不動産売却 税金

不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説

投稿日:2016年6月8日 更新日:

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。

サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定申告に対し不安を抱く方もいらっしゃると思います。

  • どういう場合に必要でどういう場合に不要なのか?
  • 確定申告についての必要書類は何があるのか?
  • 何が経費にしてよくて、何が経費にしてはダメなのか?
  • いつからいつまでの時期に行う必要があるのか?

などの疑問を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却時の確定申告について、申告方法や時期、必要書類やおすすめの確定申告方法をお伝えします。

初めて確定申告を行う方でも読めば解決できるまで丁寧に説明しています。ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却で確定申告の必要性

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1-1.確定申告とは所得税を確定するために必要

まず確定申告とは何なのでしょう。それは個人の所得税を確定するために行うものです。

通常、サラリーマンであれば、会社の給与所得以外の所得がない場合、会社が特別徴収により所得税を支払ってくれているため、確定申告を行う必要はありません。

企業では副業は認められていないことが多く、確定申告の経験のない方はたくさんいると思います。不動産を売却した場合は、給与所得以外に譲渡所得という個人に所得が発生します。

不動産所得は副業ではないのですが、給与所得とは別の所得となるため、合計所得を確定するために基本的には確定申告が必要となります。

ただし、状況によっては確定申告が必要ないケースがあります。次に確定申告が必要な不要かの判断基準について説明します。

1-2. 確定申告が必要かどうか判断基準

ここでいう申告しなければならない譲渡所得は不動産の売却額ではなく、売却益があるということがポイントです。(売却損でも確定申告をした方が節税になる可能性があります。詳細は「1-2-4.課税譲渡所得がマイナスで在れば節税も可能」に進んでください。)

最初にお伝えすると、よほど高い不動産をお持ちでない限り、売却益が出るケースは少ない=確定申告は必要がない人がほとんどです。

不動産の売却益である課税譲渡所得は以下の式で計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価格(※1) ― 取得費(※2) ― 譲渡費用(※3) ― 特別控除
※1.土地や建物の譲渡代金
※2.下記で大きい金額を使用
①実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法:譲渡収入金額×5%
※3.売るために直接かかった費用

単純に言うと、購入した金額よりも売却した金額が安かった場合は、利益は出ません。

譲渡所得は売却額ではなく利益に相当する部分ですので、赤字で売却すれば課税譲渡所得は発生しません。

さらに居住用財産を売った場合は3,000万円の特別控除があるため、購入した時よりも相当高く売れない限り、課税譲渡所得がプラスになることはないのです。

1-2-1.実際の事例を紹介

例えば取得費が5,000万円の居住用財産を売却したケースを考えます。以下の例は譲渡価格(売却価格)の違いによって課税譲渡所得がマイナスになるケース①とプラスになるケース②を用意しています。

譲渡費用は簡略化して譲渡価格の3%(仲介手数料相当)として計算しています。

費用 ケース① ケース②
1.譲渡価格 8,000万円 8,300万円
2.取得費 5,000万円 5,000万円
3.譲渡費用 240万円 249万円
4.特別控除 3,000万円 3,000万円
課税譲渡所得 ▲240万円 51万円

上表の例だと、取得費5,000万円の物件が8,000万円に大きく化けても仲介手数料を踏まえると課税譲渡所得はマイナスです。8,300万円程度以上に化けてようやく、課税譲渡所得は発生します。

1-2-2.ほとんどの不動産が課税譲渡所得はマイナスになる

バブル時代であれば、取得時よりも譲渡価格が上回ることもありました。

しかしながら、最近では購入時から築年数が経過した不動産は、価格が下がっているケースの方が多いため、一般的に課税譲渡所得はマイナスとなります。

1-2-3.購入時期が相当古い場合は注意

しかしながら、購入時期が相当古い場合は注意が必要です。先祖がかなり安い時期に購入していた物件であれば、利益が出てしまう可能性は出てきます。

繰り返しになりますが、確定申告は課税譲渡所得がマイナスであれば不要となります。

1-2-4.課税譲渡所得がマイナスで在れば節税も可能

しかも所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、マイナス(譲渡損失)が発生した場合は節税ができます。

一定の住宅ローンが残っていれば、逆に他の所得(例えば給与所得や不動産所得、配当所得などの個人所得)と合算して節税をすることが可能です。

これを損益通算と言います。しかも損失を他の所得から控除しきれなかった場合、翌年以後3年間の繰越控除も可能です。

つまり確定申告は課税譲渡所得がプラスであれば「する必要」がありますが、譲渡損失が発生していれば「した方が得」ということになります。

1-3.確定申告の時期について

確定申告は譲渡年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

ここで課税譲渡所得がプラスになりそうな人は注意が必要です。基本的には、この時期に確定申告をしないと3,000万円の特別控除の適用が受けられなくなってしまうからです。

3,000万円の特別控除があればマイナスだった人が、特別控除の適用を逃したばかりに課税されてしまうというケースもあるのです。

以上、確定申告の必要性を説明しました。次に気になる確定申告の方法について説明します。

2.確定申告する場合のおすすめの方法

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2-1.2つの確定申告方法がある

確定申告を行う方法として考えられるのは、「自分で行う」もしくは「税理士に依頼する」の2つのケースがあります。

確定申告は良く分からないため、自分では難しい感じがします。ただ、確定申告の時期になると、最寄りの市区町村役場で税理士が無料で確定申告書の書き方指導を行っています。

また税務署に電話しても親切に教えてもらえます。そのため、実際にはほとんどの方が確定申告は自分で行っています。

2-2.どうしても時間がない方は税理士に頼む

ただし、本当に時間の無い方や、忙しい方は、確定申告を税理士に依頼してしまうのが良いでしょう。税理士に依頼した場合は10万円前後の費用となる税理士事務所が多いようです。

時間をお金で買ってしまうのです。税理士の選び方としては、役所で確定申告の無料相談を担当している先生に、そのままお願いしてしまうのが良いです。

指導員の先生も、無料相談会で発生する「有料ニーズ」を目当てとしている部分もあるため、喜んで対応してくれます。

2-3.確定申告を自分で作る場合の手順

確定申告を、パソコンを使って作成したい場合は、国税庁のホームページである「確定申告書当作成コーナー」を用いるのが便利です。

無料で、なおかつ国税庁が提供しているサービスなので正確です。

ただし、このサービスでは入力が分からなくなった場合、それ以上先に進めないという欠点があります。

しかしながら、この場合でも税務署に電話で聞きながら操作方法を教えてもらうことも可能です。

ちなみに、よく聞く「e-Tax」ですが、e-Taxには電子証明書の取得やICカードリーダライタの購入などの準備が必要です。

今は国税庁の無料ホームページサービスもあるため、商売をやっている個人事業主でもe-Taxまでやっている人は少ないです。

1回限りの不動産売却で、わざわざe-Taxを使ってまで確定申告を行う必要はないでしょう。

2-4.確定申告のまとめ

基本的には、納税者は税務署にとってはお客様のため、聞くと丁寧に教えてくれます。

しっかり納税しようとしている納税者を税務署が無下に扱うことはありません。確定申告は、少しでも節約したい人であれば、自分で行うことがお勧めです。

逆に忙しい人であれば、税理士に頼んでしまうのが良いでしょう。

以上、確定申告の必要性を説明しました。次に気になる確定申告の方法について説明します。

3.確定申告の流れ

3-1.全体の流れ

確定申告の大きな流れとしては、以下のようになります。

  • 課税譲渡所得を計算する。
  • 必要書類を揃える。
  • 確定申告書を作成する。

まずは課税譲渡所得を計算します。譲渡所得を計算する際、「売却の際の仲介手数料」や「売却に伴う広告費・測量費・立退料・建物取壊し費用」「売買契約書に貼付けした印紙税」は経費にすることが可能です。

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得の具体的な計算例を以下に示します。

費用 計算例① 計算例② 計算例③
譲渡価格 6,000万円 6,000万円 6,000万円
取得費 2,000万円 2,000万円 2,000万円
譲渡費用 0円
※何も発生しなかった場合
183万円
仲介手数料:180万円
印紙代:3万円

483万円
仲介手数料:180万円
立退き料:100万円
取り壊し費用:200万円
印紙代:3万円

特別控除 3,000万円 3,000万円 3,000万円
課税譲渡所得 1,000万円 817万円 517万円

3-2.必要書類

次に必要書類についての説明です。確定申告においては、課税譲渡所得がプラスになった場合は「特別控除」や「軽減税率」の特例、マイナスになった場合は、「損益通算」の特例があります。

居住用財産を売った場合の特例を受けるには、確定申告書に以下の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

課税譲渡所得 プラスの場合 マイナスの場合 書類の入手方法
特例の種類 3,000万円の特別控除 所有期間が10年超えの
居住用財産を譲渡した場合の
軽減税率の特例
居住用財産の譲渡損失の
繰越控除の特例
除票住民票 市区町村役場より
譲渡資産の登記事項証明書   法務局より
譲渡所得計算明細書 国税庁のHPより
その他     住宅借入金の
残高証明書
借入先の銀行より

3-3.書類の作成

最後に確定申告書の作成です。自分で行う場合は、役所の主催している無料相談会に出て、税理士先生に教えてもらいながら行うのが良いです。

間違いが無くなりますので、税金支払い額の過不足が防げます。税理士にお願いする場合は、最初から全てお任せしてしまいましょう。

必要書類も教えてくれますので、指示に従って税理士先生に必要書類を渡します。

税理士の見つけ方も、無料相談に出向いて、直接「良く分からないので、やっぱり先生にお願いします」というのが一番楽でしょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の確定申告について解説してきました。自分でやる場合も、税理士に頼む場合も、「無料相談会」に出向くのが第一歩と言えます。

まずは近くの役所に確定申告の無料相談会の有無を確認するのが良いでしょう。

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