境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説

投稿日:2016年11月14日 更新日:

初めて土地などの不動産を売却する方は、売却手順について知らない人がほとんどだと思います。

売却に必要な書類の多くは、「元々持っているもの」、もしくは「すぐに取得できるもの」です。しかし、測量に関しては時間を要するため、あらかじめ準備をしておく必要があります。

そこで今回は土地売却の手順とその中でも一番ややこしい「測量」についてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが土地売却における手順を知り、中でも重要な測量について理解できることを約束します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.土地売却の手順

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不動産の売却の手順は以下の通りです。

手順 売主側で行うこと
査定 査定依頼
不動産会社の決定
不動産会社への売却依頼 不動産会社との媒介契約の締結
不動産会社からのヒアリングを受ける
告知書への回答
境界標がない場合は測量を開始
売却活動 内覧対応
買主決定 取引条件の確認
契約締結 本人確認を受ける
契約書の読み合わせ
契約書への署名押印、印紙の貼付け
媒介報酬の支払
引渡までの準備 家財道具の搬出
引越
引渡 境界の明示
抵当権の消除

売却手順の中で売主が行わなければならないことは、「売り物の値付け」と「売り物の確定」になります。

売物の値付けについては、HOME4Uなどの一括査定サイトなどを利用していくらで売るのが良さそうかを見極めましょう。

1-1.売り物が確定しているかどうか

値付け以外で重要なことは、売り物が確定しているかどうかです。

土地の場合、それは境界に該当します。境界が不明瞭な場合、どこまでが売り物で、どこまでが売り物でないのかが分かりません。

境界が確定していないということは、つまり売り物が確定していないのです。

以上が土地売却の手順となります。それでは次に気になる売主の義務について見ていきましょう。

2.売主の義務は境界の明示

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ここで、売主の義務として境界の明示があります。境界の明示は引渡時点で必ず行うため、通常は最初のヒアリングで不動産会社から境界が確定しているかの質問を受けます。

そのとき、必要になってくるのが「境界標」もしくは「測量図」です。もし境界標や測量図がない場合、土地家屋調査士に依頼して測量図を作成し、新たな境界標を打つ必要があります。

2-1.境界はもっとも多いトラブル

土地の売却において、境界は最も多いトラブルになります。境界については訴訟になることも多く、売却後も売主が訴訟に巻き込まれるケースもあるため、境界は必ず明示して売却する必要があります。

境界標がしっかり存在していたとしても、それが隣地とのブロック塀やフェンスとの中央などに存する場合、ブロック塀やフェンスの所有者は誰であるのか、また修繕等の管理はどちらが行っているかなど買主に対して明確にしておく必要があります。

2-1-1.土地売却のトラブルでよくあるケース

例えば、よくあるケースで隣地のコンクリートの土留めの上に、境界標があるようなケースもあります。これは土留めが越境しているケースとなりますが、売却にあたってこの土留めを取り壊すわけにはいきません。

買主にとっては越境物が有る状況で物件を購入することになるため、その越境物が隣地所有者との当事者間でどのような扱いとなっているかも含めて明確化しておく必要があります。

境界や越境の問題は、買主は最も引き継ぎたくない問題ですので事前に解消しておく必要があります。

ここまで売主の義務について見てきました。それでは次に気になる測量の種類について解説していきます。

3.測量の種類

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土地の売主で、測量図の種類と意味について理解している人はほとんどいません。測量図があると思っていても、実は境界が確定しておらず、売却の段階になって驚く売主も少なくありません。

そこで測量図の種類と内容について、以下に示します。

測量図の種類 内容
確定測量図 最も信頼性の高い測量図になります。売買対象地とすべての隣接地との境界について隣地所有者の立会のもとに境界確認(官民査定を含む)を行い、これに基づき作成された測量図です。
官民とは道路と敷地の境を指し、民々とは隣地との民有地との境を指します。
確定測量図があることは、全ての境界が確定していることを意味します。
測量図に「確定」という文字が入っているかどうか確認して下さい。
現況測量図 (官民査定省略) 官民境界を明確にすることは相当の日数を要するため、これを省略して隣地の民有地との境界のみについて隣地所有者の立会のもとに境界確認を行って作成された測量図となります。
官民査定は半年程度の時間を要すため、官民査定を省略した現況測量図でも売主と買主の承諾があれば売却することは可能です。
現況測量図 隣地との境界確認を一切行わずに作成された測量図となります。
この測量図では売買対象面積と範囲が明確になっているとは言い難いため、売買に用いることはできません。

売主としては、準備として「確定測量図」を作成しておくことが望ましいと言えます。実測図があると思っていても、境界が未確定の単なる現況測量図であり、売却においては意味のない測量図であることも少なくありません。

まずは売却活動に入る前に「確定測量図」を保有しているかどうかを確認して下さい。

確定測量図がない場合は、どこまで境界が確定しているのが確認します。境界の確定は、筆界確認書などと呼ばれる書類で、隣地の方と実印を押しあった書面で確定していることが通常です。

官民境界については、そのような書類はありません。前面道路が市道であれば、市役所に官民境界査定書などと呼ばれる書類が備えつけられています。

売却地の官民が確定しているかどうかは、役所に行って調べておくのが良いでしょう。

以上、ここまで測量の種類について見てきました。それでは次に気になる公募売買と実測売買について見ていきます。

4.土地売却で売却価格を決める「公募売買」と「実測売買」

売買対象面積は、売却価格に重要な影響を及ぼします。また登記面積と実測面積は必ずしも一致していません。そのため売却においては、登記面積か実測面積か、どちらで売却するのか決定する必要があります。

4-1.登記面積で売却する場合

登記面積で売却することを公簿売買と呼びます。土地の登記簿面積をもって売買面積の対象都市、仮に契約締結後に実測を行って、登記面積と実測面積が異なっていたとしても売買代金の精算は行わない形の契約となります。

公簿売買は最近分譲されたような公簿面積と実測面積の差異が少ないと思われる物件などに行われるケースが多いです。

4-2.実測面積で売却する場合

一方で、実測面積で売却することを実測売買と呼びます。実測図がない場合は、とりあえず面積当たりの単価を決めておき、決済までに実測を行って、その実測面積に基づいて売買代金を引渡の時に確定して精算する方法になります。

買主が確定測量図までを求めて来るケースでは、引渡まで測量を終わらせる必要があります。

以上、ここまで公募売買と実測売買について見てきました。それでは次に気になる分筆して売却する場合について見ていきましょう。

5.分筆して売却する場合

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土地を分筆する場合は、確定測量図まで必要となります。つまり分筆には民々と官民の全ての境界を確定する必要があります。

そのため分筆して土地を売却したい場合、元の分筆前の敷地が、境界確定がされていないと、分筆ができないため売却ができません。

分筆して売却しようとする場合、境界確定がネックになって売却が進まないことが良くあります。

5-1.確定測量で問題となる官民の境界確定

確定測量で問題となるのは官民の境界確定です。官民は道路の反対側の敷地所有者の同意まで得る必要があります。

そのため同意を得なければならない人たちが広範囲に及ぶため、時間と費用がかかります。確定測量図の作成には半年程度、費用は100万円前後かかるようなケースも珍しくありません。

地積更正登記も確定測量図が必要となります。分筆や地積更正においては、測量費用があまりにも高額なため憤慨する人も多いです。

確定測量はお金も時間もかかる重要なポイントとなりますので、確定測量図があるかどうか、事前に確認しておきましょう。

6.まとめ

いかがでしたか?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説してきました。境界については、相続した古くから持っている土地を売るような場合、特に注意が必要です。

売却の段階になって、境界について、実は先々代から揉めていたことが発覚するようなこともあります。まずは、売却物件の境界がどこまで確定しているのが、確認することから始めましょう。

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