10年後にマンションの売却相場はどうなる?不動産のプロが解説

投稿日:2017年3月3日 更新日:

マンションは「10年以内に売却した方が良い」などと言われます。

これは築15年を過ぎると設備の更新時期を迎えるため、値段が大きき下がる前に売った方が良いという発想から生まれた一般的な妄想なのではないかと思われます。

一方で新築から10年以内では、まだまだ残っている住宅ローンが多く、売るに売れない人も多いのではないでしょうか。

これから不動産を売却しようとする人の中には、

  • 売るなら築10年以内と聞くが、本当なのだろうか
  • 築10年以上になるともっと値段がさがってしまうのだろうか
  • 築10年で値崩れしないような物件とはどういうものなのだろうか

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事ではマンション売却における「築10年」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは築10年目におけるマンション価値を理解し、売却のタイミングを判断できるようになります。

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1.マンション価格と住宅ローンの関係

一般的に、マンション価格の下がり方と住宅ローンの減り方は以下のような関係が見られます。

マンション価格は下に凸の曲線で下落し、住宅ローンは上に凸の曲線で減っていきます。

マンション価格と住宅ローンの下がり方

マンション価格と住宅ローンの下がり方

1-1.マンション価格の性質

マンションは新築が最も高く、その後値段は下がり続けるのが通常です。

新築とは築1年以内の物件で人が1度も住んだことのない物件を言います。

1年以内でも人が住んだ瞬間から新築でなくなるため、値段が下がります。

また人が住んでいなくても、1年を超えてしまうと新築表示ができなくなるため、値段が下がります。

日本では特に新築が好まれるという性質があるため、新築を過ぎると値段が急激に下がります。

この価格下落は築19年程度までが急速で、築20年を過ぎると下落の仕方が緩やかになる傾向があります。

そのためマンション価格は「下に凸」のカーブを描いて下落するのです。

1-2.住宅ローンの性質

一方で、住宅ローンの元本はなかなか減りません。

住宅ローンは、通常、元利均等償還と言われる「元本と金利」を含んだ一定額を毎月返済しています。

例えば、毎月、固定で7万円を返済していても、その内訳は元本返済と金利の支払に分かれています。

住宅ローンは最初のうちは、元本が大きいため、毎月7万円の中に金利の占める割合が大きくなります。

そのため、住宅ローンは当初はほとんど金利の支払っているばかりであり、実はなかなか元本が減っていきません。

ある程度返済を進めていき、元本が減ってくると、そのうち全体の利息が小さくなっていきます。

そうすると、毎月7万円の中で金利の占める割合が小さくなり、元本割合も増えます。

住宅ローンは最後の方は元本が急速に減っていくのです。

そのため住宅ローンの減り方は「上に凸」のカーブを描いて下落します。

1-3.10年でどれくらい下落するかについて

築10年程度経つと、マンション価格は東京都内の物件であれば、20~25%弱まで価格が下落します。

大阪ではその価格下落率はもう少し大きく、30~35%弱まで下落します。

新築を100%とした場合、各年次別の価格割合は以下のようになります。

エリア 築10年 築20年 築30年 築40年
東京 75~80% 55~60% 55~60% 50~55%
大阪 65~70% 40~45% 35~40% 30~35%

これを見ると、例えば東京の築20年以上のマンションであれば、ほぼ新築時の55%前後で推移していくことが分かります。築20年までは急速に値段が下がり、その後はほぼ値段が下がることなく、価格は安定していきます。

大阪でもその傾向は同様です。築20年で新築時の40%まで下がってしまいますが、その後の下げ幅は少ないです。

そのため築10年以内であれば、確かに高値をつけて売却することは可能ですが、築20年を過ぎると、逆に焦って売らなくてもそれほど値段は下がらないということも言えるのです。

1-4.売却は住宅ローン残債との兼ね合いで決める

売却は価格だけを見れば築10年以内がおすすめではあります。

しかしながら、その時に住宅ローンがどこまで減っているからは人それぞれです。

売却は価格だけではなく、住宅ローンの返済状況も鑑みて決めましょう。

自己資金が多く、借入が少ない人は築10年以内に売却してもローンを完済できますが、逆にフルローンで借りてしまったような人は、築10年で売却してしまうと、残債が大きく苦しくなります。

築30年くらいの段階で、住宅ローンが完済していれば、逆にその後はあまりマンション価格の下落を気にする必要はなくなります。

売却のタイミングは住宅ローンの返済状況を考慮しながら決めるのが良いでしょう。

なかなか自分で決められない人は、信頼できる不動産会社に相談してみるのがいいでしょう。

後ほど信頼できる不動産会社を見つける方法はお伝えします。

以上、ここまでマンション価格と住宅ローンの関係について見てきました。

それでは次に気になるマンション価格の上がる物件及び価格の下がりにくい物件について見ていきましょう。

2.マンション価格の上がる物件及び価格の下がりにくい物件

バブル崩壊以前は、マンションの価格が年々上昇するという現象が見られました。

これはマンションの土地の部分の価格がものすごい勢いで上がっていたためです。

当時もマンションの建物部分については、年々価格が下落していましたが、建物価格の下落以上に土地価格が上昇していたため、結果的にマンションの価格が上昇していたという現象が見られました。

現在では、土地価格はほとんど上がりません。年によって多少の土地価格の上下はありますが、バブル期の上昇と比較すれば、その上下幅はほぼ一定と考えられます。

そのため今は建物価格の下落以上に土地価格が上昇することはないため、ほとんどのケースではマンション価格は経過年数とともに下落していきます。

2-1.価格が上がる物件とは

そのような中でマンション価格が上がるような物件があります。

それは周辺が再開発されることによって、「化ける物件」です。

例えば東京でいえば江東区の豊洲の物件などが該当します。

豊洲は、以前は寂しいところでしたが、再開発が進み、街が一気に開発されたことから、周辺土地価格が大きく上昇しました。そのため再開発以前にあったマンションの価格が上昇しています。

一方で豊洲は土壌汚染が話題になっています。詳細については「豊洲で話題の土壌汚染/土地を売却の土壌調査ってどこまでやれば良いの?」の記事でも詳しく解説しています。

他にも武蔵小杉なども開発以前の物件であれば「化ける物件」となり、購入時よりも価格が上がるようなケースがあります。

このようにマンション価格が上がるケースがありますが、周辺の開発状況に依存するため、購入時よりもマンション価格があがるようなことは、極めて稀なケースと言えます。

2-2.価格が下がりにくい物件とは

その一方で、マンション価格が下がりにくい物件というのも存在します。

例えばタワーマンションの最上階や、駅から近く利便性の高い物件などが該当します。

駅から近い物件でも特に上層階の南東角部屋などは資産価値が高く価格が下がりにくい物件です。

また戸数の多い大規模マンションも管理費や修繕積立金が安いということから、価格が下がりにくい物件でもあります。

共用部も充実しており、周辺に商業施設などの生活利便施設のある物件であることも重要な要素です。

さらに人気の学区のマンションは一定の需要があります。子供が小学校や中学校の入学をきっかけに引越をしてくるファミリー層が多く、毎年一定数の需要が見込めます。資産価値を維持するには学区もポイントです。

2-3.全ての物件が20%下がるわけではない

このように価格の下がりにくい物件は、必ずしも築10年で価格が20%以上も下落してしまうわけではありません。

価格下落はそれぞれのマンションの人気度に依存します。

これから購入するのであれば、なるべく価格の下がりにくい資産価値のあるマンションを購入しましょう。

3.信頼できる不動産会社を見つけるには

信頼できる不動産会社を見つけるのはとても重要です。

今、あなたに置かれている状況(ローンや生活状況)売るべきかどうかについても、顧客に親身に向き合ってくれます。

もちろん中には売ることばっかりを推してくる不動産会社も存在します。

いくつかの不動産会社に当たって確認してみるのがいいでしょう。

3-1.不動産一括査定を使うと複数の不動産会社に依頼ができる

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

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https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

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http://www.re-guide.jp/

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提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

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HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

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https://t23m-navi.jp/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

以上、10年後にマンションの売却相場がどれくらい下がってしまうか徹底解説について見てきました。

マンション価格は築10年で20~30%くらい下がります。

価格は高くても住宅ローンの返済状況次第では、売却しにくい状況も考えられます。

マンション売却は築年数だけでなく、住宅ローンの返済状況を見ながら検討するのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

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  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

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