不動産は人口密集地帯ほど価値が出る商品であるため、人里離れた山林は価値がとても低い不動産です。
借りたい人や買いたい人を見つけにくい山林では、土地活用はとても難しいものとなります。
ただ、山林を持っている人の中には、
- あの山林をなんとか活かすことはできないだろうか
- 毎年除草費用ばかりかかって困っている
- 自分で利用する場合、どのように活用したら良いかヒントを知りたい
等々のことを思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では「山林の土地活用」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは山林の土地活用のヒントを得ることができます。
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目次
1.山林の活用する前に知っておくべき3つ注意点
注意点1.山林の活用に造成費等がかかる
山林は、残念ながら人里離れて場所にあることがほとんどです。
つまり「借り手がいない(貸せない)」・「買い手がいない(売れない)」という場合がほとんどです。
また、利用しやすくするには機や植物の伐根や、斜面の造成等の費用も掛かり、物理的に利用できる状況まで持っていくのにも費用がかかります。
山林は斜面に木々が生い茂っているため、「伐採・伐根費」と「傾斜地の造成費用」が必要になります。
山林の「伐採・伐根費用」や「傾斜地の造成費用」に関しては、国税庁が相続税路線価を公表している財産評価基準書の中で各都道府県における目安となる費用を公表しています。
例えば、東京都の場合、伐採・伐根費は1㎡あたり600円です。
傾斜地の宅地造成費用は以下のようになっています。
| 傾斜度 | 金額 |
|---|---|
| 3°超～5°以下 | 10,600円/㎡ |
| 5°超～10°以下 | 18,300円/㎡ |
| 10°超～15°以下 | 25,300円/㎡ |
| 15°超～20°以下 | 41,300円/㎡ |
注意点2.山林の活用に許可が必要な場合がある
また山林には、通常の宅地にはない規制がかかっている場所があります。
山林はエリアによっては、勝手に造成や伐採、建物の新築、工作物の設置等ができない場合があります。
以下に、山林に関わる法規制を示します。
自分の山林の活用を考える前に、まずは以下のような規制を受けている山林かどうかを確認する必要があります。
山林の土地活用に関連する法律一覧
| 山林に関連する法律 | 適用区域・制限される行為等 |
|---|---|
| 都市計画法 | 市街化調整区域内における切土、盛土等の造成工事 |
| 宅地造成等規制法 | 宅地造成工事規制区域内における切土、盛土等の造成工事 |
| 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律 | 急傾斜地崩壊危険区域内の工作物の設置等 |
| 都市緑地法 | 特別緑地保全地区内の建築物の新築、土地の形質変更※等 |
| 地すべり等防止法 | 地すべり防止区域内の地下水の誘致や停滞等、ぼた山崩壊防止区域内の土石の採取等 |
| 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 | 土砂災害特別警戒区域内の都市計画法上の一定の開発行為 |
| 生産緑地法 | 生産緑地地区内の建築物の新築等 |
| 森林法 | 保安林の立木の伐採 |
※土地の形質変更とは、「切土、盛土等の造成工事による形状の変更」や「敷地の分割などによる区画の変更」、「農地から宅地への地目の変更などによる性質の変更」のことを指します。
その他、山林に関しては細かい法律がちょくちょく新設されますので、その都度、確認するようにして下さい。
なお、上表は規制区域に指定されている場合の行政上の許可が必要な行為です。
許可というのは、「できない」という意味ではなく、許可要件を満たせば「できる」という意味になります。
規制にかかっていたとしても、行政の許可要件を一つずつクリアーすれば、許可が下りますので、きちんと行政手続きを進めるようにして下さい。
とりあえず、山林を活用する場合、法律の規制に引っかかり、簡単に造成や建物の新築ができない可能性もあるというイメージだけ持っておきましょう。
注意点3.山林は売却価格は低い
山林は、活用が難しいばかりでなく、売却も非常に困難です。
仮に活用を断念して売却しようとしても、なかなか売却できず、かつ価格がとても低いというのが実態です。
山林は売買も非常に少なく、マンションや戸建用地のように簡単に不動産ポータルサイト等で相場を把握することができません。
山林の価格の把握の仕方の一つに、都道府県地価調査を調査するという方法があります。
都道府県地価調査とは、各都道府県が公表している毎年7月1日時点の価格です。
都道府県地価調査の特徴としては、住宅地等の他、林地の価格も公表しているという点です。
似たような制度として、国が行っている地価公示というものがあります。
地価公示は毎年1月1日時点の価格です。
ただし、地価公示は林地の価格の公表は行っていません。
例えば、平成29年7月1日における神奈川県伊勢原市の林地の評価額は10a(アール)あたり1,300,000円と評価されています。
10aは1,000㎡ですので、㎡換算すると1,300円/㎡となります。
一方で、平成29年の伊勢原市の宅地の平均価格は120,282円/㎡です。
伊勢原市の山林価格は1,300円/㎡ですので、山林の価格は周辺の宅地価格の約100分の1になります。
山林と宅地の価格は、全国どこでも大体100倍くらい違います。
山林の価格については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
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山林は「なかなか借りてくれない」または「売ってもとても安い」ため、山林の活用方法は自分で活用することも含めて考える必要があります。
そこで次に山林の活用例について5つご紹介します。
2.山林で考えるべき5つの活用方法
そんななかなか取り扱いにくい山林ですが、活用が全くできないわけではありません。
可能性としてある5つの活用方法を紹介します。
山林でできる5つの活用方法
- 産業廃棄物の中間処理施設
- ソーラーパネルの用地
- アスレチック施設
- 里山レストラン
- 木材加工ビジネス
それぞれ説明していきます。
2-1.中間処理施設
山林で唯一、借地の可能性があるのが産業廃棄物の「中間処理施設」です。
中間処理施設とは、産業廃棄物を分別・減容・無害化・安定化する施設のことで、最終処分場に行く一つ手前の施設になります。
中間処理施設の業者は、産業廃棄物収集運搬業者から、お金をもらってゴミの分別等を行うことができます。
そのため、産業廃棄物業者は中間処理施設を持つと売上が拡大できるため、中間処理施設を持ちたがります。
ところが、中間処理施設は近隣から反対されることが多いため、なかなか建築に至ることができません。
よって人里離れた山林で中間処理施設は作られることが多いです。
産廃業者の中間処理施設ニーズは高いため、借地して中間処理施設を建てるケースもあります。
産廃業者とのニーズがマッチすれば、山林でも土地を貸せる可能性があります。
中間処理施設は山林でも土地を貸せる数少ない選択肢の一つです。
2-2.ソーラーパネル用地
山林を自分で活用する方法として一時流行ったのがソーラーパネル用地としての活用です。
ただし、国による電力の買取価格が下がっており、今は下火です。
買取価格は1kWhあたり2014年では32円であったものが、2017年では21円で11円も落ちています。
太陽光発電は平坦で条件の良い土地ですら、初期投資の回収が難しくなってきています。
山林の場合は、ソーラーパネルを設置するために、さらに伐根や造成に費用が発生します。
山林におけるソーラー発電事業は、機を逸しており、あまりオススメできません。
2-3.アスレチック施設
山林を山林のまま活用する方法の一つに、アスレチック施設を運営するという活用方法もあります。
2017年7月に神奈川県南足柄市の「足柄森林公園丸太の森」にヨーロッパの遊具施設であるパカブが日本に上陸したことで話題になりました。
パカブはフランスの漁師が漁網で作った遊具施設です。
パカブは地元の子供たちに大変人気です。
また、もう少し規模の小さい例としては、千葉県成田市に「成田エアポートコース」というものがあります。
山の中にある小さなアスレチックですが、山林を上手く活用した好事例です。
アスレチックの場合、施設運営会社と協力する必要はありますが、山の斜面や木をそのまま生かせます。
伐根費用や造成費用を抑えることができるため、メリットがあります。
2-4.里山レストラン
近年、農業などの第一次産業と食品加工などの第二次産業、さらに流通・販売も行う第三次産業を合わせて行う6次産業(1×2×3＝6)が注目を浴びています。
6次産業で多いのが、地産地消による食品販売や里山レストラン等です。
山林の中にポツンとあるようなレストランで成功している事例もあります。
レストランは都会にあっても良いのですが、あえて里山にレストランを設けることで、顧客には田舎の雰囲気そのものも楽しんでもらうということが狙いです。
絶対に流行らないだろうと思われる立地で成り立つのが里山レストランです。
成功している里山レストランは、ブログ等を上手く活用して情報発信を行っています。
里山レストランとして成功するには、「味」だけではなく、ブログやSNSを駆使した今どきの集客も使いこなすことがポイントです。
尚、最近は「山林」を「里山」という表現に変えるだけでも、価値が上がります。
現在は、全国各地に「里山を保全する会」というようなボランティア組織が立ち上がっています。
活用に困っている山林を、里山と称するだけで、わざわざボランティアで保全活動してくれる人まで集まってくれるのです。
近隣の山林所有者と協力し、山林を里山化して価値を上げるというのも活用への第一歩と言えます。
2-5.木材加工ビジネス
最も原始的な山林の活用としては木材加工ビジネスがあります。
ここ10年ほど、木の良さが見直されつつあり、病院や学校など木をふんだんに取り入れた建物設計などが増えています。
木材を使った新しい建物設計としては、東京都江東区にある木材会館が先進的な事例です。
国内の木材は林野庁の「木育」などの地道な取組によって、その良さが見直されつつあります。
住宅分野で言えば、自然素材を内装に使ったLOHAS(lifestyles of health and sustainability：健康で持続可能な生活様式)住宅が流行っています。
最近の中古マンション購入者はおしゃれなLOHAS系のリフォームをする人たちが多いです。
このような流れに乗り、木材加工ビジネスにチャレンジしている人たちも登場してきています。
活用方法としては、このような木材加工ベンチャーの人たちへ山林を売却するという方法もあります。
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3.まとめ
以上、5つの活用方法から考える山林の土地活用のヒントと着眼点について見てきました。
山林は土地活用がとても難しい土地です。
日頃から全国の成功事例を集め、自分の山林にあった活用方法を検討してみましょう。
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