定資産税が上がる

農地転用をすると、固定資産税が上がる点が注意点です。

5条許可によって売却する人はあまり関係ありませんが、4条許可によってそのまま土地を持ち続ける場合には、固定資産税の負担が大きくなります。

固定資産税評価額がどの程度になるかは、全国地価マップというサイトで固定資産税路線価等を調べるとある程度推測することが可能です。

全国地価マップでは、固定資産税路線価等があるエリアでは、自分の敷地の前の固定資産税路線価より固定資産税評価額を推測できます。

一方で、固定資産税路線価がないエリアでは、状況類似地区の中から標準宅地の見つけ、標準宅地の単価から固定資産税評価額を計算します。

実際の固定遺産税評価額は、固定資産税路線価や標準宅地の単価等に土地の面積を乗じたものに土地の個性を加味して求められます。

全国地価マップから求める方法は、あくまでも概算値ですが参考にはなるため、気になる人は転用後の固定資産税評価額を調べるのにご利用ください。

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売却は停止条件が必要となる

5条許可の転用売買をする場合、売却の売買契約書は停止条件が必要となります。

停止条件とは、条件が成就するまでの間、法律効果の発生を停止させる条件のことです。

通常、農地転用を伴う売却では、農地転用の許可を取る前に土地の売買契約を締結します。

ただし、農地転用を伴う売買では、そもそも農地法の許可を得ないと無効です。

そこで、売買契約書には「農地法の許可が取れたら本契約の効力が発生する」という停止条件を付けて売買契約をします。

そのため、もし農地転用の許可が下りなかった場合は、売買契約はそもそもなかったものとなります。

農地転用の許可は下りないこともあるため、農地転用の売買では必ずしも売買契約を締結したからといって安心できるものではないのです。

農地転用の売買をする際は、事前に許可が下りる可能性があるかをしっかりと調査した上で売却を実行するようにしましょう。

まとめ

以上、農地転用について解説してきました。農地の転用には、農地法による許可が必要です。例外として市街化区域は届出のみで転用することができます。

農地転用では、「転用できない農地がある」、「固定資産税が上がる」、「売却は停止条件付が必要となる」といった点が注意点です。

農地転用に関する一通りの知識が身についたら、早速、転用の準備に取り掛かってみてください。

自分の土地(農地)の価値を知りたい方は一度、不動産一括査定サイトの利用も検討してみてください。中古マンションの査定だけでなく、土地の査定も複数業者にまとめて依頼することができます。

不動産査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

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売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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