土地活用

甘い話に要注意!土地活用でコンビニに貸す前に知っておきたい全知識

投稿日:2017年7月18日 更新日:

郊外に行くと、ものすごく広い土地にポツンとコンビニが建っているのを見かけます。

コンビニへの賃貸は、今では土地活用の最有力候補の1つです。 

コンビニで土地活用を考えている人の中には

  • コンビニって土地活用としてどうなのだろうか?
  • 近くにコンビニがあるのに出店希望があるけど、大丈夫なのだろうか?
  • 複数銘柄の候補があるが、どうやってコンビニを選べば良いのだろうか?

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、土地活用としての「コンビニ」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはコンビニの土地活用がどのようなものかを理解し、銘柄の選び方や懸念事項を払拭できるようになります。

1.コンビニは最も賃料が高い

1-1.コンビニは賃料単価が最も高い

全国に広がるコンビニは、都心部だけでなく郊外でも有力な土地活用の一つとなっています。

最近では広大な土地にポツンとコンビニが建っているケースの土地活用も一般的になってきました。

地方では、建物を借りてでも出店したいという店舗がほとんど無いため、家賃を払ってくれるコンビニは土地オーナーにとって、とてもありがたい存在です。

コンビニは店舗の中でも、最も賃料単価が高く提示できる業種です。

24時間収益を上げることのできるコンビニは、飲食店や整体、塾等のテナントに比べると、提示できる坪単価の賃料が最も高いです。

1-2.コンビニは建築費も安い

また建物は鉄骨造の平家建のため、建築コストも安いです。

建築コストが安く、賃料単価の高いコンビニは、投資効率が最も高く、土地活用の優等生と言えます。

郊外型のコンビニはとても広い土地にコンビニがポツンと建っています。

一見すると非常にもったいなく見える土地活用ですが、他に有効活用が見いだせない地方では、コンビニは良い土地活用なのです。

郊外ではコンビニが出店したいと言ってくれる土地は、かなり望みがあります。

コンビニが出店したいと言ってきた場合は、とりあえずチャンスと捉え、前向きに検討しましょう。

以上、ここまでコンビニは最も賃料が高いについて見てきました。

それでは次に最近のコンビニ事情について見ていきましょう。

2.最近のコンビニ事情

2-1.建物も大型化

郊外のコンビニが大型化してから、随分久しいです。

今では郊外のコンビニは広い土地であることが当たり前で、トラック等も駐車できるような土地が求められます。

駐車場がない、車が入りにくいと言った土地は、もはやコンビニ適地とは言えません。

そのような中、最近のコンビニは土地だけではなく、建物についても大型化してきました。

大型化の理由は、コンビニは店舗内部にATMコーナーやトイレ、イートインコーナー等が設けられることがスタンダードになってきたため、店舗自体が大型化しています。

そのため、都心部のビルインタイプのコンビニでは、最低50坪程度の面積がないとコンビニは出店してきません。

以前は30坪程度のコンビニも存在しましたが、店舗内のコンビニの大型化に伴い、小さい店舗区画は見向きもされなくなってきました。

郊外型のコンビニについては、90坪程度の面積が求められます。

特に最近のコンビニはイートインコーナーが充実しており、やたら広いです。

2-2.コミュニティサロン化している

地方のコンビニは、今では高齢者のコミュニティサロン的な役割も果たしており、イートインは重要なスペースになってきています。

コンビニがコミュニティスペース化している理由としては、100円コーヒーの存在があります。

コンビニの100円コーヒーはクオリティもかなり高いため、幅広い世代で人気です。

最近は100円コーヒーを目的に来店する顧客も増えており、滞在しやすいイートインスペースのあるコンビニは、競争力が高まっています。

そのため、郊外の新築コンビニはどんどん大型化している状況にあります。

2-3.初期投資は増える傾向にある

現在、建築工事費の単価そのものが上昇していますが、それ以上に面積も増えているため、コンビニは以前より建物投資額は増えているのが現状です。

そのため投資利回りは以前と比較すると落ちています。

但し、今ではトイレやコミュニティスペースは、コンビニを存続させるための必須アイテムに変わりつつあります。

コンビニには末永く入居してもらうためにも、多少我慢してコンビニの要望に応えることをお勧めします。

以上、ここまで最近のコンビニ事情について見てきました。

それでは次に気になるコンビニ適地について見ていきます。

3.コンビニ適地とは

3-1.緩いアウトカーブの先

郊外のコンビニは大型化しており、敷地が広いことが求められます。

敷地の面積としては、300~600坪くらいが一般的です。

できればトラックのような大型車の駐車スペースも確保できるようであれば、尚良いです。

郊外のコンビニは顧客の主要来店手段が車になります。

そのため車で入りやすい敷地は非常に価値が高いです。

下図に2つの敷地のパターンを示します。

左側は緩やかなアウトカーブの先にある敷地で、右側は緩やかなインカーブの手前にある敷地にあります。

日本の交通規制は、左車線ですので、右曲がりの道路をアウトカーブ、左曲がりの道路をインカーブと呼びます。

車は時速60km程度で走ってくるため、遠くからコンビニが認識できることが重要になります。

左のアウトカーブの先にある敷地は、かなり遠くからでもコンビニの存在が分かります。

一方で、右側のインカーブの手前にある敷地は、直前までコンビニの存在に気付きません。

左側の土地は、コンビニがあることを気づきやすく、なおかつ店舗にも入りやすい敷地です。

このような敷地はコンビニに限らず、ロードサイド店舗用地として価値の高い土地と言えます。

3-2.中央分離帯のない土地

また接道している道路もポイントです。

下図は左が中央分離帯のない道路、右が中央分離帯のある道路を示しています。

敷地としては、中央分離帯のない道路の方が望ましいです。

中央分離帯のある道路の場合、逆方向からの来店が望めません。

一方向からだけの来店となり、来店客数が半減してしまいます。

また仮に中央分離帯が無くても、片側車線が複数車線ある場合は、右折しにくいため、反対側車線からの来店は落ちます。

中央分離帯が無く、右折もしやすい道路であれば、価値の高い土地となります。

3-3.渋滞の少ない道路

前面道路が慢性的に渋滞している土地は、コンビニ適地ではありません。

渋滞の原因は様々ですが、道路の先の方で右折がしにくく、右折が詰まって渋滞になるようなケースが多いです。

渋滞があると、目の前にお客様がたくさん存在しているような気がしますが、実は慢性渋滞の敷地は店舗には向いていません。

渋滞があると、皆、先を急ぎたいという心理が働くため、なかなか店舗に入ろうとしません。

また仮に入ったとしても、出にくいという問題も発生します。

さらに反対車線の車に関しては、非常に入りにくい店舗となります。

そのため、前面道路が渋滞していない土地がコンビニ適地と言えます。

3-4.人の集まる場所の近く

郊外型の大型コンビニだけに限らず、コンビニ店舗としては人の集まる場所の関しては有力な出店候補地となります。

例えば、以下のような場所は、敷地が狭くてもコンビニが出店してくる可能性はあります。

  1. 大型商業施設の出入り口前
  2. バスの停留所
  3. 郵便局・銀行・市役所の前
  4. ビジネスホテルの前
  5. 団地の出入り口
  6. 予備校や高校の前

 

このように同じような面積の土地であっても、前面道路や近くに人の集まる施設があるか等の条件により、コンビニ適地かどうかが変わってきます。

コンビニがこぞって出店意向を示してくるような土地であれば、とてもラッキーと言えるでしょう。

コンビニが出店希望してくる土地というのは、何らかの利点のある土地であると言えます。

以上、ここまでコンビニ適地とはについて見てきました。

それでは次に気になる建設協力金について見ていきましょう。

4.建設協力金をうまく利用する

4-1.建設協力金とは

コンビニは、テナントが建設協力金を提供して出店してくることがあります。

建設協力金とは、テナント(コンビニ)が地主に対し、建設費を貸す形で差し入れる一時金のこと

銀行から建物代金の融資を受ける代わりに、テナントから建物代金を借りる形態になります。

建設協力金で建てる建物の所有者は、あくまでの地主になります。

地主は建物所有者となり、賃料の中から、建築費をテナントに返していきます。

建設協力金は、地主としては、わざわざ銀行から借入れる必要もなくなり、融資の手間が省けます。

また建設協力金は銀行よりもテナントから長期低利の有利な条件で建設資金を借りられることができることが多く、有利です。

また何よりも、建設協力金ではテナントが自分で賃料を払い続けないと貸した建設協力金が返ってこないため、簡単には撤退しにくくなります。

立地によっては、コンビニでは建築費の100%を建設協力金として出してくれるコンビニも少なくありません。

このような場合は、コンビニ側もぜひとも出店したい立地と考えている可能性もあります。

地主としては、建設協力金は、融資の手間が省け、テナントに全てお任せすることができ、撤退防止にもなるため、かなり魅力的な条件と言えます。

4-2.建設協力金の注意点

但し、建設協力金も、1点だけ注意が必要です。

建設協力金は、コンビニの撤退防止になると書きましたが、それでもやむを得ず撤退するコンビニはあります。

通常、建設協力金による出店の場合、コンビニとの間の賃貸借契約では、撤退時は建設協力金の貸付債権は債権放棄することが一般的です。

この条文自体は、撤退の抑止力となるため、書くべき条文です。

しかしながら、それでも本当にコンビニが撤退してしまう場合は、債権放棄した形で撤退することになりますが、その場合、地主は放棄された債権の贈与を受けることになります。

そのため、債権放棄された金額については、課税対象となるため、税金が発生します。

撤退時は、建設協力金の残債部分が一気に所得となるため、大きな税金が課税されます。

地主にとって見ると、テナント退去と大きな課税の両方が発生するため、ダブルパンチとなるリスクがあります。

このタイミングで納税資金を持ち合わせていない貸主は、納税にかなり苦労します。

建設協力金は、地主の取ってはとても良い条件の話ですが、万が一、退去した場合は諸刃の剣となります。

このようなリスクのあることを知らない不動産会社も多いため、建設協力金を締結する際は、注意をしておきましょう。

以上、ここまで建設協力金について見てきました。それでは次にコンビニは撤退が早いについて見ていきます。

5.コンビニは撤退が早い

5-1.撤退が多い理由とは

コンビニは賃料も高く、建設協力金も提示するなど、メリットも多いのですが、撤退が早い業種としても知られています。

コンビニが撤退してしまう理由としては、売上が落ちてしまったからということが最も多いです。

コンビニの売上が落ちる最も大きな要因は、「近くに別のコンビニができること」にあります。

コンビニはフランチャイズであるため、非常に差別化の難しい業態です。

セブンイレブン同士、ローソン同士であれば、差がないのが基本です。

またセブンイレブンやローソンであっても、ナショナルチェーンであれば基本的にはサービスは同じです。

そのため、あるコンビニAの商圏内に別のコンビニBが出店してくると、元々のコンビニAはてきめんに売上を落とします。

コンビニBの近くの人たちは、近くにコンビニBができたため、わざわざコンビニAにはいかなくなるのです。

コンビニBの出現によって、コンビニAは耐えられなくなると、コンビニAは撤退します。

たとえ建設協力金で出店していたとしても、一定の売上を上げられなくなると撤退という判断を下します。

5-2.本部が撤退に慣れている

コンビニ自体も、撤退と出店を繰り返すことには慣れているため、判断が非常に早いというのも特徴です。

フランチャイズ本部のドライな判断が加わるため、個人店のような「もう少しなんとか持ちこたえて・・・」という粘りもありません。

やっと土地活用が決まってほっとしたにも関わらず、コンビニは数年で退去してしまう可能性があるというリスクは知っておきましょう。

以上、ここまでコンビニは撤退が早いについて見てきました。

それでは次にすぐ撤退するコンビニの特徴について見ていきます。

6.すぐ撤退するコンビニの特徴

6-1.商品ロスとの闘い

コンビニは他のコンビニの出店という外部要因が大きいです。

しかしながら、他のコンビニが出店しなくても、コンビニそのものの経営が悪いため、自滅して早期に撤退するコンビニもあります。

コンビニの消費者アンケートによると、コンビニで購入するもののランキングは以下のようになっています。

順位 商品 割合
1位 飲み物 72.2%
2位 アイスクリーム 47.0%
3位 お総菜やお弁当 44.8%
4位 おにぎり 37.9%
5位 煎餅やスナック菓子 29.0%

コンビニは文房具等も含めて約3,000品目を扱っていますが、その売上のほとんどは、飲み物と食べ物です。

上表をみると、「お総菜やお弁当」や「おにぎり」も上位に来ており、これらがコンビニの主力商品であることが分かります。

ところが、これらの主力商品は、売れ残ると腐るためロスになってしまうという欠点のある商品です。

コンビニでは、商品の仕入れに関しては、各店舗に任されています。

そのため、同じ銘柄のコンビニであっても、各店舗で商品の仕入状況は異なります。

「お総菜やお弁当」や「おにぎり」は、仕入過ぎてしまうとロスになりますが、ロスを恐れて仕入れないと顧客が離れてしまうという難しい商品でもあります。

特に近隣にコンビニが出店したわけでもなく撤退してしまう自滅型のコンビニの特徴としては、ロスを恐れ過ぎて商品を仕入れない店舗が多いです。

顧客に「このコンビニ、いつ行ってもおにぎりが売っていない」という印象が持たれてしまうと、顧客がなかなか定着しません。

このようなコンビニは、商品をロスしているのではなく、商機をロスしている「機会ロス」が発生しています。

しかしながら、「お総菜やお弁当」や「おにぎり」の仕入れは、商品ロスが多過ぎても経営を圧迫してしまうため、とてもセンスを要します。

仕入が絶妙に上手い店長の店は長持ちし、仕入が下手な店長の店は早期に自滅してしまうという厳しい世界です。

6-2.出店後もケアする

コンビニに貸し出した以降は、店長に任せきりにせず、顧客として買い物に行ってみることが重要です。

「なんか弁当とか少ないな~」と感じたら、店長にアドバイスしてあげましょう。

オーナーとしての上から目線ではなく、1人のお客様の立場で、「要望」として伝えてあげると店長に届きやすいです。

コンビニに長く入居してもらうためにも、店舗の改善には協力を惜しまないという姿勢が必要です。

以上、ここまですぐ撤退するコンビニの特徴について見てきました。

それでは次にすぐに訪れる賃料下落リスクについて見ていきます。

7.すぐに訪れる賃料下落リスク

7-1.普通借家契約と定期借家契約

コンビニと賃貸借契約を締結する場合、知っておくべき重要な知識があります。

それは「普通借家契約」と「定期借家契約」との違いです。

両者の見分け方は「更新」規定があるかないかで見分けます。

更新規定があれば普通借家契約、なければ定期借家契約です。

定期借家契約では、契約終了時に更新という概念がありません。

契約終了時は強制的に退去することになります。

一方で、普通借家契約は、テナントの権利が強く守られており、契約終了時に退去して欲しくても、立退料を支払わなければ退去させることができないという点がポイントです。

ここでは特に退去の点が重要という話ではありません。

7-2.普通借家契約は不減特約は無効

普通借家契約では、借手であるテナントの権利が強くも守られており、例えば賃貸借契約の中で「賃料は減額できないものとする」といった契約条文を締結していたとしても、その契約は無効になります。

一方で、定期借家契約であればこのような賃料の「不減特約」は有効になります。

そのため普通借家契約で契約した場合、「賃料は減額できないものとする」という契約を入れたとしても、安心できません。

コンビニが入居後に、売上が想定通りに行かなかった場合、普通借家契約ではすぐに賃料減額の申出があります。

実は普通借家契約では「不減特約」があっても、減額できることが最高裁の判例でも認められています。

コンビニは一棟貸のため、退去されてしまうと、とても困ります。

コンビニから賃料減額の要請があった場合、受けざるを得ないのが悩みの種です。

慣れない不動産会社だと、このようなことを知らないことも多いです。

普通借家契約の場合、賃料の「不減特約」を締結したとしても、賃料減額要請はあり得るということを知っておきましょう。

以上、ここまですぐに訪れる賃料下落リスクについてみてきました。

それでは次に気になるコンビニ銘柄の選び方について見ていきます。

8.コンビニ銘柄の選び方

8-1.人気のコンビニランキング

コンビニは差別化が難しいという話をしましたが、コンビニ銘柄そのものは人気に差があります。

コンビニの利用者アンケートによれば、好きなコンビニは以下のような順位です。

順位 銘柄 割合
1位 セブンイレブン 52.7%
2位 ローソン 23.3%
3位 ファミリーマート 15.7%
4位 サークルK 3.3%
5位 ナチュラルローソン 1.7%

※出典:SUUMOジャーナル編集部

上表を見ると、コンビニの人気は圧倒的にセブンイレブンが高いことが分かります。

人気の高い銘柄のコンビニは、撤退リスクも低いです。

人気の低い銘柄ほど、高い賃料を提示してくるケースが多いです。

人気の低い銘柄は、高い賃料を提示してでも店舗数を増やしたいのが理由です。

撤退リスクを加味すると、賃料条件だけで銘柄を決めてはいけません。

賃料条件だけにとらわれず、人気の銘柄を優先的に選定する必要があります。

銘柄選びに迷ったら、人気の高い銘柄を優先的に選定するようにしましょう。

8-2.セブンイレブンへの対応

但し、セブンイレブンは出店条件も厳しく、賃料も安い場合が多いです。

オーナーとしては正直、条件がかなり見劣りすることも少なくありません。

セブンイレブンが手を挙げてきた場合は、他の店舗の賃料条件も受領して、交渉してセブンイレブンの賃料を少しでも引き上げるという工夫が必要になります。

もしセブンイレブンが出店希望を出して来たら、ラッキーですので、優先的に検討するようにしましょう。

以上、ここまでコンビニ銘柄の選び方について見てきました。

それでは次に気になるコンビニの跡地利用について見ていきましょう。

9.コンビニの跡地利用

9-1.コンビニの跡にコンビニは入らない

繰り返しますが、コンビニは撤退リスクの高いテナントです。

そのため、コンビニに貸し出す際は、ある程度、コンビニが退去した後の利用についても考慮しておく必要があります。

街を歩くと、コンビニが抜けた後の建物をよく見かけます。

特にセブンイレブンは外壁のレンガが特徴的であるため、一発で「元セブンイレブン」であることが分かります。

コンビニの抜けた後は、原則、他のコンビニは入りません。

コンビニが抜けた後というのは、そこではコンビニ経営が成り立たないという証明でもあります。

フランチャイズ本部は他のコンビニの場所も把握しているため、撤退後に入るという選択はしません。

そこで、コンビニ跡は全く別の業種が入ることが通常です。

9-2.賃料は半額くらいになる

コンビニが退去してしまうと、後継テナントを見つけるのにとても苦労します。

後継テナントとしては、美容院やマッサージ店、レンタルビデオ屋、卓球練習場等々、様々です。

これらのテナントは、コンビニ時代の賃料よりも半額以下となることも珍しくありません。

このようなコンビニ跡をわざと安い賃料で狙っている店舗すらあります。

しかしながら、空きっ放しにしておくよりは、埋めて賃料をもらった方が良いです。

コンビニ時代の幻の賃料にこだわり過ぎると、なかなかテナントが決まりません。

イメージとしては、撤退後の後継テナントの賃料は半額くらいになると知っておきましょう。

9-3.自分で活用する場合

また、他人に貸し出すのではなく、自分で活用するのであれば、大きさ的にはコインランドリーが最も良いです。

これは自分でコインランドリー事業を始めることになります。

コインランドリーは近くにマンションが多い場合は、意外と需要がります。

マンションでは布団やじゅうたんなどの大きなものが洗えません。

子供の上履きやペットの衣服等の選択ニーズもあります。

周りの住環境次第では、コインランドリーの検討も一つとなるでしょう。

10.まとめ

以上、甘い話に要注意!土地活用でコンビニに貸す前に知っておきたい基礎知識について見てきました。

コンビニは賃料条件のみならず、撤退リスクも加味しながら検討することが重要なポイントです。

どんなに契約書で縛っても、撤退はあり得ると知りつつ、前向きに検討することをお勧めします。

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