不動産の売却で贈与税か発生する可能性のある売買3つと回避方法

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昔から「タダより高いものはない」と言われます。

タダで何かをもらうと、代わりに物ごとを頼まれたりお礼に費用がかかったりして、かえって高くつくという例えです。

タダは税金も高くなります。

不動産をタダもしくは時価よりも著しく安い金額で売却すると、購入者には高い贈与税が発生します。

タダ同然で不動産を売却しようとしている人の中には、

  • タダ同然で売却した場合の税金を知りたい
  • 贈与税とはどういうものなのか知りたい
  • 贈与とみなされそうな取引の回避方法を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産の売却における「贈与税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産売却における贈与税を理解し、贈与とみなされる可能性のある取引の回避方法も知ることができます。

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1.贈与税とは現金や不動産をもらったときに掛かる税金

贈与とは現金や不動産等の財産を、ある人から別の人にあげることを指します。

贈与は、民法でもしっかりと定められている行為です。

民法第549条
贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

贈与とは、「あげます」「もらいます」という双方の意思の疎通があれば「贈与」が成立します。

この民法の規定は、個人間の贈与を規定しているだけではありません。

  1. 個人から個人への贈与
  2. 個人から法人への贈与
  3. 法人から個人への贈与
  4. 法人から法人への贈与

というのもあり得ます。

贈与では、財産をあげる人を「贈与者」、財産をもらう人を「受贈者」と言います。

贈与は、個人間以外でもある行為ですが、贈与税の話となると「個人」に限られます。

贈与税は個人に対してかかる税金です。

法人には贈与税はかかりません。

贈与税とは、個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかる税金です。

贈与税は相続税法の中で規定されています。

相続税も個人に対してのみかかる税金なので、その相続税法に規定されている贈与税も個人のみにかかる税金となります。

贈与税は受贈者(もらう人)にかかる税金です。

贈与者(上げる人)には税金はかかりません。

贈与税は無償でもらう以外でもかかってくる税金

贈与税は、無償(タダ)で現金や不動産をあげた場合のみにかかるわけではありません。

例えば、

  1. 時価よりも著しく低い価格で不動産を購入した場合
  2. 金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合
  3. 借金の免除を受けた場合

でも贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。

不動産の売却で贈与に注意したいのが、「①時価よりも著しく低い価格で不動産を購入した場合」です。

例えば、時価1億円する不動産を10円で売却した場合、これはもうタダであげたのも同然です。

よってこの場合、10円で購入した人に贈与税が発生することになります。

通常、不動産の売却においては贈与税の発生はありませんが、時価よりも著しく低い価格で売買が行われた場合には、受贈者に贈与税が発生することになります。

ただし、贈与税が発生するのは、あくまでも個人間の売買のみになります。

売主も個人、買主も個人の場合に限り、買主(受贈者)に贈与税が発生します。

以上、ここまで贈与税について見てきました。

では、贈与税はどのようにして計算されるのでしょうか。

そこで次に贈与税の計算方法についてご紹介します。

2.贈与税の計算方法2つと計算事例(速算表)

相続税の計算方法には、

  1. 暦年課税
  2. 相続時精算課税

の2種類があります。

以下、それぞれについて説明します。

計算方法1.暦年課税

暦年課税制度とは、1年間に受けた財産の合計額をもとに贈与税が計算される方式

1年間とは、毎年1月1日から12月31日までのことを指します。

暦年課税では、1年間のうちに贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額として「110万円」を控除できる制度です。

暦年課税で計算される贈与額は、以下のようになります。

贈与税の計算式

贈与税額 = (1年間の贈与額 - 基礎控除110万円) × 税率 - 控除額

税率や控除額については、以下の速算表の様になります。

1.20歳以上で直系尊属※から贈与を受けた場合(平成27年以降の贈与)

基礎控除額等の控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%なし
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1,000万円以下30%90万円
1,500万円以下40%190万円
3,000万円以下45%265万円
4,500万円以下50%415万円
4,500万円超55%640万円

直系尊属とは、父母・祖父母など自分より前の世代で、直通する系統の親族のことになります。

2.上記1以外の贈与の場合

基礎控除額等の控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%なし
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

個人から著しく低い価額で不動産を購入した場合は、その不動産の時価と売買代金との差額に相当する金額は、不動産を売却した人から贈与により取得したものとみなされます。

例えば、直系尊属以外で時価5,000万円の不動産を10分の1の価額である500万円で売却した場合、4,500万円の贈与があったものとみなされます。

つまり1年間の贈与額としては、売却額の5,000万円ではなく、売買代金との差額である4,500万円になります。

上記速算表2によると、4,500万円の贈与は3,000万円超に該当し、税率は55%、控除額は400万円となります。

贈与税額を計算すると、以下のようになります。

贈与税額 = (1年間の贈与額 - 基礎控除110万円) × 税率 - 控除額 = (4,500万円 - 110万円) × 55% - 400万円= 4,390万円 × 55% - 400万円= 2,014.5万円

この例だと2,000万円以上も贈与税が取られてしまいます。

贈与税は基本的に贈与を防ぐための税金であるため、税額は非常に高いです。

尚、売却額が時価よりも著しく低い価額であるかどうかについては、個々の事情の基づき判断されます。

国税庁の見解としては、時価を以下のように表現しています。

時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額を、それら以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。

つまり、不動産の場合は、相続税評価額ではなく、通常の相場金額が時価であるということになります。

以上、ここまで暦年課税について見てきました。

それでは次に相続時精算課税について見ていきます。

計算方法2.相続時精算課税

相続税の計算方法で、暦年課税以外に相続時精算課税制度というものがあります。

相続時精算課税制度とは、一定の者から推定相続人に対して財産を贈与した場合、2,500万円まで特別控除を受けられる制度

税率は一律で20%とされています。

ただ、名前が「相続時」「精算」となっている点がポイントです。

相続時に贈与財産を含めて計算した相続税額からすでに収めた贈与税額が控除されるという制度です。

結局は先に贈与した財産も相続税の対象となる点が暦年課税とは異なります。

ただし、相続税の計算は、贈与時の価額が用いられます。

例えば、過去に更地を贈与して、相続時にその更地が値上りしていたとしても、相続税の評価額としては、過去の贈与時の価額が採用されます。

相続時精算課税制度は、相続時に値上がりしているような不動産であれば有利ですが、逆に値下がりしているような不動産であれば不利

不動産は建物も含めると中長期的には価格が下がっていく財産であるため、相続時精算課税を選択すると不利な場合が多いです。


また相続時精算課税制度は、一度選択してしまうと、暦年課税を選択することができなくなります。

さらに、贈与者も「60歳以上の父母または祖父母」、受贈者も「20歳以上の推定相続人または孫」に限られます。

第三者間の不動産売却では用いることはできません。

基本的には使い勝手が非常に悪い制度であるため、相続時精算課税制度はオススメしません。

不動産の売却に限っては、暦年課税を中心に考えるので十分と言えます。

以上、ここまで贈与税の計算方法について見てきました。

通常、不動産の売却ではあまり贈与税を気にする必要はありません。

ただし、税務署からすると、「これって贈与しているのではないか?」と思われるような取引が存在します。

そこで次に贈与とみなされる可能性のある注意しなければいけない不動産売却について紹介します。

3.不動産売却で贈与とみなされる可能性のある3つの注意点

贈与税は個人間の売買のみに関わる税金ですが、贈与そのものは法人や個人間でもあり得ます。

不動産売却が贈与とみなされてしまうと、贈与税ではなく、法人税や所得税が発生する場合がありますので注意が必要です。

以下の3つの取引については、特に税務署が目を光らせている取引であるため注意が必要です。

  1. 親族間取引
  2. 関係会社間取引
  3. 代表者と法人間取引

それぞれ詳しく説明していきます。

注意1.親族間取引

親子間や兄弟間、親戚間のような不動産の売却は親族間取引と呼ばれます。

親族間取引は、個人間売買であるため、もろに相続税の対象となります。

例えば、本来は3,000万円するような不動産であっても、兄弟間であれば「弟だから30万円にしてあげるか」というようなことも可能です。

第三者間ではなかなかあり得ない行為ですが、親族間では十分あり得る行為です。

この場合、受贈者である弟が贈与税を払うことになります。

親族間の取引では、価格を操作しやすいため、税務署から「怪しい取引」としてマークされます。

ただし、親族間取引であっても適正価格で不動産の売買が行われていれば全く問題ありません。

親族間取引はマークされているため、親族間取引こそ適正な価格で不動産を売却する必要があります。

適正な価格で不動産を売却する方法については「4.贈与を回避する方法は「適正価格」で売却すること」の章で詳しく解説しています。

以上、ここまで親族間取引について見てきました。

親子や兄弟というのは個人だけではありません。

法人にも親子関係は存在します。

そこで次に関係会社間取引について見ていきます。

注意2.関係会社間取引

タダ同然で売却するということは、何も個人に限った話ではありません。

親会社から子会社への売却等、法人間でもタダ同然で不動産を売却するということは十分にあり得ます。

このような行為も、民法上では「贈与」に該当します。

税務署の方も、関係会社間取引は価格を操作しやすいため、特にマークしている取引になります。

ただ、やっている行為そのものは贈与であっても、贈与税とは個人にかかる税金であるため、贈与税は発生しません。

それでは、法人間の場合は贈与税が発生しないことから、やりたい放題なのでしょうか。

そんなことはありません。

法人の場合には贈与税ではなく法人税が発生するため注意が必要です。

法人間で贈与とみなされる不動産売却をした場合、受贈者(もらった方の会社)は、財産を時価でもらったものとみなされ、受贈益が発生します。

受贈者は受贈益に対して法人税が課せられます。

一方で、法人間の贈与では、贈与者にも法人税が発生する可能性があります。

贈与を行っても時価で財産を売却したものとみなされますので、時価が取得価額(簿価)よりも高い場合には、売却益が発生します。

法人税は売却益に対して発生することになります。

ただし、関係会社間取引も適正価格で不動産の売買が行われていれば全く問題ありません。

関係会社間取引も税務署からマークされているため、関係会社間取引では適正な価格で不動産を売却する必要があります。

 

適正な価格で不動産を売却する方法については「4.贈与を回避する方法は「適正価格」で売却すること」の章で詳しく解説しています。

以上、ここまで関係会社間取引について見てきました。

それでは次に代表者と法人間取引についてご紹介します。

注意3.代表者と法人間取引

贈与とみなされる取引は、個人間や法人間の他、「個人と法人の間」の取引でも起こり得ます。

個人と法人の間で贈与とみなされる取引として最も多いパターンは、会社の代表者とその会社との不動産売買です。

つまり社長さんと会社が不動産の売買をするというケースです。

大きな会社ではあまり見られませんが、中小企業では良くある取引です。

例えば、社長個人で持っている土地を会社に売るとか、会社が社宅扱いで持っていた家を社長に売る等の取引です。

個人と法人間の場合、贈与者(あげる人)が法人または個人、受贈者(もらう人)が法人または個人となるケースがあります。

法人が贈与者となった場合、時価で売却したものとみなされます。

時価が取得価格(簿価)よりも高ければ、売却益に対し法人税が発生します。

また個人が贈与者となった場合も時価で売却したものとみなされます。

時価が取得費よりも高ければ、譲渡所得が発生し、譲渡所得に対し所得税が発生することになります。

つまり、著しく安い価格で売却した場合、法人も個人も時価で売却したものとみなされるという点がポイントです。

その時価が簿価や取得費よりも高ければ、その売却益に対して法人税や所得税が発生します。

それに対し、時価が簿価や取得費よりも低ければ、法人税や所得税は発生しません。

つまり、贈与者は税金が発生する場合と発生しない場合があるということです。


それに対し、タダでもらった受贈者の方には税金がかかります。

法人が受贈者となった場合、時価で不動産をもらったことになり、受贈益が発生します。

受贈益に対して法人税が課税されます。

また個人が受贈者となった場合も時価で不動産をもらったことになり、所得が発生します。

この所得に対して所得税が課税されます。

売主が法人で買主が個人の場合、贈与税ではなく所得税となります。

贈与税とは売主も買主も個人である場合に発生するという点がポイントです。

ただし、代表者と法人間取引も適正価格で不動産の売買が行われていれば全く問題ありません。

代表者と法人間取引も税務署からマークされているため、代表者と法人間取引では適正な価格で不動産を売却する必要があります。


以上、ここまで贈与とみなされる可能性のある注意しなければいけない不動産売却について見てきました。

ただ「親族間取引」「関係会社間取引」「代表者と法人間取引」というのは良くあることです。

税務署からマークされたとしても、必要な取引であれば、売却せざるを得ません。

 

そこで次にこのような取引で贈与を回避する方法についてご紹介します。

4.贈与を回避する方法は「適正価格」で売却すること

贈与を回避するには、適正価格で売却することです。

贈与を回避する方法は、基本的にはそれしかありません。

税務署は特に申告をしなくても登記簿謄本の移動情報等から不動産の取引を把握しています。

そのため怪しい取引についてはしっかりとマークしています。

「親族間取引」や「関係会社間取引」「代表者と法人間取引」等の税務署からマークされやすい取引については、税務調査の備えをしておくことが重要です。

税務調査の備えとしては、取引にあたり不動産鑑定士による不動産の鑑定評価を取得しておく必要があります。

不動産の鑑定評価とは、不動産の適正な時価を出すサービスです。

不動産鑑定士とは、鑑定評価をできる国家資格者になります。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士しかできない業務であり「有料」です。

残念ながら、不動産会社の無料査定などは、税務調査対策の資料とすることはできません。

「親族間取引」等の取引であっても、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づいた価格で取引している限り、問題ありません。

贈与とみなされないようにするためには、まず鑑定評価書を取得し、その価格で取引することになります。

「親族間取引」等の取引を行う場合には、費用は発生しますが、鑑定評価書をしっかりと取得した上で売却を行うようにしてください。

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5.まとめ

以上、不動産の売却で贈与税か発生する可能性のある売買と回避方法について見てきました。

不動産売却では、通常、贈与税は発生しません。

しかしながら、タダもしくは市場価格よりも著しく安い金額で売却する場合は増税が発生します。

また不動産の売買では、税務署から贈与の可能性を疑われやすい取引があります。

親族間取引」等の取引を行う場合には、鑑定評価をとって事前に税務調査に備えるようにしましょう。

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