家やマンション・アパートを貸すときに知っておくべき2つの手順と3つの管理方法

転勤や引越、老後のリタイア等をきっかけに、今の家を貸したいと思っていらっしゃる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「家を貸す」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは家を貸す手順や基礎知識、税金等について知ることができます。

家を貸すための2つの手順

家を貸す手順は、主に以下の2つです。

家を貸すのであれば、最初に家の中を片付けることから始めます。

家は家具等が一切ない「がらんどう」の状態で貸すことが基本です。

家具付きで家を貸す場合もありますが、家具付きで家を貸すと、壊される可能性や入居者と趣味が合わない可能性もあるため、オススメしません。

家具などの「動産」は賃貸借の目的物に含めないのが基本になります。

尚、クーラーや照明に関しては、そのまま残して貸しても構いません。クーラーや照明はむしろあった方が喜ばれます。

ウォシュレットに関しては、残しておいても構いませんが、入居者が自分で交換したいと希望する人もいます。

その場合は交換を認める対応をするが良いでしょう。家を片付け、貸せる状態にしたら次は管理会社を決め、管理を依頼します。

管理会社は、入居者募集を行い、賃貸借契約の締結等を全て行ってくれます。

管理会社を選び、管理を依頼した時点で、建物オーナーとしての仕事はほぼ終わりです。

管理会社は、入居者募集というとても大事な仕事を行います。

管理会社の入居者募集の実力が高いと、連動して物件の入居者募集の力も高まります。

そのため、家を貸すことにおいて、管理会社選びはとても大切になります。

管理会社を探すのであれば、「賃貸経営HOME4U」の無料一括相談サービスを利用するのが便利です。

賃貸仲介の実績が十分にある会社が登録されていますので、「賃貸経営HOME4U」のシステムを利用すれば、自然と入居者募集の実力が高い管理会社を見つけることができます。

家を貸す前に無料一括相談サービスを使っても、損することはまずありません。

無料一括相談サービスを使って良い管理会社を見つけるようにして下さい。

以上、ここまで家を貸すための手順について見てきました。

管理会社を探すに前に、管理の種類を理解しておく必要があります。

そこで次に管理の種類について解説します。

家を貸す時の管理方法は3種類

管理の種類には、「管理委託」「パススルー型サブリース」「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

以下、それぞれについて解説します。

種類1.管理委託

管理委託は、従来からある最もオーソドックスな管理形態です。

建物オーナーは入居者と賃貸借契約を締結し、不動産会社とは別途管理委託契約を締結します。

通常、不動産会社は管理と賃貸代理を兼ねた契約を締結するため、入居者の募集や賃貸借契約締結の補助等も不動産会社が行ってくれます。

一戸建てや一部屋のマンションを貸す場合、管理委託料としては、家賃収入の5％程度が一般的です。

種類2.パススルー型サブリース

管理委託とほぼ同様の管理形式に、パススルー型サブリースと呼ばれる管理形態があります。

近年は、パススルー型サブリースのことを管理契約と呼ぶこともあります。

パススルー型サブリースは、不動産会社と賃貸借契約を締結しますが、空室時は賃料が発生しません。

つまり空室リスクは建物オーナーが負います。

入居者が入ると、入居差が支払う賃料の5％を差し引いたものが建物オーナーに賃料として入金されます。

そのため、収益性に関しては、管理委託と同じです。

また賃貸借契約は一度、不動産会社と締結してしまえば、それで終わりです。

入居者が入れ替わっても、不動産会社が入居者と転貸借契約を結びますので、入替の度に契約締結をする煩わしさから解放されます。

手間が少なく、収益性も管理委託と同じであることから、最近では管理委託よりもパススルー型サブリースを選択する人の方が多いです。

種類3.家賃保証型サブリース

ただし、家賃保証型サブリースができるのは、部屋が複数戸あるアパートのような物件に限られており、1戸しかない家の賃貸の場合には、利用できません。

家を貸す場合には、家賃保証型サブリースの選択肢はないということになります。

以上、ここまで管理の種類について見てきました。

家を貸す場合、賃貸借契約の種類についても知識が必要です。

そこで次に賃貸借契約の種類について解説します。

賃貸借契約は2種類ある

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。違いは更新があるがどうかと言う点です。

通常、住宅の賃貸借契約の契約期間は2年が一般的です。

例えば、3年目も入居者が住みたいと言えば、そのまま更新できるのが普通借家契約で、3年目も住みたいと言っても退去しなければならないのが定期借家契約になります。

賃貸マンションやアパート等の住宅の賃貸借契約は、普通借家契約で締結するのが一般的です。

普通借家契約は、借りる人(賃借人)の権利が強く守られているため、借り続けたいという意思があれば、そのまま借りることができます。

逆に、普通借家契約では、建物オーナーが「出ていって欲しい」と言っても、簡単に退去させることができないという特徴があります。

場合によっては、入居者から立退料を請求されることもあるのが普通借家契約です。

普通借家契約だと、例えば海外転勤等、決まった期限だけ家を貸す場合などは不都合が生じます。

3年後に戻ってくる予定で、2年間だけ貸し出したいというような場合、戻ってきて入居者が立退かないようなことが生じると厄介です。

ただし、定期借家契約では、入居者が契約期間満了時に必ず退去しなければならないため、不利な状況となります。

よって、定期借家契約は、賃料を大幅に下げないと入居が決まりません。

定期借家契約の場合、家賃は相場の半額程度ということもあり得ます。

それに対して普通借家契約であれば、いわゆる相場で家を貸し出すことが可能です。

以上、ここまで賃貸借契約の種類について見てきました。

では家を貸すとどのような費用が発生するのでしょうか。

そこで次に家を貸したときに発生する費用についてご紹介します。

家を貸したときに発生する5つの費用

家を貸した場合、以下の費用が発生します。

固定資産税や保険料といったものは、従来の持ち家のときから発生しているものと同じです。

修繕費については、建物オーナーが負担すべき費用です。

ただし、借主の故意過失によって壊されたものに関しては、建物オーナーに修繕義務はありません。

借主の故意過失による損傷は、借主の費用負担によって直すべきものとなります。

家を貸すことで、新たに特別に発生する費用としては、管理委託費用および賃貸仲介手数料です。

管理委託費用は、管理委託またはパススルー型サブリースを選択しても、家賃のおよそ5％が相場です。

いずれにしても、入居者が入居しない限り発生しない費用です。

また、賃貸仲介手数料は、新しく入居者が決まった際に支払われます。

賃貸の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が家賃の1ヶ月分と定められています。

仲介手数料も、新しく入居者が決まったときだけに発生する費用であり、固定費ではありません。

以上、ここまで家を貸したときに発生する費用について見てきました。

では、家を貸したとき、税金は発生するのでしょうか。

家を貸したときの税金

家を貸して、所得が増えれば、今払っている所得税および住民税に、税金が上乗せされます。

家を貸したときに発生する所得を不動産所得と呼びます。不動産所得は、他の給与所得等と合算されます。

所得税および住民税は、所得が増えるほど税率が上がる累進課税ですので、税率は他の所得との合計額によって決まることになります。

確定申告は、毎年3月15日までに前年の所得を申告する手続きを行います。

家を貸すと、今後、毎年確定申告の手続きが発生しますので、忘れないようにしてください。

不動産所得とは、以下の計算式で表されるものです。

必要経費は前章で紹介した費用の他、減価償却費も含まれます。

減価償却とは、建物の取得額を毎年、費用として配分する会計上の費用です。

実際に支出されるお金ではありません。

確定申告では、上式で計算された不動産所得を他の所得と合わせて申告することになります。

節税をするためには、計上できる必要経費は多い方が良いです。

必要経費については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

まとめ

家を貸すなら知っておきたい基礎知識を解説してきました。

一通りの準備ができたら、早速、管理会社選びから始めるようにしましょう。