マンションを売却するときにリフォームが必要かどうかについて徹底解説

投稿日:2017年1月26日 更新日:

中古マンションを売ろうとする場合、リフォームすべきかどうか悩みます。

売主の方でこのままだと売れないと思い込み、リフォームされる方は実際に多いです。 

これからマンション売却をしようとする人の中には

  • リフォームすべきかどうか悩んでいる
  • リフォームしないと誰もマンションを買わないのではないか
  • 近所の人がリフォームして売却していたがやった方が良いのだろうか
  • 最低限でもやっておいた方が良いリフォームはあるのだろうか

等々、思いを巡らせている方も多いでしょう。

そこで今回の記事ではマンション売却における「リフォーム」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはリフォームすべきかどうかを理解し、リフォーム実施の適切な選択をすることができるようになります。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.リフォームすると売却しやすくなる

結論からすると、リフォームすれば売却しやすくなります。

「じゃー、リフォームしよう」と思われがちですが、そこはちょっとお待ちください。

確かにリフォームすると、見た目はきれいになるため、古くて汚いままのマンションよりは目を引きます。

結果的に買手の興味が高まるため、売却はしやすいです。

1-1.価格に転嫁できないリフォーム工事代金

しかしながら、その売れる価格が適正価格かどうかは別です。

例えば、リフォームも何もせずに売却できる価格が2,000万円だったとします。ここで仮に600万円かけてフルリフォームをして売却したとします。

ではこの物件が2,600万円で売却できるかどうかというと、そうとは限りません。

多くの場合、リフォーム工事代金をそのまま価格に上乗せすることができないのです。

例えばこのマンションの場合だと2,300万円程度での売却となります。

感覚的には、相場が2,000万円のマンションを15%アップの2,300万円で売却できれば大成功です。

しかしながら、この場合リフォームに600万円もかけているため、実質的には300万円を損して売却していることになります。

工事代金を価格に転嫁できないのであれば、「リフォームしなければ良かった」という結論に達します。

売主が行った600万円のリフォームは、必ずしも全て買主が気に入るとは限りません。

また2,600万円出せば、もっと良い中古マンションが買える可能性が出てきます。

中古マンションのリフォームは、売りやすくはなりますが、工事代金をそのまま上乗せできないため、結論としてはやる必要が無いのです。

1-2.査定を取ればリフォームしなくても売れることが分かる

リフォームを行うべきか迷っている方は、まずリフォームをしない状態で査定を取りましょう。

何もしなくても少なくともいくらで売却できるということが分かれば、「リフォームしないと売れないのでは?」という疑問はなくなります。

ただし、より正確に取ろうと思うのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼した方がいいでしょう。

そうした方がより適正があなたの中で分かるようになります。

そして、今ではネットで一括に依頼ができるサービス「不動産一括査定」を使うのがいいでしょう。

不動産一括査定を使うと、ネット上でリフォームを迷っているマンション情報を入れると、複数の不動産会社が自動的にマッチングされて、一度に査定依頼が行えるサービスで大変便利です。

1-2-1.不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3

HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3

すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3

ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

cvbutton3

HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

1,052view
不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

続きを見る

以上、ここまでリフォームすると売却しやすくなるについて見てきました。それでは次にリフォームしなくても良いもう一つの理由について見ていきましょう。

2.リフォームが不要なもう一つの理由

2-1.自分らしい住まいを求めている

リフォームが不要な理由の一つに、買主の嗜好の変化があります。

近年、中古マンションを求める若い世代では、「自分らしい住まい」を求めている人たちが増えていることにあります。

自分らしい住まいは、一律に設計された新築マンションでは味わえません。

リフォームによって素材を選び、間取りも自由に変えてこそ自分らしい住まいが実現できます。

このような人たちは、自分たちで行うリフォームにコストをかけたいため、ボロでも良いので安い中古マンションを求めています。

2-2.リフォームは買主の楽しみの部分

最近のリフォーム技術は進んでいるため、珪藻土を使った塗り壁や、無垢のフローリング材を使って自然素材にあふれた「気持ちの良いマンション」に作り替えることも可能です。

リフォームでは、3LDKの壁を全てぶち抜き、新築にない広々としたマンションにすることも可能ですし、クラシカルな雰囲気やヨーロピアンなティストにするなど、様々なこともできるようになりました。

リフォームは中古マンションを購入する人たちの一番の楽しみでもあるため、売主がそこを奪う必要はありません。

「どうぞお好きにお使いください」という形でリフォームせずに売却するくらいで丁度良いのです。

以上、ここまでリフォームが不要なもう一つの理由について見てきました。

それでは次に賃貸する場合について見ていきましょう。

3.賃貸するならリフォームは必要

3-1.賃貸の結論が出たらリフォーム

少し考え方を変えなければいけないのが、「賃貸」です。

マンションを売却する際、賃貸しようか、売却しようか迷う方は多いです。

その際、「やっぱり賃貸しよう」と結論を出したときは、リフォームすることをオススメします。

賃貸マンションの場合、入居者は基本的にリフォームをすることはありません。

そのため綺麗な物件の方を好みます。またその後の空室率も低くなるため、貸すのであればリフォームすることをオススメします。

ただし、リフォームはお金がかかるため、最終的に賃貸を決断した後に行うので十分です。

3-2.賃貸でやるべきリフォーム

また賃貸で行うリフォームとしては、以下のような点がポイントです。

  • クロスの張替え
  • ウォシュレットの新調
  • キッチンの天板、水栓金物、包丁指し、吊戸棚の交換
  • キッチンの照明の交換
  • バスのシャワーヘッド、バスタブの交換
  • 洗面所水栓金物の交換
  • フローリングの交換
  • 畳部屋の洋室化

「⑧畳部屋の洋室化」はかなり費用がかかります。

しかしながら畳部屋は賃貸物件では不人気となる理由の一つなので、できるだけ行うようにしましょう。

以上、ここまで賃貸リフォームについて見てきました。

次にリフォームよりも重要な修繕についてお話しします。

4.リフォームよりも修繕

リフォームよりもやるべきことは修繕です。

この場合、リフォームとは「まだ使えるものを良くすること」、修繕とは「壊れているものを直すこと」という意味で使い分けます。

壊れているものは最低限直さないと、価格が下がる原因となります。

特に給湯器やガスコンロが壊れていては話になりません。備付きの食洗器やレンジも壊れていたら修理は必要です。

また、水量の細い蛇口もなんらかの原因で故障している可能性があります。

水やお湯が「ジャーッ」と勢いよく出ない場合は修繕しておいた方が良いでしょう。

買主が一番気にするのはキッチン、バス、トイレ等の水回りと言われる部分です。

水回りに故障が発生している場合には、リフォームではなく、最低限の修繕はしておいてください。

以上、ここまで修繕について見てきました。

それでは次に唯一やる価値のあるリフォームについてご紹介します。

5.唯一やる価値のあるリフォーム

買主の依頼で古いマンションのリフォームを行っている業者に話を聞くと、どんなにお金をかけない人でも、買主が必ず行うリフォームがあると言います。

それは「トイレの交換」です。

その業者は買主の依頼で、いわゆる超築古マンションを専門にリフォームしている会社ですが、トイレのリフォームだけはやらない人はいないと言い切ります。

裏を返せば、中古マンションを購入するほとんどの方は、トイレはそのまま使いたくないと思っている方が多いことになります。

そのためトイレだけリフォームして売却すると、買手は付きやすくなります。

居住中に売却する場合は難しいですが、空室マンションを売却する場合はトイレだけでもリフォームするのは価値があります。

タウンライフリフォーム」であれば、トイレだけでも見積査定をすることは可能です。

費用は発生しますが、売りにくさを感じる物件であれば、トイレだけリフォームするのは一つの手でしょう。

6.まとめ

以上、ここまでマンションを売却するときにリフォームが必要かどうかについて徹底解説について見てきました。

リフォームは基本的にする必要ありませんが、するならトイレだけは行う価値があります。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

おすすめ記事一覧

1,724view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

1,052view

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

632view

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。 初めて不動産を売却する人の中には 不動産査定 ...

1,282view

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-マンション売却, 不動産売却, 家売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.