不動産鑑定士による有料査定/不動産鑑定や不動産査定書の相場を徹底解説

投稿日:2016年11月18日 更新日:

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。

そもそも不動産鑑定士という資格を初めて知り、査定額を取るのにわざわざ費用がかかるということに驚きを感じている方も少なくないでしょう。

通常の不動産会社による無料査定ではダメなのでしょうか?

そこで今回の記事では不動産査定にかかる「費用」に言及してお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産査定の費用がいくらくらいかかるかを理解し、また無料査定の代用可能性についても知ることができることをお約束します。

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1.不動産鑑定の必要性と費用の相場

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不動産鑑定または不動産査定を依頼される方は、税理士さんまたは弁護士さんに「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください」と言われて、しょうがなく不動産鑑定を取る方が多いです。

例えば、会社の代表者が自分と会社の間で不動産を売買する時などのケースが多く、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要となります。

税理士さん自身も不動産鑑定士の知り合いがいないため、自分で一から不動産鑑定士を探さなければならない方も少なくありません。

不動産鑑定事務所は、ほとんどが個人企業であり、ホームページを持っている会社がそもそも少ないのが実態です。

さらにホームページを持っている会社でも、価格までは提示している事務所は多くないです。

そのため査定費用が探しにくいことに加え、さらに価格も高いイメージがあり、うかつに査定を依頼できないという部分もあるのです。

1-1.不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定士による不動産鑑定は、「鑑定評価額」と「類型(不動産の種類)」によって異なるのが基本です。

類型とは、更地や、建物と土地、マンションなどの区分所有建物、借地権、地代・家賃など鑑定評価の対象となる不動産の種類こと言います。 

ここでは典型的なパターンである「更地」と「建物と土地」、「マンション」について、評価額と不動産鑑定士にお願いしたときの費用の相場について示します。

鑑定評価額 更地 建物と土地 マンション
~1,000万円以下 20万円弱 25万円前後 30万円強
~5,000万円以下 25~30万円 30~50万円 60~70万円
~1億円以下 30~40万円 50~60万円 70~85万円
~2億円以下 50~60万円 60~75万円 85~95万円

これらはあくまでも目安です。

鑑定評価書の作成費用は法律上の決まりはないため、各社バラバラです。

裁判用の資料となると、上記の価格にさらにプラス料金がかかる会社も多いです。

費用の傾向としては、大手の鑑定会社は高い傾向にあり、個人の鑑定事務所は安い傾向にあります。

1-2.不動産査定書の料金相場

また鑑定評価書ではなく、査定書が欲しいという方もいると思います。

不動産査定書は、不動産の査定額によって料金を変えているというような会社はあまりありません。

不動産査定書については、以下の金額が概ねの相場です。

  更地 建物と土地 マンション
不動産査定書費用 10~15万円程度 15~20万円程度 15~20万円程度

以上、ここまで鑑定評価書と査定書の相場について見てきました。

それでは次に気になる鑑定評価書と不動産査定書の違いについて見ていきましょう。

2.鑑定評価書と不動産査定書の違い

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不動産鑑定評価書と不動産査定書は目的が大きく異なります。

  • 不動産鑑定評価書は、税務署や裁判所に対外的に提出するための資料
  • 不動産査定書は、社内や身内だけで利用するための資料

それぞれの書類をもう少し詳しく見てみましょう。

2-1.不動産鑑定評価書とは

不動産鑑定の世界では、「不動産鑑定評価書」と「不動産査定書」は全く意味が異なります。

不動産鑑定評価書は、国が定めている不動産鑑定評価基準に基づき不動産の評価を行います。

鑑定評価書は高いと感じるかもしれませんが、国が定めている基準に則り、評価手順を踏まなければならないため、手間も時間もかかってしまいます。

不動産鑑定士がオリジナルの評価方法でサクッと評価ができる訳ではないため、なかなか価格を下げられないというのが本音の部分でしょう。

2-1-1.不動産鑑定評価書は不動産鑑定士しか作れない

不動産鑑定評価書と名前の付くものは、不動産鑑定士しか書くことが許されておらず、不動産鑑定士の独占業務となっています。

国が認めている評価方法ということもあり、鑑定評価書は、税務署や裁判所に提出する証拠資料として正式に採用されます。

例えば、法人と会社の代表者の間でも鑑定評価書の基づいた価格で取引されると、適正な価格で取引されたと税務署が認めてくれます。

それは逆に不動産鑑定評価書が国の定めた評価基準に基づいているため、いい加減な価格が出せないことの裏返しでもあるのです。

2-2.不動産査定書とは

不動産鑑定評価書以外に「不動産査定書」というものが存在します。

不動産鑑定士が作成する不動産査定書は、国の定めた評価基準に正式に則っていないことを意味しています。

2-2-1.不動産査定書は不動産鑑定書の簡易版

不動産査定書は不動産鑑定評価書の簡易版に相当します。

不動査定書は、大企業が工場や大型倉庫、商業施設、ゴルフ場、ホテルなどの売却を検討する際、取得するニーズがあります。

街の不動産会社では工場などの特殊物件は、普段扱っていないため、適正価格がなかなか分かりません。

しかしながら鑑定評価書を依頼してしまうと、非常に費用が高額であるため、簡易な鑑定評価書である不動産査定書を取りたいというニーズがあります。

そのため不動産鑑定士による有料の不動産査定書というものが存在するのです。

以上、ここまで鑑定評価書と査定書の違いについて見てきました。

わざわざ有料の不動産鑑定書や不動産査定書を作る必要がないケースが大半です。

次に無料査定でも良いケースについて見ていきましょう。

3.不動産会社の査定は無料

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不動産鑑定とは別に、世の中には不動産会社による無料査定が存在します。

無料査定は一般化してきていることから、そもそも不動産査定に費用がかかること自体、驚く方も多いです。

不動産鑑定は不動産鑑定士による独占業務のため、逆に言うと不動産の鑑定や査定でお金を取ることは、不動産鑑定士以外は禁じられています。

そのため不動産会社は逆に査定を行ってもお金が取れないため、不動産会社による査定は無料となるのです。

3-1.国に出す証拠資料や特殊物件以外は無料査定で十分

税務署や裁判所への証拠資料用の査定や、特殊物件の査定以外であれば、不動産会社による無料査定で十分と言えます。

不動産の価格を知りたい場面としては

  1. 売却したい時
  2. 相続人間で遺産分割協議をする時
  3. 隣地や知人同士の売買で適正価格を知りたい時

と大きく3つのケースがあります。

相続人間で遺産分割協議をする時は、身内で利用するだけなので、無料査定で十分と言えるでしょう。

また隣地や知人同士で不動産を相対で取引する時も、無料査定を取得して客観的な価格指標があると話がスムーズになります。

以上、ここまで無料査定でも良いケースについて見てきました。

それでは次にネットの普及に伴い利用者が急拡大している「無料不動産一括査定サイト」について見ていきましょう。

4.使える無料不動産一括査定サイト

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身内や知人同士で不動産の時価を知りたい場合は「無料の一括査定サイト」を使うのが便利です。

査定で一番問題となるのが、査定額に客観性・妥当性があるのかという点です。

不動産鑑定士による鑑定評価では、鑑定評価基準と言うルールがあるため、一定の信頼性があります。

しかしながら、不動産会社による無料査定はルールがなく各社独自に査定を行っているため、査定のプロセスには何ら保証がありません。

4-1.複数の不動産会社から査定書を取得することに価値がある

そのため不動産会社による無料査定を利用する際は、複数の不動産会社から査定書を取得することで客観性を上げる必要があります。

複数の不動産会社から査定書を受領するには不動産の一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定サイトでは、約6社の不動産会社から査定を無料で取ることが可能です。

また誰かからお金をもらって査定する訳ではないため、意図的に発注者に偏った価格を出すようなこともありません。

6社の査定額を見比べることができるため、無料査定でも客観性・妥当性を維持することができるのです。

4-1-1.不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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5.まとめ

いかがでしたか?不動産鑑定士による書類を作ってもらった場合の料金相場をお伝えしました。

必ずしも不動産鑑定士に頼む必要はなく、無料査定でOKなケースがほとんどです。本記事をよく理解頂き、正しい不動産査定をしてもらいましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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