不動産の中で山を売却するときの相場の調べ方や注意点について徹底解説

投稿日:2017年3月29日 更新日:

インターネットの発達によって、不動産の相場情報は誰でも簡単に入手できるようになってきました。

そのような中で、未だに相場が良く分からない不動産も存在します。

相場が良く分からない不動産の代表例として、「山」があります。

山林所有者の方は、自分の山がいくらくらいの値段がするのか分からない方も多いと思います。

山林所有者の人の中では、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
相続で初めて山林をもっていることを知った・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
新設する道路のために急に町から境界立会を求められて面倒だった・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
隣家から除草を求められるため、手放したい・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却したいが、どうやって売却して良いのか分からない・・・

等々の悩みを抱えている方もいるでしょう。

そこで今回の記事では「山」の売却にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読んでくれれば、山林の特徴を理解し、ある程度の相場も知ることができ、売却に向けた準備をすることができるぞ

ぜひ読んでくれたまえ

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1.知らなかった親の山林所有

1-1.山の所有を家族が把握できない理由

山林で良く見られる事例ですが、相続の時まで「我が家は山林の所有者だった」ことを知らなかったということがあります。

例えば戦前の家督相続で父親が山林を譲り受けていたケースなどは家族が知らない場合が多いです。

家族が把握できない理由の一つに、小規模の山林だと固定資産税が非課税になっていることが挙げられます。 

通常、不動産を所有していれば、毎年固定資産税納税通知書が送られてきます。

しかしながら、非課税の山林を持っていると、固定資産税納税通知書が来ないため、家族がその山林の存在をずっと知らなかったという場合もあるのです。 

1-2.山が固定資産税が非課税の理由

ところでどうして山は固定資産税が非課税なんでしょうか?

実は山でも固定資産税は掛かります。ただし、山(土地)の固定資産税は、その課税標準額が30万円未満の場合は、課税を受けません。

そのため山林を持っているのに固定資産税が発生していないのは、山林の課税標準額が30万円未満となっていることが考えられます。 

課税標準額が30万円以上になるには、かなり広大な山林を所有していないと、30万円以上にならないケースが多いです。

フクロウ先生
フクロウ先生
つまり多くの人は、山を持っていても固定資産税がかからないということじゃ

1-3.固定資産税以外のコストがかかる山林

固定資産税だけを見ると、山林は維持コストがほとんどかかりません。

しかしながらツタなどが生い茂ると、近隣から除草を求められ、除草費用も発生します。

そのため何も収益を生まない山林は、相続時点で売却したいと考える人も多いです。

以上、ここまで知らなかった親の山林について見てきました。

それでは次に気になる山林の相場の調べ方について見ていきましょう。

2.山林のおよその価格の把握方法

2-1.都道府県地価調査の林地を調査する

固定資産税が非課税となっている山林所有者は、固定資産税納税通知書もないため、山林の評価額すら知らない人がほとんどです。

そのため全く見当がつかない方も多いでしょう。

そのような中、山林については各都道府県が、複数の山林の箇所の価格を毎年公表しています。

それは都道府県地価調査価格です。

毎年、「東京の銀座の土地が日本一高い」というようなニュースを見たことがある方もいると思います。

これらは国が行っている地価公示や都道府県が行っている都道府県地価調査を元に公表されているニュースです。

地価公示と都道府県地価調査の違いを以下に示します。

2つの大きな差は「価格時点」と「山林価格」の公表の違いです。

項目 公表主体 価格時点 山林の有無
都道府県地価調査 都道府県 毎年7月1日 有り
地価公示 毎年1月1日 無し

都道府県地価調査では、各県が林地にも地価の定点観測ポイントを設けています。例えば参考までに千葉県の林地の地価調査価格をリンクします。 

2-2.だいたい宅地の1/100が山林の値段

千葉県では林地の地価調査地点が11ポイントあり、毎年価格が公表されています。

林地の価格は10アール(1,000㎡)あたりの単価で表示されます。

例えば千葉県でもっとも価格の高い市原市の山林では10アールあたり460,000円です。

つまり460円/㎡なので、坪に直すと1,521円/坪となります。

市原市の平均宅地価格は156,836円/坪なので、ざっくり言うと、宅地の100分の1の価格が山林の価格ということが言えます。

この傾向は全国的にほぼ同じで、宅地と林地の価格は2桁異なる感じです。

フクロウ先生
フクロウ先生
とにかくここでは、宅地の100分の1程度と覚えておけばいいぞ

以上、ここまで山林のおよその価格の把握方法について見てきました。

それでは次に査定についても見ていきましょう。

3.山も無料査定をおすすめ

3-1.山林の査定ができる一括査定サイト

価格把握が難しい山林ですが、実は無料の一括査定サービスもあります。

ただし、山林は取引量が少なく、価格の把握が難しいため、どこでもできる訳ではありません。

山林の査定ができる一括査定サイトは、「イエイ」と「オウチーノ」の2つだけ

査定サイト 査定できるもの
イエイ 山林、農地・畑・田んぼ、分譲マンション、一戸建て、土地、ビル一室、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、店舗・事務所、工場・倉庫、その他
オウチーノ 山林・田畑、市街化調整区域(土地)、市街化調整区域(建物)、分譲マンション、一戸建て、宅地、店舗付き住宅、一棟マンション/アパート、区分マンション(収益物件)、倉庫/工場/店舗/事務所、一棟ビル、区分所有ビル

イエイはコチラ → https://sell.yeay.jp/

オウチーノはコチラ → http://www.o-uccino.jp/

3-2.業者探しにとても有効

山林は買い手を見つけることが非常に難しい不動産のため、不慣れな業者に依頼してしまうと、なかなか売却することができません。

1年以上にわたって、全く買手がつかないというケースもざらにあります。

そのため適切な業者を見つける手段として、イエイオウチーノを使うのが賢明です。

山林の売却は、山林の得意とする業者を見つけることが第一のハードルになります。

2つの一括査定サイトは全国対応していますので、業者探しのツールとして活用するのが良いでしょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
まずはおいらもオススメしているイエイを使っておけばいいぞ

イエイはコチラ → https://sell.yeay.jp/

オウチーノはコチラ → http://www.o-uccino.jp/

以上、ここまで山林の査定について見てきました。それでは次に山林売却の特徴について見ていきます。

4.山林売却の2つの不明瞭ポイント

4-1.境界が不明瞭

山林の特徴としては、境界が不明瞭という点です。

山林の境界を確定しようとすると、時間もかかり、測量費用が売却費用よりも高くなるため完全にコスト倒れします。

そのため、山林の売却は登記簿謄本の面積に基づいて売却するのが通常です。

4-2.売却対象も不明瞭

また山林の面積が大きく、複数の筆に分かれている場合、公図だけだとどこが売却対象なのか分からない場合があります。

この場合、市区町村役場にある宝典図を使うのが便利です。

宝典図は役所の税務課などで閲覧することが可能です。

固定資産税等の資産税を徴収する目的で役所が保有している図面であるため、税金関係の課に図面が保管されています。 

宝典図は、公図が広くつなぎ合わさったような大きな公図のような図面です。

宝典図を用いると、広い山林の位置関係や形などが一目瞭然で分かります。

公図の場合、公図境の土地同士だと、公図と公図をつなぎ合わせても形や大きさがズレるといったことが良くあります。

山林の公図は古いままのものが多いため、特にズレる傾向が堅調です。

そのため、宝典図なども参考にして、売却対象となる山林の位置関係や形なども把握して売却するのが良いでしょう。 

フクロウ先生
フクロウ先生
心配せんでも役所の税務課に聞くと、丁寧に教えてくれるぞ

以上、ここまで山林売却の特徴について見てきました。

それでは次に気になる山林売却の法的規制について見ていきます。

5.山林売却の法的規制

5-1.基本的に規制を受けない

山林の売却は、実はほとんど法的規制がありません。

山林は農地ではないため、農地法の適用を受けることなく、自由に売買をすることが可能です。

また宅地でもないため、宅地建物取引業法の適用も原則、受けることもありません。

宅地建物取引業法においては、宅地を「用途地域内の土地」または「建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地」と定めています。

言い換えると、用途地域内の山林や建物を建てるために売買される山林は宅地ということになり、地目が山林かどうかは関係ないことになります。

5-2.仲介手数料には注意が必要

つまり宅地建物取引業法の規定する宅地に該当しない山林であれば、宅地建物取引業法の適用は受けることはありません。

例えば、宅地建物取引業法に規定される仲介手数料の規定も受けなくなります。

そのため、仮に不動産会社に山林の仲介をお願いすると、仲介手数料の制限が無くなるという点では注意が必要です。

フクロウ先生
フクロウ先生
不動産会社に山林の仲介をお願いする場合は、仲介手数料をいくらにするか、あらかじめ決めておこう

仲介手数料で不動産会社と揉めないようにするには、山林でも宅地建物取引業法の規定を準用するのが無難です。

参考までに宅地の仲介手数料の規定を以下に示します。 

取引額 報酬上限(消費税込み)
200万円以下 取引額の5.4%
200万円超~400万円以下 取引額の4.32%
400万円超 取引額の3.24%

6.まとめ

以上、不動産の中で山を売却するときの相場の調べ方や注意点について徹底解説してきました。

山林の売却は、イエイオウチーノの一括査定サイトを使って、山林売却の得意な不動産会社を見つけることから始めるのが良いでしょう。

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