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マンションを売却するときにリフォームが必要かどうかについて徹底解説

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中古マンションを売ろうとする場合、リフォームすべきかどうか悩みます。

売主の方でこのままだと売れないと思い込み、リフォームされる方は実際に多いです。 

これからマンション売却をしようとする人の中には

  • リフォームすべきかどうか悩んでいる
  • リフォームしないと誰もマンションを買わないのではないか
  • 近所の人がリフォームして売却していたがやった方が良いのだろうか
  • 最低限でもやっておいた方が良いリフォームはあるのだろうか

等々、思いを巡らせている方も多いでしょう。

そこで今回の記事ではマンション売却における「リフォーム」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはリフォームすべきかどうかを理解し、リフォーム実施の適切な選択をすることができるようになります。

イエイ

1.リフォームすると売却しやすくなる

結論からすると、リフォームすれば売却しやすくなります。

「じゃー、リフォームしよう」と思われがちですが、そこはちょっとお待ちください。

確かにリフォームすると、見た目はきれいになるため、古くて汚いままのマンションよりは目を引きます。

結果的に買手の興味が高まるため、売却はしやすいです。

1-1.価格に転嫁できないリフォーム工事代金

しかしながら、その売れる価格が適正価格かどうかは別です。

例えば、リフォームも何もせずに売却できる価格が2,000万円だったとします。ここで仮に600万円かけてフルリフォームをして売却したとします。

ではこの物件が2,600万円で売却できるかどうかというと、そうとは限りません。

多くの場合、リフォーム工事代金をそのまま価格に上乗せすることができないのです。

例えばこのマンションの場合だと2,300万円程度での売却となります。

感覚的には、相場が2,000万円のマンションを15%アップの2,300万円で売却できれば大成功です。

しかしながら、この場合リフォームに600万円もかけているため、実質的には300万円を損して売却していることになります。

工事代金を価格に転嫁できないのであれば、「リフォームしなければ良かった」という結論に達します。

売主が行った600万円のリフォームは、必ずしも全て買主が気に入るとは限りません。

また2,600万円出せば、もっと良い中古マンションが買える可能性が出てきます。

中古マンションのリフォームは、売りやすくはなりますが、工事代金をそのまま上乗せできないため、結論としてはやる必要が無いのです。

1-2.査定を取ればリフォームしなくても売れることが分かる

リフォームを行うべきか迷っている方は、まずリフォームをしない状態で査定を取りましょう。

何もしなくても少なくともいくらで売却できるということが分かれば、「リフォームしないと売れないのでは?」という疑問はなくなります。

ただし、より正確に取ろうと思うのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼した方がいいでしょう。

そうした方がより適正があなたの中で分かるようになります。

そして、今ではネットで一括に依頼ができるサービス「不動産一括査定」を使うのがいいでしょう。

不動産一括査定を使うと、ネット上でリフォームを迷っているマンション情報を入れると、複数の不動産会社が自動的にマッチングされて、一度に査定依頼が行えるサービスで大変便利です。

1-2-1.不動産一括査定のおすすめは「イエイ」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

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まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
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お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
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2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
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運営歴が浅い
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2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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以上、ここまでリフォームすると売却しやすくなるについて見てきました。それでは次にリフォームしなくても良いもう一つの理由について見ていきましょう。

2.リフォームが不要なもう一つの理由

2-1.自分らしい住まいを求めている

リフォームが不要な理由の一つに、買主の嗜好の変化があります。

近年、中古マンションを求める若い世代では、「自分らしい住まい」を求めている人たちが増えていることにあります。

自分らしい住まいは、一律に設計された新築マンションでは味わえません。

リフォームによって素材を選び、間取りも自由に変えてこそ自分らしい住まいが実現できます。

このような人たちは、自分たちで行うリフォームにコストをかけたいため、ボロでも良いので安い中古マンションを求めています。

2-2.リフォームは買主の楽しみの部分

最近のリフォーム技術は進んでいるため、珪藻土を使った塗り壁や、無垢のフローリング材を使って自然素材にあふれた「気持ちの良いマンション」に作り替えることも可能です。

リフォームでは、3LDKの壁を全てぶち抜き、新築にない広々としたマンションにすることも可能ですし、クラシカルな雰囲気やヨーロピアンなティストにするなど、様々なこともできるようになりました。

リフォームは中古マンションを購入する人たちの一番の楽しみでもあるため、売主がそこを奪う必要はありません。

「どうぞお好きにお使いください」という形でリフォームせずに売却するくらいで丁度良いのです。

以上、ここまでリフォームが不要なもう一つの理由について見てきました。

それでは次に賃貸する場合について見ていきましょう。

3.賃貸するならリフォームは必要

3-1.賃貸の結論が出たらリフォーム

少し考え方を変えなければいけないのが、「賃貸」です。

マンションを売却する際、賃貸しようか、売却しようか迷う方は多いです。

その際、「やっぱり賃貸しよう」と結論を出したときは、リフォームすることをお勧めします。

賃貸マンションの場合、入居者は基本的にリフォームをすることはありません。

そのため綺麗な物件の方を好みます。またその後の空室率も低くなるため、貸すのであればリフォームすることをお勧めします。

但し、リフォームはお金がかかるため、最終的に賃貸を決断した後に行うので十分です。

3-2.賃貸でやるべきリフォーム

また賃貸で行うリフォームとしては、以下のような点がポイントです。

  • クロスの張替え
  • ウォシュレットの新調
  • キッチンの天板、水栓金物、包丁指し、吊戸棚の交換
  • キッチンの照明の交換
  • バスのシャワーヘッド、バスタブの交換
  • 洗面所水栓金物の交換
  • フローリングの交換
  • 畳部屋の洋室化

「⑧畳部屋の洋室化」はかなり費用がかかります。

しかしながら畳部屋は賃貸物件では不人気となる理由の一つなので、できるだけ行うようにしましょう。

以上、ここまで賃貸リフォームについて見てきました。

次にリフォームよりも重要な修繕についてお話しします。

4.リフォームよりも修繕

リフォームよりもやるべきことは修繕です。

この場合、リフォームとは「まだ使えるものを良くすること」、修繕とは「壊れているものを直すこと」という意味で使い分けます。

壊れているものは最低限直さないと、価格が下がる原因となります。

特に給湯器やガスコンロが壊れていては話になりません。備付きの食洗器やレンジも壊れていたら修理は必要です。

また、水量の細い蛇口もなんらかの原因で故障している可能性があります。

水やお湯が「ジャーッ」と勢いよく出ない場合は修繕しておいた方が良いでしょう。

買主が一番気にするのはキッチン、バス、トイレ等の水回りと言われる部分です。

水回りに故障が発生している場合には、リフォームではなく、最低限の修繕はしておいてください。

以上、ここまで修繕について見てきました。

それでは次に唯一やる価値のあるリフォームについてご紹介します。

5.唯一やる価値のあるリフォーム

買主の依頼で古いマンションのリフォームを行っている業者に話を聞くと、どんなにお金をかけない人でも、買主が必ず行うリフォームがあると言います。

それは「トイレの交換」です。

その業者は買主の依頼で、いわゆる超築古マンションを専門にリフォームしている会社ですが、トイレのリフォームだけはやらない人はいないと言い切ります。

裏を返せば、中古マンションを購入するほとんどの方は、トイレはそのまま使いたくないと思っている方が多いことになります。

そのためトイレだけリフォームして売却すると、買手は付きやすくなります。

居住中に売却する場合は難しいですが、空室マンションを売却する場合はトイレだけでもリフォームするのは価値があります。

タウンライフリフォーム」であれば、トイレだけでも見積査定をすることは可能です。

費用は発生しますが、売りにくさを感じる物件であれば、トイレだけリフォームするのは一つの手でしょう。

6.まとめ

以上、ここまでマンションを売却するときにリフォームが必要かどうかについて徹底解説について見てきました。

リフォームは基本的にする必要ありませんが、するならトイレだけは行う価値があります。

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