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売ろうとしている不動産がゴミ屋敷に!スムーズに売却するための3ステップ

投稿日:2017年2月1日 更新日:

世の中にはゴミを捨てられない人がいます。

ベランダに2~3個溜め始めたゴミが、いつの間にか1つの部屋を占有するようになり、さらには家全体を占めるまで成長し、ついにはゴミ屋敷になってしまった・・・。 

道路までゴミが飛び出しているゴミ屋敷、テレビで見るようなゴミ屋敷でも価値はあるのでしょうか。

ゴミ屋敷を持っている方の中には、

  1. こんな家、どうせ売れないのではないか
  2. 何から手を付けて良いのか分からない
  3. 売るにはどうしたら良いのか知りたい

と思っている方もいらっしゃります。

ゴミ屋敷とまでは言わず、ゴミだらけの家の方も同様の心配をされていることでしょう。

そこで今回の記事では「ゴミ屋敷の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはゴミ屋敷の売却のステップを理解し、ゴミ屋敷を売れるようになります。

イエイ

1.普通のゴミですらトラブルの原因

1-1.引渡し時はゴミがない状態が基本

ゴミ屋敷に限らず、普通の家の売却でもゴミはトラブルの原因となります。

ゴミで一番気を付けなければいけない場面が、「引渡し」の時です。

最後、物件を買主へ引渡すときに、わずかなゴミでも残っていると、「そのゴミはどちらで処理するのか?」という話になります。

市町村によっては、ゴミを出すのも有料です。買主はゴミまで購入したわけではありません。

ゴミはきちんと売主側で処理し、ゴミのない綺麗な状態で引渡すのが原則です。

1-2.ゴミは物件価値を下げる

このように、普通の家でも「ゴミが残っている」というのは、トラブルを招き、嫌われる原因になります。

ゴミは処分費用が発生するため、物件価値を下げることに直結します。

普通の家の売却でも、ゴミに関してはゼロとするべく、最後まで十分に注意をしましょう。

以上、ここまで普通の家の売却におけるゴミについて見てきました。

それでは次にゴミ屋敷は売れるかどうかについて見ていきましょう。

2.ゴミ屋敷は売れない

2-1.ゴミ屋敷価格の算定

結論からすると、ゴミ屋敷のままでは売れません。正確に表現すると、相当値引きしないと売れません。

上述のように、まともな家の売却でもゴミはわずかな量でトラブルの原因となります。

ましてやゴミ屋敷レベルになれば、誰もその物件を買おうとしません。

テレビで取材されてしまうようなゴミ屋敷のレベルであれば、そのまま売れるということはまず無いでしょう。

仮にゴミ屋敷を購入する人は、理論上は

  1. ゴミの処分費用
  2. 建物解体費用

の2つの費用が発生します。さらに3.精神的な負担費用もかかるため、査定額としては以下のように決定されます。

売却価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

2-2.根拠のない精神的負担費用

「ゴミ処分費用」や「建物解体費用」に関しては業者に見積を取れば合理的に算出は可能ですが、「精神的負担費用」は非合理的な要素のため適切に見積もることはできません。

例えば、テレビで放映されてしまったようなゴミ屋敷であれば、精神的負担費用は大きくなるため、値引率も相当に大きくなることが予想されます。

一方で外部から分からないレベルのゴミ屋敷であれば、値引率はそれほど大きくならないと予想されます。

不動産の場合、小さな値引率というのは10%程度、大きな値引き率は50%程度のものがあるため、「更地価格」から「ゴミ処分費用」と「建物解体費用」を控除した後に、10~50%程度値引きされる可能性はあります。

以上、ここまでゴミ屋敷は値引きされるということについて見てきました。

それでは次に売却するためのステップについて見ていきましょう。

3.一般廃棄物処理業者に依頼

ゴミ屋敷を売却するには、まずゴミの処分から開始します。

ここでポイントとなるのが、いきなり解体業者に依頼しても解体を断られてしまうという点です。

ゴミ処理業者と解体業者は異なります。ゴミ処理業者は、一般廃棄物処理業の許可を受けている業者に依頼します。

一般廃棄物処理業者とは、コンビニなどをグルグル回って民間事業者のゴミを収集してくれる会社のことです。

解体業者は鉄くずなどの産業廃棄物を処理することはできますが、一般廃棄物である家庭ゴミは処理できません。

稀に一般廃棄物処理業も兼業している解体業者も存在します。そのような解体業者は、ゴミ処理から解体まで一気通貫で行ってくれます。 

基本的にはゴミのない状態にしてから、次に解体業者へ依頼してください。

ゴミ処理費用については、立体的な㎥(リューベ)数によるため、費用にかなり幅があります。

ゴミの量がトラック何台分かで処分費用が決まってきます。5~6万円で済む場合と、150万円程度までかかるケースもあるようです。

それでは次にゴミ処分後の手順について見ていきましょう。

4.臭い除去は最も費用がかかる

4-1.ゴミ処分しただけでは売れない

ゴミを処分したとしても、不動産を売れない原因はあります。それは臭いです。

建物にゴミの臭いが染み付いていると、予想以上に物件価値が下がり、なかなか売れません。

綺麗になったのでそのまま売れそうな期待も持てますが、臭い付きの物件を売却するのであれば、更地にして売却した方が短期間で高く売れます。

消臭リフォームというのもあります。しかしながら、消臭リフォームはリフォームの中でも最も高額であり、効果も確約できないという難しさがあります。

しかもコストをかけて消臭しても売却できる値段は普通の値段が精一杯で、高く売れることはまずありません。

4-2.臭いを取るのは難しい

臭いというのは、建物の躯体部分まで染み込んでいる場合が多いです。

そのため表面のクロスや床だけを張り替えても臭いは取れないため、臭いを完全に除去しようとすると、莫大な費用が発生します。 

また消臭リフォームで一瞬消えたように思える臭いでも、しばらく経つと再び臭くなる可能性もあります。

例えばコンセントボックスの中に潜んでいた臭いが復活するようなケースです。

結論としては、消臭リフォームはお勧めしません。

消臭リフォームは費用対効果が薄く、また臭いが本当に消えるかどうかも分からないため、解体して売却するようにしましょう。

以上、ここまで消臭リフォームについて見てきました。それでは次に解体について見ていきます。

5.解体費用

5-1.解体費用の目安

木造戸建て住宅の場合、解体費用としては坪4~5万円かかります。

例えば1・2階合計で60坪の面積の建物であれば、解体費用は以下のように計算されます。

坪4~5万円 × 60坪 = 240万円~300万円

坪換算は、㎡に0.3025を乗じた数字です。延床面積が200㎡程度だと約60坪になります。

ここでゴミ屋敷の価格算定式を再度示します。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

仮にゴミ処分費用や精神的負担費用がゼロとすると、以下のような式になります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - 建物解体費用(坪4~5万)

5-2.マイナスとなるケースがある

例えば東京駅から電車で3時間程度離れた郊外となると、更地価格が坪10万円を切るような物件が登場してきます。

土地代が坪7~8万円の場所で、建物面積が大きい場合、解体費用を考慮するとゴミ屋敷価格がマイナスになるケースが生じます。

マイナスとなるケース例

土地面積 30坪
土地単価 7万円/坪
建物面積 45坪
解体単価 5万円/坪

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - 建物解体費用

       = 30坪×7万円 - 45坪×5万円

       = 210万円 - 225万円 = ▲15万円 < 0円

このように、解体費用が更地価格を上回ってしまうようなケースでは、ゴミ屋敷は売れません。

仮にゴミ屋敷をそのまま売りたいのであれば、元々の更地価格が十分に高いエリアでないと売却はできないのです。

以上、ここまで解体について見てきました。

最後に、ゴミ屋敷はどうしたら一番価値が高くなるかについて見ていきましょう。

6.査定額は更地価格が一番高い

ゴミ屋敷は以下の算出式で価格が決まります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

ゴミ屋敷を取り壊すと、価格が更地価格と同じになります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格

そのためゴミ屋敷は売主が取壊しを行うことが最も価格が高くなります。

特に更地価格が坪10万円を割り込むようなエリアでは、取り壊さない限り買手が全く現れない可能性もあります。

ゴミ屋敷は更地価格が上限であり、更地にすることで価格が最も高くなります。

買手の「精神的負担費用」という不合理な値引きもなくなりますので、売主がゴミ処分や解体を負担した方が、結局のところ、高く売れることになります。

7.まとめ

以上、売れないゴミ屋敷を売却するためのステップについて徹底解説してきました。

ゴミ屋敷はきれいに更地にしてから売却しましょう。

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