広い土地を売却する際の不動産会社の選び方と注意点について

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土地には様々な広さがあります。戸建住宅の敷地は、一般的に30~60坪が標準的です。それよりも大きな土地は総額も大きくなるため、個人が購入することは少なくなります。

そのため、広い土地は個人が購入する戸建住宅地の相場とは価格が異なります。

また広い土地は相場よりも低くなる場合と、高くなる場合があるのです。

広い土地を持っている方は、自分の土地が、なぜ土地単価が相場よりも低くなるのか、逆になぜ土地単価が相場よりも高くなるのか、理由を知ると売却もしやすくなります。

広い土地は、その価格が成立するメカニズムをあらかじめ知っておくことが、売却の成功に繋がります。

そこで今回の記事では広い土地の売却に関して、「不動産会社の選び方」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは自分の土地が相場よりも低くなるのか、高くなるのかを理解し、最適な不動産会社を選ぶことが可能となります。

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1.広い土地には2種類ある

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まず最初に土地の価格が決まるメカニズムについて説明します。

少し専門的な内容も含まれており、なるべく易しく表現しますが、もし理解が進まない場合は、読み飛ばして頂き本題である「4.土地を売却する場合の不動産会社の選び方」に進んでください。

大きな土地には用途の多様性があります。

30~60坪程度であれば、戸建住宅程度しか立ちません。

一方で、3,000坪もある土地では戸建分譲かマンション分譲が可能になります。

土地の上に建築できる建物の用途は、都市計画法の①「用途地域」と②「需要」によって決まってきます。

1-1.用途地域とは建物の用途を規制する地域

用途地域とは建物の用途を規制するための地域であり、住居系、商業系、工業系を含め12種類あります。

用途地域には下表のようなものがあります。

用途地域建築できる建物
第一種低層住居専用地域戸建住宅
第ニ種低層住居専用地域戸建住宅の他、150㎡までの一定の店舗等
第一種中高層住居専用地域マンションや500㎡までの一定の店舗等
第ニ種中高層住居専用地域マンションや1,500㎡までの一定の店舗等
第一種住居地域住環境を守る地域。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテル等
第ニ種住居地域第一種住居地域の建物に加え、カラオケボックス等も建築可能
準住居地域第ニ種住居地域の建物に加え、倉庫業の倉庫も建築可能
近隣商業地域日用品の買物ができる店舗
商業地域オフィスビル、商業ビル等
準工業地域印刷工場等の小さな工場
工業地域どんな工場でも建築可能で住宅等も建築可能
工業専用地域どんな工場でも建築可能であるが住宅等は建築不可能

ここで、住宅の利用に関しておおまかに分類すると

  • 第一種・第二種低層住居専用地域:広い土地であっても戸建住宅しか建てることができません。
  • 第一種中高層住居専用地域」から「工業地域」の範囲:広い土地があるとマンションを建築することが可能

つまりまとめると、広い土地には、戸建しか建てられないような土地と、マンションが建てられるような土地の2種類があるのです。

戸建しか建たないか、マンションが建てられるかで、その土地の値段は大きく異なってきます。

それでは次に、2種類の土地の値段について見ていきましょう。

2.単価が下がる広い土地の条件

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第一種・第二種低層住居専用地域内の広い土地は戸建住宅しか建てることができません。

また、第一種・第二種低層住居専用地域以外であっても、駅から遠く離れており、マンション上が無いような土地も結果的に戸建しか建てられません。

戸建住宅しか建たないような広い土地は、相場よりも値段が下がる傾向にあります。

2-1.戸建住宅しか建てない広い土地が相場よりも下がる理由

戸建しか建たない広い土地が、相場よりも値段が下がってしまう理由は、敷地内に道路を作る必要があるためです。

建築基準法では、建物は4m以上の幅員の道路に2m以上の間口で接している土地でないと、建物を建築することができません。

そのため、広い土地の場合、土地を分譲しようとすると、道路に接しない敷地が発生してしまうため、敷地内に新たに道路を作る必要が出てきます。

道路は、実質的には価格がつかない土地になります。

広い土地内に道路を作ると、道路部分については、少なくとも価値が下がります。

道路部分の面積は敷地の形状や大きさによって異なってきます。

広い敷地の場合、戸建の土地相場よりも20~30%程度の減価が発生します。

例えば戸建の相場が坪50万円の土地であれば、広い土地は坪35万~40万円となるイメージです。

3.単価が上がる広い土地の条件

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一方で、第一種中高層住居専用地域から工業地域の地域で、なおかつ、マンション需要のある土地はマンション建築が可能です。

マンション建築が可能な土地であれば、空間的に上へ向かって販売できる床を積み上げることができます。

そのためマンション用地は土地代が相場よりも高くなります。

またマンションも建築の際には、4m以上の幅員の道路に2m以上の間口で接している必要があります。

ただし、マンションを1棟建てるのであれば、大きな敷地が1本の道路に接していれば、敷地内に道路を新たに作る必要がありません。

そのためマンション敷地は道路発生によるロスがなく、なおかつ、たくさんの人にマンションを売却できるため、土地価格が上がります。

さらに、もっと大きな土地であれば、総合設計制度と言われる割増容積をもらえるマンション建設も可能となります。

これは通常よりも高いマンションを建築できる制度です。

そのため、マンション敷地は広ければ広いほど、価値が高まることになります。

駅に近く大きな土地というのは、非常に希少性が高いため、高値で取引されるのです。

以上、ここまで広い土地の値段の決まり方について見てきました。

それでは次にどのような不動産会社を選ぶべきかについて見ていきましょう。

4.土地を売却する場合の不動産会社を選び方

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それでは本題である土地売却をする場合の不動産会社の選び方についてお伝えします。

4-1.不動産会社を選びのポイント

広い土地は、戸建開発業者か、マンションディベロッパーのどちらかが購入者のターゲットとなります。

買手は個人ではなく、開発業者と呼ばれるプロです。

そのため、広い土地を売る場合は、開発業者とコネクションのある不動産会社に依頼することが重要となります。

4-1-1.広い土地の売却は大手の不動産会社は外せない

そのため広い土地を売却する際は、個人の不動産会社ではなく、大手の不動産会社を使うことがおすすめです。

大手の不動産会社は「三井」や「住友」またテレビCMをやっているような不動産会社を想像してもらえばいいでしょう。

大手の仲介会社はディベロッパーの用地仕入部門とコネクションがありますので、すぐに物件を検討させることが可能です。

マンションは大手ディベロッパーの新築マンションほど高く売れるため、土地の買主も大手ディベロッパーの方が高く売却できる傾向にあります。

買主が大手ほど高くなる点は戸建住宅しか建てられない広い土地でも同様です。

よって、広い土地を持っている方は、大手の仲介会社を選んで大手ディベロッパーに売却することがオススメです。

4-2.注意点は仲介ではなく入札

広い土地は非常に希少性があるため、欲しがるディベロッパーがたくさんいます。

希少性のある土地は、入札を行うと高く売却できます。

そのため不動産会社には仲介を依頼するのではなく、「入札の取りまとめ」を依頼する形になります。

4-2-1.必ず売り方は「入札」を指示する

ここで重要なのは、売り方については、売主の方で入札を必ず指示してください。

相対取引で売却してしまうと、せっかく高く売れる土地も安くなってしまいます。

売主の希望として、「今回は入札でお願いしたい」としっかりと意向を伝えましょう。

不動産会社も大きな地主である売主の意向とあれば、それに従います。

仲介による相対取引ではなく、入札とすることが注意点です。

4-3.仲介手数料は払わない

また広い土地は滅多に市場に出て来ないため、希少性が高いです。

希少性の高い土地は購入希望者も多いため、入札のとりまとめも楽になります。

面積も広いため、土地価格の総額も大きくなり、仲介手数料も大きくなります。

そのため不動産会社は買主のみから仲介手数料をもらっても、大きな収入となります。

4-3-1.買主を探しやすい広い土地は売り上げも大きくなる

買主を探しやすい広い高い土地は、不動産会社の負担も少ないですが、売上も大きくなります。

売主からは仲介手数料は支払わず、買主のみから仲介手数料はもらうことを条件として、不動産会社と交渉をしてみましょう。

広い土地での不動産会社の選び方としては、大手の仲介会社で、さらに仲介手数料ゼロの条件を飲んでくれる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。

4-4.大手不動産会社を探すなら一括査定がオススメ

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

もちろん大手の不動産会社も探せます。

4-4-1.一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

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上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

5.まとめ

以上、広い土地を売却する際の不動産会社の選び方と注意点について見てきました。

広い土地は、大手の不動産会社を活用して、入札で高く売却しましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
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イエウールo.1「イエウール」
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