土地などの高額な不動産を売却しようとすると人間は身構えます。
慣れない土地を売却をしようとすると、なんか詐欺にあってしまうのではないかと思うのも無理はありません。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 不動産屋に土地売却の相談をしたら騙されそうで怖い
- 土地を売却したいけど、詐欺に遭いたくない
- 土地の売却で詐欺に遭わないための対策を知りたい
- 土地売却で詐欺に遭うとしたらどういうケースなのか知りたい
そこで今回の記事では、土地の売却における「詐欺」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは土地の売却でありがちな詐欺について理解し、その対策を知ることができます。
ほとんどの詐欺事件は買主が騙される
基本はお金を払う側（買主）が騙される
「これは本物のダイヤですよ」と言われ、ただのガラス細工を購入してしまう・・・詐欺とは例えばこのようなもの。
他にも幸福になれる壺やパワーが手に入る水晶など、怪しい商品であっても言葉巧みに騙されて購入してしまう人たちがいます。
世の中の詐欺とは、基本的に「騙されて買う」人たちが被害にあうことが圧倒的に多いです。
売る人が被害に遭うということはケースとしては稀です。
騙されやすいのは買主
土地などの不動産の場合も同様で、騙されて購入するという詐欺は昔からあります。
例えば、土地の本当の所有者ではない人から購入するとか、隣地との境界が確定していると聞いていたのに確定していなかったとか等、注意不足によって買主が騙されてしまうことは枚挙にいとまがありません。
詐欺はお金をだまし取りたいから、何か買おうとする人をだますのです。
このため宅地建物取引業法も騙されやすい立場にある買主を守るというのが基本。
不動産会社が行う売却時の重要事項説明も買主が騙されないようにするための対策に他なりません。
一方で、不動産を売る側の売主は、お金をもらう立場の人ですので、基本的に騙されにくい立場にはいます。
そのような中で、次に売主が騙されるケースとはどういう場合かについて見ていきましょう。
売主が騙されるケース①入金詐欺について
お金がもらえないケース
お金をもらう側の売主が騙されるケースとしては、「もらえるはずのお金がもらえなかった」というパターンが考えられます。
ただし、通常、ほとんどの不動産売買では売主がこのような入金詐欺に会うようなケースはありません。
「お金がもらえなかった」という詐欺は、入金を確認する前に、権利証や登記識別情報通知書を先に買主へ渡してしまうという特殊なケースと言えます。
権利証については下記記事について詳しく解説しています。
入金を確認する前に権利証や登記識別情報通知書を渡してしまうと、勝手に登記変更されてしまう可能性があります。
すると買主は無権利者のままあたかも自分が所有者のようにふるまい、すぐさま転売して他の人からお金をだまし取るということはあり得ます。
入金詐欺に遭わないための絶対的な鉄則
不動産の売買では、売主がこのような詐欺にあわないためにも、引渡では入金を確認してから権利証や登記識別情報通知書を買主に渡すことが通常です。
土地の売買は、
- 売買契約
- 引渡
の2段階で行われます。
売買契約時点では、あくまでも書面による合意だけであり、そこで権利証や登記識別情報通知書を渡してしまうことはあり得ません。
権利証や登記識別情報通知書は最後の引渡時点で、残金の入金と引き換えに渡します。
通常の売買では、最後の引渡の時は
- 売主
- 買主
- 不動産会社
- 銀行
- 司法書士
といった複数の人間が一同意に介します。
引渡とは大の大人が雁首揃えた状態で行われます。
このような状況の中で売主が入金を受けずに騙されて権利証や登記識別情報通知書を渡してしまうようなことは考えにくいのです。
そのため売主は通常の不動産売買を行う上では、入金詐欺にあうようなケースは稀であると言えます。
以上、ここまで入金詐欺について見てきました。
それでは他にどのような詐欺が考えられるかについて、見ていきます。
売主が騙されるケース②騙されて安く売ってしまう
売主はお金を支払う側ではないため騙されにくいと書きましたが、それでも騙される可能性はまだ残っています。
それは「騙されて安く売ってしまう」ということです。
土地を安く購入したい人たちはたくさんいます。
土地を安く買うことができれば、その後、転売すれば儲かりますし、また賃貸アパートを建てても他よりも高利回りの物件にすることもできます。
土地を安く買うというのはとてもメリットがあることなのです。
そのため売主を言葉巧みに騙して、相場よりも安く売らせるという詐欺には会う可能性はあります。
ただし、騙されたと言っても、安く売るようなケースの場合、入金もきちんとされるため、本人が納得いっていれば、特に問題はありません。
これを詐欺ととらえるかどうかは本人次第の問題となります。
以上、ここまで騙されて安く売るケースについて見てきました。
さらに次に不動産会社による詐欺についてみていきます。
売主が騙されるケース③「高く売れますよ」詐欺
きっかけは高い査定額
次に考えられる詐欺のケースとしては、「高く売れますよ」という不動産会社による詐欺です。
詐欺というよりは、詐欺まがいの行為。
土地を売却する場合、最初に査定を行います。
最近では無料の一括査定サイトもありますので査定はとても便利になってきました。
そこで、各社に査定を依頼した場合、たまに「弊社ではこんなに高く売って見せますよ」という会社がいます。
非常に高い査定額を言ってくる不動産会社には特に注意が必要です。
「高く売れますよ」というお誘いには、騙される人は多いです。
本当に高く売ってくれるのであれば、問題ないのですが、中には次のような悪質なケースもあります。
買取業者に流すための詐欺
それは、このように高い査定額を出す不動産会社が買取業者と最初から組んでいるようなケースです。
高い査定額を提示した不動産会社は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を強要してきます。
専任媒介契約をしてしまうと、他の不動産会社に依頼することはできません。
詐欺まがいの行為では、一度契約をした後、ろくに売却活動は行われません。
その後、売主が焦り始めたところで、買取業者を紹介してきます。
売主はこのまま売れないのではないかと諦めかけていたため、安くても買取業者に売却することで、胸をなでおろします。
結局のところ、「騙されて安く売った」ことになるのですが、入口は「高く売れますよ」という言葉に引っかかってしまったのです。
この詐欺まがいのケースでは、「高く売る」と見せかけて「安く売らせる」という複合技と言えます。
自分は騙されないと思っていても、複合技で手がこんでくると、騙されていること自体が分からなくなるため、気を付けましょう。
以上、高く売れるという詐欺についてみてきました。
ではこのような詐欺に遭わないためにはどのようにしたら良いのでしょうか。次に具体的な対策について見ていきます。
詐欺対策するなら一括査定サイトを使う
土地売却の詐欺に有効なのは、不動産一括査定サイトの利用。
「査定額を高く出す会社がいるので使わない方が良いのでは？」と思われる方もいると思いますが、そうではありません。
一括査定サイトでは、6社程度の不動産会社から同時に査定額を受領できるため、逆に高すぎる怪しい不動産会社を見抜くことが可能となります。
また一度に複数の不動産会社とコンタクトが取れるため、1社に絞って専任媒介契約を結ぶ必要もありません。
同時に複数の不動産会社と一般媒介契約を締結すれば、1社だけの悪い不動産会社に騙されるということは避けられるのです。
一括査定サイトでは、複数の不動産会社から査定額を受領できるため、査定額を客観的にみることが可能です。
また同時に一般媒介契約をすることも可能なため、怪しい不動産会社を牽制することもできます。
一括査定サイトは、土地売却の詐欺対策としてはうってつけの存在と言えます。
一括査定サイトのオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
土地の売却で詐欺にあわないための不動産売却の流れを徹底解説してきました。
安く売却してしまう詐欺にあわないためにも、一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。