土地活用でレオパレスに依頼した場合の強みと注意点について徹底解説

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土地オーナーの方の中にはレオパレスの営業マンが突然営業に訪れてきた人もいるかもしれません。

熱心な営業マンと話しているうちに、レオパレスで土地活用を検討してみようかと考えている人もいると思います。

レオパレスで土地活用を検討しようとしている人の中には、

  • レオパレスってぶっちゃけどうなの?
  • 名前は有名だけど、レオパレスの強みって何?
  • レオパレスが提案してくる高齢者施設について迷っている

等々のことを思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、「レオパレス」による土地活用にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはレオパレスの特徴を理解し、自分たちの土地活用に適した会社かどうか知ることができます。

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1.レオパレスの特徴と注意点

1-1.レオパレスの特徴

株式会社レオパレス21は、1973年に設立された不動産会社です。

東京都中野区に本社を置く東証1部上場企業でもあります。

創業時は不動産仲介業を中心にして行っていた不動産会社ですが、今ではアパートの建築請負、賃貸、ホテル事業、リゾート事業、老人ホーム運営事業等を行っています。

建設業も行っていますが、元々の創業が不動産会社だったこともあり、業種分類上は不動産会社ということになっています。

不動産会社としての売上ランキングは以下の通りです。

レオパレス21は業界7位の売上のポジションにいます。

順位企業名売上高
1位三井不動産1.7兆円
2位飯田グループホールディングス1.2兆円
3位三菱地所1.1兆円
4位住友不動産9,251億円
5位東急不動産ホールディングス8,085億円
6位野村不動産ホールディングス5,696億円
7位レオパレス215,204億円
8位大京3,253億円
9位イオンモール2,697億円
10位東京建物2,544億円

 ※出典:Ullet不動産業売上高より

1-2.レオパレスで土地活用をする注意点

レオパレスは木造アパートを中心に土地活用を推進してきたことから、一部に悪い評価もあるのも事実です。

木造アパートはコストパフォーマンスが良いのですが、鉄骨造と比較した場合、施工の質が劣るため、入居者の評価が悪くなりがちです。

例えば、レオパレスのアパートは壁が薄い等の評判をよく目にしますが、木造アパートであれば、どのハウスメーカーも基本的に壁は薄いです。

そのためアパートを検討するのであれば、鉄骨造も得意とする他のハウスメーカーも含めて検討することをオススメします。

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一方で、アパートだけではなく、レオパレスならではの土地活用の優位性というのも存在します。

そこで次章より、もう少し専門的な見地から、レオパレス21の土地活用の強みについて掘り下げていきます。

2.レオパレスの強み

2-1.特徴的なのは賃貸併用住宅と高齢者住宅の提案

レオパレスの土地活用提案メニューとしては、

  • 賃貸アパート
  • 賃貸併用住宅
  • 店舗・商業施設
  • 高齢者施設

があります。

レオパレスの他社とは異なる特徴として、「賃貸併用住宅」と「高齢者施設」の提案メニューを持ち合わせているという点です。

土地活用を行う上では、自分の保有している土地でどのような建物が建築できるのか知っておく必要があります。

土地の上で建築できる建物用の制限を定めたものに、都市計画法の用途地域というものが指定されています。

用途地域とは、ここは住宅しか建ててはいけないとか、ここは店舗を立てて良いとか等の規制です。

一定以上の規模の市であれば指定されています。

用途地域には、住居系・商業系・工業系で合わせて12種類あります。

住居系の用途地域の中で最も規制が厳しいのが、第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域です。

一般的な戸建住宅地域では、第一種低層住居専用地域に指定されていることが多いです。

第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域ですが、その一方で建築可能な建物用途も少ないことが特徴です。

建築可能な用途が少ないということは、それだけ土地活用の選択肢が狭く、土地活用が難しい土地ということも言えます。

2-2. 第一種低層住居専用地域で可能な土地活用

第一種低層住居専用地域で建築可能な建物用途は、以下のものになります。

神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、住宅に付随する店舗・事務所、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、幼稚園、小学校、中学校、高等学校

第一種低層住居専用地域の中で、一定の賃貸需要があり、土地活用として検討できるものは、「保育所」「共同住宅」「老人ホーム」くらいです。

共同住宅と言っても、第一種低層住居専用地域では高層マンションは建てられないため、第一種低層住居専用地域の共同住宅はアパートに限定されます。

よって、第一種低層住居専用地域の土地をお持ちの方は、現実的な土地活用方法としては、アパート、老人ホーム、保育所の3つになります。

賃貸併用住宅も建築が可能です。

レオパレス21では、土地活用の提案メニューとして、アパート(賃貸併用住宅を含む)と老人ホームの2つを持っており、土地活用が難しい第一種低層住居専用地域の土地をお持ちの方でも強力なパートナーになることができます。

なぜ第一種低層住居専用地域にこだわるかと言うと、第一種低層住居専用地域は、例えば東京や神奈川の大都市では最も広い面積の用途地域だからです。

全国で見ると第一種低層住居専用地域は、第一種住居地域に次ぐ2番目の広さになります。

そのため、多くの個人の地主は、土地活用の難しい第一種低層住居専用地域の土地活用で悩んでいます。

レオパレスでは、第一種低層住居専用地域の土地活用の悩みに応えることができる強みを持っています。


以上、ここまでレオパレスの強みについて見てきました。

レオパレスの提案メニューには賃貸併用住宅と高齢者施設があります。

そこで、次章よりレオパレスによる賃貸併用住宅と高齢者施設のそれぞれの特徴について見ていきます。

3.賃貸併用住宅の特徴とメリット・デメリット

3-1.賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅とは、1つの建物で自宅と賃貸アパートを兼ねた住宅になります。

賃貸併用住宅は、住宅ローンでアパートを造ることができるメリットがあります。

通常、アパートを建築する場合、住宅ローンよりも金利の高いアパートローンを借りて建築することになります。

安い金利のローンでアパートを建てることができ、なおかつ、自宅部分の住宅ローンの返済原資もアパート収入から一部賄うことが可能になるというメリットがあります。

入居者との距離も近く、入居者とオーナーが顔の見える関係になり、安心感を与えることもできます。

入居者との人間関係は、機械によるセキュリティよりも価値の高い安心・安全を入居者にもたらします。

敷地に余裕があり、なおかつ駅からも近く賃貸需要の高い土地であれば、賃貸併用住宅を検討する余地は十分にあります。

3-2.賃貸併用住宅のデメリット

ただし、賃貸併用住宅は、入居者が埋まらなくなった場合、リスクが顕在化します。

不用意に大きな建物を建てているため、自分の給与の中から自宅に加えて賃貸部分のローンまで返さなければなりません

また賃貸併用住宅では、常にオーナーに監視されているような感じになるため、賃貸併用住宅には住みたくないという人も多いです。

加えてレオパレスの木造アパートの評判の悪さを考慮すると、賃貸併用住宅は慎重に検討した方が良いでしょう。

賃貸併用住宅については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで賃貸併用住宅の特徴について見てきました。

それでは次に高齢者施設について見ていきます。

4.高齢者施設の特徴とメリット・デメリット

4-1.高齢者施設のメリット

保有している土地が、第一種低層住居専用地域の土地で、かつ、駅から遠い場合、アパートの選択肢は絶望的と言えます。

駅から10分以上ある場合は、アパートや賃貸併用住宅の選択は避けるべきです。

新築当初は埋まったとしても、駅から遠い物件は、築年数が経つとすぐに埋まらなくなります。

アパートができないとなると、残るまともな選択肢としては、老人ホーム等の高齢者施設になります。

高齢者施設は、駅距離はあまり気にしません。最寄りのバス停からの距離を気にします。

週末に家族が会いに来る際、最寄りのバス停から歩ける距離であれば良いのです。

立地条件としては、近くにバス停があり、そのバス停から徒歩5分以内であればOKです。

老人ホーム等の高齢者施設では、賃借人は老人ホーム等を運営する介護事業者1社になります。

そのため、空室はなく賃料も安定しているというメリットがあります。

また、老人ホームは行政の認可事業であるため、テナント属性としても安定した優良テナントになります。

建物は一棟貸となるため、建物管理も介護事業者が行うことになります。

賃料が安定しており、空室もなく、かつ、管理の手間がかからないという点で、高齢者施設はとても有効な選択肢と言えます。

ただし、老人ホーム等はアパートよりも建築費が高めで、賃料も安いというデメリットがあります。

そのため、駅から近い土地であれば、わざわざ老人ホーム等を選択する必要はありません。

老人ホーム等は駅から遠くで活用の難しい土地であれば、有効な活用方法となります。

4-2.高齢者施設のメニューが豊富

レオパレスでは、レオパレス自身が「あずみ苑」というシルバー事業を行っています。

ただ、レオパレスで老人ホームを造った場合、必ずテナントが「あずみ苑」になるわけではないというメリットがあります。

レオパレスでは、あずみ苑で培ったネットワークより、適材適所で最適な事業者をマッチングしてくれます。

そのため、レオパレスと運命共同体になってしまうわけではなく、最適な介護事業者がテナントとして選べることが可能です。

レオパレスでは、高齢者施設の中で

  • 介護付き有料法人ホーム
  • 住宅型有料老人ホーム
  • サービス付き高齢者向け住宅
  • グループホーム
  • デイサービス・ショートスティ

の提案が可能です。

これだけの提案メニューがあるメリットとしては、土地の広さへの対応力です。

例えば、介護付き有料法人ホームやサービス付き高齢者向け住宅では敷地の広さが300坪以上を推奨しています。

ただ、グループホームであれば150坪から検討が可能になります。

300坪も無くて介護付き有料法人ホームが無理な人でも、グループホームであれば検討ができる可能性があります。

自分の保有している土地の大きさに合わせて最適な高齢者施設を選べるのがレオパレス21を使った土地活用のメリットになります。

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5.まとめ

以上、土地活用でレオパレスに依頼した場合の強みと注意点について徹底解説してきました。

レオパレスは駅から離れた第一種低層住居専用地域の土地活用では強力なパートナーになり得ます。

アパートの土地活用が難しい場合は、レオパレス21にも声をかけて、土地活用を検討してみましょう。

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