売ろうとしている家がゴミ屋敷!スムーズに売却するための3ステップ

売ろうとしている家がゴミ屋敷!スムーズに売却するための3ステップ

世の中にはゴミを捨てられない人がいます。

ベランダに2~3個溜め始めたゴミが、いつの間にか1つの部屋を占有するようになり、さらには家全体を占めるまで成長し、ついにはゴミ屋敷になってしまった・・・。

道路までゴミが飛び出しているゴミ屋敷、テレビで見るようなゴミ屋敷でも価値はあるのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • こんな家、どうせ売れないのではないか
  • 何から手を付けて良いのか分からない
  • 売るにはどうしたら良いのか知りたい

ゴミ屋敷とまでは言わず、ゴミだらけの家の方も同様の心配をされていることでしょう。

そこで今回はゴミ屋敷をスムーズに売るための解決策についてお伝えします。

この記事を見れば、ゴミ屋敷の売却のステップを理解し、ゴミ屋敷を売れるようになります。

すぐわかる!本記事の要点まとめ

  • ゴミ屋敷は引渡しまでにゴミがない状態にしておくことが必要
  • ゴミ屋敷は、臭いがなかなか取れず大幅値引きが要求されることがほとんど
  • 解体して更地にしたほうが高く売れる可能性は高い
  • まずは専門の不動産会社に相談してみる
    ※詳細は、「7.査定額は更地価格が一番高いがまずは専門業者に相談する」で説明しています。
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

普通のゴミですらトラブルの原因

引渡し時はゴミがない状態が基本

ゴミ屋敷に限らず、普通の家の売却でもゴミはトラブルの原因となります。

ゴミで一番気を付けなければいけない場面が「引渡し」の時

最後、物件を買主へ引渡すときに、わずかなゴミでも残っていると、「そのゴミはどちらで処理するのか?」という話になります。

市町村によっては、ゴミを出すのも有料。

買主はゴミまで購入したわけではありません。

ゴミはきちんと売主側で処理し、ゴミのない綺麗な状態で引渡すのが原則です。

粗大ごみも必要のないものは、必ず処分してください。

粗大ごみの処理手数料

家庭から排出される、家具や自転車、布団などの大きなものや、家電製品など小さくても燃やす前に砕かなくてはならないもの

粗大ごみの処理を自治体に依頼する場合、各自治体によって処理手数料は異なります。

必ず各自治体のゴミ処理手数料や処理方法を確認してから処分してください。

参考として、東京都世田谷区の場合の処理手数料を掲載致します。

品目手数料(収集の場合)
シングルベッド1,200円
ソファー・ローソファー(横幅70cm超150cm以下)1,200円
食器棚・茶だんす(最大辺及びその次に長い辺の合計=140cm超200cm以下)800円
テーブル・座卓・こたつ(最大辺160cm超)1,200円
ホットカーペット・敷物(2畳超6畳以下)800円

参考:粗大ごみの処理手数料一覧(収集料金・持込料金)

ゴミは物件価値を下げる

このように、普通の家でも「ゴミが残っている」というのは、トラブルを招き、嫌われる原因になります。

ゴミは処分費用が発生するため、物件価値を下げることに直結します。

普通の家の売却でも、ゴミに関してはゼロとするべく、最後まで十分に注意をしましょう。

以上、ここまで普通の家の売却におけるゴミについて見てきました。

次にゴミ屋敷を放置しすぎると、どのようなことが起きるのかについて見ていきましょう。

ゴミ屋敷を放置しすぎると行政代執行の対象になる

行政代執行とは、市や区などの行政が、ゴミ屋敷の住人に代わって、ゴミや不用品を強制的に撤去すること

近所から苦情が入り、役所からの命令などに従わずにゴミ屋敷を放置し続けると、「各自治体が定めるごみ屋敷条例」にもとづく行政代執行によって、市や区の職員が、ゴミ屋敷清掃業者等と協力してゴミ屋敷の掃除を強制的に行います。

なお、ゴミ屋敷の掃除にかかった作業料金はゴミ屋敷の住人が支払わなければなりません。

ゴミ屋敷条例の対象となるゴミ屋敷の条件は主に以下の通りです。

条件の対象となるゴミ屋敷の条件

  • 害虫やねずみ、悪臭などが発生している
  • 火災の発生、積み上げられたゴミの崩落、不法投棄などの恐れがある
  • 景観を著しく損ねている

ゴミ屋敷とまではいかないまでも、空き家を所有している方は定期的に家のメンテナンス等を欠かさないようにしましょう。

それでは次にゴミ屋敷は売れるかどうかについて見ていきましょう。

ゴミ屋敷は大幅な値引きをしないと売れない

ゴミ屋敷価格の算定

結論からすると、ゴミ屋敷のままでは売れません。

正確に表現すると、相当値引きしないと売れません。

上述のように、まともな家の売却でもゴミはわずかな量でトラブルの原因となります。

ましてやゴミ屋敷レベルになれば、誰もその物件を買おうとしません。

テレビで取材されてしまうようなゴミ屋敷のレベルであれば、そのまま売れるということはまず無いでしょう。

仮にゴミ屋敷を購入する人は、理論上は

  1. ゴミの処分費用
  2. 建物解体費用

の2つの費用が発生。

さらに3.精神的な負担費用もかかるため、査定額としては以下のように決定されます。

「精神的負担費用」は非合理的な要素のため適切に見積もることはできません。

売却価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

不動産の場合、小さな値引率というのは10%程度、大きな値引き率は50%程度になります。

「更地価格」から「ゴミ処分費用」と「建物解体費用」を控除した後では10~50%程度値引きされる可能性もあります。

高値での売却はなかなか難しくなりそうですが、まずは、不動産会社に査定相談することが第一です。

相談する際はできるだけ最適価格で売却する為にも一括査定サイトを使って複数の会社への相談がオススメです。

詳しくは「不動産会社に相談してみるのが早い」で解説しております。

売却金額よりも処分がメインであれば不動産買取も検討

ゴミ屋敷などの訳あり物件に関しては、「不動産仲介」ではなく「不動産買取」の活用も検討出来ます。

不動産買取とは一言でいうと「不動産会社があなたの物件を買い取る」こと

買取の場合、不動産会社が買い取った物件をリフォームなどで手を加えてから再販することがベースになっているため、ゴミが残っている状態でも買い取ってくれる可能性が出てきます。

また、買取の場合、仲介手数料を支払うこともなく、契約不適合責任が免除されるというメリットもあります。

しかし、仲介に比べ売却金額が落ちてしまうことが大きなデメリットとしてあるので注意が必要です。

不動産買取金額は仲介の時と比べて70~80%が相場と言われています。

売却金額よりも、とにかくゴミ屋敷を処分したいということであれば、買取も選択肢に入れて検討してみてください。

なお、不動産買取に関しては、下記の記事で詳しく解説しております。

参考不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

ゴミは一般廃棄物処理業者に依頼

ゴミ屋敷を売却するには、まずゴミの処分から開始します。

ここでポイントとなるのが、お金を掛けたくないのであれば解体業者にもっていかないこと。

ゴミ処理業者と解体業者は異なります。

ゴミ処理業者は、一般廃棄物処理業の許可を受けている業者に依頼します。

一般廃棄物処理業者とはコンビニなどをグルグル回って民間事業者のゴミを収集してくれる会社のこと

解体業者は鉄くずなどの産業廃棄物を処理することはできますが、一般廃棄物である家庭ゴミは処理できません。

稀に一般廃棄物処理業も兼業している解体業者も存在。

そのような解体業者は、ゴミ処理から解体まで一気通貫で行ってくれます。 

基本的にはゴミのない状態にしてから、次に解体業者へ依頼してください。

ゴミ処理費用については、立体的な㎥(リューベ)数によるため、費用にかなり幅があります。

ゴミの量がトラック何台分かで処分費用が決まってきます。5~6万円で済む場合と、150万円程度までかかるケースもあります。

解体業者は「ヌリカエ」で探すのがオススメ。

ヌリカエ(旧解体工事のナコウド)では、優良業者のみ厳選。複数社から最安値の業者を教えてもらえます。

それでは次にゴミ処分後の手順について見ていきましょう。

臭い除去は最も費用がかかる

ゴミ処分しただけでは売れない

ゴミを処分した家でも売れないことは多々あります。それは臭いです。

建物にゴミの臭いが染み付いていると、予想以上に物件価値が下がり、なかなか売れません。

綺麗になったのでそのまま売れそうな期待も持てますが、臭い付きの物件を売却するのであれば、更地にして売却した方が短期間で高く売れます。

消臭リフォームというのもあります。

しかしながら、消臭リフォームはリフォームの中でも最も高額であり、効果も確約できないという難しさがあります。

しかもコストをかけて消臭しても売却できる値段は普通の値段が精一杯で、高く売れることはまずありません。

臭いを取るのは難しい

臭いというのは、建物の躯体部分まで染み込んでいる場合が多いです。

そのため表面のクロスや床だけを張り替えても臭いは取れないため、臭いを完全に除去しようとすると、莫大な費用が発生。 

また消臭リフォームで一瞬消えたように思える臭いでも、しばらく経つと再び臭くなる可能性もあります。

例えばコンセントボックスの中に潜んでいた臭いが復活するようなケースです。

結論としては、消臭リフォームはオススメしません。

消臭リフォームは費用対効果が薄く、また臭いが本当に消えるかどうかも分からないため、解体して売却するようにしましょう。

以上、ここまで消臭リフォームについて見てきました。それでは次に解体について見ていきます。

家解体費用の相場

木造戸建て住宅の場合、解体費用としては坪4~5万円かかります。

例えば1・2階合計で60坪の面積の建物であれば、解体費用は以下のように計算されます。

坪4~5万円 × 60坪 = 240万円~300万円

坪換算は、㎡に0.3025を乗じた数字です。延床面積が200㎡程度だと約60坪になります。

ここでゴミ屋敷の価格算定式を再度示します。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

仮にゴミ処分費用や精神的負担費用がゼロとすると、以下のような式になります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - 建物解体費用(坪4~5万)

マイナスとなるケースがある

例えば東京駅から電車で3時間程度離れた郊外となると、更地価格が坪10万円を切るような物件が登場してきます。

土地代が坪7~8万円の場所で、建物面積が大きい場合、解体費用を考慮するとゴミ屋敷価格がマイナスになるケースが生じます。

マイナスとなるケース例

土地面積30坪
土地単価7万円/坪
建物面積45坪
解体単価5万円/坪

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - 建物解体費用 = 30坪×7万円 - 45坪×5万円 = 210万円 - 225万円 = ▲15万円 < 0円

このように、解体費用が更地価格を上回ってしまうようなケースでは、ゴミ屋敷は売れません。

仮にゴミ屋敷をそのまま売りたいのであれば、元々の更地価格が十分に高いエリアでないと売却はできないのです。

家の解体費用については下記記事でご確認ください。

参考家の解体費用の相場はどれくらい?補助金やローンについても解説

以上、ここまで解体について見てきました。

最後に、ゴミ屋敷はどうしたら一番価値が高くなるかについて見ていきましょう。

7.査定額は更地価格が一番高いがまずは専門業者に相談する

ゴミ屋敷は以下の算出式で価格が決まります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格 - ゴミ処分費用 - 建物解体費用 - 精神的負担費用

ゴミ屋敷を取り壊すと、価格が更地価格と同じになります。

ゴミ屋敷価格 = 更地価格

そのためゴミ屋敷は売主が取壊しを行うことが最も価格が高くなります。

特に更地価格が坪10万円を割り込むようなエリアでは、取り壊さない限り買手が全く現れない可能性もあります。

ゴミ屋敷は更地価格が上限であり、更地にすることで価格が最も高くなります。

買手の「精神的負担費用」という不合理な値引きもなくなりますので、売主がゴミ処分や解体を負担した方が、高く売れることになります。

不動産会社に相談してみるのが早い

ただ、家は環境や市況によって異なります。

ゴミ屋敷でも買主の需要があれば、そこまで値引きされずに売れたりするのです。

なので、まずは不動産会社に査定相談することをオススメします。

確かに嫌がる不動産会社もいますが、そういった物件を専門にしている不動産会社もいます。

不動産一括査定サイトを使えば、カンタンに見つけることができます。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定の仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

オススメの一括査定の使い方は下記の通り。

  • 主要都市のゴミ屋敷の査定相談:すまいValue
  • 地方などのゴミ屋敷の査定相談:HOME4U

まずは一括査定サイトを使って相談してみることから始めてください。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

売れないゴミ屋敷を売却するためのステップについて解説してきました。

ゴミ屋敷はきれいに更地にしてから売却しましょう。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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