家を取り壊して土地売却するコツと解体費用の税務上の扱い

投稿日:2018年3月31日 更新日:

古い家を売却する際、建物を取り壊して更地で売却することがあります。

解体費用がどれくらいかかるのか分からず、売却に踏み込めない人もいると思います。

結論からすると、木造戸建て住宅の解体費用は、坪4~6万円が相場です。

解体費用は、概ね新築工事費の10分の1程度が目安になります。

これから古い家を売却しようとする人の中には、

  • 解体費用はいくらくらいかかるのだろうか
  • 解体せずに売却はできないのだろうか
  • 解体費用は税務上、どのように扱われるのだろうか

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では土地売却における「解体費用」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは解体費用について相場や解体のタイミング、税務上の扱い等について分かるようになります。

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1.家を解体するときの費用相場

建物の解体費用は、建物の構造によって異なります。

解体費用のおよその目安としては、以下の通りです。

構造解体費用の相場
木造坪4~6万円
鉄骨造坪6~8万円
鉄筋コンクリート造坪8~10万円

解体費用の総額を出す場合は、上表の坪単価を延床面積に乗じて求めます。

延床面積が40坪の木造戸建住宅であれば、解体費用は160~240万円程度になります。

鉄筋コンクリート造等の建物で地下躯体がある場合には、倍以上の値段がする場合があります。

上表の坪単価は、地下のない建物の解体費用の目安です。

解体費用は、施工条件によってかなり左右されます。

広い敷地で解体しやすい条件の場合は安く、狭い敷地で重機が入りにくいよう条件の場合は高くなります。

また、ガードマンを複数人配置しなければならないような場合も、解体費用は高くなります。

施工条件によって、かなりバラツキが出てしまうのも、解体費用の特徴です。

以上、ここまで解体費用の相場について見てきました。

では、解体すべきかどうかはどのように判断したら良いのでしょうか。

そこで次に解体の必要性の判断ポイントについて解説します。

2.家を解体するか否かの判断ポイント

木造戸建て住宅の場合、築25年以上の建物は、多くの不動産会社が建物価格をゼロと査定します。

つまり、建物に価値がないため、築25年を過ぎたら解体するという判断はできます。

ただ、今の建築技術は進んでいますので、最近の築25年の建物は十分に使えます。

  • 築25年以上でも、十分に使えると判断される建物は、買主がそのまま使う可能性は高いので解体しない
  • 35~40年程度経っている建物であれば、解体したほうが良い
    ※築35年を過ぎて、少し修繕をしないと売れないというような建物であれば、思い切って解体

以上、ここまで解体の必要性の判断ポイントについて見てきました。

建物を解体する場合、タイミングがとても重要です。

そこで次に解体時期と固定資産税について解説します。

3.家を解体する時期と固定資産税の関係

家を取り壊して売却する場合、1月1日よりも前に取り壊しておくことが重要です。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対し課税されるため、1月1日時点に建物が残っていると、途中で建物を取り壊したとしても1年分の固定資産税が課税されてしまう

例えば、2月頃に解体してしまうと、建物が存在しないのにも関わらず、11ヶ月間分の固定資産税を余計に払うことになります。

解体のタイミング次第では、とても無駄な固定資産税が発生してしまいますので、12月31日までに取り壊しておくことが重要です。

また、12月中旬に解体に着工して、取り壊しが間に合わないような場合もあります。

ギリギリになりそうな時は役所に相談する

そのようなときは、事前に市区町村の固定資産税課に相談に行くようにして下さい。

12月中旬に解体に着手したとしても、例えば1月1日時点で屋根と壁が壊れているような場合は、次の年の固定資産税は免除してくれる場合もあります。

あらかじめ役所と協議し、最低限の部分を取り壊しておくと、固定資産税の免除がスムーズです。

尚、建物の固定資産税は、毎年1月1日時点で航空写真を取ることで、建物の有無を確認し、課税の判断をしていると言われています。

そのため、建物を取り壊した後の滅失登記までは必要ありませんが、ギリギリのタイミングの場合は、念のため役所に取り壊したことを伝えておくことをオススメします。

建物の登記は消滅させておく

建物を取り壊した後、建物登記を完全になくすことを滅失登記と呼びます。

売却するのであれば、いずれにしても建物の登記は滅失させておくべきです。

建物登記が残っていると、買主の方も気持ち悪いため、買主のためにも滅失登記はしてあげましょう。

以上、ここまで解体時期と固定資産税について見てきました。

では解体費用についてはローンを組めるのでしょうか。

そこで次に解体費用とローンについて見ていきます。

4.解体費用では住宅ローンを組むことができない

建物の解体費用については、原則としてローンを組むことができません。

住宅ローンでは解体費用は組めないです。

ローンを組むとしたら、フリーローンや無担保ローンと呼ばれる比較的資金使途が広いローンを組むことになります。

正確に言うと、解体費用はローンを組めないというよりは、組みにくいという表現の方が正しいかもしれません。

購入する側も解体費用はローンが組みにくいという点は同じです。

フリーローンや無担保ローンは、金利も高いです。

また銀行によっては解体費用としては貸し出さない銀行もあります

そのため、原則としては、解体費用はまずは自分の貯金の中から捻出する検討をお勧めします。

尚、無担保ローンについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、解体費用とローンについて見てきました。

ローンが組みにくいとなると、解体に躊躇する人もいると思います。

では古い家を売るには解体はしなければならないのでしょうか。

そこで次に解体しなくても売却は可能についてご紹介します。

5.解体しなくても家の売却は可能

結論からすると、解体をしなくても家は売却することは可能です。

たまに古い家をお持ちの方の中に、「解体しないと売れない」と思い込んで売却に躊躇されている人がいます。

古家があっても、解体しないと売れないわけではありません。

買主が解体することを前提に購入すれば、古家があっても家は売れます。

もちろん、解体を前提とすると、買主は取り壊し費用の分を安く見込んで購入することになります。

古家がある場合の売却価格の目線は、以下のようになります。

古家付の売却目線 = 土地価格 - 解体費用

そのため取り壊さずに売却する場合、売却価格は土地価格よりも安くなります。

理論上は、どちらが解体費用を負担するかだけなので、売主で壊しても買主で壊しても価格は同じです。

解体費用を捻出できない場合には、そのままの状態で売却することをオススメします。

土地の価値が安いときは原則売主が解体費用を負担する

但し、田舎の土地の場合、土地価格が安すぎて解体費用を控除すると売却目線がマイナスとなってしまうような土地があります。

土地単価が坪10万円を下回るようなエリアだと、建物の大きさや構造次第では売却目線がマイナスとなる可能性が出てきます。

例えば、土地の価格が坪3万円で、40坪の敷地に40坪の建物が建っているケースを考えます。

土地価格を120万円、解体費用を160万円とすると、売却目線がマイナスとなります。

このような土地は、解体費用を買主負担としてしまうと、上手く売却することはできません。

土地価格が解体費用を下回るような場合には、売主側で解体して売却するのがオススメです。

また理論上、解体は売主や買主のどちらが負担しても構わないのですが、解体費用はローンが組めないという理由から、解体を前提に購入する人はそう多くはいません。

一般的に古家付で購入できる人は、貯金の中から解体費用をねん出できる人に限られてしまいます。

そのため、古家付で売却すると、購入希望者が少なくなり、売りにくくなるというのも事実です。

立地の良い場所であれば別ですが、売りにくいような土地であれば、なるべく売主側で解体することをオススメします。

尚、判断に迷う場合は、査定を取るのが一番良いです。

不動産会社に、「このまま売ったらいくらか」というパターンと、「解体して売却したらいくらか」というパターンの2つの価格を査定してもらいましょう。

解体せずに売却しても十分に価格が出るようであれば、無理に解体する必要はありません。

査定は一括査定を使うと、妥当な金額が分かり大変便利です。

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以上、ここまで解体しなくても売却は可能について見てきました。

では、解体した場合、解体費用は節税対策となるのでしょうか。

そこで次に解体費用は譲渡費用になるについて見ていきます。

6.解体費用は譲渡費用になる

不動産を売却して、譲渡所得が発生すると所得税及び住民税が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額になります。

取得費とは土地の購入額になります。

譲渡費用は仲介手数料等の売却に要して費用になりますが、解体費用はこの譲渡費用に含めることができます。

つまり、解体費用は譲渡所得を小さくすることができるため、節税効果があります。

また、マイホームを解体して売却した場合、3,000万円特別控除という特例を適当できます。

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

但し、解体後、3,000万円特別控除を適用するには以下の要件に当てはまることが必要となります。

転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

この特例を適用できるのは、あくまでもマイホームの解体だけであり、アパートや店舗等の建物の解体では適用できません。

解体費用は譲渡費用となり節税効果を生みます。

またマイホームの解体であれば、要件を満たすと3,000万円特別控除も適用できます。

尚、3,000万円特別控除については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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7.まとめ

以上、家を取り壊して土地売却するコツと解体費用に税務上の扱いを徹底解説してきました。

解体は、築年数や、タイミング、ローンの可能性等を考慮して実施を決定する必要があります。

査定も参考にしながら、解体すべきかどうかを決めるようにしましょう。

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