築40年超えの築古マンションでも売れる? 売却しやすい中古物件について解説

築40年 マンション

日本初の分譲マンションは「宮益坂(みやますざか)ビルディング」で1953(昭和28)年に渋谷で誕生しました。その後、マンションブームが起き、首都圏を中心に数多くのマンションが建築されました。それから60年以上経ち、築年数が40年を超える築古マンションの数が増えてきています。

一般的に築古マンションは資産価値の下落が顕著で売却が難しいといわれています。

しかし、必ずしも築年数が古いマンションに価値が無いというわけではありません。今回の記事では築40年超えのマンションでも売却できるのかについて紹介していきたいと思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 築40年マンションを保有しているが売れるのか知りたい
  • 築20-30年のマンションを保有していて今後の対策を知りたい
  • 築40年マンションの今後について知りたい
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.築40年超えマンションの現状について

築40年超えの人気マンションもある

築40年超えの築古マンションでも人気の物件もあります。立地の優位性もありますが、売買価格が平均6,000万円を超える築40年超えの中古マンションもあることを紹介します。

代官山マンション

代官山マンションは東京都渋谷区代官山町に位置する分譲マンションで、総戸数92戸で13階建ての中規模マンションで1971年1月に竣工しました。ホームズでの売買掲載履歴では、1LDKの部屋が6,000万円前後で掲載されています。

所在地東京都渋谷区代官山町
最寄り駅東急東横線「代官山駅」徒歩8分
JR山手線「恵比寿駅」徒歩10分
JR山手線「渋谷駅」徒歩10分
東京メトロ日比谷線「恵比寿駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「渋谷駅」徒歩10分
築年月1971年1月
構造

SRC造(鉄骨・鉄筋コンクリート造)

秀和代官山レジデンス

秀和代官山レジデンスは東京都渋谷区猿楽町に位置する分譲マンションで、総戸数190戸で11階建ての大規模マンションで1972年4月に竣工しました。ホームズでの売買掲載履歴では、1LDKの部屋が4,000万円前後で掲載されています。秀和レジデンスは、中古マンションの中でも人気ブランドになっています。

所在地東京都渋谷区猿楽町
最寄り駅東急東横線「代官山駅」徒歩5分
JR山手線「恵比寿駅」徒歩10分
JR山手線「渋谷駅」徒歩10分
東京メトロ日比谷線「恵比寿駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「渋谷駅」徒歩10分
築年月1972年4月
構造

SRC造(鉄骨・鉄筋コンクリート造)

【首都圏】中古マンションの築年帯別平均価格

中古マンションの築年数別平均価格

出典:REINS『築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)』

『築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)』によると、成約物件は築10年以内が4,500万円超(築5年以内なら5,400万円台)、築11~15年で4,000万円台、築16~20年で3,700万円台築20年超となると2,500万円未満と急速に低下しています。

立地や間取りによって価格には大きな違いが生じますが、同条件であれば築30年以上のマンションはほぼ底値で購入できることが分かります。底値で築古マンションを購入した後に万が一売却することになった時にも値崩れすることが少なく、売却時の損失を減らすことができます。

次に築40年超えのマンションが今後どれくらい増えるか、データを用いて現状をお伝えします。

築40年超えのマンションは今後どれくらい増えるのか

国土交通省『築後30、40、50年超の分譲マンション戸数』

 出典:国土交通省『築後30、40、50年超の分譲マンション戸数』

国土交通省が令和元年5月に更新した『築後30、40、50年超の分譲マンション数』によると、築40年超えの築古マンションは81.4万戸であり、ストック総数に占める割合は1割になります。

これが10年後の2030年になると約2.4倍の197.8万戸、20年後の2040年には約4.5倍の366.8万戸になり、時間の経過と共に築古マンションは今後も増加していくことが予測されています。

築古マンションの現状についてお伝えしましたが、次に築40年超えのマンションで考えるべき課題について見ていきます。

2.築40年超えのマンションで考えるべき4つの課題

築40年を超えるマンションで考えるべき課題は以下の4つです。

築40年超えマンションの課題

  • 耐震性
  • 住宅ローン控除を受けられない可能性が高い
  • 住宅ローン審査が通りづらい
  • 建物や設備の老朽化

耐震性

築40年超えのマンションは、耐震性が低い傾向にあります。それは、耐震基準が昭和56年(1981年)に変更になる以前に建てられているためです。

耐震基準とは、耐震基準とは、「建築基準法」及び「建築基準法施行令」によって定められた耐震性能の基準。建築の許可をするための条件として国が定めている。

昭和56年(1981年)6月1日以降に適用されている「新耐震基準」で建築を許可されたマンションを「新耐震物件」や「新耐震マンション」と呼ぶことが多いです。それより以前に適用されていた基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。

今回のメインテーマである築40年超えのマンションですが、記事執筆時点の2020年の40年前だと1980年になり、「旧耐震基準」になります。

旧耐震基準のデメリットは耐震性が低いという点です。旧耐震基準の物件は「震度5程度の地震でも建物が倒壊しないレベル」を基準にしていましたが、新耐震基準の物件は「震度5程度の地震でも大きく損傷しないレベル」「震度6-7程度の地震でも建物が倒壊しないレベル」を基準にしています。

現在の新耐震基準は1978年に発生した宮城県沖で発生したマグニチュード7.4(震度5)の被害状況などを踏まえて1981年に施行されています。

【旧耐震基準】

  • 震度5程度の地震:建物が倒壊しないレベル
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物

【新耐震基準】

  • 震度5程度の地震:建物が大きく損傷しないレベル
  • 震度6-7程度の地震:建物が倒壊しないレベル
  • 昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物

住宅ローン控除を受けられない可能性が高い

築40年を超える中古マンションで旧耐震基準の物件は住宅ローン控除が受けられない可能性が高いというデメリットがあります。

住宅ローン控除とは、「年末のローン残高 × 1%」が所得税・住民税から控除される制度のこと。住宅ローンを使って購入する人にとってメリットのある制度。

それは、住宅ローン控除が適用される条件の一つに
・建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
もしくは
・新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの
という条件があるからです。

つまり、既存住宅売買瑕疵担保責任保険にも建物の診断が必要なので、一定の耐震性がなければ住宅ローン控除は受けられないのです。

住宅ローン審査が通りづらい

旧耐震基準のマンションでは住宅ローンの審査が新耐震基準の物件に比べて通りづらいことが多いです。仮に住宅ローンを借りることができても希望額に満たないケースもあります。

住宅ローン審査では借主の返済能力だけでなく、不動産の担保評価も行います。例えば築40年超えの中古マンションの担保評価額が1,500万円しかないのに借入希望額が2,500万円のようなケースでは担保割れとなり、住宅ローンを利用することができません。

中古マンションの担保評価額は周辺の物件の売価、築年数や立地によって決められ、築40年を超える旧耐震基準の中古マンションは担保評価の際にマイナス要因になります。

購入金額の全額が組めなかったり、または住宅ローンを組むこと自体ができなかったりする場合、現金がある人でないと購入できません。

築40年超のマンションは、物件の担保価値が低いため、借りる本人の与信が重要になってきます。

与信とは、本人の信用のことであり、大企業に勤務している人や公務員等なら与信が高くなります。

住宅ローンは必ずしも担保評価額までしか借りられないものではありませんが、買主の与信が低いと担保評価額が考慮される比重が高くなります

建物や設備の老朽化

築40年を超えるマンションでは建物や設備の老朽化が進んでいます。外見面の症状ですとヒビ割れ、タイルの剥落、鉄部分のサビなどがあります。機能面では配管の詰まり、防水補修不備による漏水等、日常生活に支障をきたすような問題が起きやすくなります。

また築40年を超えるマンションでは修繕工事費用がきちんと積み立てられていないことによって修繕ができない問題もあります。

近年、建築されるマンションでは初期から修繕計画が作成され、その費用に充てるための「修繕積立金」を徴収していることが多いです。ところが、築40年超えマンションでは修繕計画が作成されず、居住者から積立金を集めていなかったマンションもあります。

築古になり建物の劣化が目立つようになってから修繕工事費用を徴収しようとしても、1戸あたり数百万円を超えるような多額な金額負担に合意してもらえず、結果的に老朽化を放置するだけとなってしまいます。

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3. 築40年超えでも売却しやすいマンションの特徴

築40年超えでも高い査定金額を維持する中古マンションを紹介しましたが、築古でも下記条件を満たすことで売却しやすくなります。ご自身で保有している不動産がこれから紹介する項目に当てはまるか一度確認してみてください。

築40年超えでも売却しやすいマンションの特徴

  • 立地(周辺環境)が良い
  • 耐震診断と耐震補強工事を行っている

立地(周辺環境)が良い

売却価格と駅からの距離

出典: 三菱UFJ不動産販売『駅からの距離|知っておきたい売却・査定相場比較』

築40年以上の築古マンションを売却する際に重要なのが立地が良いことです。さらに最寄り駅からの所要時間が売却価格に大きく影響することが多いです。

三菱UFJ不動産販売「住まい1」がまとめた『東京都の中古マンション売却価格と駅からの距離の関係性』のデータによると、駅からの距離が11分を超えると平均取引価格に大きな影響があることがわかります。

首都圏では電車での通勤が多く、駅チカであることは物件価値を決める重要なポイントになります。売却予定のマンションが最寄り駅から徒歩何分か一度調べてみることをおすすめします。

耐震診断と耐震補強工事を行っている

耐震診断の実施状況

出典:東京都マンションポータルサイト 『マンション実態調査結果 』

平成25年11月25日に「建築物の耐震改修の促進に関する法律」が改正され、地震災害時に通行を確保すべき道路のうち、特に重要な道路沿いにある一定以上の高さの建築物に耐震診断が義務付けられました。

しかし、東京都市整備局が調査した『マンション実態調査結果』によると旧耐震基準の分譲マンションのうち、耐震診断実施率は17.1%、耐震改修実施率は5.9%と、マンション耐震化の取り組みがあまり進んでいないことが明らかになっています。

耐震診断とは、既存の建築物で旧耐震基準で設計され耐震性能を保有していない建物を、現行の構造基準(新耐震基準)で耐震性の有無を確認すること

耐震改修工事とは、耐震診断調査の結果、耐震性に問題があると思われる建築物において適切な補強工事を行うこと

耐震診断数や耐震改修工事が少ない理由として、耐震診断で悪い結果がでたら売れなくなるリスクがあること、マンションの耐震診断には費用がかかってしまうこと、仮にマンションで耐震改修工事をすることになっても過半数の住民の理解を得る必要があり、時間がかかるためです。

耐震診断や耐震改修工事を行っていない中古マンションの数が多いですが、築40年超えのマンションを売却する際に評価が高い順番としては、下記の通りです。

築40年超えのマンションで耐震診断後に問題があったにも係わらず、耐震補強されていない物件が1番売れにくい傾向にあります。

リノベーションしやすい

築40年超えのマンションを購入する方の多くは購入後にリフォームやリノベーションを行います。自分が行いたいリノベーションができる物件であることを優先して物件を探している人もいます。

いろんなリノベーションのプランに対応しやすい物件の特徴として以下の3つが挙げられます。

リノベーションしやすい物件の特徴

  • ラーメン構造で建てられているか
  • PS(パイプスペース)の位置が希望の間取りの邪魔にならないか
  • 管理が行き届いているか

ラーメン構造で建てられているか

ラーメン構造、壁式構造

上記の図はラーメン構造と壁式構造を比較した図になります。

ラーメン構造とは、柱と梁(はり)からできた構造体の接合部を一体化させるように接合(剛接合)した状態。語源はドイツ語の「Rahmen(額縁の意味)」からきている。

壁式構造とは、壁や床・天井といった面が構造体になっている。構造体の部分は撤去することができない。

ラーメン構造では、壁を撤去して室内空間を広く使うことができるなど、間取変更の自由度が高いのでリノベーションに向いています。現在は鉄骨造・鉄筋コンクリート造のマンションや公共建築物の多くで使われています。

PS(パイプスペース)の位置が希望している間取りの邪魔にならないか

PS(パイプスペース)の位置

PSはパイプスペースと呼ばれていて、上の階から下の階まで繋がっている配管スペースのことを指します。上記の図面で【PS】と記入されている箇所がパイプスペースになります。

PSは基本的に動かすことができないため、リノベーション時に邪魔になることが多いです。

管理が行き届いているか

築40年超のマンションでも、高く売れるマンションは管理が行き届いているという点も重要です。管理組合がしっかりと機能しており、自分たちで価値を上げようと頑張っているマンションは高く売れています。逆に管理組合も消極的で、管理費や修繕積立金の滞納も多いようなマンションは共用部の荒廃が目立ち売却しにくいです。

築40年超で管理が不十分なマンションは、共用部の清掃や植栽の剪定等の管理面で差が目立ちます。なんとなく汚らしい感じのマンションは、購入希望者に悪い印象を与えるため、売却しにくい要因となっています。

4.築40年超のマンションを売却するときの注意点と対策

この章では築40年超のマンションを売却するときの注意点と対策について解説します。

売買契約の契約後に解除される可能性が高い

前述のとおり、築40年超のマンションは、住宅ローンの担保評価額が低いため購入希望者の与信が低いと、住宅ローン審査が通らないという点が課題です。住宅ローンの審査が通らないと、売買契約後であっても解除されてしまうことに注意が必要です。不動産の売買契約書にはローン特約という条文が入っています。

ローン特約とは、銀行の住宅ローン審査が通らなかったときに、買主がノーペナルティで解除できるという特約のこと。

住宅ローンの本審査は、不動産の売買契約書が必要ですので、買主は売買契約を締結した後に住宅ローンの本審査を行います。本審査に無事通過すれば、その後に残金決済と物件の引渡を行うというのが売却の流れです。

そのため、売買契約と引渡までの間には、通常、1ヶ月以上の期間があります。この期間の間に住宅ローンの本審査が通らなかったら無条件で契約解除できるというのがローン特約です。

そこで、築40年超のマンションを売却するには、事前に仮審査に通っている人と売買契約をする対策が有効です。仮審査が通っていればば、買主が本審査に通らないリスクは大幅に減ります。不動産会社にも、「事前に仮審査に通っている人とだけ契約したい」といえば協力してもらえます。なぜなら、不動産会社もローン特約で解除されると仲介手数料が得られないからです。

築40年超のマンションを売却するには、担保価値が低いことをしっかりと認識し、仮審査に通っている買主とだけ契約するようにしてください。

売却までに時間がかかる

築40年超のマンションは、売りにくいため売却までに時間がかかるという点が特徴です。対策としては、高過ぎない値段を設定することが効果的となります。築40年超のマンションでは、同じマンション内で過去に何度も違う部屋が売り出されています。

そのため、相場がほぼ確立されており少しでも高い値段設定をすると途端に売れ行きが鈍くなっていきます。築40年超のマンションは、総額の低い物件が多いため、相場より100万円プラスして売ろうとするだけでも難しくなります。

売却する際は、同じマンション内の他の部屋の直近の売却価格を十分に考慮した上で、値段設定するようにしてください。

5.築40年超のマンションの効果的な売却方法

この章では、築40年超のマンションの効果的な売却方法について解説します。

一般媒介で依頼する

築40年超のマンションでは、一般媒介で依頼する売り方が効果的です。

一般媒介契約とは、他の不動産会社に重ねて仲介の依頼ができる契約のこと

大手不動産会社は販売活動に強く豊富な買主を持っており売りやすいとも言えます。しかし、築40年超のマンションは販売価格が低いため、立地などの条件次第では積極的に扱わない傾向が強いです。

そのため、大手不動産会社と合わせて地元の不動産会社をにも依頼するのが効果的といえます。

買主の情報間口を広げるために複数の不動産会社に依頼できる一般媒介がオススメです。

1社にしか依頼できない専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不熱心な不動産会社に遭遇してしまうと売却できないリスクがあります。

不動産会社選びの失敗を防ぐためにも、一般媒介は効果的です。

不動産一括査定を使って複数の不動産会社に査定依頼する

築40年マンションを売却する際は1社だけの査定ではなく複数社に査定をしてもらって、客観的な視点を持つことが大事。

その時に便利になるのが不動産一括査定です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定を使うと、築40年以上の古いマンションを得意とするような会社も見つかります。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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貸してから売却する

築40年超のマンションは、貸してから売るという方法もあります。つまり、収益物件にして売るという方法です。

築40年超のマンションは、価格が安いため賃貸して収益物件に仕立て上げると、高利回りの物件に生まれ変わります。自分が住むには人気がない物件でも、高利回りの収益物件なら人気が出てきます。

総額が1,000万円~2,000万円程度の物件だと、初心者の投資家も購入しやすくなるので、購入層が広がります。高額の物件では効果が低いのですが、安い物件だと効果があります。

駅から徒歩10分以内の物件であれば、検討してみるのも良いでしょう。

まとめ

築40年マンションの現状、課題、売れやすい条件について見てきました。築40年を経過していても、リノベーション目的に安く購入したい方や不動産会社が古い物件を安く買い取りリノベーション工事をして高く売る事業も行っていますので一定の需要があります。

古すぎるからといって、売却を諦めず、まずは「 すまいValue 」「 HOME4U 」 などの一括査定を使って自分のマンションが売れるのか相談してみましょう。

 

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