資産家の中には、山を持っている方もいます。
小規模の山林であれば、固定資産税評価額が低く、固定資産税も発生していない人も多いかと思います。
山林は持っていても使い道がなく、売却してお金になるのであれば売却したいと考えている方もいるのではないでしょうか。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 山林はどのように売却するのだろう
- 山林の価格はいくらくらいなのだろう
- 山林を売却したときの税金はどの程度なのだろう
そこで今回の記事では「山林の売買」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは山林の売買について理解できるようになります。
山林を購入する人が増えている
これまで山を購入する人は、林業を営む人が多くを占めていました。
しかし、キャンプ好きの芸能人、Youtuberの影響もあって、アウトドアを楽しむために山林を購入する個人が増えてきています。
国土交通省の「土地総合情報システム」を見ると、10年間の取引件数の推移を参考にすると、H24年～R4年の10年間で取引件数が1,000件、取引面積は2万ha増加しています。
取引件数の全てが個人とは限りませんが、今後より山林の購入需要が高まることが予想されます。
山林の売却価格は安い
山林は、利用価値が低い土地であるため、なかなか買手が現れません。そのため、価格はとても低いです。
価格が低いことに伴い、不動産会社もあまり熱心に取り組まない傾向があります。
売るためには、不動産会社の協力を仰ぐのが適切ですが、たとえ不動遺産会社に依頼をしたとしても、すぐには売れないというのが特徴です。
山林を売却するには、「売出価格を非常に安く設定すること」「気長に売ること」の2点が必要です。
山林は焦って売りたくても、買手がなかなかいないため、焦りようがありません。
売り出し価格を安く設定し、数年かけて、気長に売れるのを待つ戦略がオススメです。
山を高く売る不動産会社を探す方法
山を売るなら必ず地域密着の不動産会社にしてください。
地元のことをよく分かっているので、欲しいという候補者とつながっている可能性があります。
「HOME4U」という不動産一括査定を使うと、地域密着の不動産会社を容易に探すことができます。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定を使うと、自動的に山に強い不動産会社を見つけることが可能になります。
物件の種類を「その他」、具体的な内容で「山」と入力しましょう。
そうすると、山の売却に強い不動産会社が複数見つかります。
山林の価格が決まる要因と注意点
山林にも価格が高くなったり安くなったりする要因があります。
それらを決定する要因としては、以下の通りです。
- 日照、乾湿、雨量等の状態
- 標高、地勢等の状態
- 土壌及び土層の状態
- 木材の搬出、運搬等の難易
- 管理の難易
- 公法上及び私法上の規制、制約等
上記要因のうち、「公法上及び私法上の規制、制約等」ですが、山林に関してはその利用を規制する法律も多いです。
山林の利用を規制する法律には以下のようなものがあります。
【山林の利用を規制する法律一覧】
| 山林に関連する法律 | 適用区域・制限される行為等 |
|---|---|
| 都市計画法 | 市街化調整区域内における切土 盛土等の造成工事 |
| 宅地造成等規制法 | 宅地造成工事規制区域内における切土 盛土等の造成工事 |
| 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律 | 急傾斜地崩壊危険区域内の工作物の設置等 |
| 都市緑地法 | 特別緑地保全地区内の建築物の新築 土地の形質変更※等 |
| 地すべり等防止法 | 地すべり防止区域内の地下水の誘致や停滞等 ぼた山崩壊防止区域内の土石の採取等 |
| 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 | 土砂災害特別警戒区域内の都市計画法上の一定の開発行為 |
| 生産緑地法 | 生産緑地地区内の建築物の新築等 |
| 森林法 | 保安林の立木の伐採 |
このような規制のため、山林に厳しい利用制限がかかっていると、価格が大きく下落する場合もあります。
規制は価格に影響しますので、注意が必要です。
【図解付き】山林の価格の具体的な調べ方と手順
山林については、およその価格を都道府県地価調査から調べることができます。
山林の地価調査価格の調べ方は少し、分かりにくいので、解説します。
まず、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」のサイトにアクセスします。
ここで、「都道府県単位で検索」という部分に必ずチェックを行い、自分の調べたい都道府県をクリックします。
次に「林地（都道府県地価調査のみ）」をチェックし、検索をクリックします。
すると、以下のような検索結果が出てきます。
自分が持っている山林の近くの価格を調べると、およその金額が分かります。
ざっくり言うと、山林の価格は周辺の宅地の価格の100分の1程度の単価です。
少し荒っぽいですが、「山林はいくらなの？」と思ったら、だいたい周辺の土地価格の100分の1程度の価格と思っておけば、当たらずとも遠からずになります。
山林を売却するときの仲介手数料
山林の売却を不動産会社に依頼すれば、「仲介手数料のようなもの」は発生します。
「ようなもの」というのは、正確に言うと、法律で定められた仲介手数料ではないためです。
仲介手数料とは、宅地建物取引業法によってその上限額が規定されています。
宅地建物取引業法は、法律の名称からも分かるように、その規制の対象となるのは「宅地」です。
宅地建物取引業法で取り扱う宅地とは、以下のいずれかの要件を満たすものを言います。
【宅地の定義】
- 現に建物が存在する土地
- 建物を建てる目的で取引される土地
- 用途地域内の土地すべて
※用途地域とは都市計画法で主に都市部に定められる土地になります。
山林は宅地の定義に該当しない
宅地の定義を見てみると、山林は宅地には該当しないことになります。
そのため、山林の売買は宅地建物取引業法の規制の対象にはなりません。
山林の売買は宅地建物取引業法の対象とならないため、山林の売買は以下のような特徴を持ちます。
- 宅地建物取引業者(不動産会社)でなくても仲介ができる。
- 仲介手数料はいくらでも良い。
宅地の仲介に関しては、宅地建物取引業法の免許を取得している業者でないとできません。
しかしながら、山林の売買なら、免許を取得していなくても、誰でもできるということになります。
山林売買の仲介手数料は自由
また、仲介手数料も規制する法律がありません。
例えば、素人の隣のおじさんが仲介をして、仲介手数料として売買価格の10％分を欲しいと言っても、それは違法ではないのです。
つまり、山林の売買を不動産会社に依頼したとしても、その仲介手数料は規制がないため、いくらでも構わないということになります。
ただし、一般的には不動産会社が仲介を行った場合、その仲介手数料は宅地建物取引業法の規定に準ずることが多いです。
宅地建物取引業法では仲介手数料は、物件の取引額に応じて決まっており、その規定は以下の通りになります。
| 取引額※1(売買金額) | 仲介手数料の上限額（税抜きの速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％（18万円※2） |
| 200万円超から400万円以下 | 4％+2万円（18万円※2） |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
※1.取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2.空き家などの現地調査が必要な取引の場合（2018年より施行 出典：国土交通省より）
山林は、価格が安いため取引価格が200万円以下になることも多いです。
200万円以下の場合、仲介手数料は5％となります。
仲介手数料は3％という頭がある人は、5％の仲介手数料を請求されるとビックリする人も多いです。
ただ、宅地建物取引業法では、200万円以下なら5％は適正です。
そもそも山林の仲介手数料には規定がないため、10％を要求されても違法ではありません。
宅地建物取引業法の規定に準じて請求してくる不動産会社は、逆に良心的とも言えます。
山林を売却したときの税金
山林所得の計算方法
個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類の所得があります。
このうち、山林を売却したときの所得は「山林所得」になりなす。
通常、不動産を売却したときの所得は譲渡所得ですが、山林を売却したときだけは、山林所得と言う特別な所得が発生します。
山林所得の正確な定義は以下の通りです。
【山林所得の定義】
山林所得とは、山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、山林を取得してから5年以内に伐採又は譲渡した場合は、山林所得ではなく事業所得か雑所得になります。
また、山林を山ごと譲渡する場合の土地の部分は、譲渡所得になります。
山林所得は、以下の式で計算されるものになります。
山林所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費 － 特別控除額(最高50万円)
総収入金額とは、売却額です。
必要経費とは、植林費などの取得費のほか、下刈費などの育成費、維持管理のために必要な管理費、伐採費、搬出費、仲介手数料などです。
ちなみに不動産を売却したときの譲渡所得は以下のようになります。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額）－取得費（購入額）－譲渡費用（売却に掛かった経費）
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用
山林所得との違いは「取得費」があるかどうかとう点です。
取得費とは購入額になります。
山林は、先祖代々から引き継がれているものが多く、購入額が全く分からないことが多いです。
そのため、山林所得は取得費を考慮せずに計算されることになります。
税額の計算方法
山林を売却したときの税金の計算方法は少し特殊です。
税額は、「5分5乗方式」と呼ばれる方法で計算されます。
5分5乗方式で計算される税額は以下の通りです。
山林所得の所得税額 ＝ 山林所得 × 5分の1 × 税率 × 5
ここでポイントとなるのが税率です。
税率は、山林所得そのもので決まるのではなく、「山林所得の5分の1」の金額で決まります。
例えば山林所得が300万円であった場合、その5分の1は60万円です。
税率は、下表の所得税率より、300万円ではなく、60万円の部分から探します。
60万円は「195万円以下」の分類であるため税率は5％となります。
そのため、税率は5％が採用されます。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
最後に、税率を乗じたものを5倍するという計算を行います。
よって、最終的には山林所得が300万円だった場合の所得税は以下のようになります。
山林所得の税額 ＝ 山林所得 × 5分の1 × 税率 × 5 ＝ 300万円 × 5分の1 × 5％ × 5 ＝ 60万円 × 5％ × 5 ＝ 3万円 × 5＝ 15万円
山林所得は他の所得と分離して税額が計算されることがポイントです。
このような税額の計算を分離課税方式と呼びます。
まとめ
山林の売買で知っておきたい相場の調べ方や仲介手数料・税金を解説してきました。
山林は宅地と比べると単価が100分の1であり、価格が非常に安いです。
仲介手数料の料率は高くなる可能性もあります。また税金も特殊な計算方法を用います。
通常の売買とは異なり少し特殊なので、「HOME4U」などの不動産一括査定を使って山に強い地域密着の不動産会社をまずは見つけましょう。