5年以内にマンションを売却することが得なのかどうかを徹底解説

投稿日:2017年3月11日 更新日:

空中族と言われる人たちが増えています。空中族とは、タワーマンションの高層階の転売を繰り返し、売却益を得ている投資家です。 

サラリーマン投資家の間でも空中族として成功している投資家が登場し始めており、その手法に注目が集まっています。 

空中族は賃料収入ではなく短期に転売を行って儲けています。 

自分も空中族になりたいと思っている人の中には

  • 自分でも上手くやれるのだろうか
  • 短期間で売買を繰り返して、本当に得するのだろうか
  • 税金を考えても短期間での売買の方が得なのだろうか

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。 

そこで今回の記事では、「5年」以内にマンションを売却するについてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは短期売買のメリットとデメリットを理解することができます。それは空中族への第一歩でもあります。

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1.最近の中古マンション市場

東京カンテイは、主要都市別中古マンション(70㎡)の年別価格推移を発表しています。

これによると、東京23区の70㎡あたりの中古マンション価格は2016年では平均で5,249万円となっています。前年比で10.6%の上昇です。

同発表によると2015年の東京23区の価格は4,748万円であり、1年間マンションを保有しているだけで501万円も資産価格が膨れ上がったことになります。

東京23区の70㎡あたりの中古マンション価格

東京23区の70㎡あたりの中古マンション価格

この数値のすごいところは、あくまでも平均値だということです。

都内のタワーマンションであれば、1億円を超す億ションがゴロゴロあります。

1億円の億ションが1年間で10%値上がれば、1,000万円の転売益が発生します。

仮に借入金を使ってマンションを購入しても、1年間ですぐに回収でき、1,000万円の転売益を得ることができます。

年収1,000万円のサラリーマンが、マンション投資を行ってさらに1,000万円稼いだら笑いが止まらないというのも無理はないでしょう。

以上、ここまで最近の中古マンション市場について見てきました。

それでは次に気になる売却した場合の税金についてご紹介いたします。

2.5年で異なる所得税率の違い

2-1.課税譲渡所得とは

マンションの転売で成功したとしても、残念ながら丸儲けできるわけではありません。

個人投資家が不動産を売却して譲渡益が発生すると、所得税が課税されます。

課税譲渡所得の計算は以下の計算式で表されます。

課税譲渡所得

譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

取得費はマンションの購入価額ですが、建物は減価償却後のものとなります。

減価償却後の取得費の計算方法については、「マンション売却において確定申告で行う減価償却について徹底解説」に詳しく記載されていますので、是非ご参照ください。

また取得費には購入の際の仲介手数料の他、購入時の売買契約書に貼付した印紙税、登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税等も含まれます。

譲渡費用とは、売却時に要した仲介手数料や、売却時の売買契約書に貼付した印紙税等が含まれます。

数年前に購入した物件であれば、これらの契約書や領収書等が全て残っていると思われますので、費用計上できる部分も多いはずです。

短期での売却は、証拠書類がきちんと整っているケースが多いという点ではメリットがあります。

2-2.税率の違い

ところが、短期間で売却する場合、デメリットもあります。

所有期間は5年を境として短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類され、税率も異なります。

所得税と住民税の税率は以下のようになります。

名称 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

その他、短期と長期に関わりなく、別途、復興特別所得税が2.1%加わります。

以上、ここまで5年で異なる所得税率の違いについて見てきました。

それでは次に実際の数値を使って短期と長期の売却ではどちらが得かについて検証してみます。

3.短期譲渡所得の具体例

3-1.計算の前提条件

まず短期譲渡所得の例について見ていきます。

ここでは、1億円の億ションを1年間保有して1.1億円で売却した例を考えます。

項目 価格 備考
譲渡価格 110,000千円 売却価格
取得費 102,460千円 購入額:100,000千円
減価償却費:▲540千円 (建物価格40,000千円として1年分)
購入時仲介手数料:3,000千円
譲渡費用 3,300千円 仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

       = 110,000千円 - 102,460千円 - 3,300千円

       = 4,240千円

3-2.所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税

4,240千円 × 30% = 1,272千円

  • 復興特別所得税

1,272千円 × 2.1% = 26.712千円

  • 所得税合計(①+②)

1,272千円 + 26.712千円 ≒ 1,298.7千円

  • 譲渡所得に係る住民税

4,240千円 × 9% = 381.6千円

  • 所得税等(③+④)

1,298.7千円 + 381.6千円 = 1,680.3千円

よって、税引後の利益は2,559.7千円(=4,240千円-1,680.3千円)となります。

1,000万円の転売益が出たような気がしましたが、実際の手残りは250万円程度となるのです。

4.長期譲渡所得の具体例

4-1.計算の前提条件

それでは次に長期譲渡所得の例について見ていきます。

ここでは6年前に購入したマンションを1.1億円で売却したケースを考えます。

先ほどの東京カンテイの統計では、2016年の東京23区のマンション平均価格は5,249万円でした。

同じ資料によるよ、2010年の東京23区のマンション平均価格は4,303万円となっています。

つまり2010年から2016年にかけてマンション価格が22%上昇したことになります。

そこで今回1.1億円で売却できたマンションは、6年前は0.9億円(約▲22%)で購入できたと仮定します。

項目 価格 備考
譲渡価格 110,000千円 売却価格
取得費 89,460千円 購入額:90,000千円
減価償却費:▲3,240千円 (建物価格40,000千円として6年分)
購入時仲介手数料:2,700千円
譲渡費用 3,300千円 仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

       = 110,000千円 - 89,460千円 - 3,300千円

       = 17,240千円

4-2.所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税

17,240千円 × 15% = 2,586千円

  • 復興特別所得税

2,586千円 × 2.1% = 54.306千円

  • 所得税合計(①+②)

2,586千円 + 54.306千円 ≒ 2,640.3千円

  • 譲渡所得に係る住民税

17,240千円 × 5% = 862千円

  • 所得税等(③+④)

2,640.3千円 + 862千円 = 3,502.3千円

よって、税引後の利益は13,737.7千円(=17,240千円-3,502.3千円)となります。

6年間保有すると、やっと手残りの転売益が1,000万円を超えてきます。

以上、短期譲渡所得と長期譲渡所得の計算具体例を見てきました。

最後に結論と注意点について触れます。

5.結果と注意点

5-1.長期所得に軍配有り

今回1.1億円で売却できた億ションを、1年前と6年前に購入した場合で比較すると以下のような結果になります。

  購入額 税引後利益
1年前 100,000千円 2,559.7千円
6年前 90,000千円 13,737.7千円

数字からすると、5年以内に売却するよりは、5年超の保有期間を経て売却した方が、圧倒的に手残りは大きくなります。

5-2.注意点

ただし、この数字はあくまでも近年の上昇率を加味したことで生じた差額です。

今はたまたま6年前よりもマンション価格が20%も上昇しているため、このような結果になりました。

今後、6年後にマンション価格がこの上昇率を維持するとは限りません。

特に2020年のオリンピックを境に、マンション価格は急落する可能性もあります。

実際、過去10年間の東京のマンションの値動きを見ても、2009年と2012年と2回も値動きに底が見られました。5年以内に下落が訪れる可能性は十分に考えられるわけです。

今後の急落リスクを考えれば、1年間の短期譲渡所得であっても、売却益を出して売りぬいた方が得になります。

数年先の状況が不透明な不動産市況の中では、短期で確実に売りぬく戦略も必要と言えるでしょう。

また、住居用財産の売却は3,000万円を控除される特例があります。

詳細については下記をご参照ください。

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6.まとめ

以上、5年以内にマンションを売却することが得なのかどうかを徹底解説してきました。

短期売買戦略は、将来が見通せない今のマンション市場の中で、確実に利益を取っていく新たな戦略なのかもしれません。

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