土地の半分もしくは一部を切って売りたいというニーズは良くあります。
最も多いのは、相続時に相続税の納税資金を確保するために、自宅の土地の一部を切って売却するというケースです。
土地を半分に切って売却したい方は、「どのように切ったら良いのか」と悩んでいる方も多いことでしょう。
また土地を切る際も建築基準法の基本的なルールを知らずに切ると、後からとんでもないことになります。
そこで今回の記事では「土地を半分に切って売却」することにフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは土地の切り方を理解し、最低限知っておくべきルールや効果的な切り方を知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.土地の半分を売る方法
まず最初に土地について簡単におさらいします。
土地の単位は筆(フデ)で表します。1筆ごとに土地の地番が割り振られています。
1-1.1筆ごとの地形を表した地図を公図という
法務局に行くと、1筆ごとの地形を表した地図を見ることができます。これを公図と呼びます。
見た目上、1つの土地であっても、公図を確認すると、2筆以上に分かれている土地もたくさんあります。その土地が何筆に分かれているかは、公図を確認しないと分かりません。
ちなみに、地番と住居表示（住所）は異なります。
- 地番は筆ごとに番号が振られている
- 住居表示（住所）は建物に振られている
住居表示は、正確には街区の中で建物の入り口の位置によって決まります。
建物を新築すると、市区町村役場の住居表示担当が、図面の入口の位置を確認し、住居表示を決定します。
1-2.土地は半分に切って売るには分筆が必要
土地は1筆ごとに登記簿謄本が存在します。固定資産税も1筆ごとに課税されます。
そのため、土地を物理的に半分に切って売却したい場合は、1筆を2筆に分けなければいけません。これを分筆(ブンピツ)と言います。
分筆しないまま土地を半分に売る場合は、1筆を50％ずつの共有持分で売却することになります。
これでも概念的には土地の半分を売却していることになります。
しかしながら、この場合は、1つの土地を全体で50％ずつ所有していることになるため、物理的に半分に切って売却していることにはなりません。
物理的に半分に切って所有権を完全に分けたい場合は分筆が必要となるのです。
以上、ここまで土地の半分を売る方法について見てきました。
それでは次に気になる土地の切り方について見ていきましょう。
2.土地の切り方の注意点
土地の切り方で、必ず注意しなければならないのが、接道です。
建築基準法では、敷地は原則として、道路幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していないと建物を建築することができないという規定があります。
この規定は原則的として都市計画区域及び準都市計画区域と呼ばれる地域に適用されるものですが、都心部は基本的には都市計画区域ですので、一般的な住宅地であればほぼこの規定が適用されます。
2-1.接道義務が定められている
敷地が幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に間口が2ｍ以上接することを接道義務といいます。
接道義務は、木造住宅の多い日本の火災予防の観点から設けられている規定です。道路幅員が4ｍ以上あれば、火災現場まで消防車が近づくことが可能です。
さらには2ｍ以上の間口があれば、消防車からホースを伸ばして消火活動をすることも可能となります。接道義務は、消火活動をスムーズに行うための最低ラインなのです。
以上、ここまで土地の切り方の注意点について見てきました。
次は切り方によって土地の価格が異なってしまう点について見ていきましょう。
3.切り方によって異なる価格
土地の切り方も接道義務を意識する必要があります。
土地の切り方
上図の様に土地を2つのパターンで切ったとします。
Ａ土地はギリギリ接道義務を満たしますが、Ｃ土地は接道義務を満たしません。
Ｃ土地のような土地を無道路地と呼びますが、無道路地では建物を建てることができません。
Ｃ・Ｄのような切り方で土地を切ってしまうと、Ｃが著しく利用価値が低くなり、ほぼ無価値な土地となってしまいます。
土地の切り方としては、Ａ・Ｂのような形で切るのが通常です。
Ａのような土地は「旗竿地」と呼ばれます。旗竿地は敷地形状が悪く、使い勝手も良くないのですが、なぜ存在するかというと、接道義務を満たしているからです。
Ａのような旗竿地であれば、建物の建築が可能なため、Ａ土地はＣ土地よりも遥かに土地の価格が高くなります。
Ａ・Ｂのような土地の切り方は、割と高級住宅地に散見されます。元々は大きな敷地だったところが、相続をきっかけにＡ・Ｂのように分筆されてしまいます。
高級住宅地であるが故に相続税評価額が高く、相続税が支払えなくなるため、結果的に土地を分筆して一部を売却するのです。
このようなケースでは、元々の地主さんはＡ土地に引き続き住み、Ｂ土地を売却するパターンが多いです。
Ａ・Ｂのように切ると、Ｂ土地の方が価格は高く売れるからです。
以上、ここまで切り方によって異なる価格について見てきました。
それでは次に分筆に必要な確定測量についてご紹介します。
4.分筆に必要な確定測量
土地を分筆するには、土地の境界が確定していることが必要となります。
土地の境界には隣地の私有地との境と、公道との境の2種類があります。
一般的に、私有地との境を民々、公道との境を官民と呼びます。
土地の境界が確定している状態とは、民々と官民の両方の境界ラインが双方の地権者同士で合意が図れていることを指します。
4-1.土地の境界の確定＝確定測量図があればOK
土地の境界が確定しているかどうかは、確定測量図があれば、それはイコール土地の境界が確定していることになります。
「○○確定図」とか、「確定○○図」という様な名称で、「確定」と銘打ってある測量図があれば、同様に境界が確定していることの証になります。
実測図や現況測量図とだけ書かれている図面では、境界が確定しているかどうかは分かりません。
4-2.「筆界確認書」または「境界確認書」の確認を
通常、民々の境界が確定していれば、「筆界確認書」または「境界確認書」と呼ばれる境界確認の書類が存在しているはずです。
筆界確認書にはそれぞれの地権者双方の実印が押印されています。
一部の境界ラインだけ筆界確認書があって、一部の境界ラインは筆界確認書がないケースもあります。分筆を行うためには、全ての境界ラインで双方の地権者と合意をしておく必要があります。
また境界標が飛んでしまっているケースもあります。そうなると、筆界確認書が存在していても、また境界があいまいになってしまいます。
境界標が無くなってしまっている場合は、再度、境界を復旧し、筆界確認書を作り直しましょう。その方が分筆後の土地が売却しやすくなります。
一方で、官民については、通常、筆界確認書のような書類は存在しません。
公道で道路境界が確定している土地は、役所に道路査定図というような名称の図面が備えつけられています。
道路査定図の名称は役所によって異なります。官民との境界を示すための図面が見たいと言えば、誰にでも見せてくれますので、役所で確認してみましょう。
5.確定測量図の費用は100万前後
確定測量図の費用は、結構、高いです。100万円前後することが一般的です。
また官民境界が確定していない場合は、作成期間も半年以上かかるケースがあります。
官民の境界は道路の反対側の地権者の同意も得ないと確定しません。
官民の確定は、合意を得るのに必要な地権者の数が多く、時間がかかるのです。
境界確定の手続きについては、「相続した境界未確定の土地を売却するときの手続き方法と注意点」をご参照ください。
6.半分に切るべきかどうかは得意な不動産会社に相談を！
あなたが土地を半分に切って売却する目的が「お得に売りたい」と考えているのであれば、やはりプロに相談するのが一番です。
ただし、あまり土地を半分に切るというのは、メジャーではないため、あまり詳しくない（得意ではない）不動産会社もあります。
なので、重要なことは「得意な不動産会社を見つける」こと。
ただ、そうは言ってもどうやって見つけたらいいのか分からないですよね。
そこでオススメなのが不動産一括査定です。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
不動産一括査定のイメージ図
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定の流れ
不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U 」
- 【1都3県・大阪・兵庫 限定】売主専門の数少ない不動産会社 SRE不動産（※旧ソニー不動産）
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール 」
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
◆どの地域でも外せない「すまいValue」
超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。
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SRE不動産（旧ソニー不動産）公式サイト
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SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。
SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。
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HOME4U公式サイト
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NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。
とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。
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（大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。）
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。
| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | SRE不動産（旧ソニー不動産）のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし ・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1 | 一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| おうちダイレクト | 不明 中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
7.まとめ
以上、土地を半分に切って売却する場合の注意点と手順について徹底解説について見てきました。
土地の境界が確定していないと、そもそも分筆ができません。
確定測量には費用と時間がかかりますので、まずは境界が確定しているかどうかについて、確認することから始めましょう。
