土地を駐車場として活用する前に知っておくべき全知識

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遊んでしまっている土地をそのままにしておくよりは、とりあえず駐車場にでもしておこうかと思われている方も多いと思います。

駐車場は、初期コストも低く、土地の暫定利用としては一番簡単な土地活用です。

これから駐車場による土地活用を考えている人の中には、

  • 土地活用としての駐車場の基本を知りたい
  • 自分でも駐車場経営をしてみたい
  • 駐車場で収益を上げるためにはどのようにしたら良いか知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では土地活用における「駐車場」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは駐車場による土地活用の基本を理解し、なおかつ自分で駐車場経営をする方法について知ることができます。

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1.駐車場は収益性の高い暫定利用

1-1.駐車場は暫定利用

土地の活用は、基本的に建物を建てて、人に貸し、家賃をもらうことが一番儲かります。

建物を借りる権利のことを借家と言い、借家の経済的対価は家賃と呼びます。

その次に儲かるのは借地です。

借地は建物を建てる目的のために土地を借りる権利です。

借地の経済的対価は地代と呼びます。

一方で、駐車場のような土地の貸借は建物を建てる目的ではないため、借地権ではありません。

使用貸借権と呼ばれます。駐車場の経済的対価は駐車場使用料と呼ばれ、地代とは異なります。

原則的に、市街地の土地では受領する賃料の額は、以下のような関係が成り立ちます。

家賃 > 地代 > 駐車場使用料

そのため、駐車場というのは、土地の価値を十分に生かし切れていない活用方法と捉えることができます。

駐車場のような土地の利用は一時的なものであるという意味合いから「暫定利用」と呼ばれます。

例えば、東京駅前の超一等地を駐車場として活用していたら、とてももったいな土地の活用方法であることが想像できると思います。

東京駅前の一等地であれば、丸ビルのようなオフィスビルを建てて、家賃を稼ぐのが最も土地のポテンシャルを生かした活用方法です。

このように、土地活用という観点では、建物を建てずに行う駐車場事業はあくまでも暫定利用の位置づけです。

1-2.迷っている方にはオススメ

駐車場はあくまでも「つなぎ」の活用であり、本来の土地のポテンシャルを活かした活用方法ではないというのが、原則的な考えになります。

そのため、駐車場は当面、売却するか、活用するかを迷っているような場合には最適です。

ただし、最近増えている相続空き家を取り壊してとりあえず駐車場にしておこうとするのは注意が必要です。

相続空き家を取り壊して、駐車場のような事業の用に供してしまうと、後で売却するときに3,000万円特別控除の特例を使えなくなる可能性があります。

相続空き家を取り壊して駐車場にする場合は、良く要件を確かめてから、駐車場を選択するようにしてください。

相続空き家の3,000万円特別控除については、下記記事に詳しく解説しています。

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駐車場はあくまでも暫定利用という位置づけです。

そのため、建物を取り壊して駐車場を始めると、「売却の可能性があるのでは?」ということで、不動産会社から「売却しませんか?」と営業電話がかかってくることがあります。

売却をするのであれば、その不動産会社の話だけに乗らず、一度冷静になることが必要です。

もっと高く売却できる可能性もありますので、売却の際は複数の不動産会社に声をかけて、より高く売却できる可能性を広げましょう。

尚、複数の不動産会社に売却を依頼する際は、一般媒介契約という契約形式を用います。

媒介契約に関しては下記記事に詳しく解説しています。

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以上、ここまで収益性の高い暫定利用について見てきました。

ここからが本題です。

駐車場のメリットとデメリットについて見ていきます。

2.駐車場のメリットとデメリット

駐車場の3つのメリット

最初にメリットからご紹介します。

駐車場の主なメリットとしては、以下の3つです。

  1. 投資額が小さいため、手軽に始められる。
  2. 安定収入が得られる。
  3. 借地権が発生しない。

メリット1.小さい初期投資

駐車場の初期投資はほとんどかかりません。基本的にはアスファルト舗装のみです。

アスファルト舗装費用は3,000円/㎡~10,000円/㎡程度です。面積が大きいほど割安になります。

元々、アスファルト舗装されている土地に関しては、大きな投資が発生しません。

時間貸し駐車場の場合、機械設備は駐車場業者が持ち込むのが通常です。

月極駐車場の場合は、アスファルト舗装にラインを引き、募集看板を付ける程度になります。

時間貸し駐車場では、アスファルト舗装をしてから貸す場合と、アスファルト舗装せずに貸す場合を選ぶことができます。

アスファルト舗装をしてから貸す場合は、賃料は高いです。

施設貸しという位置づけとなるため、賃料には別途消費税が発生します。

一方で、アスファルト舗装せずに貸す場合は、賃料は安いです。

土地貸しという位置づけとなるため、地代と同様に消費税はかかりません。

初期投資にアスファルト舗装すらかけたくないという場合であれば、賃料は安くなりますが、アスファルト補法無しで初期投資をほぼゼロにすることも可能です。

メリット2.安定収入

駐車場を開始すると、賃料収入を安定的に得ることが可能になります。

時間貸し駐車場でも、Times24やリパーク等の駐車場業者へ賃貸すると、定額の賃料が得られます。

ローリスク・ローリターンで安定的な収益が得られることが駐車場のメリットです。

メリット3.借地権が発生しない

駐車場は建物所有目的の土地賃貸借ではないため、借地借家法上の借地権は発生しません。

借地で家を建てるような場合には、借地権が発生しますが、この場合、借地借家法が適用されます。

借地借家法は、借手側が強く保護されている法律のため、借りている借地人を容易に立退きさせることはできません。

借地権が発生している場合、借地人を立退かせるには、正当事由とそれを補完する立退料が必要となります。

正当事由とは、自分で土地を利用する都合がある等の理由です。

一方で、駐車場のように借地権の発生していない土地は、借地借家法の適用がないため、事前通知によって解約することが可能です。立退料も一切発生しません。

仮に、駐車場の暫定利用期間中に、良い土地活用が見つかった場合、借地権が発生していると借地人を立退かせる必要があるため、すぐに実行できません。

また借地権が発生している場合の土地(底地)は、売却すると価格が安くなってしまいます。

借地権の発生していない駐車場であれば、更地と同等の価値があるため、高く売却することが可能です。

駐車場は、借地権が発生しないことから、更地と同等の高い売却価値があり、また自分で土地活用するにもすぐに実行できるというメリットがあります。

駐車場の3つのデメリット

駐車場の主なデメリットとしては、以下の3つです。

  1. 賃料が安い
  2. 賃下げ要求もある
  3. 小規模宅地の特例が適用されない

デメリット1.安い賃料

駐車場は、ローリスク・ローリターンのため、賃料はかなり低いです。

都内の一等地の場合、駐車場賃料だけでは固定資産税を賄いきれません。

また郊外の土地でも、立地条件が悪く駐車場の借手がいないような場所であれば、やはり固定資産税を賄いきれません。

かろうじて駐車場でペイできる立地は、都心からちょっと離れた周辺部で、なおかつ、駅前のような立地が良くて駐車場ニーズが高いようなエリアです。

駐車場は、固定資産税がそれほど高くなく、かつ駐車場ニーズが高い場所という絶妙なバランスが整っていないとペイできないのが基本です。

都内の都心3区でも、時間貸し駐車場が見られますが、これらは何もせずに固定資産税を垂れ流すよりは、多少でも収益を稼ぐというような割り切った考えで実施しているものも多くあります。

デメリット2.賃下げ要求

時間貸し駐車場の場合、Times24やリパーク等の駐車場業者へ一括賃貸を行いますが、この賃料についてもずっと固定ではありません。

駐車場経営が苦しくなると、土地オーナーに対して、賃下げ要求をしてくることもあります。

賃料減額を要求してくる際は、「近くに大きな駐車場ができたから」とか、「近くの大きな工事現場が竣工して駐車需要が減ったから」というような理由が多いです。

いずれにしても、周辺の駐車場市場の環境が大きく変化してしまうと、賃下げ要求が来ます。

逆に、賃上げについては、オーナーから要求してもほとんど聞き入れられることはありません。

特に、時間貸し駐車場を始める際、何社か相見積を取って、ずば抜けて高い賃料を提示してきた駐車場業者は、すぐに賃下げ要求をしてきます。

高い賃料を提示してくる駐車場業者は、契約を取ってすぐに賃下げ要求をする戦略を取っているため、注意する必要があります。

デメリット3.小規模宅地の特例が適用されない

住宅やアパートを取り壊して駐車場とする場合は注意が必要です。

住宅が建っていたときは、土地の固定資産税については小規模住宅用地の特例という適用があり、固定資産税が安くなっていました。

土地の上にある住宅を取り壊すと、この小規模住宅用地の特例の適用が無くなるため、土地の固定資産税の価格が上がります。

駐車場を始める前に、住宅が建っている状態の固定資産税と比較してしまうと、狂いが生じるため、注意が必要になります。

また敷地内の土地の筆が、何筆が分かれていて、無道路地が含まれている場合、駐車場を開始すると敷地全体が一体利用していると見なされます。

この場合、無道路地で安かったはずの固定資産税が、他の接道している土地の固定資産税と同額になってしまうため、固定資産税が上がってしまうことがあります。

このように、駐車場にすることによって固定資産税が上がる可能性があるため、固定新税をペイできるかどうかについては、慎重に判断するようにしてください。

尚、固定資産税を払うとほとんどペイできない土地の対策については、下記記事に詳しく解説しています。

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また駐車場のような事業地を売却して他の資産に買換える場合は、要件次第では買換え特例を使える可能性があります。

詳しくは下記記事に記載していますので、是非ご参照ください。

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以上、ここまで駐車場のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に土地から買うと見合わないについて見ていきます。

3.土地から買うと見合わない

3-1.土地から買いたい人たち

筆者は以前、土地を持っていない人から、「駐車場を経営したいのだけれども、どうしたら良いだろうか?」という相談を受けたことがあります。

その相談者は、これから土地を全額借入で購入して、駐車場を始めたいという意向でした。

筆者はすぐに「土地から買って駐車場を始めても、見合わないから止めた方が良いですよ」と答えたのを覚えています。

その相談者は、不動産の不労所得に憧れをもっていました。「世の中人口減少なのにアパートばかり建っていて、アパートはリスクが高い。だから駐車場をやりたい。」という話でした。

確かに、人口減少時代にアパートを始めるのはリスクが高いという判断は懸命なのですが、駐車場が優れた不動産投資というわけではありません。

そこで実際に周辺の土地相場と駐車場賃料を調べたところ、土地代が3,000万円の投資に対して年間50万円の駐車場収入であることが分かりました。

相談者は、3,000万円の借金をして年間50万円しか稼げないということを知り、土地から購入しては投資採算性が見合わないということを分かっていただきました。

借入のリスクがあまりにも高過ぎます。

駐車場は、基本的に土地を新たに購入して行うには、賃料が低すぎるため、投資採算性が合いません。

元々土地を持っている人が、暫定的に行うのが駐車場の基本です。

3-2.土地を買って始める人も実在する

ただし、例外的に駐車場しか利用価値のないような「とても安い土地」であれば、土地から購入しても投資採算性が合う場合もあります。

例えば、車が1~2台程度しか入らないような小さくて形の悪い土地を200~300万円で購入すると10%程度の高利回りの収益が得られる場合があります。

実際に、プロの業者ではだれも見向きもしないような土地を安く買いたたき、駐車場を運営している業者も存在します。

ただし、いずれも台数が少ないため、総額としてはそれほど大きな収入にはなりません。

このような土地は、将来的になかなか売却できないリスクも十分に考えられるため、素人には手の出しにくい領域と言えます。

以上、ここまで土地から買うと見合わないについて見てきました。

それでは次に月極駐車場と時間貸し駐車場について見ていきます。

4.月極駐車場と時間貸し駐車場

4-1.月極駐車場と時間貸し駐車場の違い

駐車場には「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」の2種類が存在します。

一つの敷地で両方をミックスして運営している駐車場もあります。

月極駐車場と時間貸し駐車場の特徴を比較すると、以下のようになります。

項目月極駐車場時間貸し駐車場
収益性低い高い
立地広い範囲で可能好立地に限られる
初期コストアスファルト舗装 砂利敷きでも可能アスファルト舗装
管理会社街の不動産会社が多い駐車場専門業者
契約個別車ごとの契約が多い一括借上げ
手間個別車契約だと煩雑ほとんど発生しない
安定性空車がなかなか埋まらないこともある有り
賃料下落あまりない有り

4-2.時間貸し駐車場は立地が重要

収益性や管理の手間等を考慮すると、時間貸し駐車場に軍配が上がります。

ただし、時間貸し駐車場はどこでも成立するわけではありません。

時間貸し駐車場は、基本的に駅に近い場所や都心部等の人の良く集まる場所が望ましいです。

また一括借上げの賃料も場所によって随分と異なります。

地方都市で車の保有率が高く、駅に近い場所であれば、高い賃料が望めます。

駐車場は、郊外で不便なエリアでも、車の保有率が高いと、意外と高い賃料が取れるところも魅力です。

以上、ここまで月極駐車場と時間貸し駐車場について見てきました。

それでは、次からは収益性の高い時間貸し駐車場に話を絞ってお伝えします。

5.時間貸し駐車場の始め方

5-1.まずは見積を取る

時間貸し駐車場は、

  1. 駐車場業者に貸す場合
  2. 自分で直接経営する場合

の2通りがあります。駐車場事業は参入障壁がとても低いため、少し頑張れば自分で直接経営することも可能です。

ここでは簡単で誰でもできる「駐車場業者に貸す場合」について始め方を紹介します。

駐車場業者に貸す場合は、複数の駐車場専門業者に打診して、賃料の見積を取ることから始めます。

基本的には、一番高い賃料を提示してきた駐車場会社を選定する流れになります。

駐車場の一括見積サイトについては、あまり浸透していません。「 スマイスター 」には「駐車場経営」というコンテンツの中に、駐車場専門会社を一括見積できる機能があります。

スマイスター は他にも色々な土地活用メニューがるため、スマイスターは外さずに利用する価値はあります。

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5-2.スマイスターを利用する際の注意点

ただし、スマイスターの見積サイトでは、パーク24(屋号はTimes24)や三井のリパーク等の大手どころの駐車場会社が含まれていないことが気になります。

この2社は、看板がドライバーにとってとても認知度が高く、ドライバーにとっても「あそこに駐車場がある」と認識されやすい駐車場です。

そのため、比較的、賃料も高く提示でき、駐車場経営も安定しています。

これらの2社は、別途それぞれのオリジナルサイトで問い合わせができるため、自ら声をかけ、スマイスターの不足している部分を補えば完璧です。

駐車場業者は、常に駐車場用地を探していますので、自ら問合せをすれば喜んで対応してくれます。

遠慮せずに、声をかけ、見積を取得しましょう。

尚、パーク24等に直接見積を依頼する際は、「他にも何社か見積を取っています。」と伝えておくことがコツです。

そうすることで、賃料も多少頑張ってもらえますし、駄目な場合でも断りやすくなります。

駐車場業者が決まりさえすれば、あとは駐車場業者の指示に従うことで自動的に駐車場の運営を開始することができます。

業者決定が収益性を左右する最大のポイントとなります。

成功の秘訣まとめ

  1. スマイスター にて一括見積もり依頼をする
  2. パーク24三井のリパークに依頼する
  3. 各社の見積もりを見比べる

以上、ここまで時間貸し駐車場の始め方について見てきました。

それでは次に自分で始める時間貸し駐車場について見ていきます。

6.自分で始める時間貸し駐車場

6-1.機材メーカーの声をかける

時間貸し駐車場は、自分で経営することも可能です。

この場合は、自分で駐車場機材等を購入することになります。

自分で経営する場合、ドライバーが支払う駐車場料金が直接売上になりますので、収益性が上がるというメリットがあります。

一方で、直接経営すると売上は常に不安定であり、場合によっては全く駐車場が埋まらないというリスクもあります。

駐車場を自分で開始する場合は、まず駐車場機器メーカーに声をかけます。

これはハウスメーカーに声をかけてアパート建築をすることと、とても似ています。

駐車場機器メーカーとしては、「日本信号株式会社」が最もシェアが高くメジャーです。

日本信号では、機器納入だけでなく、駐車場のプランニングや運用後の管理サポート等も一緒に提案してくれます。

この辺もハウスメーカーのアパート提案と全く同じです。

駐車場経営が始まれば、管理会社に管理委託をすることになります。

管理会社は入出金管理や24時間のトラブルの1対応等を行ってくれるため、ほとんどお任せで経営することが可能です。

自分で駐車場を経営すると言っても、実はアパート経営よりも難易度は低いです。

6-2.駐車場経営で行うこと

では、駐車場経営者は一体何をするのか?という点が逆にポイントになります。

駐車場経営の最も重要なポイントは「値付け」です。

時間貸し駐車場の料金は、常に周辺の競合駐車場の影響を受けながら、マメに設定し直すことが重要になります。

この料金設定に関しては、駐車場経営者であるあなたの仕事になります。

料金設定の見直しを怠ると、知らない間に売上が落ちるということが発生します。

また新しい駐車場ができていないかについても、常に目を光らせる必要があります。

駐車場料金は時間単価だけでなく、深夜料金や一日貸切料金等でも細かく差別化していくことが重要になります。

駐車場経営を始めた後は、定期的に周辺の駐車場状況を調べ直し、こまめに値段設定を変えていく経営努力が必要となります。

6-3.効果的な差別化

尚、自宅近くの敷地で、ゴミ清掃ができる場合は喫煙所を設けることも大きな差別化になります。

時間貸し駐車場は、「自動販売機」と「喫煙所」がとても相性が良いです。

車を止めて缶コーヒーを飲みながら一服できる駐車場はなかなかありません。

このような駐車場を実現できれば集客力を引き上げることが可能になります。

ただし、喫煙所は吸いガラ掃除が大変なため、なかなかこのような時間貸し駐車場が実現できません。

近隣にも吸い殻が散乱することも多く、とても手間がかかるという点に注意してください。

より収益性の高い時間貸し駐車場を行いたい場合は、自分で行う駐車場経営も検討してみましょう。

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7.まとめ

以上、土地を駐車場として活用する前に知っておくべき基礎知識を徹底解説について見てきました。

駐車場はつなぎの要素が強い暫定利用ですが、相見積の取得等で多少でも収益改善をすることは可能です。

時間貸し駐車場を行う場合は、業者選定には力を入れるようにしてください。

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