5年以内にマンションを売却する時は掛かってくる税金に注意する

5年以内にマンションを売却する時は掛かってくる税金に注意する

空中族と言われる人たちが増えています。

空中族とは、タワーマンションの高層階の転売を繰り返し、売却益を得ている投資家 

サラリーマン投資家の間でも空中族として成功している投資家が登場し始めており、その手法に注目が集まっています。 

空中族は賃料収入ではなく短期に転売を行って儲けています。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 自分でも上手くやれるのだろうか
  • 短期間で売買を繰り返して、本当に得するのだろうか
  • 税金を考えても短期間での売買の方が得なのだろうか

そこで今回の記事では、「5年」以内にマンションを売却するについてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは短期売買のメリットとデメリットを理解することができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.2020年最新の中古マンション価格

東京カンテイは、主要都市別中古マンションの年別価格推移を発表しています。

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

※出典:東京カンテイ「東京23区70㎡中古マンション単価」より

中古マンションの価格は赤色の線です。

この調査によると、東京23区の2012年の中古マンションの36万/㎡が2018年には52万円となっています。

なんと7年の間に約1.4倍にもなっています。

この数値のすごいところは、あくまでも平均値だということです。

都内のタワーマンションであれば、1億円を超す億ションがゴロゴロあります。

1億円の億ションがこの7年で1.4倍になれば、4,000万円の転売益が発生する計算になります。

今、マンションは東京オリンピックもあることから、間違いなくバブルの時期を迎えています。

指標を見ると一目瞭然!マンションを売却するなら東京オリンピック前の今がチャンス
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オリンピックに向けて景気は順調に推移しています。 不動産価格の上昇は続き、今は間違いなく売り時だと言えます。 こんな悩み ...

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以上、ここまで最近の中古マンション市場について見てきました。

それでは次に気になる売却した場合の税金についてご紹介いたします。

2.所有期間が5年を超えているかで所得税率が異なる

マンションの転売で成功したとしても、残念ながら丸儲けできるわけではありません。

個人投資家が不動産を売却して譲渡益が発生すると、所得税が課税されます。

課税譲渡所得の計算は以下の計算式で表されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費(購入額) - 譲渡費用(掛かった費用)

取得費はマンションの購入価額ですが、建物は減価償却後のものとなります。

また取得費には購入の際の仲介手数料の他、購入時の売買契約書に貼付した印紙税、登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税等も含まれます。

譲渡費用とは、売却時に要した仲介手数料や、売却時の売買契約書に貼付した印紙税等が含まれます。

数年前に購入した物件であれば、これらの契約書や領収書等が全て残っていると思われますので、費用計上できる部分も多いはずです。

短期での売却は、証拠書類がきちんと整っているケースが多いという点ではメリットがあります。

所有期間による税率の違い

ところが、短期間で売却する場合、デメリットもあります。

所有期間は5年を境として短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類され、税率も異なります。

所得税と住民税の税率は以下のようになります。

名称所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

所有期間の定義は下記の通り。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

その他、短期と長期に関わりなく、別途、復興特別所得税が2.1%加わります。

短期譲渡所得の計算例

まず短期譲渡所得の例について見ていきます。

ここでは、1億円の億ションを1年間保有して1.1億円で売却した例を考えます。

項目価格備考
譲渡価格110,000千円売却価格
取得費102,460千円購入額:100,000千円
減価償却費:▲540千円 (建物価格40,000千円として1年分)
購入時仲介手数料:3,000千円
譲渡費用3,300千円仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 110,000千円 - 102,460千円 - 3,300千円 = 4,240千円

所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税:4,240千円 × 30% = 1,272千円
  • 復興特別所得税:1,272千円 × 2.1% = 26.712千円
  • 所得税合計(①+②):1,272千円 + 26.712千円 ≒ 1,298.7千円
  • 譲渡所得に係る住民税:4,240千円 × 9% = 381.6千円
  • 所得税等(③+④):1,298.7千円 + 381.6千円 = 1,680.3千円

よって、税引後の利益は2,559.7千円(=4,240千円-1,680.3千円)となります。

1,000万円の転売益が出たような気がしましたが、実際の手残りは250万円程度となるのです。

長期譲渡所得の具体例

それでは次に長期譲渡所得の例について見ていきます。

今回1.1億円で売却できたマンションは、6年前は0.9億円(約▲22%)で購入できたと仮定します。

項目価格備考
譲渡価格110,000千円売却価格
取得費89,460千円購入額:90,000千円
減価償却費:▲3,240千円 (建物価格40,000千円として6年分)
購入時仲介手数料:2,700千円
譲渡費用3,300千円仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 110,000千円 - 89,460千円 - 3,300千円 = 17,240千円

所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税:17,240千円 × 15% = 2,586千円
  • 復興特別所得税:2,586千円 × 2.1% = 54.306千円
  • 所得税合計(①+②):2,586千円 + 54.306千円 ≒ 2,640.3千円
  • 譲渡所得に係る住民税:17,240千円 × 5% = 862千円
  • 所得税等(③+④):2,640.3千円 + 862千円 = 3,502.3千円

よって、税引後の利益は13,737.7千円(=17,240千円-3,502.3千円)となります。

6年間保有すると、やっと手残りの転売益が1,000万円を超えてきます。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
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不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし ...

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短期譲渡所得と長期譲渡所得の差

今回1.1億円で売却できた億ションを、1年前と6年前に購入した場合で比較すると以下のような結果になります。

 購入額税引後利益
1年前100,000千円2,559.7千円
6年前90,000千円13,737.7千円

数字からすると、5年以内に売却するよりは、5年超の保有期間を経て売却した方が、圧倒的に手残りは大きくなります。

ただし、この数字はあくまでも近年の上昇率を加味したことで生じた差額です。

今はたまたま6年前よりもマンション価格が20%も上昇しているため、このような結果になりました。

今後、6年後にマンション価格がこの上昇率を維持するとは限りません。

特に2020年のオリンピックを境に、マンション価格は急落する可能性もあります。

実際、過去10年間の東京のマンションの値動きを見ても、2009年と2012年と2回も値動きに底が見られました。5年以内に下落が訪れる可能性は十分に考えられるわけです。

今後の急落リスクを考えれば、1年間の短期譲渡所得であっても、売却益を出して売りぬいた方が得になります。

数年先の状況が不透明な不動産市況の中では、短期で確実に売りぬく戦略も必要と言えるでしょう。

また、住居用財産の売却は3,000万円を控除される特例があります。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
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短期譲渡所得と長期譲渡所得のについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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3.マンションを高く売るなら信頼できる不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者のリアル評判とデメリット

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

続きを見る

4.まとめ

5年以内にマンションを売却することが得なのかどうかを徹底解説してきました。

短期売買戦略は、将来が見通せない今のマンション市場の中で、確実に利益を取っていく新たな戦略なのかもしれません。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも「信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、運営歴19年と一括査定で一番老舗で実績も抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:11万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,900社!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応

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