不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準

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不動産を売却した年に確定申告をする必要があるのか、しなくても良いのか良く分からない人も多いと思います。

周囲には「売却しても確定申告なんかしなかったよ!」と言う人も多いと思います。

ただし、はっきりと「確定申告は不要です!」と言い切ってくれる専門家もいません。

結局のところ、確定申告は必要なのか、不要なのか、分からなくてモヤモヤしている人は多く、あなたもその一人ではないでしょうか?

また最近では税制も変わって、確定申告をするとお得な人まで登場してきました。

そこで今回の記事では不動産を売却した時の「確定申告が必要・不要」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは確定申告が

  • 必要な人
  • 不要な人
  • するべき人

かが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産を売却した時の確定申告

まず最初に本題である確定申告が必要な人と不要な人について結論をお伝えします。

  • 確定申告が必要な人:所得がプラスの人
  • 確定申告が不要な人:所得がマイナスの人

シンプルに言うと上記ですが、不動産の場合は少し複雑です。

ですので、本記事では下記順に説明していきます。

  • 確定申告とはそもそも何か
  • 不動産における所得とは何か
  • 確定申告が必要な人の詳細
  • 確定申告が不要な人の詳細

それでは早速ですが、そもそも確定申告とはなんでしょうか?

確定申告とは、「所得」を申告し、納税額を「確定」することを指します。

この記事は所得税を対象としていますので、個人が対象となり、法人は関係ありません。

個人が不動産を売却した場合は、この「所得」が何かという理解が重要なポイントです。

1-1.不動産売却における所得の計算式

不動産売却による所得は、以下の計算式で計算される金額を指します。 

課税譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費 - 譲渡費用

これで計算された「課税譲渡所得」に対して税金がかかります。

譲渡価額とは、不動産の売却金額です。

ただし、計算式を見て頂くと分かる通り、取得費と譲渡費用というのが引かれます。

つまり、例えば3,000万円で売却したとしても、それ自体がイコール所得にはなりません。

3,000万円で売却すると、確かに手元に3,000万円のキャッシュが入ってきますが、入金されたキャッシュは課税対象の所得ではないのがポイントです。

取得費とは

上式を見ると、課税譲渡所得とは、「譲渡価額(売却額)-取得費-譲渡費用」となっています。

取得費とは売却した不動産の購入額から減価償却費を控除したものになります。

例えば、4,000万円で購入した不動産で、減価償却費が300万円の場合は、取得費が3,700万円となります。

取得費については下記の記事でも詳しく解説しています。

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減価償却費とは 

減価償却費とは、時間の経過により減少した価値を耐用年数に応じて取得費から控除する費用です。

会計処理上の概念的な費用であり、実際にお金が出ていったものではありません。

減価償却費は建物のみに発生し、土地には減価償却費が発生しません。

減価償却については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
マンション売却において確定申告で行う減価償却について徹底解説

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譲渡費用とは 

また譲渡費用とは売却に要した仲介手数料等の費用です。

例えば3,000万円で物件を売却した場合、仲介手数料は満額で96万円(売却金額の3%+6万円)となります。

仲介手数料については下記で詳しく解説しています。

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基礎からわかる!不動産の売却で発生する仲介手数料の全知識

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計算事例

そうすると、上述の例では課税譲渡所得は以下になります。

課税譲渡所得 = 3,000万円 - 3,700万円 - 96万円 = ▲796万円

よって3,000万円で不動産を売却した時の所得は、3,000万円ではなく、▲796万円ということになるのです。

つまりこの場合は、確定申告は必要ないということになります。

後ほど紹介しますが、ある条件を満たすと特例があり税金(源泉徴収税額)が還付される可能性がありますので、マイナスだからといって確定申告は関係ないということはありません。

  • 所得がマイナスでも確定申告をした方がいい人がいる

以上、ここまで不動産を売却した時の所得について見てきました。

それでは次に具体的に確定申告が必要な人について見ていきましょう。 

2.確定申告が必要な人は「所得が発生した人」

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個人が不動産を売却した時に、確定申告が必要な人とは、所得が発生した人になります。

所得が発生するというのは、課税譲渡所得がプラスになる人のこと

例えば、4,000万円で購入した不動産が、4,500万円に値上がりした場合を考えます。

4,000万円で購入した不動産は先ほどと同じように減価償却費が300万円の場合、取得費が3,700万円とします。

また譲渡費用が仲介手数料のみである場合、仲介手数料は4,500万円×3%+6万円=141万円となります。 

この場合、課税譲渡所得は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 4,500万円 - 3,700万円 - 141万円 = 659万円 > 0

よって、このケースでは所得が発生したとみなされ、所得税が発生します。

そのため確定申告をしなければなりません。

ただし、所得税は、課税譲渡所得に対して税率がかかります。

上述の例だと、「4,500万円×税率」ではなく、「659万円×税率」となるのです。 

税率については、不動産の所有期間によって、以下のようになります。

所有期間所得税住民税
5年以下30%9%
5年超15%5%

先ほど例で示した「695万円×税率」だとすると

  • 5年以下の場合:(所得税)695万円×30%≒200万円 (住民税)695万円×9%≒63万円
  • 5年超えの場合:(所得税)695万円×15%≒100万円 (住民税)695万円×5%≒35万円

以上、ここまで確定申告が必要な人について見てきました。

それでは次に気になる確定申告が不要な人について見ていきましょう。

3.確定申告が不要な人は「所得がマイナスの人」

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確定申告が不要な人は、ズバリ課税譲渡所得がマイナスの人です。

課税所得がマイナスの人は、所得が発生していないとみなされますので、売却による所得税も発生しません。

確定申告が不要な人は、以下のような課税譲渡所得がマイナスの人になります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 3,000万円 - 3,700万円 - 96万円 = ▲796万円

この場合、3,000万円のキャッシュは入ってきますが、所得は発生しないため、税金も発生しません。

「3,000万円-96万円=2,904万円」が丸々懐に残る形となります。確定申告も不要です。

3-1.確定申告が不要でも税務署から問い合わせがくる可能性あり

ただし、確定申告は不要となりますが、この場合でも税務署は登記事項の移動から売買があったことを把握しています。

そのため税務署から後日問い合わせがあり、確定申告をしなかった理由が聞かれます。

その際は、課税譲渡所得がマイナスであることを証明する書類(譲渡時の売買契約書や、購入時の売買契約書等)を用意して回答します。

突然税務署から問い合わせが来ると、ドキッとしますが、確定申告が不要である理由をきちんと説明できれば特に問題はありません。

以上、ここまで確定申告が不要な人について見てきました。

それでは次に確定申告をした方が良い人について紹介します。

4.確定申告をするべき2つの条件

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実は所得のプラス、マイナスに関わらず確定申告をした方が良い人がいます。

結論をお伝えすると

  1. 3,000万円の特別控除でマイナスになる人
  2. 特別控除をしなくてもマイナスになる人

の2パターンの人です。

本章ではその条件についてお伝えします。

4-1.3,000万円の特別控除でマイナスになる人

一定の条件を満たす居住用財産(マイホーム)を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けられるケースがあります。

3,000万円の特別控除を受けると、課税譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円の特別控除

そうすると、仮に「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がプラスであっても、そこから3,000万円を引くと課税譲渡所得がマイナスとなる場合があります。

例えば以下の例では「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がプラスでも、3,000万円の特別控除を行うために、課税譲渡所得がマイナスになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円の特別控除

       = 4,500万円 - 3,700万円 - 141万円 - 3,000万円

       = ▲2,341万円 < 0

特別控除の適用を受けるために確定申告が必要

この場合、所得税は発生しませんが、3,000万円の特別控除の適用を受けるために確定申告が必要となります。

もちろん、このケースでは元々「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がプラスのため確定申告の必要性がありますが、税金をゼロにするためにも確定申告が必要となります。

3,000万円の特別控除については下記に詳しく解説しています。

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4-2.特別控除をしなくてもマイナスになる人

また居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けなくても、「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がマイナス(譲渡損失の発生)になる人もいます。

居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合は、①買換えと②売却のみで以下の特例が使えます。

譲渡形態特例
買換え居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却のみ居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産で譲渡損失が発生した場合の特例を使うと、源泉徴収税額のキャッシュバックを受けることができるため、とてもお得です。

この特例も、特例を受けるために確定申告が必要となります。

確定申告の手続きが面倒でも、確定申告をすることをおすすめします。

居住用財産を売却した時の特例については、下記記事で詳しく解説しています。

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5.確定申告に必要な書類

確定申告をした方が良い人の「確定申告に必要な書類」は以下のものになります

添付書類3,000万円特別控除居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
除票住民票必要必要必要
譲渡資産の登記事項証明書必要必要
買換資産の登記事項証明書必要
新しい住民票必要
譲渡所得計算明細書必要必要必要
その他必要:住宅借入金残高証明書(買換資産のもの)必要:住宅借入金残高証明書(譲渡資産のもの)

他にも確定申告書を作成する必要があります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

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6.売却予定の不動産がいくらになるのか不動産会社に相談してみる

所得税や住民税などの税金が掛かるのかは、あなたの不動産がいくらで売れるのかが分からなければ、計算することができません。

ですので、不動産一括査定で、まずはいくらで売れそうなのか不動産会社に「簡易査定」してもらいましょう。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

申込みは無料で行なえますし、「簡易査定:訪問せずに市況から予想してくれる金額」を選択できるようになっています。

6-1.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

7.まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産を売却した時に確定申告が不要な人と必要な人の違いを徹底解説いたしました。

不動産売却では特例があるため、「所得税が発生しない人イコール確定申告が不要な人」ではありません。

所得税を発生させないもしくは還付を受けるためにも確定申告が必要となる場合があります。

自分の該当するケースを見て、確定申告の要否を判断しましょう。

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