5年以内にマンションを売却する時は掛かってくる税金に注意する

5年以内にマンションを売却する時は掛かってくる税金に注意する

空中族と言われる人たちが増えています。

空中族とは、タワーマンションの高層階の転売を繰り返し、売却益を得ている投資家 

サラリーマン投資家の間でも空中族として成功している投資家が登場し始めており、その手法に注目が集まっています。 

空中族は賃料収入ではなく短期に転売を行って儲けています。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 自分でも上手くやれるのだろうか
  • 短期間で売買を繰り返して、本当に得するのだろうか
  • 税金を考えても短期間での売買の方が得なのだろうか

そこで今回の記事では、「5年」以内にマンションを売却するについてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは短期売買のメリットとデメリットを理解することができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

中古マンション価格

東京カンテイは、主要都市別中古マンションの年別価格推移を発表しています。

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

※出典:東京カンテイ「東京23区70㎡中古マンション単価」より

中古マンションの価格は赤色の線です。

この調査によると、東京23区の2012年の中古マンションの36万/㎡が2018年には52万円となっています。

なんと7年の間に約1.4倍にもなっています。

この数値のすごいところは、あくまでも平均値だということです。

都内のタワーマンションであれば、1億円を超す億ションがゴロゴロあります。

1億円の億ションがこの7年で1.4倍になれば、4,000万円の転売益が発生する計算になります。

今、マンションは東京オリンピックもあることから、間違いなくバブルの時期を迎えています。

以上、ここまで最近の中古マンション市場について見てきました。

それでは次に気になる売却した場合の税金についてご紹介いたします。

所有期間が5年を超えているかで所得税率が異なる

マンションの転売で成功したとしても、残念ながら丸儲けできるわけではありません。

個人投資家が不動産を売却して譲渡益が発生すると、所得税が課税されます。

課税譲渡所得の計算は以下の計算式で表されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費(購入額) - 譲渡費用(掛かった費用)

取得費はマンションの購入価額ですが、建物は減価償却後のものとなります。

また取得費には購入の際の仲介手数料の他、購入時の売買契約書に貼付した印紙税、登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税等も含まれます。

譲渡費用とは、売却時に要した仲介手数料や、売却時の売買契約書に貼付した印紙税等が含まれます。

数年前に購入した物件であれば、これらの契約書や領収書等が全て残っていると思われますので、費用計上できる部分も多いはずです。

短期での売却は、証拠書類がきちんと整っているケースが多いという点ではメリットがあります。

所有期間による税率の違い

ところが、短期間で売却する場合、デメリットもあります。

所有期間は5年を境として短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類され、税率も異なります。

所得税と住民税の税率は以下のようになります。

名称所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

所有期間の定義は下記の通り。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

その他、短期と長期に関わりなく、別途、復興特別所得税が2.1%加わります。

短期譲渡所得の計算例

まず短期譲渡所得の例について見ていきます。

ここでは、1億円の億ションを1年間保有して1.1億円で売却した例を考えます。

項目価格備考
譲渡価格110,000千円売却価格
取得費102,460千円購入額:100,000千円
減価償却費:▲540千円 (建物価格40,000千円として1年分)
購入時仲介手数料:3,000千円
譲渡費用3,300千円仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 110,000千円 - 102,460千円 - 3,300千円 = 4,240千円

所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税:4,240千円 × 30% = 1,272千円
  • 復興特別所得税:1,272千円 × 2.1% = 26.712千円
  • 所得税合計(①+②):1,272千円 + 26.712千円 ≒ 1,298.7千円
  • 譲渡所得に係る住民税:4,240千円 × 9% = 381.6千円
  • 所得税等(③+④):1,298.7千円 + 381.6千円 = 1,680.3千円

よって、税引後の利益は2,559.7千円(=4,240千円-1,680.3千円)となります。

1,000万円の転売益が出たような気がしましたが、実際の手残りは250万円程度となるのです。

長期譲渡所得の具体例

それでは次に長期譲渡所得の例について見ていきます。

今回1.1億円で売却できたマンションは、6年前は0.9億円(約▲22%)で購入できたと仮定します。

項目価格備考
譲渡価格110,000千円売却価格
取得費89,460千円購入額:90,000千円
減価償却費:▲3,240千円 (建物価格40,000千円として6年分)
購入時仲介手数料:2,700千円
譲渡費用3,300千円仲介手数料

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 110,000千円 - 89,460千円 - 3,300千円 = 17,240千円

所得税等

ここで、所得税及び住民税は以下のように計算されます。

  • 譲渡所得に係る所得税:17,240千円 × 15% = 2,586千円
  • 復興特別所得税:2,586千円 × 2.1% = 54.306千円
  • 所得税合計(①+②):2,586千円 + 54.306千円 ≒ 2,640.3千円
  • 譲渡所得に係る住民税:17,240千円 × 5% = 862千円
  • 所得税等(③+④):2,640.3千円 + 862千円 = 3,502.3千円

よって、税引後の利益は13,737.7千円(=17,240千円-3,502.3千円)となります。

6年間保有すると、やっと手残りの転売益が1,000万円を超えてきます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の差

今回1.1億円で売却できた億ションを、1年前と6年前に購入した場合で比較すると以下のような結果になります。

 購入額税引後利益
1年前100,000千円2,559.7千円
6年前90,000千円13,737.7千円

数字からすると、5年以内に売却するよりは、5年超の保有期間を経て売却した方が、圧倒的に手残りは大きくなります。

ただし、この数字はあくまでも近年の上昇率を加味したことで生じた差額です。

今はたまたま6年前よりもマンション価格が20%も上昇しているため、このような結果になりました。

今後、6年後にマンション価格がこの上昇率を維持するとは限りません。

特に2020年のオリンピックを境に、マンション価格は急落する可能性もあります。

実際、過去10年間の東京のマンションの値動きを見ても、2009年と2012年と2回も値動きに底が見られました。5年以内に下落が訪れる可能性は十分に考えられるわけです。

今後の急落リスクを考えれば、1年間の短期譲渡所得であっても、売却益を出して売りぬいた方が得になります。

数年先の状況が不透明な不動産市況の中では、短期で確実に売りぬく戦略も必要と言えるでしょう。

また、住居用財産の売却は3,000万円を控除される特例があります。

参考3,000万円特別控除とは?相続空き家の売却は適用される?適用要件と必要書類

マンションを高く売るなら信頼できる不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定の仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

ひよこ生徒

とりあえず大手に依頼できる「すまいValue」でいいですか?

売却を成功させるなら大手だけじゃダメじゃよ。不動産会社には得意・不得意があるんじゃ

フクロウ先生

不動産仲介会社によって得意不得意がある

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにした方がいいぞ!

フクロウ先生

不動産一括査定のかしこい使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

メールで査定額を送付してください

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

不動産一括査定サイト名机上査定が対応メール要望
すまいValue
SRE不動産(※旧ソニー不動産)×
HOME4U
イエウール××

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

また評判がいい不動産仲介会社のランキングについては下記記事をご確認ください。

参考【2022年決定版】不動産仲介ランキングTOP10!評判のいいオススメ会社は大手なの?

まとめ

5年以内にマンションを売却することが得なのかどうかを徹底解説してきました。

短期売買戦略は、将来が見通せない今のマンション市場の中で、確実に利益を取っていく新たな戦略なのかもしれません。

不動産の最高額をチェック

あなたの家・土地の最高額は?

机上査定も可能!
相場もすぐ分るぞ

最短1分入力で信頼できる不動産会社を探す!

都道府県を選択

市区町村を選択

※NTTデータグループが厳選した不動産会社が複数社見つかります。
※机上査定を選択すると、メールで査定額がわかります。
※入力が面倒な方はお電話で受け付け可能です。
連絡先:0800-080-4326(受付時間:平日10時30分~18時)
※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

気になるワードでチェック

売却体験レポート募集中

【不動産売却の教科書】Amazonギフト券1,000円をプレゼント
  • この記事を書いた人

石川 貴裕

当サイトは「客観性」「中立性」をポリシーに運営しております。また、中立の立場である不動産鑑定士の方に監修に入っていただいております。 「最高のパートナー(不動産会社)に出会う」お手伝いをしたいと思っています。

-税金・費用
-

Copyright 不動産売却の教科書 Rights Reserved.