土地の半分もしくは一部を切って売りたいというニーズは良くあります。
最も多いのは、相続時に相続税の納税資金を確保するために、自宅の土地の一部を切って売却するというケースです。
土地を半分に切って売却したい方は、「どのように切ったら良いのか」と悩んでいる方も多いことでしょう。
また土地を切る際も建築基準法の基本的なルールを知らずに切ると、後からとんでもないことになります。
そこで今回の記事では「土地を半分に切って売却」することにフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは土地の切り方を理解し、最低限知っておくべきルールや効果的な切り方を知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
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目次
1.土地の半分を売る方法
まず最初に土地について簡単におさらいします。
土地の単位は筆(フデ)で表します。1筆ごとに土地の地番が割り振られています。
1-1.1筆ごとの地形を表した地図を公図という
法務局に行くと、1筆ごとの地形を表した地図を見ることができます。これを公図と呼びます。
見た目上、1つの土地であっても、公図を確認すると、2筆以上に分かれている土地もたくさんあります。その土地が何筆に分かれているかは、公図を確認しないと分かりません。
ちなみに、地番と住居表示（住所）は異なります。
- 地番は筆ごとに番号が振られている
- 住居表示（住所）は建物に振られている
住居表示は、正確には街区の中で建物の入り口の位置によって決まります。
建物を新築すると、市区町村役場の住居表示担当が、図面の入口の位置を確認し、住居表示を決定します。
1-2.土地は半分に切って売るには分筆が必要
土地は1筆ごとに登記簿謄本が存在します。固定資産税も1筆ごとに課税されます。
そのため、土地を物理的に半分に切って売却したい場合は、1筆を2筆に分けなければいけません。これを分筆(ブンピツ)と言います。
分筆しないまま土地を半分に売る場合は、1筆を50％ずつの共有持分で売却することになります。
これでも概念的には土地の半分を売却していることになります。
しかしながら、この場合は、1つの土地を全体で50％ずつ所有していることになるため、物理的に半分に切って売却していることにはなりません。
物理的に半分に切って所有権を完全に分けたい場合は分筆が必要となるのです。
以上、ここまで土地の半分を売る方法について見てきました。
それでは次に気になる土地の切り方について見ていきましょう。
2.土地の切り方の注意点
土地の切り方で、必ず注意しなければならないのが、接道です。
建築基準法では、敷地は原則として、道路幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していないと建物を建築することができないという規定があります。
この規定は原則的として都市計画区域及び準都市計画区域と呼ばれる地域に適用されるものですが、都心部は基本的には都市計画区域ですので、一般的な住宅地であればほぼこの規定が適用されます。
2-1.接道義務が定められている
敷地が幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に間口が2ｍ以上接することを接道義務といいます。
接道義務は、木造住宅の多い日本の火災予防の観点から設けられている規定です。道路幅員が4ｍ以上あれば、火災現場まで消防車が近づくことが可能です。
さらには2ｍ以上の間口があれば、消防車からホースを伸ばして消火活動をすることも可能となります。接道義務は、消火活動をスムーズに行うための最低ラインなのです。
以上、ここまで土地の切り方の注意点について見てきました。
次は切り方によって土地の価格が異なってしまう点について見ていきましょう。
3.切り方によって異なる価格
土地の切り方も接道義務を意識する必要があります。
土地の切り方
上図の様に土地を2つのパターンで切ったとします。
Ａ土地はギリギリ接道義務を満たしますが、Ｃ土地は接道義務を満たしません。
Ｃ土地のような土地を無道路地と呼びますが、無道路地では建物を建てることができません。
Ｃ・Ｄのような切り方で土地を切ってしまうと、Ｃが著しく利用価値が低くなり、ほぼ無価値な土地となってしまいます。
土地の切り方としては、Ａ・Ｂのような形で切るのが通常です。
Ａのような土地は「旗竿地」と呼ばれます。旗竿地は敷地形状が悪く、使い勝手も良くないのですが、なぜ存在するかというと、接道義務を満たしているからです。
Ａのような旗竿地であれば、建物の建築が可能なため、Ａ土地はＣ土地よりも遥かに土地の価格が高くなります。
Ａ・Ｂのような土地の切り方は、割と高級住宅地に散見されます。元々は大きな敷地だったところが、相続をきっかけにＡ・Ｂのように分筆されてしまいます。
高級住宅地であるが故に相続税評価額が高く、相続税が支払えなくなるため、結果的に土地を分筆して一部を売却するのです。
このようなケースでは、元々の地主さんはＡ土地に引き続き住み、Ｂ土地を売却するパターンが多いです。
Ａ・Ｂのように切ると、Ｂ土地の方が価格は高く売れるからです。
以上、ここまで切り方によって異なる価格について見てきました。
それでは次に分筆に必要な確定測量についてご紹介します。
4.分筆に必要な確定測量
土地を分筆するには、土地の境界が確定していることが必要となります。
土地の境界には隣地の私有地との境と、公道との境の2種類があります。
一般的に、私有地との境を民々、公道との境を官民と呼びます。
土地の境界が確定している状態とは、民々と官民の両方の境界ラインが双方の地権者同士で合意が図れていることを指します。
4-1.土地の境界の確定＝確定測量図があればOK
土地の境界が確定しているかどうかは、確定測量図があれば、それはイコール土地の境界が確定していることになります。
「○○確定図」とか、「確定○○図」という様な名称で、「確定」と銘打ってある測量図があれば、同様に境界が確定していることの証になります。
実測図や現況測量図とだけ書かれている図面では、境界が確定しているかどうかは分かりません。
4-2.「筆界確認書」または「境界確認書」の確認を
通常、民々の境界が確定していれば、「筆界確認書」または「境界確認書」と呼ばれる境界確認の書類が存在しているはずです。
筆界確認書にはそれぞれの地権者双方の実印が押印されています。
一部の境界ラインだけ筆界確認書があって、一部の境界ラインは筆界確認書がないケースもあります。分筆を行うためには、全ての境界ラインで双方の地権者と合意をしておく必要があります。
また境界標が飛んでしまっているケースもあります。そうなると、筆界確認書が存在していても、また境界があいまいになってしまいます。
境界標が無くなってしまっている場合は、再度、境界を復旧し、筆界確認書を作り直しましょう。その方が分筆後の土地が売却しやすくなります。
一方で、官民については、通常、筆界確認書のような書類は存在しません。
公道で道路境界が確定している土地は、役所に道路査定図というような名称の図面が備えつけられています。
道路査定図の名称は役所によって異なります。官民との境界を示すための図面が見たいと言えば、誰にでも見せてくれますので、役所で確認してみましょう。
5.確定測量図の費用は100万前後
確定測量図の費用は、結構、高いです。100万円前後することが一般的です。
また官民境界が確定していない場合は、作成期間も半年以上かかるケースがあります。
官民の境界は道路の反対側の地権者の同意も得ないと確定しません。
官民の確定は、合意を得るのに必要な地権者の数が多く、時間がかかるのです。
境界確定の手続きについては、「相続した境界未確定の土地を売却するときの手続き方法と注意点」をご参照ください。
6.半分に切るべきかどうかは得意な不動産会社に相談を！
あなたが土地を半分に切って売却する目的が「お得に売りたい」と考えているのであれば、やはりプロに相談するのが一番です。
ただし、あまり土地を半分に切るというのは、メジャーではないため、あまり詳しくない（得意ではない）不動産会社もあります。
なので、重要なことは「得意な不動産会社を見つける」こと。
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すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
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上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
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7.まとめ
以上、土地を半分に切って売却する場合の注意点と手順について徹底解説について見てきました。
土地の境界が確定していないと、そもそも分筆ができません。
確定測量には費用と時間がかかりますので、まずは境界が確定しているかどうかについて、確認することから始めましょう。
